市城镇老旧小区改造实施方案Word下载.docx

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坚持以人民为中心，尊重业主意愿，合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托幼、医疗、安防等公共服务水平，把老旧小区改造成安全健康、设施完善、管理有序的完整居住区。

2.坚持政府主导，业主广泛参与。

发挥政府组织引导作用，发动业主广泛参与，形成“市级统筹、县级负责、街道组织、业主参与”的工作机制。

3.坚持精准施策，调动各方力量。

科学确定改造目标，充分调动小区关联单位和社会力量支持参与改造，尽力而为、量力而行，杜绝政绩工程、形象工程。

4.坚持创新模式，支持多元融资。

创新体制机制，在多元融资上下功夫，创新老旧小区及小区外相关的区域“4＋N”改造方式和融资模式。

5.坚持建管结合，加强长效管理。

以加强基层党建和创建“红色物业”为引领，将社区治理能力建设和支持老旧小区实行专业化物业服务，融入老旧小区改造过程，完善长效管理机制。

（三）工作目标。

2021年，全市计划改造老旧小区58个，总建筑面积为246万平方米，涉及业主22500户。

到2025年，全市需改造306个住宅小区（含单体宿舍楼），总建筑面积约1200万平方米，涉及业主91305户。

　　二、改造任务

（一）改造范围。

老旧小区是指2005年12月31日前，在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、业主改造意愿强烈的住宅小区。

老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升。

近期列入征收计划的老旧小区不得纳入改造范围。

（二）改造内容。

　　1.基础类。

以改善老旧小区“脏乱差”为主要目标，突出解决基础设施老化问题，具体包括改造提升水电气暖、雨污分流、光纤、绿化、安防、环卫、消防、道路、照明、充电基础设施，以及拆违拆临、建筑物修缮、管线规整等。

2.完善类。

以完善老旧小区功能为主要目标，在基础类改造之外，包括完善社区和物业用房、停车场、无障碍设施、文化设施、体育健身设施，以及建筑节能改造、加装电梯等。

3.提升类。

以提升老旧小区品质为主要目标，在完善类改造之外，包括完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施，以及智慧社区建设等。

具体改造内容由各县区政府（管委会）广泛征求业主意见后确定。

（三）改造程序。

　　根据鲁政办字〔2020〕28号文件精神和《***省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，我市城镇老旧小区改造程序如下。

1.编制年度城镇老旧小区改造计划。

各县区在调查摸底的基础上，充分尊重业主意愿，征求专营单位意见，按照尽力而为、量力而行的原则，编制年度城镇老旧小区改造计划，由市级汇总，报省批准后实施。

2.成立自治组织。

街道、社区要主动引导老旧小区成立业主委员会，代表全体业主参与老旧小区改造。

确实不能成立业主委员会的小区，应选举10%的业主作为代表，在街道、社区指导下参与改造。

优先将自治组织完善的小区纳入改造计划。

3.充分征求业主意见。

老旧小区改造实行“一小区一策”，实施改造前，对改造内容、资金筹集、后期管理等事项，街道、社区要组织业主委员会或业主代表在全体业主中开展民意调查，广泛听取业主的意见和建议。

4.编制老旧小区改造方案。

改造方案主要包括小区基本情况、改造投资总额及资金筹集、改造内容和总体设计。

专营设施设备改造方案要征求专营单位的意见，引入社会资本投资改造的方案要明确投资回收的途径和时间。

改造方案要在小区显著位置进行公示，再次征求业主意见，公示期不得少于7天。

　　5.编制老旧小区改造投资预算。

改造方案确定后，根据改造内容和工程量编制改造投资预算。

供水、供电、供气、供暖、通讯等专业经营设施投资预算按照实现“终端收费到户”的要求编制。

6.筹集改造资金。

根据投资预算制定资金筹集计划，资金筹集渠道主要包括中央、省补助资金，地方财政配套资金（包括政府专项债券、政府实物性投入），金融机构政策性贷款，社会资本投入，小区公共收益，住宅专项维修资金和业主直接出资等。

各县区可结合实际创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”融资模式。

7.办理审批手续。

各县区要简化老旧小区改造项目审批，实行住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划、行政审批部门联合审批。

8.招标确定施工单位。

实施主体通过公开招标方式按法定程序确定施工单位和监理单位，专营设施设备改造要通过公开招标确定设备（材料）供应单位，并签订相关合同。

9.组织施工。

施工单位落实好施工安全和工程质量主体责任，监理单位落实好监理责任。

街道、社区负责项目施工环境和业主相关工作。

10.项目验收。

改造完成后，实施主体要及时整理归档改造项目相关资料，按照国家和省有关标准组织验收。

11.后续管理。

小区改造完成后，按照“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的原则，建立新的管理模式，完善长效管理机制。

三、保障措施

（一）建立统筹协调机制。

市政府城镇化领导小组设立老旧小区改造专班，负责统筹协调全市老旧小区改造工作。

专班办公室设在市住房城乡建设局，负责专班日常工作。

各县区要成立相应机构，组织推进老旧小区改造工作。

（二）明确改造实施主体。

各县区政府（管委会）要结合实际明确改造实施主体，落实有关部门（单位）和街道、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和工作流程，形成工作合力，共同破解难题，确保城镇老旧小区改造工作顺利推进。

　　（三）适当支持政策创新。

除落实好国家和省规定的统筹使用资金、税费减免、简化审批、整合资源、土地利用等支持政策外，对在小区内及周边新建、改扩建社区服务和供配电设施的，在不违反上级有关强制性规范、标准前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术规范。

采取大片区统筹或跨片区组合改造的，各县区可在空闲土地利用上给予支持。

小区内道路、雨污分流、绿化等基础设施可纳入城市基础设施建设计划，由各县区政府（管委会）投资建设。

　　（四）引入社会资本助力。

在不增加政府隐性债务前提下，各县区政府（管委会）要积极引导社会资本参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。

对改造内容、投资方式、新建服务设施运营、投资回收等事项，在征得业主同意后，和投资企业签订投资改造合同。

　　（五）专营设施同步改造。

老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通讯等专营基础设施，产权属于专营单位的由专营单位负责改造；

产权不属于专营单位的，专营单位应履行社会责任，积极出资参与小区专营设施改造提升。

县区政府对相关专营单位、负责人经营考核中应充分考虑企业此类支出。

改造后，专营设施设备产权可按照法定程序移交给专营单位，由专营单位负责维护管理。

　　（六）加强督导调度评价。

建立月调度、季通报机制，对进展快的县区通报表扬，对工作推进不力的县区通报批评。

实行定期检查与随机抽查相结合的办法，对各县区改造项目的推进情况进行综合督导评价，评价结果在全市通报。

　　（七）宣传营造良好氛围。

各新闻媒体要把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，进行广泛宣传，引导社会各界和广大业主积极参与，为老旧小区改造营造良好的社会氛围。