数字产业园产业楼（智慧广场）业态布局规划和租售方案Word文档格式.docx

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建设三栋高层办公楼，A栋18F/2D、B栋14F/2D、C栋10F/2D。

总建筑面积97347㎡（不含配套用房746㎡），其中：

商业面积23789㎡，办公面积34127㎡，地下室39429㎡，拟设车位810位。

商业用房（1-4层）主要入驻餐饮、休闲购物、日常服务、会议培训和路演厅等功能配套企业；

办公用房（5-10/14/18层）主要用于中小型新一代信息技术企业办公；

地下室（-1、-2）作为配套停车位使用。

（二）业态布局规划情况

智慧广场项目是园区消费聚集地和企业人才交汇地的核心区。

本着集聚产业、聚集人才和培育市场，兼顾打造高端、整洁、便利和丰富的产业生活配套原则，招商对象优先选择符合县和数字产业园发展方向相关行业类别的企业。

招商主要按照“租售并举”的原则，部分办公用房和停车位优先销售，商业用房、少量办公用房优先租赁，具体如下：

1.办公楼层共34127㎡，优先出售，租售并举。

A座（5-18层）作为中型企业办公使用，约15146㎡；

单层约1000㎡-1300㎡。

分层优先销售。

其中：

第6层规划预留建设IDC（互联网数据中心）机房功能。

B座（5-14层）作为中小型企业办公使用，约11213㎡，单层约1000㎡-1300㎡。

分单元优先销售。

C座（1-4层）部分区域作为培训、会议使用，约3803㎡。

大会议室1个（面积109.5㎡），可容纳66人/个，中型会议室8个（面积81.5㎡），可容纳35-45人/个。

5-10层作为中小型企业、科研院校办公使用，约6443㎡，单层约1000㎡-1200㎡，可调整划分30户左右，主要户型为100-400㎡。

本座办公楼优先出租。

2.地下室共二层，设810个车位，约35508㎡。

-1层394个，-2层416个。

停车位租售并举。

3.商业配套共四层，23789.74㎡，优先出租。

A、B座1-2层生活类：

规划中型综合超市、无人便利店，24小时自助银行、水果店、快递站等，为企业员工、居民提供便利生活，约3022㎡。

办公类：

规划打印店、图书吧、办公用品店、数码3C、电脑及网络维修店等，为企业提供便利办公服务，约1600㎡。

A、B座3层运动休闲类：

规划为健身房、智能科技体验馆、巨幕影城、动漫电玩，构筑社交平台，促进人才相互沟通交流，约3093㎡。

服饰鞋帽类：

规划为品牌服装鞋帽店等，约1770㎡。

A、B座4层重餐饮：

规划为中式饭店、日韩料理、西餐、地方特色小吃等，丰富小镇居民、员工的就餐需求，约1970㎡。

轻餐饮：

规划为咖啡店、奶茶店、汉堡披萨店、面包店、奶吧等，约1000㎡。

娱乐类：

规划为茶馆、KTV、酒吧、网吧，约1434㎡。

C座1-4层路演产品展示区（商业）：

大型学术报告多功能厅（可容纳约350人）、VR/AR体验区，3D产品展示区等，约1442㎡。

C座裙楼1-2层员工食堂：

特色小吃、简餐、面食、自助餐为一体的普通食堂，约2677㎡。

可同时容纳约1000人就餐。

二、产业楼租售指导价

根据县委县政府《关于促进智慧信息产业园产业集聚发展的二十条措施》等招商优惠政策，租售按以下原则实施：

（一）运营模式和定价实施原则

1.园区产业楼是采用政府引导规划、企业市场化运作相结合的开发模式，以信息产业园开发公司为实施主体，通过财政注入30%项目资本金，企业融资贷款70%，不足部分由销售转投资模式开发建设。

2.统一招商运营管理，企业以销售、租赁和物业管理服务及固定资产增值等收入，作为企业经营管理费用和偿还贷款本息的主要还款来源。

3.租售定价主要综合测算了土地、建安、融资利息、管理费用、合理利润等成本，根据国有资产管理相关规定，原则上不得低于第三方评估公司评估的成本价格，由信息产业园开发公司根据实际参考结合市场情况负责实施。

（二）租赁指导价格

智慧广场入驻对象优先租赁C栋（10层）。

参照福州软件园、闽侯中科睿谷、高新区清华紫光及县城的租赁价，拟定智慧广场商业用房每月平均租金50元/㎡以上，办公用房每月平均租金在20元/㎡以上（参考城关办公租金价格）；

租金每年递增3%-5%。

500平方米以下毛坯房装修期1个月，500平方米以上毛坯房装修期2个月，精装户型（拎包入住）装修期1周（装修期期间免租金）。

（三）销售指导价格

综合测算土地、建安工程、财务、管理等相关费用，参考楼号、楼层等因素，销售指导价格原则如下：

根据不同位置、楼层在均价基础上作相应增减调整具体详《销售价格测算表》。

智慧广场办公用房均价为6400元/㎡左右，五层至顶层为办公用房，一般设中间层为均价；

智慧广场商业配套用房均价为8000元/㎡左右,预计销售额商业用房1.32亿元，办公用房2.16亿元，车位0.974亿元，合计总额4.454亿元。

（四）物业管理等费用

办公用房每月1.5元/m2，商业配套用房每月3-7元/m2，停车位120元/月/位，1.5元/小时（每日封顶15元），装修垃圾清运费8元/m2（视当地装修垃圾清运价格调节），装修保证金（办公）按照相应垃圾清运费的5倍标准，装修保证金（商业）500平方米以下3万元，500-1500平方米5万元，1500平方米以上10万元，装修验收合格后无息退还。

培训会议、广告、场地租赁等其他费用按照市场实际情况执行。