张家坡全民创业园规划文本Word下载.docx
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通过对用地、交通、景观三方面的规划控制，建立起一整套完善的指标体系。
主要包括：
各类用地指标控制、建筑退界控制、开发强度控制、地块适建性控制、集镇景观控制等。
对于基础设施尤其是交通基础设施的建设，创业园设施建设如集镇的公共绿地等的规划控制充分予以重视并在实施中严格管理，为今后的各类集镇建设项目创造良好的投资环境。
3、经济效益与社会效益、生态效益并重的原则。
规划贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造具有优雅环境、文化内涵和鲜明个性的复合型集镇空间目标，并注重开发建设投资。
四、规划目标。
本次规划力求通过重点控制规划区基础设施、土地使用，土地开发强度、规划区景观引导，对入工业集中企业进行筛选，以保护资源与环境。
同时为修建性详细规划和设计提供条件，为规划管理部门提供依据。
第二节
规划内容与深度
一、规划内容
规划是以县张家坡乡集镇总体规划为依据，结合本区的发展条件，以土地控制为重点，详细划定用地性质、土地使用强度和空间环境，使之成为规划管理的依据，并能指导详细规划的编制。
二、规划深度
1、整体性控制规划
依据县张家坡乡城镇总体规划，进一步划定不同使用性质的用地边界，确定创业园内土地利用的总体布局、总量控制、总量平衡及强制性控制等内容。
进一步细化，组织工业集中区内的道路交通系统，确定道路系统规划等内容。
2、地块详细控制规划
1）规定各地块用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定地块交通出入口方位及数量、建筑退让、配套设施设置等要求。
2）提出各类建筑的建筑形式、体量、风格等要求。
3）确定各级道路的红线位置、道路断面。
4）根据规划容量，确定工程管线走向、管径和工程设施的用地界线。
5）制定相应的土地使用规划管理规定。
3、规划管理技术
1）为适应规划区建设的变化，保证规划的弹性和可靠性，对地块变更程序进行设计。
2）对规划许可范围内的开发建设项目，针对使用情况适当给于奖励或惩罚。
第二章
城镇及民营创业园概况
一、城镇地理区位
张家坡乡位于县城西南，地处两省三县交界的淮河岸边，四面环水，土壤肥沃，素有“蔬菜之乡”、“梨柳之乡”美称。
二、经济区位
县张家坡乡在宿迁市和南京市的辐射范围内，与宿迁联系最为密切。
宿迁还是江苏省重要的中心城市之一，江苏省是矿产资源、旅游资源和农业资源比较丰富的省份之一。
张家坡乡主动寻找与宿迁合作的机会，并在合作中突出自己的能力，为自己争取更大的发展机会和空间，同时利用宿迁的优势条件，重点发展与宿迁重型工业互补的建材、食品、服装、化工工业；
利用机会，把市域内有利的配套设施工程引入县张家坡乡，避免重复建设，浪费资金。
张家坡乡利用自身产业优势，实现于宿迁市及市域其他县城的工业互补，重点发展建材、食品、塑料编织工业，适量发展机械制造业，为未来形成一个以轻工业加工工业为主，产业门类比较齐全的工业集镇打下基础。
三、城镇交通区位
县临近宿迁，宿迁市具有突出的交通优势，由公路、铁路、水运等运输方式组成了综合性的对外交通网络，随着宿淮铁路的建成，多条省道的成功改造，京沪铁路的全面提速，淮河综合治理的全面展开，宿迁市的交通条件有了很大的改善，是江苏省重要的交通枢纽，也是由东部向中西部过渡的重要交通通道。
张家坡乡仅距宿迁市80公里，且境内有三条公路与外界相通，拥有宿迁市的交通枢纽优势。
四、民营创业园概况
（一）地理位置。
民营创业园暨工业集中区位于县张家坡乡集镇规划的西部，具体位置在双四公路以西，该位置交通条件优越，对工业集中区物流产生积极影响。
（二）用地规模。
规划创业园用地规模为20公顷，创业园内现状主要用地为农田、水面、道路等。
第三章
民营创业园功能定位
一、发展机遇
民营创业园地处的宿迁市为华东地区交通枢纽城市之一，江苏省重要加工业基地，苏北中心城市，区位条件优越。
随着全球经济一体化和全球产业重构的步伐，外贸和制造业大量涌入国内，使工业集中区有可能吸纳更多的内、外资金，引进先进设备技术和管理经验，发展电子信息、食品、服装等多种产业，增加对外贸易和对外经济合作的份额，充分利用外向带动战略，优化经济结构，促进对外贸易发展，使工业集中区能参与经济一体化行列，成为地区性的特色工业制造基地。
随着国家中部崛起战略的实施，将给地处沿海与中部地区过渡地带的中部地区带来新的发展机遇，特别是京沪高速铁路，西气东输工程和南京至洛阳、合肥至徐州、界首至阜阳等三条高速公路的建成，使宿迁的交通枢纽地位和区位优势将更加明显。
这使工业集中区可以充分发挥比较优势，进一步加强沿海和西部地区的经济技术合作，使工业集中区经济快速增长。
二、发展目标
创业园采取科学规划，分布实施，市场运作，滚动发展，对20公顷的土地开发后，规划年工业总产值达到3—5亿元，技工贸总收入达到4—8亿元，协议引进资金累计达到1—3亿元。
三、发展策略
1、经济发展策略
创业园的经济发展立足现实、发挥优势、突出重点、铸造特色、推陈出新。
（1）区域整合对策：
依托千年古镇，联动周边；
保持个性，特色发展。
县作为宿迁市101省道和京沪铁路沿线重要的城市，区位条件优越，蕴涵巨大的发展潜力。
位于东部沿海与中西部地区过渡地带的城市，是国家中部崛起战略的不可忽视的环节，是沿海产业向内陆转换、扩散的接力棒。
集中区一定要利用这一独特的区位优势，紧紧依托宿迁市，并且联动周边地区，注重培育自身特色产业，形成个性化发展。
（2）经济发展阶段对策：
顺应市场，超越传统。
纵观发达国家的经济发展道路，工业化先行，然后为二产服务的三产（金融、交通、通讯等行业）兴起，工业化后期又转向高科技产业，呈现出工业化—服务化—知识化三大发展阶段。
就而言，目前正处在工业化前期，消费品工业比重较大，而工业化中后期则是重化工发展时期。
现在张家坡乡在塑料编织、粮食深加工、食品加工等产业均有一定基础，可以和国内外企业合作，接受它们的辐射。
在稳定提升轻工业的同时，抓住发展的机遇，并有重点地发展高科技产业，顺应工业化发展趋势。
而在经济发展阶段上，应强调可持续发展战略和科技兴镇战略。
（3）产业发展对策：
培育高新，壮大支柱，发展服务业。
创业园只有大力培育高新技术产业的同时，传统产业在新的经济形式下，通过深化改革、技术创新、内引外联，使其产品不断升级换代，增强市场竞争能力。
另一方面，要采取多种措施吸引一批有实力、有基础的企业进工业集中区，扩大规模。
逐步形成一个结构完整、功能齐全、运行规范、高效灵活的管理和服务体系，促进工业集中区人流、物流、资金流、信息流的规模扩张和效益提高。
2、环境生态发展策略
积极实施可持续发展战略，推行“工业化、生态化、集约化”的环保新模式。
为了推进经济发展与环境保护的协调发展，必须以可持续发展战略为指导，树立环境就是生产力的观念，从生产发展、能源利用、保护资源、防治污染、发展科技，全方位地推进工业化、生态化、集约化的协调发展。
利用先进环保技术，治理三废，实现经济发展与生态循环良性化。
对工业集中区目前而言，首先确立环保目标，合理规划工业布局和能源结构，提升传统工业的工艺技术，其次是搞好绿化工程和环境管理，使创业园成为一个环境宜人的工业集中区。
四、功能定位
根据县张家坡乡总体规划的原则与要求，结合创业园发展的潜质，确定创业园的性能与功能定位如下：
创业园以发展高新技术、轻工业和劳动密集型产业为主，同时兼顾工人生活、公共服务设施、市政基础设施等配套服务功能，使之成为现代化的新型工业集中区。
五、规划目标
1、因地制宜，布局合理，节约投资，便于操作。
2、尊重自然，注重挖掘，合理配置创业园的公共服务设施、生活居住用地，形成有特色、环境宜人、有活力的工业集中区。
第四章
规划地区整体性控制
一、土地利用的总体布局规划
1、用地分类
规划依据《城市用地分类与规划建设用地标准》、《江苏省城市控制性详细规划编制规范》对本区用地进行分类。
2、用地布局原则
1）按照《城乡规划法》、《江苏省城市控制性详细规划管理办法》和《江苏省城市控制性详细规划编制规范》中控制性详细规划编制要求，完成规定的各项内容。
2）落实城镇总体规划中各项基础设施和公共服务设施用地，并结合地块的具体情况，统筹兼顾，研究规划建设的目标。
3）处理好各地块各项控制性指标与土地使用规划管理的关系。
3、用地布局
创业园规划分为两大片三个功能分区。
即以食用菌基地为中心的东西路两侧为一片、张家坡加油站北至淮丰村三组生产路为一片。
东西路两侧为中小企业创业区，张家坡加油站以北片区为高新技术创业区和食品加工小区；
淮丰三组生产路以南为轻工业企业发展区。
4、规划用地结构
创业园用地规划以工业用地为主，主要包括工业用地、结合管理用地、道路广场以及绿化用地。
1）工业用地：
规划的中小企业创业区、轻工业企业发展区、高新技术区三个功能区均为工业用地，规划工业总用地约15公顷，占工业集中区总用地面积的75%。
2）市政公用设施用地主要包括工业集中区的污水处理厂用地等。
3）道路广场用地：
工业集中区道路系统分片实施即沿张家坡加油站北至淮丰三组铺设三条东西路和两条南北路。
4）绿化用地：
指工业集中区沿路，排水沟渠两侧防护绿地。
5）排水用地：
指现状沟渠和规划改道沟渠，规划用地为1公顷，占总用地的2%。
二、土地利用的强制性控制
为保障创业园内公用设施的空间落实，依据《张家坡乡总体规划》和其他相关规划、本区的发展目标、功能定位以及土地利用的总体布局，规划进一步划定了本地区内所涉及的道路红线、绿化绿线、水面蓝线等控制线。
该类用地性质为强制内容。
投资强度应在50—100万元。
三、建设开发总量控制
本次规划依据各地块所在区位、规划用地性质、街区在规划地区中的地位和作用、街区的土地利用现状等，确定各街区内各地块的建设开发。
1、容积率控制：
工业用地≥1.2，居住用地≥0.8，公共设施用地1.2。
2、建筑密度（建筑系数）：
工业用地≥40%，居住用地≤30%，公共设施用地≤30。
3、绿地率控制：
停车场用地≥10%，公共绿地≥80%，工业用地≥10%。
四、建设高度分区控制
为创造良好的创业园景观轮廓线，保证规划区景观视廊，本次规划根据创业园的自身特点划定不同建筑高度控制分区，确定各类建筑高度控制分区的建筑限高，并将其转化为各街区的建筑高度控制值。
公共绿地≤4米，工业用地≤18米，公共设施用地18-24米。
第五章
道路交通控制
一、道路交通规划目标
在本次规划中，主要是充实完善本区的主干道系统，建立完善的道路网系统，提高路网的通达能力。
二、道路系统规划
创业园道路系统从现状用地条件和周边道路、未来发展功能要求着手，呈丰字状和十字状布局。
与周边道路形成功能明确、层次清晰的路网体系。
道路等级共分为：
主干路、次干路二级。
单位内部停车由各单位在本单位的建设用地内自行安排解决。
三、道路系统控制
1、本次规划确定了区内道路系统的布局、性质、起止点、横断面形式、道路红线宽度、道路长度等，规划制定了道路规划建设控制标。
规划道路主干路：
加油站西北至淮丰三组路为主干路，东西路，红线宽度为18米，断面形式为3-12-3，次干路红线宽度为18米，断面形式为3-12-3。
2、停车位
创业园的停车采用集中与分散相结合的方式。
各单位的停车由各单位在本单位的建筑用地内自行安排解决，生活区和其他服务设施使用者的公共停车问题采用集中停车场的方式解决。
四、道路工程控制与特殊控制
1、道路交叉口控制
规划进行了各级道路的平面控制，确定了各级道路主要控制点的坐标、高程以及各道路交叉口以平交形式。
2、建筑后退道路红线
建筑道路后退红线加油站西北至淮丰三组主干路不小于5米，退其他道路红线不少于2米。
3、禁止开口路段
规划在道路交叉口附近禁止开设机动车出入口，避免出入车辆影响路口交通。
机动车出入口距道路与城市道路交叉口的距离，自道路红线交点起不少于70米。
一般情况下，每个地块设置2—4处车辆出入口，如需设置四处以上车辆出入口时，由规划部门做个案处理。
4、道路竖向控制
规划充分考虑了现有地性，尽量避免大填大挖为原则，在满足道路行车安全和平顺的前提下，以建设部颁发的《城市道路交通规划设计规范》为标准，结合现状地形标高，综合考虑地下管线布置得要求进行规划设计。
规划所定道路控制点及标高原则不宜改动，经规划管理部门同意后，在具体道路设计及地块开发时，做局部调整，但必须考虑与其他道路的平顺衔接及地下管线敷设的要求。
规划道路横坡坡度为0.5%—1.5%，道路规划纵坡坡度为0.3%—0.5%。
第六章
绿地系统规划
一、绿地系统规划
开辟各种绿地，增加绿地总量，并在功能构成和空间布局上形成一个基本完整的绿地系统。
规划工业集中区绿地采用点和线相结合形式，从景观和生态两个方面来改善工业区的环境品质。
1、点状绿地。
公共服务设施用地中心绿地、居住组团内中心绿地、厂区内部组团绿地等。
2、线状绿地。
创业园道路系统防护绿地分片实施即沿加油站西北至淮丰三组路主干路两侧三条东西绿带路和主干绿带路，东西路两侧分别建二条南北绿带路和主干绿带路。
第七章
市政工程设施规划
一、给水工程规划
（1）规划原则：
1）依据《张家坡乡总体规划》给水规划，统一规划给水系统，合理布局供水设施。
2）本着降低能耗、节约用水、供水保障和用水安全等原则，满足居民生活和工业生产对供水水量、水质和水压的要求。
（2）给水规划标准和用水量预测：
1）给水规划标准：
根据《城市给水工程规划规范》，城市给水工程统一供给的用水量预测宜采用城市单位人口综合用水量指标和城市单位建设用地综合用水量进行预测。
由于开发区特殊的性质，其用水结构、用水标准与一般城市相比，有自身的特点：
（1）创业园主要是为工业项目服务的，其工业比重大，而人口规模相对较小，因此其工业用水量所占比重较大，生活用水量比重较小。
（2）创业园是城镇单独开辟的一个新区，其生活设施水平相对较高，因此生活用水标准要高于城市综合标准。
（3）创业园企业均为高新技术企业，其工艺水平较高，节水水平也应较高。
考虑到创业园工业用地所占比例较大，所以为了使用水量指标更能符合实际，并综合考虑以上因素，确定用水量指标。
分别预测为：
居住给水量为0.3万m3/d；
公共设施给水量为0.033万m3/d；
工业给水量为0.22万m3/d；
其他用地包括道路、市政、绿化等，给水量为0.02万m3/d。
因此，规划创业园总用水量为0.51万m3/d。
（4）给水设施规划：
规划给水管由水厂接入创业园，规划创业园采用环状管网供水，由∮300供水干管连通为环状，确保规划区用水的水量、水质及安全性。
二、排水规则
（1）排水工程规划原则
1）依据先地上后地下、先深后浅的原则，结合道路工程将雨污水管道一次性埋设入地。
2）雨水根据周边水系及地形采用就近排放的原则，尽量减少机排。
3）污水通过污水管网收集后输送至污水处理厂，经处理达标后排入水体工业废水必须在厂内进行预处理，达到城市排水标准后方可进入管网。
（2）污水规划
1）污水标准及污水总量。
水标准：
根据《城市排水工程规划规范》，“城市综合生活污水量宜根据城市综合生活用水量（平均日）乘以城市生活污水排放系数确定”。
“城市工业废水量宜根据城市工业用水量（平均日）乘以城市工业废水排市排水专项规划，综合生活污水的排放系数取0.85，工业废水的排放系数取0.8，综合生活污水的收集处理率取95%，工业废水的收集处理率取100%。
”经计算工业集中区污水总量为1.6万m3/d。
2）污水系统工程规划。
划通过污水截流干管汇集至污水处理厂，经处理达标后排入水体。
二、电力工程规划
1、用电负荷预测
根据《城市电力规划规范》，规划采用单位建设用地负荷指标法预测本区用电负荷为10000kw。
2、电源规划
依据用电负荷预测（1万kw），规划创业园由35kw张家坡变电所供电。
3、供电线路及设施规划
为保证供电可靠性，10kv电力线在主干路网上采用环网供电，其他路段采用放射状布线方式。
10kv电缆主干线采用yj22-300型铜芯交联电缆，支线采用yj22-185、yj22-150铜芯交联电缆或高一线号铝芯电缆。
四、电信工程规划
（一）电讯规划
1）市话需求量预测，规划按0.3万门考虑。
2）线路及设施规划
在电话比较集中、内部话务量较多的行政办公、商业金融建筑内，可适当安排一些用户交换机，要求这些场所要留出300—500平方米的建筑面积安装通信设备及各种附属设施。
各地块可根据市话分布密度，设置相应容量的电话交接箱，交接箱箱体容量主要采用600对、1200对）和2400对三种。
电信管道敷设。
创业园电信线路由双四路接入，并沿区内主次干道敷设。
区内主次干道光缆线路均采用管道光缆，主干道下采用24孔电信管块，次干道下采用6孔电信管块，埋深0.8—1.2米，支路采用直埋光缆，埋深为0.7—0.9米。
电信线路主要敷设于人行道下，与电力线路分两侧敷设。
五、管线综合规划
本次规划主要对以下四种管线即：
给水、雨水污水、供电、电信进行综合规划，在管线综合规划过程中，严格按照《城市工程管线综合规划规范》，并结合该地区及周边的现状市政设施管网情况，编制本管线综合规划。
（1）管线平面综合。
据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间的安全距离要求，本着压力管让自流管，易弯曲管让不易弯曲管，临时性管线让永久性管线等原则。
规划原则上对各种管线安排如下：
雨水、污水管线安排在车行道下，给水管、电力管沟、电信电缆块安排在人行道下，路灯电缆设于路缘石右侧，路灯杆设置于人行道上或绿化带隔离带内。
当道路宽度大于或等于40米时，雨水管道沿道路两侧敷设。
埋设于干道下的各种管线均与道路中心线平行，从建筑红线向道路中心线布置的次序如下：
西侧、北侧、东侧、南侧
1电信管块
1电信电缆沟
2给水管道
2燃气管道
3路灯
3路灯
4雨水管道
5污水管道
（2）管线的竖向综合。
种管线敷设时应满足规划中的工程管线的最小覆土深度个工程管线交叉时管线之间的最小水平、垂直净距。
具体要求见《城市工程管线综合规划规范》。
第八章
环境卫生规划
一、环境卫生规划
（1）环卫公共设施规划
1）公共厕所。
工业集中区规划设置2座公厕。
2）垃圾设施。
规划要求新建建筑不应再设置垃圾管道，生活垃圾均由垃圾收集点统一分类收集，垃圾收集点按照不超过70米服务半径设置。
工业固体废弃物进行无害化处理，独立堆放。
3）废物箱。
废物箱一般设置在道路两旁和路口、居住区或人流密集地区。
废物箱应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。
废物箱设置间隔规定如下：
交通干道50-80米，一般道路80-100米。
（2）卫生工程设施规划
规划设置小型垃圾中转站一座，对工业集中区内的生活垃圾和工业垃圾应分类收集、转运。
第九章
规划管理技术
一、地块变更控制
1、为适应创业园建设的变化，保证控制性详细规划的弹性和可操作性，本次规划对地块变更的程序进行了设计。
2、本次规划确定有下列情况之一，需要对规划地块的用地性质、控制指标和要素等进行变更调整，均属地块变更范围，需要进行管理控制。
1）控制性详细规划有明显缺陷或滞后的，不能用于指导创业园建设和规划管理工作的；
2）对控制性详细规划的建设用地边界、用地性质、土地使用强度和配套设施的规划要求进行调整的；
3、经认定确需进行控制性详细规划调整的，规划建议启动相应的变更程序。
地块变更程序主要包括自由裁变量变更程序和修订审批变更程序。
自由裁变量变更程序是由地块开发建设者向城市规划管理部门提交地块变更申请，城市规划管理部门根据规划管理要求，在允许自由裁变量范围内，进行变更调整，重新提出
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