平顶山光明路地产项目分析策划报告143页.docx
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平顶山光明路地产项目分析策划报告143页
第一局部：
市场调研
一、##市经济环境的分析和生活结构研究
市区面积70多平方公里，人口91.2万，从##市城调队了解到，2005年全市居民消费价格总水平保持了较为温和的上扬态势，全市居民消费价格总水平累计上涨2.4%，涨幅与去年同期相比下降3.1个百分点。
◆GDP开展状况与产业结构情况
全市人均GDP突破1000美元，标志着##已走出低收入水平行列。
2005年全市GDP到达570亿元，比上年增长15.6％；地方财政收入31.56亿元，比上年增长49.6％。
##工业根底雄厚，经过四十多年的开展，已形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑的新兴工业体系。
平煤集团是国家确定的开展为超亿吨大型煤炭生产基地，神马集团是世界三大帘子布生产企业之一，舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造企业之一，还有中盐皓龙公司、宝酒集团等一大批在全国、全省都有较高知名度的企业。
2003年，##市被##省确定为中原城市群九个中心城市之一。
◆消费品零售总额
##市消费品市场运行良好，据初步统计，2005年前10个月##市实现社会消费品零售总额12.8亿元，同比增长14.9%，增速居全省第三位，高于全省增速1.2个百分点；1-10月累计实现零售额119.2亿元，同比增长14.4%，累计增幅比上月提高了0.1个百分点。
呈现如下新特点：
分地区看：
城乡市场协调开展。
分行业看：
批发零售贸易业开展平稳，餐饮业持续火爆。
分商品看：
高档时尚商品成为消费亮点。
◆城乡居民的人均可支配收入
城乡居民收支有所增长。
05年上半年，全市城镇居民人均可支配收入为4561元，比去年同期增长18.5%，扣除物价上涨因素实际增长16.3%。
上半年农民人均现金收入1190元，增长18.4%，扣除物价上涨因素实际增长14.7%。
全市在岗职工平均工资6560元，扣除物价上涨因素实际增长19%。
◆城乡居民储蓄存款余额
2005年城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长12.7%和6.4%;社会消费品零售总额比“九五〞末增加61.5亿元;城乡居民储蓄存款余额326.8亿元。
二、区域结构调查与城市开展规划调查
◆公共设施状况
2005年1月至2月,以“公共设施管理业〞为代表的市政公用设施建立投资完成283.9亿元,同比增长27.1％。
2005年市政公用设施建立在投资方向上，以加强公共效劳、改善人居环境为主，投资规模有所增长。
◆交通体系状况全市交通建立开展速度最快，许平南高速公路建成通车，平漯、平临高速正在加紧建立，太澳、新石高速正在加快做前期工作。
新建、改建国、省干线公路585.54公里,正在改建的国、省干线公路415.6公里,新建、改建大中桥46座5197.9米;2005年底,##市国、省干线公路中二级公路比重将到达95%；高标准完成绿化示X路段167公里，完成绿化美化路段422公里，累计创立GBM路段443公里和文明样板路218公里。
◆区域性质与功能特点
城市的开展与功能定位是：
东区为二、三类工业区，老区为商业效劳区，西部新区为行政、文教、高新产业与居住旅游区。
◆城市规划
城市的开展思路：
“优化东区功能、改善老区环境、开展西部新区〞。
对开展西部新区是##市拉大城市框架，实现跨越式开展的现实需要，是##市改善投资环境，提高城市品位，提升城市吸引力，扩大对外开放的必然选择，也是##市实施二次创业，打造经济强市，全面建立小康社会，实现“繁荣、开放、文明、秀美〞现代化工业新城的重大举措。
##市新城区的规划勾画了一条东南——西北走向的历史文化和生态开展轴线。
新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。
新城区的规划X围是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：
起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。
新城区的规划形态是带状，交通流量主要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条城市道路和规划的轻轨交通相互联系，十分钟即可到达。
向西通过2条公路和X石〔##至石人山〕高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部的漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。
四通八达，快捷顺畅的交通联系对新城区的建立必将起到积极的带动作用。
三、##市商业环境分析
商业布局总体分布
##市商业主要集中于以万家百货为中心的商业区和以开源路为中心的商业街区。
在商业形态方面，以万家百货为中心形成了以永乐家电、中心商城、商业大楼、帝豪国际家具广场、豪凯迪国际家具广场、现代家具城为主的大型购物中心与开源路、中兴路为中心构成的沿街商辅，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、家私、副食品等数十类品种的商业街区，是##市最繁华的商业区，属于##市的第一商圈，商品零售额占据##市场的60%以上。
湛河路与新华路为主的两侧商业构成了本市的第二商圈，主要以经营五交、土产为主。
主要商业竞争格局分析
市中心大型商业
名称
规模
业态
位置
出租率
万家
6F+地下室
1F:
彩妆珠宝馆
2F:
流行淑女馆
3F:
名媛馆
4F:
绅士馆
5F:
休闲服饰馆
6F:
时尚百货馆
地下室:
游戏厅
中兴路与优越路穿插口东北角处
近100%
鹰城名品
百货
4F+地下室
1F:
珠宝、化装品、鞋
2F:
女装
3F:
男装
4F:
童装、床上用品、男装
地下室:
小型超市
开源路
近100%
中原百货
4F
1F：
小家电、通讯手机
2F：
女装
3F：
鞋、男装
4F：
家具
开源路与和平路交汇处〔鹰城名品百货北侧〕
近100%
国际女子
新天地
2F+地下室
1F：
珠宝、鞋、精品女装
2F：
精品女装
地下室：
小综合超市
开源路〔中原百货向北〕
97%以上
永乐家电
5F
1F:
手机
2-4F：
家电
5F：
办公
中兴路〔万家对面〕
100%
中心商城
2F+地下室
1F：
珠宝、家电、服装
2F：
服装
地下室：
超市
中兴路与和平路交汇处
95%以上
商业大楼
5F
1F：
珠宝与其它饰品、小家电
2F：
服装
3F：
羽绒服广场
4-5F：
家具城
中兴路
90%
帝豪国际家具广场
6F
1F：
精品服装
2F：
手机卖场
3F：
软体家具馆
4F：
现代家具馆
5F：
欧美风情馆
6F：
实木家具馆
体育路与建立路交汇处
95%以上
豪凯迪国际家具广场
5F+地下室
1F：
移动通信
2F：
电脑科技
3-4F：
精品家具
5F：
办公家具
地下室：
电脑科技
中兴路与建立路交汇处
96以上
现代家具城
3F
全家具
中兴路
90%
全市主要商业街区
名称
业态
出租率
备注
开源路
专营店较多〔服装、鞋帽、电动车等〕
穿插综合市场〔燃具一条街、昕开源市场等〕
大型商场〔有鹰城百货、中原百货、国际女子新天地〕
92%以上
整体配套比拟全面
美发、酒店、药店、超市、网吧、银行等
中兴路
商场〔万家、中心百货、商业大厦、家具广场、永乐家电等〕
专卖店
沿街商铺
90%
新华书店、银行、美食城、西餐店、九头崖、俱乐部等
和平路
以专营店为主
98%以上
服装、饰品
体育路
家具广场、万客隆、沿街商铺
95%
网吧、影楼、九头崖、银行等
从上表可以看出，以本市第一商圈的商业格局而言，根本特征如下：
✧大型商业中心根本集中在开源路与中兴路；
✧经营业态以百货、电器、家具为主；
✧经营形态方面比拟相似，如：
负一层的超市；
✧几条主要商业街的业态分布比拟清楚，但经营种类略显混乱和单一，仅服装类经营大概占了50%；
总体分析：
商业集中度较高，缺乏新的商业增长点，从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，商业类同性强，竞争剧烈。
商业市场的开展趋势分析
随着城市化进程的不断加快，今年以来，政府加大了旧城改造的力度和深度，如开源路南段、凌云路南北段的打通工程等项目的启动，全市商业用地量将不断放大。
新建的大型商业项目给原本就竞争剧烈的第一商圈市场带来巨大的压力，如华府广场〔仅临矿工路和中兴路交汇处的商业面积就达3.7万㎡〕，将会使该区域的市场竞争进入白热化状态，导致商户的频繁流动。
过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家会纷纷使出价格这一杀手锏，使整体行业的利润水平大副降低，大局部仅能够保本或微利经营，仅有局部品牌店经营尚可。
在商户招商方面，各市场更是使出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费〔甚至二次装修费〕、扣点经营、品牌联营等各种形式将会层出不穷，即便如此，各市场也未能取得满意的招商效果。
因此，##商业市场的竞争称之为区域性过度竞争或白热化的竞争根本不为过，经营形态两极化严重，市场供需的严重失衡与各市场前期定位缺乏差异性，规划的不合理性导致了这种残酷的竞争状况。
据了解，之前##最具人气的老市场，后改为凯撒购物中心，因在规划和定位上的不合理而导致商家纷纷离开，门庭冷落。
但城市第一商圈的地位仍然不会发生变化，随着城市的拓宽，专业化的街区型商业将呼之欲出，作为时下最新颖的一种模式，将成为城市商业亮点。
四、针对性的区域商情调查
根据我司在全市进展的200份调查问卷反映出的情况如下：
消费者调研
根据本案所处地段半径1公里内共发出调查问卷100份，主要内容涉与：
从事的职业、年龄、月收入、最感兴趣的信息、居民外出就餐情况、外出就餐主要考虑的因素、外出就餐的支出、外出就餐选择类型、居民最喜欢去的购物场所、大型购物中心购物的顾客类型、消费心态、决定购置的主要因素等。
职业状况
年龄
月收入状况
最感兴趣的信息
居民外出就餐情况
外出就餐主要考虑的因素
外出就餐的支出
外出就餐选择类型
居民最喜欢去的购物场所
大型购物中心购物的顾客类型
消费心态
决定购置的主要因素
小结:
片区主要人群是以平煤职工为主，月收入平均在1000-2000元的占到被调查者的44%，局部退休职工月收入在1000元以下，整体收入应在全市的中等水平，受教育程度一般，对新事物的承受时间较长，思想相对保守，生活更多的是考虑解决实际问题。
由于离城市商业中心较远，每月外出就餐和购物的次数有限，整体购置力不强。
商家调查
针对重点商业区与项目周边零星商家的问卷调查，涉与经营品种有服装、百货、饰品、鞋帽包、洗化、餐饮、眼镜、针织布艺、音像、太阳能、五金、器材、通信、网吧、美发、茶叶、电动车等。
共发出问卷100份，主要内容涉与：
经营者年龄、对光明路打通至程平路的认知度、对光明路商业的前景预测、选择门面比拟注重的要素、对租赁面积的要求、对建筑指标的要求、资金投入指标、对全市零售业的满意度调查、已租赁商用物业的次数、对光明路北段最缺哪些商业的调查。
经营者年龄
购置力
购物选择
对光明路打通至程平路的认知度
对光明路商业的前景预测
选择门面比拟注重的要素
对租赁面积的要求
对建筑指标的要求
资金投入指标
对全市零售业的满意度调查
已租赁商用物业的次数
光明路北段最缺哪些商业的调查
小结：
通过对局部商家的调查发现，从事商业经营者的年龄状况主要是在31-45岁区间，对商辅的选择主要考虑的客流量与地理位置，由于所调研的客户所经营的物种以专卖店居多，对商辅面积的选择多集中在20-50平方米，对建筑指标多喜欢进深短、面宽长的物业。
针对本项目方
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