商圈分析与开店环境策划Word下载.docx
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1.商圈内代表性商业项目有哪些？
调查商圈主要是学校和社区附近，所以代表性的商业项目是餐饮，休闲，购物，服装，家居。
2.代表性商业整体分布情况及各自运营概况？
整体分布情况：
集中型商圈，以零售店为主小餐馆较多主要集中于青台山路，川师现代花园附近
项目1概况：
便利店：
在街道两侧很分散
项目2概况：
专业店：
在街道两侧很分散
项目3概况：
超市：
就一家在师大花园
项目4概况：
饭店：
很分散很多
2.2商圈内代表性商业项目分布网点图（请标注辐射范围内相关街道、商铺名及位置）*要求自行绘制一份网点分布图
2-2绘制简图应注意事项
绘制简图要求标明的内容如下：
1.标出重要建筑物及楼别（金融大楼、办公大楼等）；
2.着名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司等）；
3.人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场、娱乐区等）；
4.标出竞争店或同性质商店所在之位置、抽样点之所在位置；
5.可与本企业连锁店有互补作用之门店；
6.政府重要之行政中心；
7.车站、加油站、学校、停车场、市场、公园．．等特定族群会集场所；
8.标出街道之行进方向（单行道方）。
2.3.特色商业项目
吉家百货
规模：
面积：
1500（平方米）
业态比例（请用饼状图标示）：
档次比例：
（请用饼状图标示）：
楼层业态分布：
一楼专卖店
二楼生活必须品
租金或扣点：
4500—6000一个月
经营档次：
中
装修档次：
中
代表品牌：
目前客户群：
周边人群
停车位：
1
电梯数：
2
经营状况：
一般
通道宽度：
6m
人流量：
1000
动线合理性：
一般
主要优势：
就一家较大的商超竞争者少分流量大
目前不足：
商品不是很齐全品种单一化
综合分析：
人流量大消费群体多有自己的位置优势人们的需求量大.
注：
如商业区域内有多家特色商业项目，请分别填写上表
2.4项目周边交通规划
2.4.1项目所在地公交交通现状
项目周边1000米范围内的公交线路情况（3条路线）
序号
公交站
公交线路
发/收车时间
1
例：
19路
例:
锦兴路东-土桥
6:
30-21:
30
2
218路
大面镇—汽车总站
7：
30—23:
35
3
854A路
龙泉汽车总站—十陵公交站
30—19:
00
4
874路
星光西路大连路口站|—大面铺站
2.4.2项目所在区域机动车流量表（*测量时间为单向15分钟）观测时间：
上午10:
观测地点
双向机动车道
方向
道路状况
条机动车道
自北向南
自南向北
水泥路面,道路中间设有隔离栏
例；
72
56
观测时间：
自西向南
自西向北
水泥路面,道路中间设有隔离栏两侧设有人行道
46
32
自南向西
24
步骤3商圈评估
3.1商圈整体汇总，填写商圈信息表
商圈名称:
商圈结构“井”字形结构□三角形结构□十字形结构□平行线结构□直线结构
商圈性质
城市中商圈地位
□一级商圈二级商圈□三级商圈□四级商圈
商圈级别
□核心商圈□次级商圈边缘商圈
商圈属性
□商业区□娱乐期□金融区综合区□住宅区
商圈生命周期
成长期□形成期□成熟期□衰退期
商圈基础设施建设
绿化环境
□好一般□差
物业环境
道路基础建设
休息区建设
商圈购买力评估
商圈购买力评估（饰品消费客单价）
50元-100元□100元□50元
商圈目标客流量
＿300人/天以上（日常）
＿600人/天以上（周末）
常住住户数的消费能力
□高中□低
商圈易达性
公交站:
8＿个公交线路：
854＿路
停车场：
2＿个地铁：
有□无
所在主干道路长：
600＿米左右
主干道是否通畅
□交通良好一般□差
店前人行道宽：
7＿米
人行道是否通畅
商圈主力店:
＿1家，分别是：
吉家超市
商圈品牌店：
5＿家，分别是：
良品铺子爱儿乐\爱你宝贝\华为\良品铺子
商圈大型休闲/娱乐场所：
明星KTV占狼众圣网咖纯K太古
女装品牌店：
＿1家主要有：
多又多内衣连锁店
竞品店：
4＿家主要有：
吉家红旗零点天易
3.2商圈综合评价，填写商圈评分表
考核中项
考核小项维度
得分标准
最后得分
考核中项
中项
权重
小项
3分
2分
1分
得分
综合
得分
商圈业态
13%
核心商圈
次级商圈
边缘商圈
商业区
娱乐区、综合区
住宅区、金融区
8
成长期成熟期
形成期
衰退期
好
一般
差
52%
商圈潜在客群的消费能力
高
低
目标客流量/天（非周末）
大于5000人
3000~5000人
小于3000人
5
预估饰品消费客单价
100元以上
50~100元
50元以下
6%
公交线路或停车站
多于3个
2个
1个
良好
8
商圈人行道是否通畅
通畅
商圈主干道长
400~600米
接近400米或600~800米
其它范围
商圈主干道宽
8~12米左右
接近8米
其他范围
商业氛围
28%
商圈主力店
2家以上
1家
无
商圈品牌店
10
休闲娱乐场所
竞争对手定位
相同定位品牌
不同定位品牌
一般店
商圈内同业竞争状况
3~5个
2或6~8个
<
2家或>
8家
商圈得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和
基础分=66分
任务二：
项目选址
明确项目选址的难点与解决方案。
并对项目的优势、劣势、机会和威胁有明确的认识。
步骤1.商业项目目标：
商业业态定位于是做便利店。
集购物与餐饮于一身的商业项目。
2-3项目经营目标确定应注意的问题
进行项目选址时，最主要的参考目标就是商业项目的经营目标，不同的目标决定不同的选址位置，而经营目标的确定我们需要考虑预估收入、支出与可能净利三者之间的关系。
具体内容如下：
1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查
（1）与目前承租人洽询
（2）与其他店铺承租人洽询
2.预估每次消费金额
（1）评估本商圈抽样点适合开何类型之店
（2）本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
3.每日来客人数预估
（1）门店之人潮数
（2）门店入店率
门店入店率＝门店之来客÷
各店之人潮数×
１００％
（3）预估客户数
预估客户数=再以求出之入店率×
该商圈抽样点之人潮数
（4）未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正
4.预计业绩
（1）预计每日营业金额
预计每日营业金额=预估消费金额×
可能客户数
（2）预计每月营业金额
预计每月营业金额=可能每日营业金额×
３０
5.固定费用
预估固定费用，固定费用：
包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定不变的费用项目
6.预估变动成本
预估变动成本=%×
月营业额
变动费用：
包括商品成本、员工工资（销售提成）等随销售额变化的相关费用。
7.预估净利
预估净利（本预估净利为税前净利）=预估月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用
8.损益平衡点
损益平衡点=（固定费用＋租金）÷
（１－变动成本）
9.商店组合
商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客。
例如：
（1）药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。
（2）百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。
步骤2.项目难点及解决办法
难点一：
插入图片
对于开店没有经验，对于家居建材
类没有深入研究，不了解行情
解决办法：
上XX，找度娘，到实体店进行学习和研究，实地考察
难点二：
步骤3
3.1店铺便利性评分表
考评项目
中项权重
项目B
等级
综合得分
店面可视性
24%
店招可视距离
25M之外可看到
15~25M内看到
15M内看到
2
店面面积（㎡）
25~35
15~25或36~40
15或>
40
店面开间宽度（30㎡）
3.5M以上
3~3.5M以上
3M以下
店内空间高度
2.8~3.5M
2.5~2.8M或3.5~3.8M
2.5M或>
3.8M
应光性
整个空间自然光照充足
小部分区域自然光照不足
大部分区域自然光照不足
店面进深度
5-6米
3-5米或6-8米
橱窗（展示与通透性）
2个
1个
空间效果
7%
店面柱墙（影响布局）
无
有
1
功能性
便于展示等零售功能
少部分不适合展示等功能
形状利用效果
无死角
1个死角
多个死角
店面可接近性
15%
交通易达性
无护栏，近公交站和斑马线
无护栏，远公交站和斑马线
街道末端，远公交站和斑马线
3
道路结构
宽8米--10米
宽6~8米或10~12米
其它范围
障碍物
店前无障碍物，无台阶
店前无障碍物，有台阶
店前有障碍物，有台阶
店铺立地效果
54%
店铺位于街道位置
1/3~2/3处
接近1/3或接近2/3处
其他位置
35
街道有无聚客点
多个聚客点
1个聚客点
无聚客点
街道客流主体靠近店面一侧
是
不是
2
店铺分流状况
没有分流
分流很少
分流较多
基础分=60分
3.2店铺便利性加分项目
项目
加分
广告灯箱位
店面朝南
门口有无休闲坐凳
街道店面风格统一度
路灯距店面近距离（店面直接受益）
店门允许外开
防火措施得当
店面处在拐角位置
符合加分标准的每个项目加1分
店铺便利性得分=∑综合得分,
综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和
3.3店址调查表
预期店所属分公司：
预期店位置：
性质：
□直营□加盟□其他
店租＿6000＿元转让费＿0＿元其他费＿1000＿元
店使用情况：
□空屋□使用可迁入时间：
＿2017＿年＿6＿月＿6＿日
店铺营业时间：
从9＿时＿0分---9＿时＿0分
周围店铺的租金情况：
1、9000＿元/年（共120平方米）;
2、4500＿元/年（共70平方米）
店面物业条件
店面面积：
＿90＿平方米
店面尺寸：
面宽＿9＿米纵深＿10米店高＿4＿米
店招尺寸：
寛＿9米高＿4米
店面形状：
□窄形□宽形□方形□圆弧形□其他形状
橱窗：
□有＿1＿个尺寸：
寛4＿米高3＿米
店门朝向：
＿北＿（方向）；
□外开□内开
店面功能性：
□储藏□展示□试镜
店面利用率：
＿80%＿（百分比）；
有无死角：
□有＿1＿个□无
防火措施：
□好□一般□差
店面柱墙：
□有＿2＿个□无
店周围物业条件
店招可视距离：
＿5米
店前分布：
□护栏□斑马线□公交站＿＿线路车
店前台阶：
□有＿5＿阶□无
店前障碍物：
□无□有主要是：
＿＿＿＿
门口休闲凳：
□无□有距店＿2＿米
门口路灯：
□无□有距店＿5＿米
广告灯箱位：
门口公交站：
□无□有距店＿10＿米
临店聚人气的大店：
店面所处位置：
□进口□中心□交叉口□拐角
店面所处:
□阳街□阴街;
店面人行道宽＿米
店前目标人流量:
＿人/天,人流高峰从＿时＿分---＿时＿分
临近经营方向：
□同定位的品牌□高档定位的品牌□低档定位的品牌□一般
步骤4龙泉驿区商业发展规划对本项目的影响
4.1.龙泉驿区商业整体规划
“龙泉驿区引进多个城市综合体项目”，项目涉及投资总额达100多亿元，项目包含了五星级酒店、大型购物中心、会议会务中心等多种公共功能。
龙泉驿区作为2013年最受购房者关注的区域之一，区域内的大面板块、成都经开区、天鹅湖板块等板块的住宅项目开发进入白热化趋势，与此同时，龙泉驿区的商业商务配套建设也成为与购房者生活便捷性息息相关的话题。
结论：
综上所述，龙泉驿区住宅发展曾滞后于城南和城西，而商业配套又滞后于住宅发展，但是随着目前的政府规划方案和房地产发展，已经呈现出甩开城西、直追城南的势头。
随着城东住宅市场和汽车产业的走强，老城区商业补仓，新兴区域商业商务环境跟进，未来3年内，龙泉曾经没有大型综合体的区域形象将发生翻天覆地的变化，成为现代化城区居住发展新样板。
步骤5项目选址的初步选择方案
根据以上选址调研内容，结合经营目标和区域商业发展方向确定，项目选址初步方案：
方案一：
龙城一号小区附近
方案2：
川师现代花园青台山路
任务三：
制作开店环境策划书
根据任务一、任务二的相关工作内容，按照开店环境策划书的格式要求，完成一份完整的开店环境策划书。
Hour便利店项目开店环境策划书
一、客流规律分析
（一）店前客流分析
营业收入是交易笔数与客单价这两个因子的乘积，交易笔数的形成又可以进一步分解为店铺外通行人流量、进店率和购买率之积，而店前通行人流量与商业区域的客流又有极为密切的对应关系。
选址人员在客流调查测评过程中主要应关注以下几个方面。
1．客流流量测评
（1）界定商业区域客流行进切分点青台山路分为上中下
（2）在每个切分点上安排工作人员上区：
廖强、龚厚贤
中区：
王芯、谢佳下区：
江梅、周燕伲
（3）工作人员携带的工具有笔、纸、手机拍照
（4）根据各切分点实测情况填写商业区域客流流量实测统计表。
商业区域客流流量实测统计表
实测日期
2017.04.03
日期说明
商业区域名称
川师现代花园区域
实测路段
青台山路
实测地点
龙城一号
天气情况
阴
实测人员
江梅，王芯，谢佳，周燕伲，廖强，龚厚贤
记录人员
江梅，周燕伲
时间
统计人数（人）
备注
上午
8：
00—9：
457
/
9：
00—10：
364
10：
00—11：
234
11：
00—12：
459
中午
12：
00—13：
397
13：
00—14：
458
下午
14：
00—15：
365
15：
00—16：
453
16：
00—17：
672
17：
00—18：
643
晚间
18：
00—19：
554
19：
00—20：
320
20：
00—21：
423
21：
00—22：
239
22：
00—23：
132
2.客流构成分析
（1）客流的性别比例7:
3
（2）客流的年龄层次家庭主妇，上班族，学生族
3.消费者的出行方式与行进状态
步行（散步）
4.客流的聚集点
小区门口，小吃一条街
（二）周边居民数量测评
约10256人
二、顾客购买能力分析
1.年固定收入10万以上
2.可承受每次消费在150元以上
通常的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店铺的整体观察。
第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。
选址人员可以将两种方法结合起来使用，以便相互印证。
三、顾客消费习惯分析
1．顾客对设定商品、服务的看法和评价
1.购买便利2.交货迅速3.服务咨询到位4.营业时间长
2．顾客购买设定商品、服务的频率
购买频率较大
3．顾客购买设定商品、服务的动机
有需求，求廉，求便
4．顾客在店铺中购买商品、服务的行为
习惯性购买，储备购买，馈赠购买
四、周边店聚集情况分析
（一）异业聚集情况
异业聚集程度越高则商业区域越偏向于综合化，其辐射能力和辐射范围就越大，吸引来的客流也就越多。
1．商业区中娱乐休闲场所或设施情况
健身会所，台球室，网吧等
2．商业区业态分布情况
服务业，餐饮业较多
3．商业区中最大和最知名的布点位置及对附近中小型店的影响
吉家布点位置在川师现代花园，对附近中小型店的影响是造成了一部分顾客流失。
（二）同业聚集情况
便利店散乱，分布不集中，便利店较少。
五、竞争对手分析
1.竞争店的基本信息
吉壳壳\红旗连锁\天易
2.竞争店的地理信息
青台山路
3.竞争店的商品信息
生活用品、奶制品、饮料、小吃等
4.竞争店的业绩状况
良好
5.顾客在竞争店内的消费行为及评价
竞争对手调查记录表
调查项目
竞争店A
竞争店B
竞争店C
店铺区位
吉壳壳
红旗连锁
天易
店铺
面积
前台面积（平方米）
1X1
2X2
内仓面积（平方米）
3X3
店铺组织形态
便利店
超市
店铺销售人员数量
商
品
调
查
商品品种大类
生活用品、饮料、小吃等
生活用品、饮料、奶制品、小吃等
商品整体风格
商品分类较乱
简洁、明了
干净
商品档次
较高
主力商品
杂货
奶制品
生活用品
主力商品价格带
5-10元
28-85元
5-50元
辅助商品
小吃
充值服务
散装饼干
辅助商品价格带
5-20元
不定
8-24元
经营
效果
评价
日交易次数
日客单价
12元
55元
预估日销售额
518元
1032元
769元
综合预估坪效
较好
店
铺
形
象
商品陈列效果
店铺布局规范
狭小
适中
较小
店铺内装修效果
店铺外装修效果
顾
客
意
见
店铺销售氛围
冷清
顾客购买状况
较多
较少
服务水平
顾客意见评价
其他
六、店址物业条件评估
（一）店铺面积
1．店铺级数低
店铺级数是指根据店铺在连锁体系中所处的战略位置差异而赋予不同级别店铺以不同的面积区别。
2．基本经营需要50平方米
不同的行业对经营面积有最基本的下限要求，即完成最基本的商品展示和服务功能必须要求有最低的营业面积保障。
3．客流和成交量的大小小
（二）店铺形状
店铺受物业硬件条件的影响会有各种的形状，选址人员在具体察看时一定要考虑到不同行业在店铺形状适应性上的差异。
选址人员可以从以下三个方面进行考虑。
1．卖场与后台（仓储、办公、生产场所）功能区分
无2．顾客心理压力
心理压力小
3．店铺面积的利用率
一般利用
（三）店铺开间和朝向
朝向行人的主行径方向，南北朝向（更能吸引顾客）
（四）柱墙大小、数量和位置
无
（五）店铺空间高度
3~3.5米
（六）店铺使用年限
升级会员 