珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告.docx

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珠海某小区房地产项目开发可行性研究报告

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可行性研究报告

目录

1、项目的基本情况……………………………………………………………………………..5

1.1项目概况………………………………………………………………………………….5

1.2项目主要技术经济指标………………………………………………………………….7

1.3项目主要财务评价结果指标…………………………………………………………….7

2、项目开发宏观环境分析……………………………………………………………………….8

2.1宏观经济环境…………………………………………………………………………….8

2.2宏观政策环境…………………………………………………………………………….3

3、项目区域市场环境分析……………………………………………………………………..10

3.1区域定义………………………………………………………………………………….10

3.2珠海市国民经济发展状况……………………………………………………………….10

3.3珠海市城市发展规划…………………………………………………………………….10

4、项目开发地块环境分析……………………………………………………………………….12

4.1地块概况………………………………………………………………………………….12

4.2交通……………………………………………………………………………………….12

4.3地块基础设施环境条件………………………………………………………………….13

4.4地块商业、教育、医疗及其他环境条件……………………………………………….14

4.5项目开发SWOT分析………………………………………………………………..14

5、项目开发模式选择…………………………………………………………………………….15

5.1当前主要知名楼盘的开发模式……………………………………………………….15

5.2本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向…………………………………….16

6、产品规划设计建议………………………………………………………………………..17

6.1项目建筑风格发展建议...............................................17

6.2从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成……………………….18

6.3从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成…………………………………….20

6.4项目产品设计……………………………………………………………………...21

6.5对本项目产品规划及创新的参考资料…………………………………………...28

6.6项目分期开发及营销顺序的选择………………………………………………...31

7、项目总体营销策略及阶段目标…………………………………………………………..31

7.1销售价格的拟订…………………………………………………………………….31

7.2项目营销总体策略………………………………………………………………...35

8、项目开发投资与财务分析……………………………………………………………….37

8.1项目开发建设方案………………………………………………………………….37

8.2投资组合方式……………………………………………………………………….40

8.3投资与成本费用估算……………………………………………………………...40

8.4开发费用估算………………………………………………………………………..43

8.5项目盈亏平衡分析…………………………………………………………………..47

9、项目风险分析……………………………………………………………………………..47

9.1项目环境风险………………………………………………………………………..47

9.2项目时机风险………………………………………………………………………..47

9.3项目规划风险…………………………………………………………………………47

9.4项目市场风险…………………………………………………………………………48

9.5项目财务风险…………………………………………………………………………48

9.6项目自然风险………………………………………………………………………..49

9.7项目社会风险………………………………………………………………………..49

9.8项目安全生产风险…………………………………………………………………..49

9.9项目质量风险………………………………………………………………………..50

9.10项目进度控制风险………………………………………………………………….50

9.11项目管理风险……………………………………………………………………….51

9.12项目竞争对手……………………………………………………………………….51

10、项目可行性研究结论与建议…………………………………………………………….51

10.1结论………………………………………………………………………………….51

10.2建议………………………………………………………………………………….52

1、项目的基本情况

1.1项目概况

1.1.1位置

该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。

1.1.2用地规模与地块现状

用地规模：

本地块面积272218.74m2，其中S1地块面积为110639.49m2：

，二期总建筑面积为：

221279m2。

地块现状：

该地块荒置数年，灌木丛生；地势平坦，视野开阔；无高大建筑物，无需拆迁；

无规划道路，中间有两条泥路；无市政水电铺设；无本地居民，一些收破烂的居民于半年前迁入。

1.2项目主要技术经济指标

【1】用地平衡表

居住用地

建筑面积（m2）

住宅用地

468991.24m2

公建用地

18190m2

道路用地

15000m2

公共绿地

82070m2

【2】项目主要技术经济指标

项目

数量

总户数

3780户

居住人口

平均每户人口

总建筑面积

住宅总建筑面积

公建总建筑面积

13230人

3.5人

607722.32m2

468991.24m2

18190m2

平均每套建筑面积

人均居住面积

住宅建筑净密度

绿化率

容积率

地上车库用地面积

124.07m2

35.04m2

30%

35%

2.23

15000m2

【3】项目公建配套设施一览表

项目

建筑面积（m2）

单价（元m2）

金额（万元）

幼儿园

1500

850

127.5

球类场地

5000

780

390

体育娱乐场地

200

60

1.2

物业管理所

200

400

8

垃圾压缩站

200

300

6

变电站

1050

500

52.5

煤气调压站

40

600

2.4

销售中心

2000

800

160

合计

10190

747.4

1.3项目主要财务评价结果指标

项目主要财务评价结果指标汇总

名称

评价结果（万元）

项目总投资

309178.478

项目总销售收入

399850.9

利润总额

57463.82

税后利润

41933.06

自有投资利润率

38.39%

盈亏平衡点销售率

78.1%

2、项目开发宏观环境分析

2.1宏观经济环境

2.1.1国民经济发展状况

初步核算，2007年我国前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。

其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%。

分产业看，第一产业增加值18207亿元，增长4.3%，回落0.6个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长13.5%，加快0.2个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长11.0%，加快1.5个百分点。

2.1.2固定资产的增长

固定资产投资高位运行，增幅有所回落。

2007年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长25.7%，比上年同期回落1.6个百分点。

分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长26.4%（9月份增长24.8%），比上年同期回落1.8个百分点；农村投资13282亿元，增长21.2%。

在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长41.1%；第二产业投资34522亿元，增长29.3%；第三产业投资42787亿元，增长24.0%。

东部地区投资40172亿元，同比增长21.4%；中部地区投资19331亿元，增长36.2%；西部地区投资17539亿元，增长29.6%。

国有及国有控股投资33951亿元，增长16.2%。

房地产开发投资16814亿元，增长30.3%。

前三季度，累计新开工项目170123个，比上年同期增加18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长24.2%。

2.1.3消费需求的增长

国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。

2007年前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长15.9%（9月份增长17.0%），比上年同期加快2.4个百分点。

分地区看，城市43331亿元，增长16.3%；县及县以下20496亿元，增长14.9%。

分行业看，批发和零售业、住宿和餐饮业分别增长15.8%和18.2%，其他行业增长4.6%。

2.1.4城镇居民收入的增长

城乡居民收入大幅度增加，居民得到了较多实惠。

2007年前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长13.2%，增幅高于上年同期3.2个百分点。

农村居民人均现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长14.8%，高于上年同期3.4个百分点。

2.2宏观政策环境

2.2.1目前中国房地产业的发展现状

在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米提高到2010年的35.66平方米，预计2010年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住7.35%。

预计2005年以后非住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从2005年的4411.76万平方米增加到2010年的8658.61万平方米，年均增速为14.43%，故房地产业仍将有很大发展余地。

2.2.2金融及税收政策分析

2007年12月5日结束的中央经济工作会议决定2008年实施“从紧的货币政策”，12月8日中国人民银行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点；12月20日宣布，从12月21日起上调1年期存贷款基准利率，其他利率相应上调。

这也是中国人民银行在1年内第10次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机构执行14.5%的存款准备率标准，创20余年历史新高；同时，第6次上调基准利率，1年期存款利率从3.87%调整为4.14%,1年期贷款利率从7.29%调整为7.47%。

我国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。

3、项目区域市场环境分析

3.1区域定义

该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门3.5公里。

用地东侧前山河的流域宽度将近800米，用地临河边线长度