中高档住宅要素分析Word文档下载推荐.docx
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消防登高面按照退让建筑10米，道路宽度6米进行设置。
入户路（步行道）道路宽度2.5米，漫步路（步行道）道路宽度1.8米。
2.3停车位
小区主要停车主要集中在地下，地上为零散或临时停车位。
车位与住户配比应不低于1.2：
1。
地面停车位不宜过多，不宜布置在交叉路口处，且结合景观整体设计予以布局。
3、管理与配套规划
3.1入口设计
小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。
合理组织入口处的交通流线，在规划中应界定好机动车的出入口、步行出入口，在条件许可情况下应设访客车辆专用车道和谢绝进入后的回车道，最好考虑出租车专用等候区
小区入口处地形标高的设计应结合小区周边市政道路的地坪标高、市政管线的标高、小区景观营造的构想、小区排水系统组织等方面综合考虑。
小区入口岗亭的设置也应结合规划、建筑、景观、管理角度，岗亭的尺寸、功能配置及构筑风格应与住宅建筑、景观相协调，分析保安人员管理动线，充分改善保安人员的工作环境和工作条件。
3.2公建配套
物业管理用房、居委会管理用房、业主委员会管理用房等可设在住宅建筑底部。
变电站、煤气调压箱、垃圾收集站、等应避开小区主要景观空间，同时与住宅建筑保持一定的距离，满足交通及管线敷设要求的前提下设在小区的边角相对隐蔽区域。
小区围墙的样式、材质、色彩、工艺等方面也是反馈此楼盘是否高档的窗口之一，围墙的构筑风格应与小区建筑、入口岗亭的风格相统一。
三、建筑设计
1、建筑结构
通常采用框支剪力墙结构，在底层做整体结构转换层或局部转换。
在地库的结构梁设置中，由于管道敷设的要求，也应尽可能的增加使用净高，以提高整体地库的使用舒适度。
必要时可采用厚板结构地库。
2、建筑造型
2.1建筑外立面
建筑外立面档次评价的因素有小区的建筑风格、建筑立面与平面的关系、建筑构图、建筑外墙饰面材质、建筑外立面分部的比例、建筑构件搭配、尺度、色彩、建筑细部的精细、建筑立面管线的设计、建筑灯光设计、施工的工艺程度等。
在高档楼盘中面砖的使用率较高，石材、金属外墙材料等较高档的饰面材料等也有一定的使用率
2.2建筑风格
现代主义风格：
强调建筑外部轮廓简约、别致，外墙光洁，无复杂的装饰，但光影变化丰富。
摈弃琐碎的形式主义装饰，建筑外观讲求整体，线条竖直耸立，装修注意色调、质感，特别注意从建筑自身的结构中寻求变化意韵。
新古典主义风格：
利用古典建筑的比例关系，大量采用现代建筑构件和材料的建筑形式，使其在具备了古典建筑传统美感的同时，与时代同步。
新古典主义建筑创造的是一种有厚度的形式美，它着重要表现的是一种历史感，一种文化中纵深感，在这类建筑中可以看到一种文化意蕴。
新巴洛克装饰风格：
在继承古典巴洛克的强烈装饰性基础上，通常通过采用玻璃、不锈钢等现代材质和优雅古典的图案、材质相混合，营造出一种华丽高贵，时髦而又经典的空间环境。
西班牙建筑风格：
建筑造型、风格、色彩与材质，均传承了西班牙建筑文化的主要特征，立面造型丰富而多变，但秩序井然，具有非常人性化的建筑尺度，从坡顶层面到檐口、阳台、露台、窗户、门顶柱廊以及各种建筑装饰，都营造出浓郁的地中海建筑风韵。
装饰艺术ARTDECO建筑风格：
它在风格方面的要素是折衷的，并大多有严格的形式。
特点在于直线、坚挺的边缘或角来组合构图，有特定风格的装饰。
建筑立面常做成一系列的收进，强调了几何形式。
呈垂直划分布置的条窗，带有装饰的窗下墙也加入了构图。
硬边的浅浮雕饰面围绕着门窗开口，并沿屋檐或女儿墙布置。
装饰细部常用与建筑同样的材料，或用对比性的金属材料，也用釉砖或马赛克贴面。
古典主义建筑风格：
建筑更加注重产品的文化内涵，产品的建筑风格与使用功能协调，建筑与环境的关系更和谐。
法式建筑基本是在多变的基础上追求不对称的平衡，而德式建筑很严谨、规矩的网络状基础上，在里面追求小的变化。
国际式建筑风格：
国际式建筑特征是：
平顶、外表光滑统一、大量使用窗户及建筑上层的突出或悬挑。
完全不加装饰是它的风格，爱用白色及强调水平方向的带形角窗。
无出檐的屋顶与墙面平齐，窗与墙面平齐，推拉窗较流行，也采用纵向天窗。
3、户型结构
3.1100平以下高档一居两居户型
整体特点：
平面紧凑，设置一房两厅或两房两厅，有一定的动静分区，基本配置一间卫生间，若平面组织好尽量设置两间卫生间。
客厅：
客厅面宽宜为3.9米以上。
客厅设沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。
客厅应有采光和通风面，争取视觉上景观入室。
主人房：
主人房尽量单独配备卫生间，需考虑衣柜设置的空间。
房间的面宽为3.6米以上。
卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。
卫生间开门应避免直接对床。
次卧：
若住宅配置一间次卧，次卧与客厅公用一间卫生间。
卧室的面宽为2.7米以上，卧室也应预留衣柜的空间。
卫生间：
若卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。
厨房：
设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。
阳台：
可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进深应为1.1米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。
3.2110-150平高档三居户型
户型的基本功能房间配置齐全，平面较紧凑，设置两房两厅或三房两厅，基本不分主人和佣人入户流线，有一定的动静分区，有条件下每间卧室配置独立的卫生间。
面宽宜为4.2米以上。
客厅设成套沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。
客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。
主人套房：
作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。
单独配备洗浴空间，主卧室需考虑衣柜设置的空间。
每套住宅配置至少一间次卧，次卧尽量配置单独的卫生间，若不能单独配置则与客厅公用一间卫生间。
卫生间也设置淋浴间、台盆、马桶等。
其中一间卧室的面宽为3.0米以上。
可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。
只设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。
可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。
3.3150-250平高档四居五居户型
功能房间配置基本齐全。
户内各功能空间分区明确，动静分离，内外分离。
户内面积分配有主有次，主仆使用空间分离，附属空间动线不应干扰主要空间，户内的主要空间就是主人空间（起居空间、卧室）。
客厅面宽宜为4.8米以上。
一般不设家庭室，客厅设较宽敞的沙发组，面积大的可设休闲区或钢琴区等。
这些区域可与餐厅或休闲区合并设置。
餐厅：
面宽宜为3.3米以上。
餐厅可结合客厅连通成开敞的空间，餐厅可宽松地摆设六人桌
主人套房作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。
单独配备走入式衣帽间、洗浴空间，面积大的套房内设书房。
房间的面宽为4.2米以上。
卫生间配置按摩浴缸、淋浴间、双台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。
每套住宅配置两间次卧，至少一间次卧配置单独的卫生间和更衣间，卫生间也设置浴缸（或淋浴间）、台盆、马桶等。
房间的面宽为3.0米以上。
房型建筑面积大的可设置中西双厨，西厨结合吧台或早餐台；
房型建筑面积小的只设一间厨房，厨房位置应靠近工人房。
工人房：
应设于厨房服务区内，并结合工作阳台设置，应配置独立卫生间。
可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.8米，可容纳一桌两椅，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。
3.4户型可提升空间
空中私家游泳池小区楼王的顶层A类大房型可配置空中私家游泳池，这里需考虑结构、防水、下层住宅的净高等问题。
花园入户：
首层赠送花园或者营造花园阳台。
4、公共部分设计
4.1单元入口
单元门厅临着小区车行道，一般在单元主入口处设置气派的风雨门廊，门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出住宅的宏伟气派。
单元门厅临着小区人行道且不与车道连接，则单元入口处的门廊或雨蓬应根据主体建筑的体量、建筑立面风格而设计。
单元入口的设计还应考虑无障碍通道。
4.2单元底层门厅（入口大堂）
为考虑业主接待不同客人的需要，应在大堂内设置会客区，同时也会丰富大堂的空间。
顶级住宅结合物业管理在大堂设置酒店式接待区，负责接待的人员是训练有素的绅士或小姐，以更好地为业主服务。
入口大堂的空间设计应考虑宽敞、通透，大堂的层高应与平面尺寸相协调。
在进入大堂前的玄关中设置信报箱，或在大堂附近设置单独的信报间。
4.3单元地下室门厅
单元地下室与地下车库连通为一整体，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层大堂在装修风格、装修标准统一，以营造精美的地下室大堂，保证业主的回家路线便捷及舒适度。
4.4电梯厅和楼梯间
电梯间：
应尽量设计直接自然采光和通风的电梯厅，规避传统电梯住宅的弊病，使得电梯厅及入户走廊明亮舒适，体现居住的舒适感和尊荣感。
若考虑电梯厅结合装饰工程布置部分绿化植物或将室外的环境映入电梯厅的视线，则更提升电梯厅的舒适度。
楼梯间：
楼梯间在高档住宅中高档次的体现更多是装饰方面及尽可能直接自然采光和通风。
楼梯间内设置可密闭的垃圾间。
4.5底层架空层
处于小区重要空间的住宅底部局部设置架空层，利用架空层的视线通透感，住宅两侧的绿化由于架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。
在底层架空层也可将景观绿化引入，观赏性耐荫植物展示；
结合主景观区的内外渗透，成为小区景观空间中的灰空间。
4.6屋面
在高低错落的多栋住宅建筑组成的小区里，低高度的建筑屋面形象极大影响了附近高楼的高楼层业主的室外感观。
屋面绿化：
在建筑设计时应提前考虑屋顶楼板的承载能力、防水措施、灯具的电源及灌溉苗木的水源等。
4.7地下车库
考虑地下车库的局部采光、绿化及地下车库出入口的隐蔽设计，应尽可能避免建筑单元地下室空间的浪费，保证驾车族回家路线的便捷及良好的环境。
从人性化角度，地下车库应在单元地下室入口附近设置少量残疾人车位。
考虑中型家具搬运车可开至地下车库，这就要求地下车库保持一定的净高。
为确保一定的净高，一方面需采取地下车库结构优化措施如设局部无梁结构、厚板结构等以减少地库顶部的结构高度；
另一方面在建筑设计时应考虑各专业管线的综合，在保证各专业管线正常使用功能的基础上，部分专业可结合结构设计设置穿梁管线，管线布置应尽可能减少管线交叉、上下多层管线平行情况的发生。
4.8设备用房
住宅的设备用房设计是否合理，在一定情况下会影响小区景观环境、小区内的声环境和空气环境、建筑外立面、住宅户内的声环境、建筑地下室空间的利用率、地下汽车库的停车位数量。
地下水泵房应与住宅保持一定的距离，以避免水泵房的噪音、排气和振动影响住户。
住宅的电梯机房、水箱间通常设置在建筑顶部。
地下汽车库的设备用房及地下室的配电房、电信房都应尽量集中设置，通常设置在地库的一端，这需结合地库的建筑整体设计、管线布置、地上的景观设计、停车位的布置等综合考虑，方便物业管理，也提高地库空间的使用率。
5、会所
5.1会所风格
会所的建筑风格、材质的选用、色彩的搭配应与小区的整体规划、建筑、景观相协调。
会所的入口应设置气派的风雨门廊，考虑客户直接行车至会所的门廊，不受日晒雨淋，彰显客户的尊贵。
5.2会所功能
高档住宅小区的会所设施应力求精致，而不求大且全。
保健型服务项目应必须，如健身房、室内外游泳池、乒乓球室、网球场、羽毛球室等。
娱乐休闲型服务项目中桌球室、棋牌室、儿童乐园、多功能厅、咖啡吧、阅览室是应该配置的。
如壁球场、篮球、攀岩、滚轴滑板区、高尔夫推杆果岭、高尔夫推杆练习场、迷你高尔夫球场等运动型项目则根据住宅目标客户群的细分类的需求而选择。
多功能影视娱乐中心、艺术陈列室、SPA、夏威夷冲浪沙滩、桑拿、雪茄吧、红酒吧、烧烤野餐区、小超市等则根据小区周边的社会配套情况而定。
在以上功能配置中SPA、室内游泳池、雪茄吧、高尔夫推杆果岭、高尔夫推杆练习场在一定程度上可提高会所的档次。
5.3会所平面布局
会所的平面布局应根据会所的规划定位、地形、建筑造型构想、景观构想、功能房间的交通流线组织、动静分区等方面综合考虑。
会所的平面布局也需结合会所的空间设计，营造丰富有序的室内空间。
5.4会所交通组织
若会所设置在小区的边缘且为开放式会所，则建议会所设置独立的地下停车库，业主先行车至会所入口的门廊，让家人或客人先下车，再行至地下车库停车，乘车库的电梯至会所大堂或其他楼层。
会所应单独考虑人行入口，以避开车流。
从管理角度，开放式会所应与小区隔离开，以保证小区的安全和私密性。
若会所设置在小区的中央，则会所的目标客户应为小区业主，则会所的停车设计应与小区整体停车统一考虑，可在地库就近设置部分临时停车位，乘电梯或楼梯至会所的入口附近或直接至会所的大堂。
会所地面上主要设置人行出入口。
四、建筑室内装饰
完美的精装修作品可以提升一个房地产项目价值，体现项目的高档次，同时又兼具人文情怀。
1、高档住宅装修风格
古典奢华风格：
注重修饰，追求富丽和浪漫的思想内涵。
表现手法多以柱式、壁画、浮雕等形式为主。
色彩华贵，给人以辉煌的美感，追求一种富丽堂皇、气势宏大、富于动感的艺术境界
新古典主义：
在传统美学法则的指引下，以现代材料和加工工艺为基础演绎传统文化中的经典精髓．使作品在拥有典雅端庄的气质的同时带有鲜明的古典气息。
用简化的手法追求传统样式的大致轮廓特点；
注重装饰效果，用室内陈设品来增强历史文脉特色。
装饰主义（ARTDECO）：
设计风格包含流畅而锐利的线条、优美的几何造型及简洁的色系，强调数学性和动能感，混合了古典、哥特式样、现代、超现实等多种文化元素。
时尚摩登主义：
一种生活主张，是一种精致的生活态度，也是一种美学空间概念。
倡导空间风格独特新颖，个性鲜明并富有品位，在设计中注入了尊贵、现代、性感的元素，又紧扣简洁、明快、舒适的现代装饰流行趋势，成为新潮流的方向标。
简约主义：
极力主张从功能观点出发，着重发挥形式美，多采用最新工艺与科技生产的材料与家具。
其特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。
2、高档住宅公共区域精装修
2.1大堂
门庭入口采用巨大的落地玻璃窗，使得室内得以充分的光线同时保持了室内外空间的相互贯通。
入口装饰通过大理石柱与墙面形成颜色对比，并配置高大绿色植物，营造出清雅、生机的感受。
利用空间的渗透性营造出中庭，较大地丰富了空间的变化和层次，给人不同的空间感。
吊顶中央配上华丽的水晶灯，大理石的铺地，使得大堂顿显富丽华贵。
在空间的组合中，为使各空间保持相互贯通，采用渗透手法，使空间与空间之间彼此相互借用，削落分隔空间对空间的完整性的影响。
在大堂局部引入螺旋形、弧线形等具有动感的构件，使空间感更加丰富，活泼。
2.2电梯厅
把所有的管道和装饰都结合起来设计，这样不会看到很突兀的消防龙头或者是管道井外露在外面，同时也做了一些暗门、移门装置便于以后的维修和检修。
地下电梯前室与地库的过渡空间精装修部分通常采用标准层的装修模式，有的更为考究是在过渡空间外墙部分加以大理石或花岗岩贴面并配置壁灯，同时局部增设装饰吊顶，出入口处两则摆放绿化，使客户一踏进这栋楼就已经有回家的感觉。
3、高档住宅户内精装修
3.1玄关
高档公寓的户内入口处往往设置玄关，让人在视觉上有一种停留和分隔。
在玄关入口处配置了鞋柜，增强了使用功能。
一般都在玄关处设置玄关桌、装饰画、艺术插花及水晶吊灯等装饰，共同营造了尊贵、典雅的气氛。
3.2客厅、餐厅
瑰丽、现代、优雅三者一体化演绎，强调舒适、气派、实用。
其精髓是尽可能使装饰最小化，以达到空间最大化。
整体上光洁明亮，给人视觉上的空间扩展，并以清简的饰品做点缀缓冲，让人得以享受一种难以言喻的平静。
设计上可采用不同的弧形家具、屏风，以及天花造型，在有限的空间中创造出更多的视觉变化和动感效果。
3.3主卧
主人套房可设阅览室、主卧室和浴室，墙面可采用沉实色调的木饰面，气氛宁静肃然。
优雅华丽的家具及高贵深色天鹅绒挂帘，可突显主人房的气派，更成为品位的典范。
主人套房床后的大型背墙可以米色丝绒外框和银色内框为背景，镶嵌着印有深浅粉红花卉图案的饰画，可与低调的地毯花卉图案形成和谐对比。
主卧与主卫可通过玻璃屏风的隔断，既对空间作了划分，又保证了内部良好的视野范围。
3.4主卫
可采用双台盆的设置，并配以中岛式的按摩浴缸、优美的大理石拼花图案使得主卫空间更加尊贵、奢华。
3.5书房
书房是主人个性的直接展现，它所要表现的是主人的品德与个性，是为突出人而服务的。
其宗旨是要营造一种轻松工作、愉快阅读、恬静安宁的个性氛围。
3.6客卫
客卫根据其使用功能特征一般只设置洗手台湓、座便器，而不设置沐浴空间。
由于客卫空间较小，一般均通过大面积镜面，拓展视觉空间感。
3.7厨房
：
厨房动作路线的设计,一般应先确定煤气灶、水槽、冰箱三者位置，再按厨房结构面积和业主的习惯烧菜程序，安排常用器材位置。
在厨房里所有的插座是否都在合适的位置，门口的挡水有多高等等。
光洁度应该是厨房壁砖选材的第一指标。
灯光，在设计厨房灯光时应同时安装一些辅助灯源，这样既协调照明，又能增强整个厨房的空间感。
厨房设计要简约干净顺畅消除杂乱色彩和线条。
3.8其他空间
其他空间包括次卧、次卫、衣帽间、储物间等都应根据个人爱好需求灵活的进行装修。
五、景观设计
随着近年来社会对园林景观及环境保护方面的重视，对于高档的楼盘景观设计甚至比楼盘更重要，景观成为衡量住宅小区是否高档的重要标志之一。
1、绿化景观
结合居住小区不同功能空间的需要，植物景观的设计布置也各不相同，以下是小区主要空间植物景观的布置要求。
1.1主入口植物景观
小区入口的空间形态应具有一定的开敞性，入口标志性造型应与居住区整体环境及建筑风格相协调。
根据住区规模和周围环境特点确定入口标志造型的体量尺度，达到新颖简单、轻巧美观的要求。
同时要考虑与保安值班等用房的形体关系，构成有机的景观组合。
1.2机动车道植物景观
机动车道路作为车辆和人员的汇流途径，具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景异的视觉效果。
常规机动车道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。
小区内的消防车道以及消防登高场，占人行道、院落车行道合并使用时，可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。
1.3人行道植物景观
人行道绿化是在满足步行需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，强调道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。
要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次。
1.4组团植物景观
组团作为小区居民活动的主要空间，具有休闲活动功能，各空间（包括私密空间、活动空间等）利用乔木、灌木的大小、疏密、常绿、落叶的不同的方式将不同空间加以分隔。
住宅单元入口是小区内体现院落特色的重要部位，入口造型设计除功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。
要求植物不宜过高，控制在2-2.5米左右，以开花大灌木为主。
焦点植物景观位置大都处于组团的中心，成为视觉的中心，给人以美的享受的景观，所以植物的设置必须要有很高的要求，包括苗木的形态、规格，满足不同方向观感的要求。
宅旁植物贴近居民，特别具有通达性和实用观赏性。
宅旁绿地的种植应考虑建筑物的朝向，在近窗不宜种高大灌木；
而在建筑物的西面，需要种高大阔叶乔木，对夏季降温有明显的效果。
小区休闲场地无疑已成为居民们休闲小憩、户外活动、相互交流的好场所。
通过植物种群的组合以及植物与庭院、雕塑、水景、道路等的有机搭配，小区绿地能带给在其中休憩、活动居民以视觉景观的享受和文化品位的欣赏。
组团小径主要是为小区居民散步、休闲，提供放松空间的道路，要求植物景观尺度较小，细部更精致，植物色
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