北京基准地价应用方法Word格式.docx

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附件1：

　　　　　　　　应用2002年北京市基准地价

　　　　　　　　　　　　　　　测算宗地价格方法

（一）宗地价格的类型及计算公式

　　根据基准地价测算的宗地价格可分为宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价等四种类型。

　　1．商业、综合、居住用地

（1）宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式

　　宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×

期日修正系数×

年期修正系数×

容积率修正系数×

因素修正系数

　　宗地地面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×

因素修正系数×

宗地容积率

（2）宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式

　　①当宗地容积率≥级别平均容积率时：

　　宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×

　　宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×

　　②当宗地容积率<

级别平均容积率时：

级别平均容积率／宗地容积率

级别平均容积率

　　2．工业用地

　　①当宗地容积率≥1时：

1时：

因素修正系数／宗地容积率

（二）宗地价格测算中有关参数的选取

　　1．宗地用途类别的确定

　　原则上根据城市规划管理部门批准的主要用途，对照《北京市基准地价用途分类表》合理确定宗地用途类别。

根据该分类表不能确定用途类别的特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。

　　2．宗地地价区级别的确定

　　根据宗地用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别范围文字说明》的规定，确定宗地地价区级别。

位于土地级别边界两侧的宗地，按较高土地级别来确定地价区级别。

　　3．宗地基准地价水平的确定

　　基准地价（楼面熟地价）参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值。

　　基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。

高档用途、宗地位置靠近较高地价区级别的，应靠近级别地价高限取值；

低档用途、宗地位置靠近较低地价区级别的，应靠近级别地价低限取值。

　　4．期日修正系数的确定

　　　　　　　　　　　　　　　1

　　　　　　　　　　1－[-----------]

　　　　　　　　　　　　　（1＋r）n

　　年期修正系数=----------------------

　　　　　　　　　　　　　　1

　　　　　　　　　　　　　（1＋r）m

　　期日修正系数=宗地评估基准日地价指数／基准地价基准日地价指数

　　5．年期修正系数的确定

　　其中，r：

土地还原利率

　　　　　n：

宗地剩余使用年限

　　　　　m：

法定最高出让年限

　　6．容积率修正系数的确定

　　按照城市规划管理部门给定的宗地容积率（R），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。

对楼面毛地价不进行容积率修正。

　　当R1<

R<

R2（R1、R2为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计算容积率修正系数X：

　　X=X1＋（X2－X1）×

（R－R1）／（R2－R1）

　　X1是R1对应的容积率修正系数；

X2是R2对应的容积率修正系数。

　　7．因素修正系数的确定

　　因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其它地价影响因素的综合修正系数。

参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，使用下面公式测算宗地因素修正系数：

　　因素修正系数=1＋∑ki

　　其中Ki：

第i种因素的修正系数。

　　8．其他情况修正

　　对于特殊宗地价格的测算，还需根据具体情况进行修正。

例如土地开发程度与级别土地开发程度有不一致之处，还需进行开发程度修正。

附件2　　　　　北京市基准地价容积率修正系数表

┌────────┬───────────────────────────┐

│　　容积率　　　│　　　　　　　修正系数　　　　　　　　　　　　　　　│

│　　　　　　　　├───────┬────────┬──────────┤

│　　　　　　　　│　商业　　　│　　综合　　　　│　　居住　　　　　　│

├────────┼───────┼────────┼──────────┤

│　0．1　　　　　│1．500　　　　│　1．437　　　　│　1．418　　　　　　│

│　0．2　　　　　│1．467　　　　│　1．406　　　　│　1．387　　　　　　│

│　0．3　　　　　│1．435　　　　│　1．375　　　　│　1．358　　　　　　│

│　0．4　　　　　│1．404　　　　│　1．346　　　　│　1．329　　　　　　│

│　0．5　　　　　│1．374　　　　│　1．318　　　　│　1．301　　　　　　│

│　0．6　　　　　│1．344　　　　│　1．290　　　　│　1．275　　　　　　│

│　0．7　　　　　│1．315　　　　│　1．263　　　　│　1．249　　　　　　│

│　0．8　　　　　│1．287　　　　│　1．238　　　　│　1．224　　　　　　│

│　0．9　　　　　│1．259　　　　│　1．213　　　│　1．200　　　　　　│

│　　1　　　　　│1．232　　　　│　　1．189　　　│　1．177　　　　　　│

│　1．1　　　　　│1　205　　　　│　1．166　　　│　1．155　　　　　　│

│　1．2　　　　　│1．180　　　　│　1．144　　　　│　1．134　　　　　│

│　1．3　　　　　│1．155　　　　│　1．123　　　　│　1．114　　　　　　│

│　1．4　　　　　│1．131　　　　│　1．103　　　　│　1．095　　　　　　│

│　1．5　　　　　│1．107　　　　│　1．083　　　　│　1．077　　　　　　│

│　1．6　　　　　│1．084　　　　│　1．065　　　　│　1．060　　　　　　│

│　1．7　　　　　│1．062　　　　│　1．047　　　　│　1．043　　　　　　│

│　1．8　　　　　│1．041　　　　│　1．031　　　　│　1．028　　　　　　│

│　1．9　　　　　│1．020　　　　│　1．015　　　　│　1．014　　　　　　│

│　　2　　　　　│1．000　　　　│　1．000　　　　│　1．000　　　　　　│

│　2　1　　　　　│0．980　　　　│　0．986　　　　│　0．988　　　　　　│

│　2　2　　　　　│0．962　　　　│　0．973　　　　│　0．976　　　　　　│

│　2．3　　　　　│0．944　　　　│　0．961　　　　│　0．966　　　　　　│

│　2．4　　　　　│0．926　　　　│　0．950　　　　│　0．956　　　　　　│

│　2．5　　　　　│0．910　　　　│　0．940　　　　│　0．947　　　　　　│

│　2．6　　　　　│0．894　　　　│　0．931　　　　│　0．940　　　　　　│

│　2．7　　　　　│0．879　　　　│　0．922　　　　│　0．933　　　　　　│

│　2．8　　　　　│0．864　　　　│　0．915　　　　│　0．927　　　　　　│

│　2．9　　　　　│0　850　　　　│　0．908　　　　│　0．922　　　　　　│

│　3　　　　　　│0．837　　　　│　0．903　　　　│　0．918　　　　　　│

│　3．1　　　　　│0．825　　　　│　0．898　　　　│　0．915　　　　　　│

│　3．2　　　　　│0．813　　　　│　0．894　　　　│　0．913　　　　　　│

│　3．3　　　　　│0．802　　　　│　0．891　　　　│　0．912　　　　　　│

│　3．4　　　　　│0．791　　　　│　0．889　　　　│　0．912　　　　　　│

│　3．5　　　　　│0．782　　　　│　0．888　　　　│　0．912　　　　　　│

│　3．6　　　　　│0．773　　　　│　0．888　　　　│　0．914　　　　　　│

│　3．7　　　　　│0．764　　　　│　0．889　　　　│　0．917　　　　　　│

│　3．8　　　　　│0．757　　　　│　0．890　　　　│　0．920　　　　　　│

│　3．9　　　　　│0．750　　　　│　0．893　　　　│　0．925　　　　　　│

│　4　　　　　　│0．743　　　　│　0．896　　　　│　0．931　　　　　　│

│　4．1　　　　　│0．739　　　　│　0．893　　　　│　0　928　　　　　　│

│　4．2　　　　　│0．735　　　　│　0．890　　　　│　0．926　　　　　　│

│　4．3　　　　　│0．732　　　　│　0．887　　　　│　0．924　　　　　　│

│　4．4　　　　　│0．728　　　　│　0．885　　　　│　0．922　　　　　　│

│　4．5　　　　　│0．724　　　　│　0．882　　　　│　0．919　　　　　│

│　4．6　　　　　│0．720　　　　│　0．879　　　　│　0．917　　　　　　│

│　4．7　　　　　│0．717　　　　│　0．876　　　　│　0．915　　　　　　│

│　4．8　　　　　│0．713　　　│　0．874　　　　│　0．913　　　　　　│

│　4．9　　　　　│0．709　　　　│　0．871　　　　│　0．911　　　　　　│

│　　5　　　　　│0．706　　　　│　0．868　　　　│　0．909　　　　　　│

│　5．1　　　　　│0．702　　　　│　0．865　　　　│　0．906　　　　　　│

│　5．2　　　　　│0．698　　　│　0．862　　　　│　0．904　　　　　　│

│　5．3　　　　　│0．694　　　　│　0．860　　　　│　0．902　　　　　　│

│　5．4　　　　　│0．691　　　　│　0．857　　　　│　0．900　　　　　　│

│　5．5　　　　　│0．687　　　　│　0．854　　　　│　0．898　　　　　　│

│　5．6　　　　　│0．683　　　　│　0．851　　　　│　0．895　　　　　　│

│　5．7　　　　　│0．679　　　　│　0．849　　　　│　0．893　　　　　　│

│　5．8　　　　　│0．676　　　　│　0．846　　　　│　0．891　　　　　　│

│　5．9　　　　　│0．672　　　　│　0．843　　　　│　0．889　　　　　　│

│　　6　　　　　│0．668　　　　│　0．840　　　　│　0．887　　　　　　│

│　6．1　　　　　│0．664　　　　│　0．837　　　　│　0．884　　　　　　│

│　6　2　　　　　│0．661　　　　│　0．835　　　　│　0．882　　　　　　│

│　6．3　　　　　│0．657　　　　│　0．832　　　　│　0．880　　　　　　│

│　6．4　　　　　│0．653　　　　│　0．829　　　　│　0．878　　　　　　│

│　6．5　　　　　│0．650　　　　│　0．826　　　　│　0．876　　　　　　│

│　6．6　　　　　│0．646　　　　│　0．824　　　　│　0．873　　　　　　│

│　6．7　　　　　│0．642　　　　│　0．821　　　　│　0．871　　　　　　│

│　6．8　　　　　│0．638　　　　│　0．818　　　　│　0．869　　　　　　│

│　6．9　　　　　│0．635　　　　│　0．815　　　　│　0．867　　　　　　│

│　　7　　　　　│0．631　　　　│　0．812　　　　│　0．865　　　　　　│

│　7．1　　　　　│0．627　　　　│　0．810　　　　│　0．863　　　　　　│

│　7．2　　　　　│0．623　　　　│　0．807　　　　│　0．860　　　　　　│

│　7．3　　　　　│0．620　　　　│　0．804　　　　│　0．858　　　　　　│

│　7．4　　　　　│0．616　　　　│　0．801　　　　│　0．856　　　　　　│

│　7．5　　　　　│0．612　　　　│　0．799　　　　│　0．854　　　　　　│

│　7．6　　　　　│0．609　　　　│　0．796　　　　│　0．852　　　　　　│

│　7．7　　　　　│0．605　　　　│　0．793　　　　│　0．849　　　　　　│

│　7．8　　　　　│0．601　　　　│　0．790　　　　│　0．847　　　　　　│

│　7．9　　　　　│0．597　　　　│　0．787　　　　│　0．845　　　　　　│

│　　8　　　　　│0．594　　　　│　0．785　　　　│　0．843　　　　　　│

│　8．1　　　　　│0．590　　　　│　0．782　　　　│　0．841　　　　　　│

│　8．2　　　　　│0．586　　　　│　0．779　　　　│　0．838　　　　　　│

├────────┼───────┼─────