孵化器加速器可行性策划报告.docx

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孵化器加速器可行性策划报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称:

1.1.2建设性质:

新建

1.1.3建设地点:

XX市XX开发区光谷大道以北，光谷二路以西

1.1.4建设单位：

XXXX国有控股集团有限公司

1.1.5项目可行性研究报告编制单位

本项目可行性研究报告由XX国际工程技术有限公司（国家甲级单位）编制，XXXX国有控股集团有限公司为可行性研究报告的编制工作提供基础材料、数据和设计方案。

1.1.6项目概况

本项目是XXXX国有控股集团有限公司为适应XXXX新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业的需要，根据XX新技术开发区的相关政策，促进科技成果转化，培育高新技术企业和创新型企业家队伍为宗旨，专门为XXXX新技术开发区科技型企业和科技人员创新创业提供公用技术设施、公共技术服务及孵化场地等配套服务，推动企业快速成长的企业孵化器平台，项目净用地面积58418平方米，总投资为42139万元，建设资金通过自筹和银行贷款两种方式筹集，拟建设1栋公寓楼、10栋商业和1栋酒店，总建筑面积144877平方米。

其中公寓楼建筑面积59289平方米，商业建筑面积57425平方米，酒店建筑面积28163平方米。

1.2建设单位基本情况

XXXX国有控股集团有限公司是经XX市国有资产管理委员会批准成立的国有独资公司，主要承担XX高新区的基础设施建设、环境整治、XX技产业引导与投入、配套项目开发、国有企业改制等业务。

1.3编制依据

（1）《项目概念规划》

（2）《XXXX新技术开发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的实施办法》

（3）XXXX国有控股集团有限公司提供的相关资料。

1.4项目建设的指导思想及总体原则

1.4.1项目建设的指导思想

项目建设的指导思想：

立足长远，结合实际，着眼未来。

以科学、合理、实用、经济、美观为开发的新理念，体现人文景观、绿色环保、科技创新的新主题。

充分利用和节约土地资源，突出孵化场地绿化和节能环保，在有限空间内全面满足企业生产、科研、办公及公共技术设施和公共技术服务的需要。

1.4.2项目建设的总体原则

项目建设的总体原则：

合理开发、经济适用、科学配套、永续利用的原则，具体为：

1.4.2.1要在较小的空间内创造较大的舒适度，提高单位面积使用率和功能空间的合理性，满足企业对孵化场地和技术研发设施的特殊要求。

1.4.2.2在保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等物理性能等方面达到最优。

1.4.2.3孵化场地的配套设施要完善，满足企业办公自动化、研究开发信息化和研究、实验一体化的实际需要。

1.4.2.4绿化环境要完善，要创造自然和谐、优美、安全环保、舒适的办公环境。

1.4.3项目建设的主要目标

以初创期、成长期和扩张期三个不同发展阶段的企业为孵化对象；以企业成长生命周期为标准，为企业分别提供基础层面服务、提高层面服务和发展层面服务，以达到“降低创业成本＋提高创业成功率”的目标。

同时，稳步推进“三级孵化服务体系”建设，搭建具备集约化、多元化、网络化和专业化的孵化器运营平台。

1.5项目建设的必要性及有利条件

1.5.1项目建设的必要性

随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业和科技创新人才由于其尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。

中小企业孵化器就是一个为创业企业和创新型科技人才提供创业环境、创业服务的场所，有利于降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

同时政府相继出台了一系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。

本项目将为XX新技术开发区即将入孵的中小企业提供孵化平台，增加地方财政税收和房屋租赁收入，快速推进工业发展进程具有十分重要的意义。

同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多投资者、优秀科技成果和企业入孵，创造更多的XX技企业、就业岗位和发展机会。

通过为新创办的中小企业和创新型科技人才提供物理空间和基础设施，提供一系列的服务支持，进而降低创业者的创业风险和创业成本，提高创业成功率，促进科技成果转化，培养成功的中小企业和企业家队伍。

1.5.2建设条件

项目位于光谷大道规划地块上，占地16846.6平方米，总建筑面积146775.1平方米。

建设场地有较好的基础设施、交通条件和水、电、气、通信供应条件。

工程项目建设地工程地质比较稳定，适宜建筑。

1.6可行性研究结论

1、本项目建设总规模为146775.1平方米，主要包括中小企业孵化器综合办公楼、商业、公寓及其配套用房等，以满足中小企业孵化器平台建设的需要。

2、本项目投资将有效地提高企业的资本有机构成，并满足企业和科技人才对孵化设施的需要，提高初创企业和创新人才的创业成功率。

3、企业重视环境治理，对每个环节都制定了专门的治理方案，严格执行建设项目和环境保护“三同时”制度，项目的实施不会给环境带来新的影响。

4、本项目立足XX新技术经济开发区的区位优势，结合开发区具体情况建设中小企业孵化器，既有利于解决科技型中小企业发展的瓶颈问题，同时对解决农村剩余劳动力，城镇待业人员和企业下岗职工就业，维护社会稳定都将起到积极的推动作用。

5、本项目将为开发区现有中小企业和即将入孵的中小企业和科技人才提供孵化平台，将进一步增加开发区“造血”功能，培育更多的高新技术企业和企业家人才，迅速壮大当地经济、社会发展实力，推进园区工业发展进程。

同时，可以进一步增强产业园区的吸引力、竞争力，引进更多科技人才和企业入孵，创造更多的就业岗位和发展机会。

总之，本项目建设符合国家产业政策和投资方向，符合XX新技术产业发展布局，市场前景广阔，建设规模合理，项目投资依据充分。

建设条件较好，工程技术方案先进可行，项目不会对环境产生影响，能达到安全规范要求。

项目投资测算准确，资金筹措到位，项目能获得较好的经济和社会效益。

1.7主要经济技术指标

序号

名称

数量

单位

备注

一

项目设计规模

1

规划总规划用地面积

58418

㎡

包括代征地

2

总建筑面积

171914

㎡

2.1

地上建筑面积

144877

㎡

70%销售，30%出租

2.2

地下总建筑面积

27037

㎡

二

项目经济数据

1

总投资

42176

万元

1.1

其中：

开发建设投资

42126

万元

1.2

经营资金

50

万元

2

资金筹措

42176

万元

2.1

其中：

资本金

22176

万元

2.2

银行贷款

20000

万元

2.3

预售房款

0

万元

3

经营收入

23213

万元

3年平均

4

经营税金及附加

1297

万元

3年平均

5

土地增值税

293

万元

3年平均

6

总成本费用

14274

万元

3年平均

7

利润总额

6936

万元

3年平均

8

税后利润

5202

万元

3年平均

三

财务评价指标

1

项目投资利润率

49.33%

%

2

投资利税率

61.67%

%

3

全部投资内部收益率（所得税前）

15.14%

%

4

全部投资财务净现值（所得税前）

￥2,900

万元

基准收益率12%

5

全部投资回收期（所得税前）

5.01

年

含建设期3年

6

全部投资内部收益率（所得税后）

11.86%

%

7

全部投资财务净现值（所得税后）

￥805

万元

基准收益率12%

8

全部投资回收期（所得税后）

5.19

年

含建设期3年

9

资本金内部收益率

15.09%

%

10

长期贷款偿还期

3

年

11

利息备付率

8.4-11.5

倍

12

偿还备付率

0.9-1.1

%

第二章项目背景

2.1项目背景

2010年，国务院同意支持XX新技术产业开发区建设国家自主创新示范区，关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和XX技农业竞相发展。

XX·中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。

光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。

XX·中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。

胡锦涛总书记视察XX高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法，XX高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力。

到2010年，技工贸总收入2000亿元，工业总产值1500亿元，财政收入60亿元。

通过“十一五”的努力，光谷将建设成为国内一流、世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界一流的科技园区奠定坚实基础。

近几年来，XX新技术市经济开发区工业快速发展，形成了特色鲜明的主导产业和带动作用强的龙头企业。

但是，随着世界经济一体化和经济全球化的发展,大多数中小型企业由于处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力差，难以实现产业化和规模化。

中小企业孵化器平台建成后，一方面可以为入孵中小企业提供孵化场地，使其利用所提供的公共技术设施和公共技术服务，尽快形成产业化经营；另一方面可以为其提供金融、商务、信息、咨询、生活配套等各项服务，降低中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率，实现中小企业经济效益与社会效益的双赢。

为适应XX新技术经济开发区中小企业及其创业者对中小企业孵化器平台的需要，经多次考察和论证，公司决定在开发区建设中小企业孵化器平台及其配套设施，以便为开发区中小企业和创业者创业提供管理支持、资源网络，帮助和促进创业企业成长，使创业企业能够在市场上生存与发展，孵化出具有特色和一定规模的龙头企业和企业家队伍，以促进XX新技术工业经济又好又快的发展。

2.2项目建设的必要性

2.2.1建设本项目是园区中小企业发展的需要

随着经济的全球化和社会的信息化，中小型企业，由于其业主尚处于创业初期，经济实力弱，资金缺乏，融资困难，抗风险能力与大项目、大企业相比，基本没有优势。

中小企业孵化器就是一个为创业企业提供创业环境、创业服务的场所，而孵化服务是指在特定的区域内、在特定的产业领域对经选择的中小企业项目提供房屋、金融、商务、信息、咨询、休闲、生活配套等各项服务，降低其中小企业产业化的风险，提高产业化的成功率。

本项目通过中小企业孵化器项目的实施，为区内中小企业和即将入孵的中小企业提供孵化平台，将推动开发区中小企业的发展，有利于提高开发区招商引资的成功率。

2.2.2本项目建设是落实产业发展政策的需要

国家发布的《产业结构调整指导目录》和《XXXX新技术开发区关于促进科技企业孵化器建设与发展的实施办法》对中小企业孵化器平台建设予以鼓励。

政府引导和政策支持，保证了中小企业孵化器有着非常明确的目标和宗旨。

目前开发区管委会已出台了一系列培育孵化企业的政策，降低了中小企业的创业门槛和创业风险，使它们纷纷向孵化器聚集。

同时中小企业的发展，对建设中小企业孵化器项目提出了更高的要求。

本项目建设均按照上述产业政策的要求，设计的方案适应范围广，市场容量大，前景广阔。

2.2.3本项目建设