房地产主题报告Word文档格式.docx
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2、楼盘简介·
3、地块配套·
7
（三）目标市场定位·
1、第一目标市场·
2、第二目标市场·
四、目标客户需求分析·
（一）宜都市房地产市场·
（二）土地市场分析·
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（三）房地产市场分析·
1、锦绣江南·
2、名都花园山水苑三期·
3、清江润园·
4、宜都国际商贸城·
（四）六大核心全线升级·
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1、区域升级·
2、生态升级·
3、交通升级·
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4、配套升级·
5、服务升级·
6、产品升级·
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五、产品定位·
（一）项目定位·
（二）目标市场定位·
1、第一市场·
2、第二市场·
五、结论·
（一）SWOT分析·
1、优势·
2、劣势·
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3、机会·
4、威胁·
（二）建议·
1、开发·
2、客户·
3、交易·
4、总体建议·
13
5、综合建议·
一、项目策划主题
（一）给您一个五星级的家
“给您一个五星级的家”的品质深入人心、享誉国内外。
22年耕耘，已在全国及马来西亚拥有超200个高品质地产项目。
旗下项目多选址于拥有丰富自然资源、能够快速接驳交通路网的潜力发展区，并以“配套先行”理念，大部分规建星级酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，开创出影响城市发展方向的“五星级家园模式”，为各地提供物超所值的高品质人居产品。
极具竞争力的“城市级配套”模式，正是碧桂园品牌在全新市场受期待的主要原因之一。
（二）至高品质，生态大城
地理位置具枢纽地位
与山、水有密切关系，沿山、水分布
港口带动城市发展，带动城市群
聚集区域基础系统
重点产业集中地区；
区域核心型城市
强大的基础设施配套，轨道交通、快速干线等
距机场、码头等交通枢纽距离较近
景观资源丰富，特别为重要山、水景资源
二、主题描述
（一）碧桂园是给您一个五星级的家的品牌。
碧桂园诞生于1992年，2007年在香港联交所主板上市，国内房地产十强，在中国地产品牌价值榜位列第七。
碧桂园拥有22年建筑经验，已在国内外开发近200个高品质的项目，遍布广东、广西、天津、江苏、安徽、湖北、重庆、辽宁、黑龙江、内蒙古、海南、海外新加坡、马来西亚、欧洲等区域，服务超过100余万户主。
碧桂园凭借22年丰富的物业管理经验，高素质的服务队伍，以及“用心做好每一件小事”服务理念，也得到了政府、业界、特别是广大业主的一致认同。
2014年，碧桂园更领先同行，推动“高端物业”革命，为业主在居住体验方面带来更多的惊喜和期待。
碧桂园在做大做强与世界接轨的同时，获得社会各界及广大业主的充分认可：
多次入选房地产开发企业前10强、2011年入选福布斯亚太上市公司30强和四度蝉联广东省公务员最喜爱的房地产品牌等众多荣誉。
从奠基的那天起，碧桂园便以“用心建设，关怀住户，回报社会”的企业开发与经营理念，在房地产领域矢志耕耘到今天。
已经为众多的成功人士营造了十多个“环境优美，配套齐备，星级服务，严密保安”的五星级超大规模综合社区。
目前，碧桂园已发展成为拥有10多万业主住户、4万多员工、属下机构涉及房地产开发各个环节的大型综合房地产企业。
项目遍布于珠三角及国内其它省市，真正实现了区域拓展和规模化的品牌连锁经营，不仅成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式，更开创性的建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。
“一年一个碧桂园”不仅反映出碧桂园强劲的生产制造能力，更是碧桂园营销、策划、品牌塑造的创新突破。
碧桂园10多年的发展史，让人们看到了一个房地产强势品牌的成长历程，看到了一个房地产航母神话般的崛起。
在努力为社会提供高品质产品和优质服务的同时，碧桂园永远以一颗感恩的心对待社会，并尽可能的回报社会。
在碧桂园看来，尽自己最大的努力回报社会才是碧桂园真正的成功。
在激烈的房地产竞争中，碧桂园人始终把“碧桂园，给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想，根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价”为内涵的碧桂园家园模式，继续引领居住新潮流，让愈来愈多的人享受到五星级的生活,为追求幸福生活的人实现五星级的生活梦想。
创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐、赢得长久发展的驱动力！
在碧桂园十多年的品牌发展历程中，创新存在于房地产开发的每一环节，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在，既成功为品牌增值，又深远地影响着中国的房地产市场。
宜昌碧桂园位于点军生态新城核心，坐落于五龙三路和南站路交汇处。
总占地465.89亩，建筑面积约40万方。
容积率1.15，绿地率为36.4%。
“文明宜昌，生态点军”——宜昌前瞻性选址点军区发展核心区域，与宜昌主城区隔桥相望，1821亩磨基山森林公园形成天然生态屏障，源源不断输送鲜氧，空气负氧离子含量是老城区的10-20倍。
如此都市桃源，乐享离尘不离城的怡然生活。
1、“大”手笔政府规划发展，按照国际生态城市标准，将点军建设成为以“诗画江南，峡口港湾”为特色目标的魅力新区。
宜昌碧桂园匹配规划大冶最大规模社区，作为成功人士的摇篮，皇家园林设计师亲临造景，私属绝美花园彰显人生格调不凡。
2、“大”交通夷桥横路、江南大道连接夷陵长江大桥、庙嘴大桥，快速接驳主城中心，“两桥对接”无缝交通路网让宜昌碧桂园向北8分钟可畅达城区中心繁华商圈；
庙嘴长江大桥计划15年年底正式通车。
3、“大”教育市重点中学宜昌市一中正在建设当中，外国语学校一直是宜昌市知名高中。
江南艺术幼儿园、点军区中心幼儿园、紫阳幼儿园、点军联棚小学、点军福安小学、点军长岭小学、点军第一初级中学、宜昌天问学校等，最优质的学校群让宜昌碧桂园周边形成区域发展最完备的教育圈，孩子在这里起步更成功。
4、“大”生活宜昌碧桂园区内配套英伦商业街、国际顶级凤凰俱乐部，超大室外泳池，最尊贵的人生享受；
2分钟即达点军区最大的医院中心医院点军分院、农贸市场、磨基山森林公园，全部最顶尖的配套，告别主城区旧生活，国际都市生活新体验。
项目规划有钻石墅、双拼美墅、多层花园洋房及高层电梯洋房，产品丰富，西班牙风格美墅面积区间为178-512平米，洋房面积区间为80-138平米，产品户型南北通透，多阳台、带飘窗设计。
美墅依山而建，错落有致，户户看景，有天有地，独享私家花园。
洋房组团有超大中心花园，高层可眺望清江，洋房架空层设计，依山而建！
3、目标客户
（一）宜都市概况
1、主要特征
宜都市为宜昌下属的县级市，该城市经济发展有一定的工业基础，有宜化集团、华新水泥等大企业；
距离宜昌市区较远，有一小时车程，城市市容市貌呈现不繁华的现状，中心商业区仅有一处；
人口较少；
该市缺乏后续增长性动力，城市基建设施、旧城改造等开展并不火热。
2、地理位置
宜都市位于湖北省西南部，长江中游南岸，东北隔长江与枝江市相望，东南邻松滋市，西南、正西与五峰、长阳土家族自治县交界，北与宜昌市、宜昌县接壤。
宜都市版图面积1357平方公里，已建成城区面积6.75平方公里。
共辖4乡5镇和1个办事处，127个村8个居委会。
宜都市现有人口38.29万人，其中非农业人口8.8万人。
隶属于三峡宜昌“半小时经济圈”，鄂、渝、湘三省市交界处，境内建有两座长江大桥、两座清江大桥，从市区到三峡机场只需20分钟，贯穿南北的焦柳铁路及两江航道。
（2）项目概况
1、地理位置
宜昌碧桂园位于点军生态新城核心，坐落于五龙三路和南站路交汇处。
项目首期开发约466亩。
产品以商铺、花园洋房、西班牙双拼美墅、钻石墅为主，产品多元化，享顶级园林配套。
2、楼盘简介
区域所属：
点军区
楼盘地址：
点军区湖北省宜昌市点军区五龙三路8号
售楼地址：
开盘日期：
2014年12月开盘
建筑面积：
400000㎡
得房率：
77%
占地面积：
310000㎡
绿化率：
36.40%
物业公司：
广东碧桂园物业管理有限公司宜昌分公司
容积率：
1.11
房屋结构：
框剪
楼盘特点：
山景地产
交通线路：
项目地处点军生态新城核心，拥有完善的三维立体交通网络，高效对接空铁公。
南站路经过物业费：
待定车库车位：
暂无资料交通状况：
南站路经过。
3、地块配套宜都城区陆城，南北4公里、东西2公里；
周边较为荒凉无配套
地块分析3-1
数据来源：
谷歌地图
（三）目标市场定位
1、第一目标市场：
宜都市区。
政府及事业单位、工商企业私营业主，企业中高层等改善型需求。
2、第二目标市场：
宜都周边乡镇及工业区。
如枝城镇的工业企业主及管理层、其他向往城市生活的富裕阶层
四、目标客户需求分析
（一）宜都市房地产市场
房地产市场近两年才起步，发展不活跃，楼盘少、土地成交面积小、价格在湖北属于中等偏下水平；
楼盘品质普遍较为一般，大部分集中在市中心地段，楼盘的消化周期普遍长达3年以上。
市场无别墅项目，仅有部分楼盘配有200㎡左右的复式楼，总价约60万左右。
（二）土地市场分析
土地成交详情：
总体成交较少，地产市场发展不够活跃。
（三）房地产市场分析
详细在售楼盘项目分析
宜都在售楼盘主要有三个：
锦绣江南；
名都花园山水苑三期；
清江润园。
1、锦绣江南（200亩，30万方）开发商：
湖北嘉晟置业有限公司；
容积率：
2.2；
绿地率：
30%；
主力户型：
88m2两房110—140m2三房；
销售均价：
3600；
该项目离项目仅3分钟车程，社区较为成熟，商业街齐全，对我项目的洋房定价具有直接参考意义。
2、名都花园山水苑三期（40518㎡67.8亩）开发商：
宜都市宏基置业有限公司；
3.1；
35%；
124/133；
打造的名都商业街已经非常成熟，成为了宜都的商业次中心。
正打造宜都国际商贸城、地中海商业风情街等。
3、清江润园（63,032㎡约94亩）开发商：
宜昌三元房地产开发有限责任公司；
容积率2.20；
绿地率37%；
主力户型108/118/125；
销售均价3400；
清江润园位于宜都市新中心城区核心地段，也是宜都市民心中理想的中心城区。
16万㎡社区（含2万㎡精尚商业），周边双广场（市府广场、润园广场）、双公园（文峰公园、润园公园）、杨守敬小学、润园风情商业街、健身馆、名都花园商业街。
4、宜都国际商贸城（约370亩）开发商：
湖北九州方园投资有限公司；
2.8；
100-179；
约3900；
宜都首个超大型城市综合体，已建成7.6万方九州方圆生活馆，在建6.8万方地中海商业街，约6万方商贸城（大型百货、超市），还规划有五星级酒店，离我司项目约2公里，为目前宜都最具规模的项目，住宅产品更全为N+1创新户型约1500套。
在售楼盘区位分析4-1
（四）六大核心全线升级
1、区域升级
居新城核心兑现居住价值
项目所在的点军区是宜昌城市重点发展方向的新区，宜昌政府将其定义为滨江生态新城，在整个宜昌市未来发展规划中有着重要的战略地位。
宜昌未来最宜居区域居住价值不可限量
千亿级产业驱动兑现区域价值
牢固树立产业先行、产城共融理念，大力发展战略型新型产业，突破性发展现代服务业，优化发展都市农业，不断提升产业竞争力和区域综合实力
2、生态升级
伴山而居畅享惬意人生
沉醉于大山的写意畅享城市的繁华！
项目紧邻1332000㎡磨基山森林公园，磨基山有深厚的历史文化底蕴，又有金字塔式峻秀山体，是宜昌市民节假日休闲的最佳去处。
110000㎡湿地公园私藏一线稀缺生态资源
新城启动的首个湿地公园，面积110000㎡，新城内2/3面积为山林和湿地，含超大规模生态保育区，负离子数量是市中心10倍。
3、交通升级
四通八达，无缝对接空、铁、公
空：
30分钟抵达三峡机场
铁：
5分钟到达翻坝高速
10分钟抵达火车南站（规划中）
20分钟到达东站
公：
27、29路、82路公交车接驳江南路、五龙路、南站路
4、配套升级
教育升级，抢先体验名校入驻，让孩子赢在起跑线
宜昌外国语学校、宜昌27中、点军区小学、中心幼儿园、江南艺术幼儿园；
更有宜昌市重点学校在点军区战略布局
顶级休闲度假会所社区高端商业
4400㎡五星级凤凰会所，规划有咖啡厅、瑜伽室、恒温游泳池、红酒吧等国际化生活体验；
尊尚私人会客厅、居住更有价值。
坡地园林收获潇洒不羁与悠然自在
坚持“以人为本“、“以绿为主”、“因地制宜”、“崇尚自然”的设计原则，以求最大限度的提高绿视率，打造舒适宜人的可人环境！
阳光草坪、缤纷花树、精致小品、名贵树木，构筑五星立体盛景
城市新中心享国际级资源配套
项目紧邻江南最新规划的市级文化体育中心，奥体中心计划于2016年开放。
建成后的奥体中心将以低门槛、亲民惠民的姿态迎接广大市民，成为市民日常健身的最佳场地。
5、服务升级
22年美墅专家悉心照料您的生活
秉承“满意+惊喜”的五星级服务宗旨，让您尽情体验尊贵的享受
匹配人生高度，把服务当作艺术
社区实现24小时保安查哨巡逻、全封闭式管理，全面为您的安居和出行保驾护航。
提供家政清洁、园林维护、维修保养等特约服务，让您轻松应付家务琐事，充分享受最私密、舒适的别墅生活。
6、产品升级
别墅套数占比17%，面积在230—515之间。
主力户型在231-260方，四房和五房为主。
洋房套数占比83%，面积87—140之间。
主力户型87—124方，以小三房、三房和舒适三房为主
户型配比：
结合目标客户定位及地块现状，户型以舒适度产品为主打产品，别墅220-270㎡占17%，高层洋房面积段87-140㎡占83%，其中87㎡小三房占26.6%，114㎡三房占26.6%，124㎡舒适三房占26.6%,130-140㎡四房占3%。
五、产品定位
（1）项目定位
项目定位于宜都最高品质的首席别墅大城。
是宜都高端房地产的领头羊，引领整个宜都房地产市场。
建议以别墅作为主要销售产品，辅以部分洋房。
参考现在宜都市全年销售面积25万方，市场需要培养，为降低风险，建议首期开发不超过200亩，总建面不超过20万方。
根据首期消化的情况再做后期的开发计划。
（二）目标市场定位
1、第一市场：
2、第二市场：
如枝城镇的工业企业主及管理层、其他向往城市生活的富裕阶层。
6、结论
（一）SWOT分析
1、优势：
地理位置优越：
地处清江西南侧，正地处市区边缘，项目东南侧即是。
在宜都出城的主要道路旁；
自然资源优越：
地块东北面为清江江堤，地势平坦。
清江堤将打造市政沿江公园。
交通优越：
地块南面为杨守敬大道，北至汉宜高速，距离25公里，南至宜都市城区，距离1.5公里。
2、劣势：
相对偏远：
相对其它项目，该地块比较偏远，周边都是农房，对于宜都这样的小城市，吸引市民人难度较大；
土地规划还在修编：
土规还未最终批复，尚待进一步确认；
地块周边比较荒凉，无商业生活配套。
3、机会：
宜都市场：
从产品结构方面看，目前宜都楼市货量集中于高层、多层住宅，欠缺别墅类产品，我司产品将占领一个新的空白市场。
从价格方面看，市区楼盘洋房价格在3300-3700元/m2左右，我司凭借高品质可以占大部分中高端市场。
项目所在位置是政府规划的新区，市政及配套在后期会有较大的改善。
宜都市政府合作意愿佳：
宜都市政府对我司认知度较高，很希望我司投资，带动襄城区房地产整体素质的提高。
碧桂园品牌。
碧桂园将会是当地的最大的开发商。
工业经济发达。
但是在中高端住宅方面市场供应不足，对高品质居住条件的需求可以引导形成购买力。
4、威胁：
宜都市房地产处于起步上升阶段，本地市场容量有限，需要培育和挖掘风险相对较高。
宜都的工业实体大多分布比较分散，多数公司有自建房。
且上下班交通不便利，生活半径较小。
宜都市人口基数小，总人口不过40万。
人口分布不集中，宜都市区所在陆城人口不足10万。
（二）建议
1、开发：
该地块处于县级市，且地块离市中心相对较远，以洋房作为主打市场有一定难度；
该城市别墅开发为空白点，建议以别墅为主，洋房为辅，主打中高端市场，迅速成为市场领头羊。
2、客户：
该地块所辐射客户人群主要依托宜都当地居民，离宜昌有一小时车程，在首期不考虑宜昌市场；
3、交易：
鉴于宜都市区后续开发欠缺强劲的可持续发展利好，整个城市可持续增长购买力有限，建议谨慎购买后期大片土地
4、总体建议：
目标地块所处市场有市场空白点可做。
若地价按起拍价31万/亩计算，总建筑面积：
148000㎡（含商铺）,容积率为1.2,按照公司“快速开发、快速回笼”的开发理念，建议高层装修开盘价格为3900元/㎡，别墅毛坯均价5000元/㎡，开盘后一年半内售磬，净利润利润约1亿，亩产利润约47万/亩，销售前景良好。
5、综合建议：
整个市场缺乏别墅产品，建议别墅与洋房产品搭配出售。
洋房以87-140㎡的三房户型为主；
另外，需结合市场需求，选用公司消化速度快的户型做配比，在此基础上核算净利润，建议选用G216、G165、G146、J473、J557这5种户型做配比；
而宜都洋房价格在3000—3700元/㎡之间，均为毛坯出售，为快速资金回笼，价格建议高层装修开盘3900元/㎡，别墅毛坯开盘5000元/㎡，可快速抢占市场份额；
以一年半作为销售周期，净利润0.86亿。
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