最新xx公寓开盘前营销推广方案文档格式.docx
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179套
26%
二房二厅
93.44-96.61
47套
6%
三房二厅
123.81-135.16
合计：
679套
（由上表可以看出，一房一厅占比重最大达59%，二房一厅次之占26%）
总计
A座B座
90㎡以下
585套
87%
90㎡以上
94套
13%
合计
（有上表可以看出，90㎡以下占比重达87%，绝对优势）
整体房源以一房、小二房和小户型为主，其次为大二房和三房，从单套房源面积上来看国际公寓整体面积偏小，尤其是两房的面积，149套两房中其中有101套面积在85平米以下，比较利于销售。
（二）具体房源分布：
整体房源情况：
A座1栋，B座1栋，C座1栋共计679套房源
所在楼型/单元数量
户型类型
单层户数
面积
备注
A座—1个单元
C1
2梯4户
2x2x1
100．4
22
C2
95．96
23
C3
128．82
C4
127．4
B座—2个单元
A1
2梯13户
1x1
41．55
162
B1
52．03
46
B2
2x2
71．43
B3
53．05
B4
82．16
C座—2个单元
154
44
22
（三）户型特质
整体户型配比较为合理，一房、小两房及正常两房的比例较为适中，三房的面积主要走的是经济实惠线、两房主要走的20％的低首付线、小户型以双气户型为主线、一房主要以阳光户型为主线；
整体销售以一房和二房主导销售带动三房销售，小户型则进行独立销售，
（四）销售策略：
精准定位目标客户，重点、集中渗透，多种推广、渠道配合销售节点，
三、整体销售节点
（一）销售节点图：
12月
11月
10月
9月
8月
7月
6月
5月
4月
3月
2月
1月
（二）销售节奏策略
推盘策略：
分批销售，分两批开盘，两批房源、户型种类基本相等
第一批：
A号楼东北户、西北户（47套）
B号楼（299套）
合计346套
第二批：
A号楼西南户、东南户（47套）
C号楼（286套）
合计333套
（三）价格策略
1、价格策略：
高开高走，整体成交均价确保5500元/平米，
第一批开盘：
表现价5560元/平米，成交价5460元/平米
价格上调幅度：
第二批开盘均价达到5560元/平米
2、楼栋价位差：
C号楼比B号楼高出50-100元/平米
3、户型及朝向价格差异：
B号楼：
一室户型为基准价，朝西二室高一室50元/平米
C号楼：
朝阳二室高朝北一室200元/平米
A号楼：
二室东南户比东北户高50元/平米
三室西南户比西北户高50元/平米
4、楼层价差
整体楼层价差拉小，以3-10元/平米为标准，但低楼层（5层以下）由于采光限制，层差价扩大20-30元/平米
（四）优惠政策
1、认筹：
交1000元办理认筹意向金，享受开盘优惠
购买一室户型，交1000元充抵3000元
购买二室户型，交1000元充抵5000元
购买三室户型，交1000元充抵10000元
2、正常优惠：
一次性优惠2%，按揭优惠1%
3、前300名额外优惠2000元
四、开盘前房源销售时间节点
①亮相、客户积累期
■4月22项目亮相，积累意向客户；
③排卡目标任务分解：
④一期一批开盘实现目标：
九、开盘前推广策略
（一）售楼部
预计相关费用：
（二）亮相推广策略
项目推广语：
（三）公关活动策略
1、产品推荐会：
（三）亮相活动媒体：
1）报纸媒体
类别
媒体
日期
版面
费用（万元）
备注（主题）
大河报
4．22周二
A-7整版彩
79000
4．24周四
241000
5．13周二
C6半版彩
21125
5．15周四
C11半版彩
6．10周二
C6整版彩
6．19周四
C11整版彩
6．27周五
A18整版彩
83000
32.55万元
2）户外
类别
序号
项目
路段
数量/日期
规格（m）
1
围墙
300X2
0．6
2
道旗
3
4
导视
5
侯车亭
5块/1个月
块/1600元
6
广告牌
含租金
7
公交车
20万元
3）短信安排
类别
目标人群
序号
4.25
金水区
移动、联通月手机费超过500元
5万条/周五
0.2000
待定
4.27
5万条/周日
0.4万元
4）广播电台
名称
频道
时段
单价
总价
广播电台
90.01
5）物料制作
数量
总价（万元）
折页
41㎡
10万
大8开,157克哑粉纸
0.42元/张
0.42
138㎡
10万
82㎡
手提袋
5000
2元/个
【答案】B
4、网络按覆盖的范围可分为广域网、_局域网__、_城域网__。
户型单页
【答案】条件5000
150克双胶
0.4元/张
2.1基础知识练习0.2
A、它的传输速率达10Mbit/s~100Mbit/s，甚至更高，传输距离可达几十公里甚至更远
D、提供网络系统的安全服务4
纸杯
C.将恢复所有被逻辑删除的记录D.只能恢复被物理删除的当前记录20000
20、下列哪个任务不是网络操作系统的基本任务？
__A__0.8元/个
0.16
【答案】C
沙盘
A.LISTALLB.LISTC.DISPLAYD.DISPLAYALL6
亮相物料类
礼品
200
40元/个
0．8
其它
水/电费
4.28-6.28
0.7
11.12万元
5）费用合计：
（认筹前费用）
户外
短信
物料
32.55万
20万
0．4万
11.12
64.07万
十、附：
推介会、游园、认筹、开盘执行方案
附件一：
认筹客户答谢会活动方案
一、活动主题天明·
国际公寓产品推介会暨购房优惠卡客户答谢酒会
二、活动时间2008年5月17日（周六）下午15：
00—17：
10
三、活动地点
四、活动规模预计220人
五、与会机构/嘉宾
¡
天明地产孔总、房管局相关人事
相关媒体
前期所有应邀的来电来访客户
六、活动内容
冷餐招待（每人50元标准）
房管局介绍项目开发情况
PPT解析产品相关价值解析
中间穿插8个节目，开场舞、调酒品酒、社区实景模特走秀、杂技等
现场抽奖活动，一等奖一名3000元购房优惠卡一张、二等奖二名价值2000购房优惠卡一张、三等奖五名价值1000元购房优
惠卡一张，该优惠卡不可转让，购房时冲抵房款，有效期仅为开盘的当天、次日，过期作废。
七、活动流程
时间
所需时间
活动内容
15：
00
20分钟
凭优惠卡进场，现场播放广告片
20
6分钟
开场舞（上饮料、水果）
26
3分钟
正式开始，由主持人开场白、介绍到场嘉宾
29
8分钟
孔总介绍开发背景及规划
30
7分钟
房管局介绍项目项目的销售和贡献
37
23分钟
主持人产品价值解析（区域、交通、地段、配套、价值比较）（PPT讲解）
16：
40分钟
精彩节目演出＋现场互动游戏
8
40
15分钟
现场抽奖、颁奖
9
55
5分钟
结束舞
八、活动气氛的营造
酒店门口拱门气柱。
内部导示
现场主席台背景喷绘、演讲台鲜花
九、活动所需物品及经费预算
总费用
演出
一场
7000
冷餐
200人
50元/人
10000
场地费用
一下午
3000
舞台音响＋灯光
1500
现场布置
展板、背景画面、条幅、拱门、气柱
投影
2000
附件二、天明国际公寓游园活动执行方案
1、活动对象：
意向购房者以及郑州各大协会、各单位、政府各部门以及新密、登封等单位或者团体。
2、活动内容：
天明国际公寓为期半天的游园活动，参观社区景观和产品，欣赏天明专题片。
3、活动目标：
使前来参观的客户在零距离感受天明国际公寓完美景观及优秀品质的同时，进一步在心中树立天明公司的开发实力与高品质形象，有力促进天明国际公寓销售。
4、活动时间：
6月19日、6月20日
5、活动意义：
1、使客户更加深入的了解天明国际公寓，促进销售！
2、对游园的客户实行特殊的折扣，增加客户对天明国际公寓的购买欲望。
6、活动流程：
6、活动执行：
时间
工作内容
负责人
执行人
9:
00～9:
客户集合与登记
①组织客户签到
②客户临时安置与接待
王丽红
国际公寓销售部
9：
30-9：
50
PPT景观和产品讲解、专题片欣赏
①水果、茶水
②项目相关资料
50～10:
致欢迎辞
业务助理致辞，介绍活动内以及流程
王秀亭
10：
到达森林公寓大门
1工作人员列队欢迎
2现场打礼花迎接
物业公司/销售部
10:
10～10:
游园正式开始
1现场两名销售员作向导轮换讲解
2品牌部拍照录影
11：
游园活动结束
①向导将游园客户引自餐厅准备就餐
到达指定地点餐厅进行午餐
物业安排餐厅服务
13：
客户按次序上看房车，到达天明国际公寓销售部，发放礼品
①为每位客户发放礼品（水杯以及单页资料等）
②根据签到本点名确认无误
7、前期准备：
客户通知统计
参观路线与向导确定
餐厅伙食安排与其他事宜
综合办
相关物料采购（准备）
条幅悬挂到位
物业公司
水系全部开放
8、所需物料
物品
完成时间
礼品15元左右水杯每人各一只
横幅一条
礼花4个
签到本的
附件三：
认筹方案
（一）时间节点安排
（二）认筹策略
1.时间：
6月7日
2.地点：
未定
3.优惠卡办理：
①集中发放优惠卡前不对外公布价格，只公开大概均价5500元每平，并告知均价大概相当于10层左右的价格，重点强调优惠卡的办理以及开盘超低价和性价比
②6月7日正式发放购房优惠卡。
不限制数量，购房优惠卡编号从001－600号
③交纳2000元意向金可办理优惠卡一张，按照面积进行不等优惠，90平米以下2000抵4000、90平米以上2000抵6000
④意向客户客户排队领取购房优惠卡，先到先得，购房优惠卡编号即是后期的选房编号
⑤当天仅发放优惠卡，不锁定房源及价格。
4．认筹执行方案
第一部分 认筹总体安排
认筹时间：
6月7日（周六）
6：
30――拉警戒线
00――发卡
认筹地点：
认筹方式：
排队集中办理VIP卡（不公开价格和房源）
认筹结束后统一组织抽奖抽奖
6月7日后继续接受VIP卡的办理
第二部分 整体认筹组织
一、时间：
6月7日上午9：
00点
二、流程：
排队→填写《调查问卷》→叫号→审核登记→交款→签《协议书》→发卡→客户领取抽奖券→集中抽奖→结束
三、认筹方式
1、个人凭有效证件交2000元办理VIP卡一张；
2、优惠办法
购买90平米以上户型：
2000元抵6000元；
购买90平米以下户型：
2000元抵4000元。
基础优惠：
一次性2％，按揭优惠1％。
四、抽奖
1）抽奖时间：
认筹结束后、12点以前
2）抽奖地点：
认筹现场
2）奖项设置
1、一等奖一名QQ轿车一辆（不含任何手续、所得税等）（只有签定购房合同方可有效）
2、二等奖2名电动车一辆
3、三等奖5名自行车一辆
3）抽奖方式：
认筹结束后集中抽奖，现场进行公正。
（邀请公证处公正、在工商部门登记）
4）奖品摆放处的包装
1、在活动现场设置奖品的展示区
2、把奖品包装成礼品的形式
3、展示区周围安排保安
4、本次奖品我方只提供裸车，牌照、手续、保险等由主人领奖后自行解决；
第三部分 认筹前的准备工作
一、客户回访工作
1、要求
◎全面通知所有客户6月7日正式认筹并邀请参加排号活动，并告知只要办理VIP卡就有机会抽取汽车一辆（签定完购房合同才兑现）；
◎针对来访客户销售员接待时可明确告知6月7日认筹
◎在告知客户过来排队时，同时告知客户VIP编号靠前的客户不仅有优先选房权，同时在现场还可抽取汽车一辆的大奖，激发客户提前过来排队的热情，烘托排队认筹的氛围。
◎6月7日早上，各销售代表要6：
00到位，打电话跟催自己的客户过来排队尤其是意向客户，保证认筹效果。
2、回访时间
6月2日全面开始。
3、回访对象：
所有来访客户、来电客户
二、现场绘图
三、物料部分：
1、VIP卡：
500张
□此卡购房享受定额优惠，具体优惠见协议书；
□此卡作为开盘优先选房排序号，享受开盘惊喜优惠价，在规定时间内选房叫号三声不到者，视为自动放弃优先选房权；
□每人凭有效证件限购两张VIP卡，每卡限购一套房源；
□此卡转让无效，遗失不补，请妥善保存；
□开盘未选房，在开盘集中选房半月后十日内办理退卡手续，原值退还。
解释权归开发商所有
2、认筹意向客户登记本：
此本用作审核时，做为客户登记之用。
（准备2本）
认筹意向客户登记本
姓名
性别
联系方式
身份证号
3、交款之后，发VIP卡之前的认筹客户登记：
认筹客户登记本
VIP卡号
4、VIP卡意向客户调查表（见附表）：
须胶印1000份
5、各种桌牌：
登记处、审核处、交款处、开票处、发卡处
6、认筹公告（附后）：
做成展板两块，其中一块在售楼部外，另一块放在认筹现场外，并印刷1000份
7、现场的布置：
1）前广场：
大型彩虹门（1个）、气柱（4个）
（2）从进门到现场的导视
（3）售楼部楼前彩虹门一个
（4）户外画面的更换
（5）彩旗、包树、鲜花
8、认筹时其他物品的准备：
（1）扬声器：
2个
（2）音响：
一套
（3）警戒线：
现场用桌子摆好围成警界线
（4）售楼部现场填写客户调查表时所用的水笔30只。
（5）面包与纯净水：
数量300份，但需事先联系好，根据现场情况再行安排
（6）收款机：
3台，票据若干
四、关于客户排队时的注意事项：
1、客户当天所须随身携带的物品，包括现金、身份证或相关有效证件;
2、明确认筹姓名与购买人之间的关系，客户委托排队，须提交受委托人证件（即真正客户的身份证或有效证件）;
3、认筹流程讲解，主要针对于流程当天的活动对客户进行明确。
4、如6日晚上来客户可在大巴车上等候
5、针对于6月7日以前就过来排队的客户，所采取的各种处理方案：
6月6日：
（1）6月6日白天来的客户不予接待，进行劝退；
（2）6月6日晚上有客户过来排队，可在大巴车上休息，对客户自己排队的行为不着劝阻或是认可，完全是出于客户的自发行为。
6月7日早上：
（1）针对于6月6日当晚或6日7日前来的客户都可在指定休息区休息
（2）6月7日早上如果排队客户达到40人左右就可放入排号区排队
（3）早上7：
30分可以安排前面的客户进行调查问卷的填写
（4）6月7日早上9：
00正式开始办理VIP卡
（5）现场始终得保留两辆车随时调用
（6）在项目现场，如若客户开车过来，则须保安（专人）将车引导停在项目专用停车场停放
（注：
当天现场得布置20名保安人员，客户只能在警戒线内排队按次序排好队，保安人员要统一服装，注意维持好秩序，不能让客户发生插队或是吵闹等行为，如发生此行为，要当即立断，将闹事者隔离现场，同时可请派出路派出3名民警当天协助维持秩序
五、现场认筹活动内容：
1、在销售部安排2名值班人员对到销售部的客户进行引导
2、每个转弯处安排礼仪进行引导
3、进门口安排4名保安负责进场和出场
4、办理VIP卡时，需持本人身份证（如本人无法到场，被委托人须持委托人身份证复印件），意向客户调查表到认筹审核处进行审核，并上交意向客户调查表。
（此须工作人员1名）
5、凭VIP卡排队顺序号进行纳款，每人限办2张VIP卡，每张2000元，（共3台纳款机，每台须1名工作人员，共计3人，其中开收据需要3人，须6人；
有提供）
6、交完钱后，财务人员要给客户开出相应的收据，拿着收据由专人发放VIP卡（此处须工作人员2名，由天明方安排）
发完卡后，客户须进行VIP卡登记，具体见VIP卡客户登记本。
7、客户领取VIP卡后可对应编号领取抽奖券，并投入舞台上的抽奖箱，然后在会场中间的休息区进行休息，准备有点心和饮料
8、中午时，未进行完的客户可以到销售部进行VIP办理，现场安排2名引导人员
五、关于认筹客户优惠等相关说明：
1、认筹客户的优惠说明：
（1）VIP认筹客户
（2）同时一次性客户可享受2%的额外优惠，按揭客户享受1%的额外优惠。
（3）认筹客户均可获得抽奖券一张，参加当天的抽奖，最大奖项为汽车一辆
六、前期准备工作
相关单位的关系协调：
□提前在辖区派出所就活动进行备案，并邀请3名民警现场维持；
□交警协调
□城管、公共事业局就露天活动进行提前沟通；
□申请梁园区公证处两名公证员对抽奖过程进行监督、公证；
□大河报、今报、河南电视台等媒体的邀请。
附件四：
开盘方案
6.28
3.选房优惠：
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