武汉市房地产市场报告+定稿Word文档格式.docx
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1.3区域配套
目前光谷板块已经逐渐发展成为武汉城市副中心，具有成型的生活配套设施。
区域内教育配套完善，有华工、武汉职业技术学院、武汉科技学院、华师一附中、光谷实验小学、政法、中南民大及附小等学校。
以鲁巷广场、大洋百货、家乐福为主的商业配套能够满足本区域居民的消费需求。
关山医院、湖北中医研究院等医疗服务设施比较完备。
光谷步行街、天河环艺将使人们的居住生活更加丰富。
1.4重点在售楼盘
项目名称
项目位置
开发商
物业类别
总建面（平米）
均价
（元/平米）
销售情况
恒大华府
武昌区东湖高新区珞喻东路森林公园南
恒大地产集团武汉有限公司
多层、小高层
470000
10000
62套
万科魅力之城
洪山区东湖高新技术开发区高新四路和光谷一路交汇处
武汉万科天润房地产有限公司
多层、小高层、高层
400000
5700
当代国际花园
洪山关山二路与城市中环线交汇处
武汉当代科技产业集团股份有限公司
花园洋房、普通多层、TOWNHOUSE
600000
6500
谓语城
洪山区民院路（武汉科技大学旁）
武汉佳境房地产开发有限责任公司
117533
80%
芭比伦堡
洪山区东湖高新区曙光软件园三路（529终点站）
武汉宏腾房地产开发有限公司
多层小高层
54840
5500
紫菘•枫林上城
民院路22号（当代学生公寓对面）
湖北建宏置业投资有限公司
高层
100000
7000
清江山水
洪山区东湖新技术开发区光谷软件园三路
湖北清江置业有限责任公司
情景洋房、小高层、高层
740000
南益巴黎豪庭
洪山区珞瑜路与关山二路交汇处
南益置业（武汉）有限公司
小高层,高层
355166
6000
万科城市花园四期
东湖高新技术开发区关山一路南端大学园路1号
武汉万科房地产
多层、小高层、高层
40万
6700
80%（多层、高层已售完）
锦绣龙城
武汉东湖新技术开发区民族大道与中环线交汇处
湖北长城建设实业有限公司/武汉源兴房地产开发有限公司
99797
6300
光谷·
坐标城（二期C区）
武汉东湖新技术开发区关山大道与南湖南路交汇处
湖北长城建设实业有限公司
54766.8
7200
95%
剑桥世家
武昌珞瑜路华中科技大学新体育馆对面
武汉卧龙房地产开发有限公司
25000
二期售完、三期在售
光谷中心花园
洪山区鲁巷广场的北角
武汉东盛房地产开发有限公司
115856
（以上信息为4月10-4月30日期间调查所得）
2、南湖区域
2.1区域概况
南湖板块位于武昌区南部，内环与中环之间，东临南湖、南临二环线，西靠巡司河，北至楚雄大道，总面积13.1平方公里。
凭借周边众多高校教育优势，加上南湖本身优秀的自然景观资源和政府城市发展功能布局规划的支持，南湖片区的楼盘开发和销售风升水起。
大规模项目的陆续入驻，使板块内楼盘的销售数量和销售价格逐步上升。
南湖玫瑰园、金地·
格林小城、大华·
南湖·
公园世家、宝安·
璞园、水域天际等项目的入驻提升了本板块的居住品质，目前本区域已逐渐发展成为武昌的一个中高档楼盘的聚集地区
目前该片区可开发用地所剩不多，随着土地资源的日益稀缺，区域房屋供应量将逐渐减少。
2.2交通情况
本区域内建有“五纵六横”路网。
5条南北向道路为机场路、南湖新城路、出版城路、丁字桥路、石牌岭路;
6条东西向道路为机场北路、机场二路、机场三路、机场四路、武梁路、溪北路。
随着二环线珞狮路地下隧道即将于2007年10月份建成通车，二环线贯通南湖、水果湖、岳家嘴、徐东，二环线珞狮路以后还将向南延伸贯通中环线，整个交通将更加便利。
本区域有59，74，543，561，573，609，908等多路公交线路直达三镇。
远期规划两条轨道交通5、7号线将通过南湖区域，在轻轨建成后将大大改善本区域居民的交通出行条件。
2.3区域配套
区域内和周边高校云集，有武汉理工大学，华中农业大学，中南民族大学，中南财经政法大学，武汉科技学院等。
南湖板块可以分享武昌商业中心的配套优势，离中南商圈、亚贸商圈、以及街道口商圈仅10分钟车程，中商平价、群光广场、武商亚贸、新世界百货等大型商场近在咫尺。
陆军总医院、省妇幼保健医院等医疗服务设施比较完备。
2.4重点在售楼盘
近期优惠活动
静安上城
武汉市洪山区静安路8号
尚文房地产有限公司
高层、小高层
130000
6800
在开盘期间，凡全家来静安上城营销中心看房的客户可免费获照数码全家福一张；
客户在听完静安上城楼盘介绍，参观完沙盘模型、样板区和样板间后，可免费领取肯德基外带全家桶餐饮券一张。
宝安·
璞园
洪山区机场三路丁字桥南路交汇处（武汉理工大学西）
武汉宝安地产开发有限公司
小高层、高层
72088
1万抵2万，且购房送联想奥运笔记本电脑
南湖玫瑰湾
洪山区狮子山街王家湾特1号
武汉市泰然房地产开发有限公司
多层，小高层、高层、别墅
537764
6200
保利心语
东湖技术开发区南湖农业园
保利（武汉）房地产开发有限公司
高层
700000
4900
南国SOHO
武昌区南湖机场路风华天城
武汉南国置业股份有限公司
130134
五一期间延享开盘9.5折优惠
大华公园世家
洪山区珞狮南路517号明泽大厦西侧
大华集团（武汉）房地产有限公司
多层,小高层,高层,联排别墅
730000
老业主推荐购房88-106平米纯板多层9.5折优惠仅限40套。
五一期间，5200元/㎡起价，总价约34万元，办理商业贷款7成30年，首付约7万元起
橙屋服务式公馆
洪山区武昌珞狮南路与南湖大道交汇处
湖北致远科技集团
小高层
11406
7300
只需联合五名客户共同购房，便能参加团购，享受首付减一成的团购特惠。
30-80平米带中央空调的精装修小户型，首付仅需2.2-5.6万。
五、土地拍卖信息
序号
地块号
土地位置
面
积（㎡）
成交价
竞
得
人
（万元）
1
2008—1
常福新城的常福大道以南
66667
1460
武汉世昌置业有限公司
（折合100亩）
2
2008—3
蔡甸街同心、石洋村
7848
170
武汉莲花湖酒业有限公司
（折合11.77亩）
3
2008—8
张湾街庙前村
3102
72
武汉零点绿色食品有限公司
（折合4.65亩）
4
2008—6
军山街黄薛公路以东
68030.7
4090
武汉佳和房地产开发公司
（折合102.05亩）
合计
145647.7
5792
（折合218.47亩）
四月月拍出的四块土地都分布在武汉市的城郊区域，且供应量较小，成交价格低。
五月份，全市将推出10块土地进行拍卖。
六、本月开盘项目独家现场纪实
1、开盘项目概览
开盘
区域
优惠措施
主推户型
销售量/推盘量
光谷
220-370m²
大户
2.8亿/100户
金都汉宫御座
武昌核心
17000
一次性付款97折；
按揭贷款98折
160以上大户
/300户
常阳·
永清城
汉口核心
9300
5万抵7万
100-193平米
100户/350户
特价楼6100起
50m²
一房、90m²
两房、100—130m²
三房和140—240m²
复式
160户/364户
凯乐花园二期
7600
2万低三万，94折96折，日进100
96—150m²
的二室二厅、三室二厅
/462户
南湖
开盘9.5折
30m²
-40m²
一房、50－60m²
二房，70－90m²
三房
200户/1100户
香港映象三期
古田
送空调2000抵20000抽香港双人双飞游
85-95m²
的两房、115-133m²
的三房
/1808户
百步亭花园现代城
二七片
6600
1万元认筹金开盘选房单价减100元
85—93m²
的两房、126—132m²
100户/562户
珩生领袖城
盘龙城
3800
3000元抵10000元
70-90m²
两房，130-170m²
3房、4房
100户/
龙辰丽湾
3280
98折总价减5000
77.79m²
到89.99m²
两房三房
40户/274户
金色港湾星寓
经开区
5800
60-90m²
两房和小三房
45户/176户
泰跃金河新天鹅堡
金银湖
4280
统一售价4280元/平方米
小房90-115m²
小三房
80户/144户
开盘9.7折
90—130m²
160户/180户
加推
减两万
认筹
金地·
国际花园
13000
开盘2万抵5万，认筹获5000元礼包
191m²
至220m²
中央别墅88至150m²
—
友谊国际二期百老汇
6888
1万抵3万+日进300
92—146m²
，主力户型为92m²
左右两房
金桥港湾水木延苑3组团
汉阳片
86m²
-93m²
两房
东湖春树里
东湖
8500
日进500元3万抵5万
140-180㎡的三房
2、典型项目评析
豪宅
2.1恒大华府
1、项目概况
项目位于武汉东湖开发区马鞍山森林公园对面，地处珞瑜东路以南，南环铁路以北，森林花园以东，长山学校以西。
净用地面积约430亩，其中北侧A区约108亩；
南侧B区约322亩，土地用途均为住宅，土地使用权出让年限为70年。
项目定位为花园洋房结合高层景观住宅的大型住宅社区。
该项目为一次规划分两期开发建设。
恒大公司于2006年以82900万元取得该地块的使用权，楼面地价约1800元/平方米。
开发商为恒大地产集团武汉有限公司。
项目建筑设计由恒大建筑设计院与广州怡境景观设计共同完成，易居中国代理项目销售，物业由戴德梁行物业顾问有限公司担纲。
2、项目规划设计
项目总建筑面积464190.29平米，总体规划住宅1748户，规划居住人口5594人，开发产品以多层、小高层、高层为主。
首期户数500户，停车位约1000个。
景观规划为意大利台地风格园林，近30000平方米内湖水系贯穿其间。
项目还规划设有近8000平方米豪华会所、100000平方米中区“泛会所”、近30000平方米主题商业街以及2000平方米的幼儿园。
建筑外观设计以欧式现代主义风格为主，采用高档面砖及石材搭配墙面。
框架剪力墙结构，纯板楼设计，拥有较高的得房率。
电梯采用OTIS电梯，入户门使用高级装甲门入户门，配“AOPO”（奥珀）高级入户门锁。
采用高级铝合金窗。
厨房卫生间天花板为高级硅酸钙板，“多乐士”乳胶漆，地面为天然石材拼花，墙身为天然石材至天花。
橱柜为高级组合橱柜，配“MOEN”（摩恩）洗菜盆及龙头。
洁具选用“TOTO”洁具（主卫配置智能全自动座便器、按摩浴缸），龙头选用“MOEN”（摩恩）龙头。
配优质“SIEMENS”（西门子）电箱，松下高级开关、插座面板。
采暖使用大金品牌户式中央空调。
8层小高层物业管理费为1.5元/㎡.月、11层小高层2.6元/㎡.月、4+1层2.8元/㎡.月。
3、一期推出房源户型情况
首期推出4+1层花园院墅、11层空中院墅及8层精致洋房。
主力户型面积为220平方米至370平方米，享有3.5米－4.3米的超高层高，超出普通住宅1.5倍，配上17－28米超大面宽开间，和25—80平方米的专属观景空中花园，7米挑高、下沉式防水处理。
约推100户左右。
4、价格与优惠措施
本项目均价10000元/平方米，4+1花园别墅约9500元/平方，11层空中院墅约11000元/平方，8层精致洋房约6000元平方。
5、宣传推广情况
主题：
大武汉首席豪门尊邸
主要卖点：
1、今日中国光谷明日世界“硅谷”；
2、学府云集精英汇集；
3、国际大师手笔铸就纯正豪宅品质；
4、全国唯一的万亩城市森里公园；
5、意大利台地贵族园林；
6、欧式建筑经典创新奢华空间；
7、超值精工豪品装修；
8、近30000平米国际品牌主题商业街以及2000平米知名重点幼儿园；
9、近8000平方米超豪华皇家会所；
10、戴德梁行世界顶尖物管英式管家服务；
11、一兆韦德美国五星级国际健身中心成功进入驻。
广告投放方式：
1、户外广告。
项目外围墙以及道路户外广告
2、平面媒体广告。
楚天都市报、武汉晚报、武汉晨报、长江商报
6、开盘活动：
2008年4月9日，武汉恒大华府举行新闻发布会暨合作单位签约仪式，4月26日开盘。
开盘当日，天气晴朗。
4月26日上午10时，谢霆锋、容祖儿、范冰冰、汪涵等明星分别乘坐名车到达武汉·
恒大华府迎宾凯旋门，军乐队奏响，早已等候的4辆仪仗摩托车，上前迎接并为其驶入迎宾大道开路，明星们从敞蓬跑车内站立起来，向两旁的人群挥手致意，下车后从铺就红地毯的星光大道步入庆典主会场。
现场挤满明星粉丝。
之后，明星们逐一上台和到场观众见面，并在主持人现场做了“学说武汉话”的互动节目。
恒大地产集团武汉公司董事长陈琦先生宣布武汉·
恒大华府隆重开盘，鸣放烟火礼炮，并放飞和平鸽。
随后，国内著名主持人汪涵继续主持了庆典活动近一个小时的歌舞表演节目。
8、总结与评析
武汉恒大华府延续恒大地产“爆发式”营销模式，在一个月的时间内，在武汉采用多种、多家媒体立体化强势宣传策略，并邀请一线明星谢霆锋、范冰冰、容祖儿出席开盘典礼，配合盛大的歌舞表演节目，当日销售现场人气火爆。
自4月9日公开亮相以来，豪装样板房、部分园林实景同时对外开放。
爆发式集中的广告投放，使得武汉恒大华府日均获得500-600组来电，日均来访客户100组以上。
但是，作为一个完全由资本堆积而成的豪宅项目，恒大华府并不具备稀缺资源的独占性优势。
而资本是可以复制的，也非独享的，因此项目并不具备真正让人仰视和尊崇的豪宅条件。
虽然项目以砸钱式的投资与奢华级建设获得了较高品质的产品，也获得了不俗的业绩，但投入产出比是值得考量的。
同时，此种经营模式，似乎并不符合中国有内涵的富豪含蓄内敛的风格，而形成暴发户似的风格。
项目能否吸引真正的豪门入住，并不能确定。
园林设计缺乏文化和地域内涵，没有遵循中国哲学中的觉、顺、导、引，应势天成的资源利用风格，仅仅简单复制欧陆风格，依靠堆积奢华材料取胜，工业制造的痕迹异常明显，刺目地闪耀低俗的资本金色光芒。
地段特质资源的缺乏，缺乏符合本土文化和历史内涵的项目操作，虽有巨资，也弥补不了与真正豪门的差距。
因此，可称为“豪宅”，而没有达到项目所宣称的“豪门”程度，至于“尊邸”更不是项目档次所能企及。
谚语有云：
三代以上，方为贵族。
骄傲、尊贵、内敛，才是豪门。
2.2金都汉宫
项目位于武昌积玉桥和平大道，占地约160亩，建筑总面积近30万平方米。
二期“御座”位于小区中央，是金都汉宫位置最佳的一栋楼。
为全面达到3A住宅高端性能指标，“御座”依托于系统集成的人居科技，结合健康环保装饰材料的运用，打造“科技型”精装修成品房。
“御座”在全面采用金都·
汉宫一期所采用的各项建筑节能、绿色科技基础上，结合精装修设计，对科技应用水平进行了全面升级，实现居室的“冬暖夏凉”和各项居住功能的便利、舒适。
均价在17000元/平米左右。
金都·
汉宫“御座”以气势磅礴的展开式建筑与长江恢宏的气势相呼应，建筑立面中蓝白相间的弧形线条，寓示了长江波纹，体现了独特的建筑风韵，成为一个江城武汉重要的时代标志。
同时，弧形线条既是遮阳构件，又为每户扩大了观江平台与空中私家庭院。
项目筵请了凤凰卫视主持人曾子墨主持开盘活动，开盘现场还设置了文艺表演、风筝表演、金融理财产品展、名车试驾、收藏品鉴赏等活动。
点评：
景观和科技，是本项目的两大卖点。
笔者认为，作为一个临江高层项目，这确实是最佳选择。
全景式观景阳台和户户观江设计，最大限度利用了本地的景观优势，同时，使项目的远观效果气势恢宏，极大地提升项目观感效果。
高科技打造、3A住宅标准设计，系统化提升项目质量，使得项目的各项指标都能符合人性化、高配置要求。
此举远非单独、零散使用一些奢华材料以标榜项目高档的操作手段可比，使业主对于项目的整体质量充满信心，也认可项目的高端档次。
开盘活动人文内涵和精英气息浓厚，但显得相对低调，与项目的气质较为契合。
武汉内环——武昌核心区
2.3静安上城
项目位于武昌静安路9号，占地面积53339平方米，总建筑面积130000平方米，规划户数989户，绿化率35%，容积率2.61。
项目由武汉尚文房地产开发有限公司开发，景观设计由吴振麒园境规划顾问（上海）有限公司担纲，武汉新聚仁房地产代理机构承担项目代理销售，物业由港联物业（中国）有限公司提供。
整个小区分割成南北两部分，由8栋18-24F的高层及小高层住宅楼，6栋连排别墅，以及两条共有500多米的商业街组成的大型的复合式的生活小区。
项目采用现代式建筑风格，全板式结构，两梯三户、两梯四户，南北通透，全明设计。
项目园林景观由蓝色水域三大主题景观构成，通过运用不同的造景手法和欧式与中式的园林风格。
项目总房源989套，首期推出了3号楼（18层）、5号楼（18层）和8号楼（24层）共364套住宅。
销控表显示售出160套。
规划户型为一房50㎡左右，两房90㎡左右，三房100㎡—130㎡左右，90-130㎡为主流户型，并拥有部分四房、复式和六户联排别墅。
项目首期推出的房源起价6100元/平米，均价6800元/平米，楼层差价为50元。
优惠措施为一次性付款97折，商业贷款98折。
上风/上水/上生活
口号：
武昌西北湖中南御花园
1）新中南绝版地带，紧邻中南、亚贸、街道口三大核心商圈，闹中取静；
2）坐拥城中湖泊，稀缺自然资源触手可及；
3）香港海洋公园大师亲自捉刀设计，蓝色园林景观，彰显非凡魅力；
4）近十三万方大社区，配套设施一应俱全；
5）55-152平米多样户型选择，全明户型设计，舒适享受；
6）全部采用双层中空玻璃，隔音保暖，提供高品质生活
媒体推广情况：
1）3月20日楚天都市报副刊
2）4月24日楚天都市报家园周刊
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