物业管理案例分析修改版Word文件下载.docx
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●业主想不按统一要求安装防盗网处理
●设计本“一卫”
业主改“两卫”
●外墙开一窗
大楼留一疤
●巨型浴缸入室
房屋不堪其重
●电梯坠楼,谁负责
●纠正违章装修僵持不下处理
●业主执意乱装空调处理
●污水管道返水处理
●无法实现及时维修处理
●房顶漏水处理
●业主客户对恢复收取户内维修费不理理解处理
●业主拒交维修费几宗案例的处理
第三章保洁管理类
●住户不愿配合清扫外天井处理
●装修工人弄脏公共地面不打扫处理
●推拖清理装修垃圾处理
●地面遭受邻区清运车污染处
第四章客户服务管理类
●态度真诚
解释到位
●商铺业主与顾客发生冲突处理
●入伙未入住的业主欠交管理费处理
●业主拖欠巨额管理费催交困难处理
●店铺屡屡违反管理规定处理
●业主有了成见处理
●物业收费引起的纠纷
●物业管理人员入室引起的误会
●物业公司合理应对业主健身扰民案例
●受到业主怠慢误解处理
●业主相互投诉处理
●外籍客户产生误解处理
●客户遇到特殊困难处理
●遇到走失的老人处理
●泄露测试找不见业主处理
●商业大厦业主周转不灵暂时交不上物业费处理
●业主对服务含量缺乏了解处理
●业主存心为难物业公司处理
●物业以理服人战胜无理取闹业主案例
一、业主请求帮助驱赶室内人员的处理
一日，某小区某业主王先生火急火燎地来到物业公司。
一进门就大声叫喊，要物业公司帮忙，说他家原来那伙装修工人赖着不走，不让别人干活。
保安主管一面安慰业主不要着急，一面安排护卫班长先到现场。
随后，保安主管陪王先生一起回家。
只见业主房内有七八名装修工人和一名工头，另外还有一名被业主称为工头相好的女子。
该女子情绪激动，百般纠缠。
主管反复劝说数十分钟仍然无效。
这时，业主强烈要求管理处帮助把人请出家门。
在此情形之下，护卫员们听从了业主要求，动手推拉那名女子出屋，当即遭到漫骂，但护卫员们坚持骂不还口，非常理智（物业管理人员必须学会控制自己的情绪，不能你不仁我就不义，否则有理也会变成无理）。
其他几名装修工人也被劝出房间。
那名女子被请出房外后，变本加厉，污言秽语跟业主对骂，并辱骂护卫员，还恶人先告状，拨打110报警。
110到后，该女子态度仍很蛮横，毫无收敛之意，还与业主动了手。
在调解不成的情况下，110将该女子与那名工头一起带离现场，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了问询笔录。
一场风波总算平息。
然而，没想到事情过去两月后，该女子将业主王先生作为第一被告，物业公司作为第二被告，告上法庭。
要求赔偿医疗费、误工费、恢复名誉（倘若当初在劝说其离开房间无效时，我们主动请有关部门来处理，事情的结局是否可能更好些呢？
）。
后经法院判决：
此事物业公司无过错。
总结：
业主是物业公司的衣食父母，物业公司不能漠视他们的要求。
但对他们的要求，还是要先掂量掂量是否正当。
注意以下几点：
1、凡属正当的，都应当尽力襄助。
2、襄助过程中要注意遵照法规行事，避免“帮了人家、坑了自己”。
3、依法从事。
二、业主在家中吵架导致发生高空堕物的处理
去年9月17日14时51分，一块玻璃从天而降，砸落在某花园A栋前的地面。
相继赶到的护卫员看到未造成伤亡，便一边善言安抚惊恐万状的行人，一边进行现场调查。
从楼下查看，玻璃是9楼F座的，护卫员当即上楼查证。
事实果真如此：
该座的夫妻俩在吵架过程中乱扔东西，将客厅的玻璃砸落。
可向其通报了情况后，两人不理不睬，依旧争吵不休。
护卫员们先劝说调解，等两人平静下来，再讲明玻璃堕落所造成的现实危害和可怕后果，然后要求他们下楼向受到惊吓的人员赔礼道歉，同时按有关规定接受处罚，两人均无异议。
谁知护卫员前脚下楼，楼上又吵了起来，护卫员只好再上去做工作。
就这样楼上楼下跑了三趟，才使他们言归于好，携手到楼下按照管理处要求处理善后事宜。
问题关键：
1、高空抛物，天怨人怒，道理人人会讲，可屡禁不绝，要想彻底杜绝，除了要进一步坚强管理，还有赖于人们基本素质的提高，加强日常的宣传工作很有必要；
2、先息事宁人让业主停止吵架，是此时的至要；
3、发现问题马上盯住不放，即时展开调查工作查明原因，一次不行两次，两次不行三次，不厌其烦，直到问题圆满解决了为止。
搞物业管理的没有这个劲头儿，肯定干不出什么名堂。
三、访客无理打骂护卫员的处理
某日，一访客到租住在某花园朋友家取VCD机。
在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。
谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。
巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。
管理处领导得知后,
首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。
通过听取当事人和知情者的情况介绍,
调看大堂出入口的现场录象,
查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。
然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题。
管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。
事情很快就有了圆满的结局：
肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。
对一些人无理取闹，不能不了了之。
一定要扶正抑邪，不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。
但我们自己独自处理，有相当难度。
而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。
所以类似这样的问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在。
四、租住户搬出部分家私而没有业主书面许可的处理
某日，某花园一租住户想要搬出一部分家私。
他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。
按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，管理处不予放行。
急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。
管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；
若拒不放行，又会使住户感到不便。
于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：
租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金。
这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。
时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许可。
在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。
1、我们一定要严格执行物品放行规定，这一规定十分有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情；
2、我们要公平对待，租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜；
3、物品抵押金这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争；
4、执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。
正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来，随机应变的处理。
五、搬家车辆损坏公用设施逃走的处理
某日,
某花园一业主搬家。
装完家私后,
业主乘车先行,
而随后的搬家车行至道口时，偶发故障,
在自动道闸开启限定时间内未能及时驶离道口,
重新启动后将下落的道闸横杆刮坏。
司机见状,
匆忙开车离去。
由于花园均为私家车位，实行IC卡管理，所以当时没有留下该搬家车的牌号记录。
找不到肇事的车辆处理？
管理处的几个管理人员经过短暂磋商，确定要设法用电话联系业主。
并通知大堂护卫员：
一旦发现业主回家，即请其到管理处，同时报告管理处有关人员。
7天之后，管理处与业主直接见了面。
首先向其讲清了事情的经过和后果，然后让其帮助查找司机。
业主讲，车是托朋友在街上临时雇用的，司机已无从查找。
这样的托词是管理处早已预料到的，于是管理处提出搬家车辆是业主办理搬出手续后由其带入小区的，若业主不能积极管理处找到直接责任人，业主就应当负连带经济责任。
经反复、耐心地做工作，业主认为管理处言之有理，同意承担修复道闸的全部费用。
注意两点：
1、遇到难题，大家坐下来议论一下是相当重要的，一方面可以集思广益，找到解决问题的办法，另一方面可以统一思想，步调一致地推动问题的解决；
2、针对业主有时的托词我们应当养成一种习惯那就是凡事预则立，不预则废，办一件事情先想几套方案，临时出现变故就不至于手慌脚乱，成功的把握就更大一些；
物业管理特别需要这种敢于较真的精神，对损害企业利益、业主利益的，决不放过，决不迁就。
其实很多问题都是这样，乍看起来没有头绪，处理不了，但往往一较真，就能峰回路转。
六、误把业主当访客
一天晚上，某大厦一位到职刚两个月的大堂护卫员接到一位小姐的电话，小姐声称要给某家送预订的家私，但电话联系不上，求其用对讲查实这家是否有人。
护卫员打通了对讲，业主得知是位小姐来电，便让回话说他不在。
原来他和这位小姐有矛盾，一直避而不见，而小姐想通过护卫员查证他在不在家。
如此这般，护卫员就更不敢有丝毫大意，用警惕的眼睛注视着每一位陌生的来访者，特别是女性。
凌晨两点多，一位小姐目不斜视地走到大堂门口拉门，护卫员立即起身询问：
“小姐您好，请问您到哪一楼？
”小姐扭头用冷冷的目光盯了护卫员一会儿，命令道：
“给我开门！
”护卫员再次发问，小姐有些愤怒了，高声道：
“我是业主，你马上给我开门！
”护卫员又说：
“请小姐告诉我您的楼座好吗？
”小姐拒绝回答，只是使劲摇晃门。
这时，小姐身后回来一位业主。
大堂护卫员只好开门，决定先观察一下她到那一楼，再进行核实（在确保安全的情况下，如此变通处理，总比僵持顶牛要好）。
从电梯监视器里看到小姐到了某楼，便马上核对业主登记表，排队筛选，初步断定了座向。
随用对讲核对，小姐果然是这户的业主。
护卫员连忙向她道歉，言明自己新来不久，请多关照，先消了她的火气，便于进一步交谈。
接着，又向她解释这样做是为了确保大厦安全，不妥之处欢迎批评。
或许是护卫员的诚恳态度感动了她，小姐说起话来也和气多了：
“其实不该怪你，我已有几个月不在家了，你当然不认识，我今天心情不好，也请你不要往心里去。
”一场不快就这样冰消云散了。
此后，这位小姐每次见到我这位护卫员，都要友善地微笑点头。
在不知道一件事情前要有谦恭礼让的态度，人们可以用“不知者不怪”来原谅那些不知者，但不知者决不能用它来原谅自己。
人家一旦真的怪罪下来，老老实实地做自我批评好了。
当然最好的办法还是尽快、尽量全面了解各方面的情况，提早变不知为知之。
七、住户执意在公共走道摆放鞋架的处理
某大厦有8位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上，管得紧了收回去，稍一放松就又搬出来，成为管理中一个不大不小的难题。
最近，管理处加大管理力度，决心从根本上解决这一问题。
他们首先与业主委员会统一意见，明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理（都知道公共部位是不允许摆放私家物品的，既然知道还要摆放自然应当是弃物，这一规定顺理成章）。
然后拟订了四个工作步骤：
值班保安员通过可视对讲规劝违规住户；
保安班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神；
主管领导上门“钉子户”的思想工作；
管理处给仍然无动于衷的下达限期整改通知书。
按照这一部署，各个保安班在主管领导的统一组织下，分户包干，分工负责，分头落实。
他们耐心细致地做好说服动员工作，一次不行就两次，两次不行就三次，仅用了一周时间，走了两个步骤（凡事预则立，不预则废，多考虑几步没有坏处），尚未用领导直接出面，就将公共走道摆放鞋架这一痼疾治理完毕。
小区管理中的许多痼疾看似很难解决，其实未必然。
只要把它琢磨透了，见人之所未见，发人之所未发，独辟蹊径，拿出一个好的处理办法，问题就会迎刃而解。
八、乱张贴、发小广告的处理
乱派招贴,被人戏称为城市的"
牛皮癌"
。
这种市场经济发育过程中出现的流行病,蔓延到大街小巷。
即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的海富花园,也未能幸免。
海富花园管理处下大力气加以整治,力求辟出一方净土。
通过加强护卫巡逻工作,很快就基本杜绝了户外乱派招贴。
但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象却屡禁不绝。
实行封闭式管理的楼宇内部,又何以如此呢?
管理处在查处了几例之后,发现楼内广告的派发有三种情况一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为:
二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为:
三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为（全面探明原因,才好逐个对症下药）。
据此管理处采取了一系列新办法:
管为本。
在每幢大厦入口处设置一广告橱窗,为向海富花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务,变堵为疏（先提供正当渠道,再去堵歪门邪道,工作阻力就小了）,进而实现对其的有序管理。
教为先。
发现楼内派发广告,当即接照广告上的联系渠道,或打电话或邀人前来,指出其错误做法和应当怎样去做,敦促其依规行事（抓住其想促成生意的心理,‘骗'
'
其上门来接受教育,办法巧妙）。
治为辅。
某些单位不昕招呼继续乱派广告,利用收集来的广告单中的单位、电话，就把其列入"
黑名单"
严格限制这些单位在海富花园内的经营活动,直至真做出保证,并确实改正自己的违规行为。
采取这些办法以后,虽说还未能完全制止住宅楼内乱派招贴的现象,但其频度和数量已经大为减少。
总结:
解决难题一招灵的时候也有,但为数不多。
因为许多难题的成因,都是相当复杂的。
多数情况下,还是需要采取综合措施,才能全面加以解决。
九、空调室外机毁坏
物业公司有无责任
王女士：
我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。
前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。
我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。
请问他们到底有没有责任？
律师分析：
要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。
分两种情况：
第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定
，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；
如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。
第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。
这里的不可抗力指的是不可预见、不可避免、不可克服的突发事件，物业管理人员无法采取保护措施或者是已采取保护措施而无效果的情况。
因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。
尤其是空调外机，它完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。
如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。
物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。
因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。
物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。
十、停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟有无责任
某年,某汽车维修有限公司（以下称维修公司）驾驶员驾驶一辆"
美鹿"
牌小轿车到一大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由某物业管理股份有限公司（以下称物业公司）经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案,市公安局刑警支队于某日发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。
一审认为:
物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用,为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应为保管合同关系。
维修公司将车交由物业公司保管,就负有缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。
但物业公司停车场的值班人员（保安）在有人开出涉案车辆时,在未检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。
因此,物业公司应承担赔偿责任。
二审认为:
由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。
因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:
（一）从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。
本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。
（二）物业公司的经营范围中并元保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。
（三）关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。
从市物价局《关于大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第（5）项规定是:
"
交通工具停车场所的管理"
1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对"
交通与车辆停放秩序的管理"
第二十条规定"
露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取"
鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。
终审判决:
综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。
据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定,市中级人民法院于2001年3月25日判决如下:
一、撤销市区人民法院民事判决。
二、驳回维修公司的诉讼请求。
本案一、二审诉讼费各人民币5250元,均由维修公司负担。
本判决为终审判决。
十一、住户带人上楼不愿登记的处理
高层楼宇实行封闭式管理，要求大堂护卫员查验所有进入大厦陌生访客的有效证件，并进行登记。
然而在实际操作中，有些住户带友人上楼，因碍面子、怕麻烦或其他难以公诸于众的原由，往往不愿予以配合，常常引起吵吵闹闹。
海丽管理处是这样处理这一问题的——
耐心说服。
当住户的友人不愿登记时，护卫员和言悦色地做好解释工作，讲清对住户代入的友人进行登记，是确保大厦安全的必要措施，这样做既是对访客负责，也是对住户负责，同时请欲带友人上楼的住户给予理解和协助。
变通处理。
当住户也坚持不让其友人出示证件时，护卫员便把原则性与灵活性结合起来，婉言询问其友人的姓名、住址等一般情况，登记于来访登记簿上，并在备注中记录下年龄、性别、外貌特征及何时由何人带入楼内。
及时补救。
当住户和其友人根本不予配合时，护卫员回避正面冲突，在做好情况记录后及时报告管理处，由管理处办公室的工作人员以造访或电话形式说服住户为了自己和他人的安全，自觉遵守管理制度，补充提供有关资料。
再完善的管理制度，也不可能在所有的情况下都完全适用。
它是为目的服务的，目的始终是第一位。
所以，执行管理制度必须坚持原则性与灵活性的统一，以能否达到目的来取舍，僵则死、变则活。
十二、天然气管道突然爆裂的处理
某日凌晨2点多，负责京某中路施工的一家市政工程公司不慎将路面以下直径DN200的天然气管道挑破。
刹那间，天然气呼啸着喷射而出，裹挟着泥土、垃圾，形成几十米高白色气柱，浓烈刺鼻的气味迅速弥漫开来。
出事地点离某小区小区西门岗亭不足百米远，护卫员立即向班长和物业办公室汇报。
物业办公室随即拨打燃气抢修电话和110报警电话，并立即通知有关负责人。
分公司经理得到消息后，果断拉响员工宿舍的警铃（小小警铃，一呼百应，关键时刻就能够争取宝贵时间）。
10分钟之内他已带领20余名员工跑到出事现场，与先期赶到其他员工汇合。
此时天然气已经大量泄露，一旦遇到火花，很可能会引起爆炸，造成恶性事故。
分公司经理迅速安排员工封锁所有通往事发地的路口，防止火种带入，又迅速安排3名护卫员直奔离泄露点只有20多米的8号楼，通知业主紧急疏散，由于空气中天然气浓度较大，他再三叮嘱队员直接叫门，不要使用对讲机、不要使用住户电子对讲门铃，以免产生火花（又一次看出平时对保安全培训工作的重要性，如果平时没有掌握相关知识，如果此时不能保持沉着镇定，好心可能反会闯下大祸）。
同时，他亲自带领维修班人员冒着危险，逼近离泄露点只有10多米的地方（紧急关头领导冲在前面，员工队伍才能跟得上），试图寻找天然气控制阀。
此时远处警灯闪烁，公安民警和天然气公司抢修人员都赶到了。
情况很快就查明，被挑破的是一条供应附近上万户居民的天然气支线，在现场附近无法关闭。
燃气公司与最近的供气站取得联系，采取技术措施降压关阀。
到3：
50分，泄露口气流由强变弱并逐渐停止，一场恶性事故避免了。
物业管理时而会遇到许多意想不到的问题，所以物业公司必须具备应付突发事件的能力。
这个能力至少应当包括两个方面：
一是要有一支训练有素的员工队伍，关键时刻上得去；
二是一个科学严密的应急预案，上去以后做得好。
十三、发现可疑情况处理
一天中午12点，某小区物业管理分公司护卫班班长接到监控中心的报告：
8号楼西侧有人翻越围墙进入小区。
班长当即用对讲机安排两名巡逻护卫员到达8号楼西侧搜寻。
搜寻后，没有发现翻越围墙的可疑人。
这时，监控中心又告知目标已往2号楼西侧窜去。
班长又通知两名护卫员即刻去2号楼周围查找。
查找一番，还是没有结果。
是什么样的一个人呢？
护卫班班长迅速来到监控中心，让值班人员重新放一遍监控录像，记住那个人的特征：
身高1.6米左右，上身穿白色T恤衫，下身穿牛仔裤，向2号楼窜去后在录像中消失。
班长与两名护卫员商量一下，初步推断可疑人十有
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