成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性报告.docx

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成都市锦江区皇经楼配套养老院可行性报告

第一章项目总论1

第二章编制说明5

第三章项目业主介绍7

第四章项目区域概况9

第五章项目建设的提出和建设的必要性11

第六章地块开发价值分析15

第七章主要建设内容及规模23

第八章新居工程建设方案27

第九章建设条件31

第十章工程建设管理方案33

第十一章招标方案38

第十二章环境保护41

第十三章工程实施进度计划44

第十四章投资估算及资金筹措47

第十五章贷款偿还分析54

第十六章风险因素及对策57

第十七章结论61

成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目

可行性研究报告

第一章项目总论

一、项目名称：

成都市锦江区皇经楼配套养老院建设项目可行性研究报告

二、项目性质：

配套民政福利设施建设项目

三、项目位置：

锦江区琉璃乡皇经楼村3组

四、项目业主：

成都城投资产经营管理有限公司

五、项目建设的目的：

本项目是成都市锦江区琉璃片区新居工程（包括皇经楼新居、柳江新居、琉璃场及配置土地）配套公共服务设施（民政福利设施）建设项目。

项目建成后将不仅服务于新居工程，同时服务于周边区域，以完善该区域的社会化养老服务体系，满足群众的养老需求，提高养老质量，提升社会福利水平。

六、可研报告的编制依据及研究范围

我公司受成都城投资产经营管理有限公司的委托，对其拟建的成都市锦江区皇经楼养老院建设项目进行可行性研究，研究内容主要包括：

项目选址、功能服务半径；项目建设的必要性、拟建设福利机构的运作模式、组织结构、人员配备；建设内容及规模；建设条件；拟建福利机构与对其他福利机构的关系和影响；项目建设总投资；资金来源等。

可行性研究报告的主要依据：

1、《成都市国土资源局关于成都市干道建设指挥部意向用地征询意见函》（成国土咨询函〔2009〕21号）；

2、本拟建项目《项目选址意见书》（选字510104*********）；

3、建设部、民政部《老年人建筑设计规范》（建标〔1999〕131号）；

4、其他相关资料。

七、可行性研究报告概要及主要结论意见

（一）项目建设的必要性

1、项目建设有利于促进我市城乡经济社会发展，推进城乡一体化战略部署

2、项目建设有利于提高城市形象，改善居住环境

3、项目的建设有利于提高土地利用率，实现土地资源效益最优化

4、项目建设增强城市承载能力，促使城市总体规划实施

5、项目的建设有利于满足增加的拆迁安置需求

（二）建设内容及规模

1、农民新居和安置房建筑面积588300平方米，其中农民新居37.94万平方米，拆迁安置房20.89万平方米。

2、配套道路及管网工程

（1）道路宽25米，长840米，道路交通标线总长840米，路灯42组

（2）管线总长9744米，其中：

雨水管线长1680米，DN600-1000

自来水管线长1680米，DN100-250

污水管线总长2184米，DN400-600

天然气管线总长1680米，DN89-159

电力管线总长1680米

通讯管线总长840米

3、新居配套工程总建筑面积约51400平方米

办事处（一处）总建筑面积5000平方米

派出所（一处）总建筑面积3357平方米

中小学（各一处）、幼儿园（两处）总建筑面积31578平方米

农贸市场（一处）总建筑面积6707平方米

绿化及环卫工程：

绿化面积26000平方米；公厕3所，建筑面积240平方米；垃圾箱60个。

（三）前期工作实施计划

1、琉璃场片区“新居工程”、拆迁安置房项目可行性研究报告（修改）编制在2008年8月完成。

2、各子项工程设计分批次在2008年前完成。

3、2005年3月，开始拆迁工作。

4、2005～2010年，分5期实施项目建设施工。

5、2010年底前，全部工程竣工，并交付安置使用。

（四）投资估算及资金来源

1、投资估算

“新居工程”、拆迁安置房项目总投资为167174万元，其中：

序号

项目和费用名称

投资额

（万元）

比例（%）

一

第一部分工程费用

144120

86.25

1

农民新居和安置房

131737

79.05

2

道路及管网管线工程

1522

0.88

3

公建配套设施

10862

6.31

二

第二部分工程建设其他费用

11477

6.86

三

预备费

9221

5.52

四

建设期贷款利息

2356

1.37

五

工程建设总投资

167174

100.00

2、资金来源

项目总投资167174万元，资金来源具体构成如下：

（1）申请商业银行贷款30000万元，开发银行软硬贷款75000万元。

（2）业主自筹62174万元。

（五）结论意见

本项目总投资167174万元，其中75000万元由全市新居工程统筹的开发银行贷款解决，30000万元申请商业银行贷款，业主自筹62174万元，资源来源可靠。

本项目实施完成后，开发银行贷款由全市新居工程统筹偿还，以项目配置土地偿还开发银行贷款，还款来源充足可靠。

项目商业银行的借款偿还期为3年，偿债期新增配置土地可用于偿还贷款本息的资金为132532万元，计算期偿债保障比率为233.58％。

说明项目按当地实际地价拍卖并考虑一定地价增长的情况下，项目完全可满足贷款的偿还要求。

项目具有良好的社会效益，能够切实改善城乡结合部居民的居住条件，推进城乡一体化进程，同时，通过配套政策的实施，促进区域经济发展，创造就业机会，切实提高失地农民生活水平，促进和谐社会建设。

综上，项目的建设是必要的，也是可行的。

第三章项目申请单位介绍

本项目由成都城投资产经营管理有限公司作为项目业务投资建设，并组织运营。

成都城投资产经营管理有限公司是成都城建投资管理集团有限责任公司（简称城投集团）的全资子公司。

一、申请单位

（一）申请单位：

成都城投资产经营管理有限公司

（二）法人代表：

（三）公司类型：

国有有限责任公司

（四）成立时间：

1999年

（五）组织机构代码：

71609560-7

（六）企业住所：

成都市锦江区北顺西巷2号

（七）主营业务：

企业服务管理、项目投资、水电站投资、物业管理、房屋经纪、洗车场、园林绿化等。

二、企业基本情况

成都城投资产经营管理有限公司前身为成都市干道建设指挥部下属企业，2004年，城投集团组建后，成为城投集团全资子公司。

受集团委托对所属物业资产进行经营和管理并提供商业化的社区服务。

物业管理方面，公司先后管理过的十余处办公楼、住宅楼及商铺，以专业周到的服务赢得了客户的普遍好评。

公司业务以服务为宗旨，基本原则是通过专业化的优质服务提升企业的形象，提升资产价值，使国有资产实现保值增值。

公司的主要经营思路是以客户为中心，勇于承担社会责任，以专业化的服务实现自主经营、自负盈亏、自我发展，努力实现经济效益和社会效益的双丰收。

公司建立了较为完善的管理制度和操作规范，在管理过程中注重人性化、合理化、注重多方面的平衡与和谐，在多年的管理工作中形成了较为独特的管理方法，建立起了规范化的服务体系。

公司注重提升各级员工的服务意识和业务水平，着力打造一支高素质的团队，以推进企业的可持续发展。

三、城投集团概况

成都城建投资管理集团有限责任公司（简称“城投集团”）是由成都城建系统燃气、干道等10家单位按现代化企业制度要求组建而成的自主经营、独立核算的国有独资公司。

2004年6月16日，经成都市委、市政府批准，根据成都市人民政府办公厅成办发〔2004〕103号文件成立。

城投集团注册资金人民币21亿元。

2008年底，已将注册资金由21亿元增加到30.8亿元。

根据市政府《研究城投集团体制调整有关问题的会议纪要》（成府阅〔2006〕51号）的有关要求，将市统建办、市地铁建设办公室、中际集团、市兴蓉、兴南、兴东公司及路桥公司划归市国资委监管，城投集团不再履行出资人职责。

城投集团调整为具融资和资产经营管理职能的公司，由国资委授权继续对市干道指挥部、中房成都公司以及其控股的市燃气公司按出资比例履行出资人职责。

城投集团所属二级单位共16家，其中公司制14家，非公司制2家。

截止2008年12月31日，城投集团总资产已达492.59亿元。

（二）公司的主要职责及经营范围

公司职责：

以构建投融资平台和项目平台为主线，以城市基础设施投资建设为重点，实施房地产开发、农民新居建设和资本经营工作。

核准的经营范围：

成都市城市基础设施、公共设施的建设、投融资及相关自筹经营管理；项目招标，项目投资咨询、其他基础设施项目的投资。

（三）集团经营业绩

1、重点工程建设

自成立以来，城投集团紧紧围绕市委、市政府的总体部署和中心工作，以加快实施经营城市战略为己任，整合城市资源、发挥整体优势，出色地完成了各项政府目标及重点工程的建设任务，发挥了成都市城市基础设施建设主力军作用，谱写了成都城市建设的新篇章，为地方经济发展提供了强有力的支撑，为推进成都城乡一体化，加快统筹城乡综合改革试验区建设作出了贡献。

城投集团组建之前，成都干道建设指挥部建设完成了成都市蜀都大道、一环路、二环路、三环路、府南河整治工程等重点工程，摸索出了一条“以房养路，以路带房“的道成功经验，在全国率先探索出了以城市道路建设为主导，市政公用设施、各种管线以及道路两侧房屋同步建设、综合开发带动城市建设，促进城市经济发展的思路，受到了中央及省、市政府的高度评价，也赢得了人民群众的广泛赞誉。

城投集团成立后，集团在新的起点上，以市场化为取向，解放思想，大胆探索，建立现代企业制度，创新管理体制和运行机制，整合城建系统国有资产，发挥政府资源在城市建设中的基础作用和引导作用，推动成都城市建设再上新台阶。

集团完成了沙河综合整治工程、文殊坊街区建设、管线工程、天然气建设和限价商品房建设等一大批市政、环境建设项目，多项工程获得国际、国内大奖。

其中沙河综合整治工程于2004年获“建设成都杰出贡献奖”、“中国人居环境范例奖”，2006年，夺得世界河流整治最高奖项—“国际舍斯河流奖”。

目前，城投集团正在实施以下成都市重点城市建设工程：

（1）城乡一体化“新居工程”建设。

“新居工程”是成都市对五城区的117平方公里可发展用地进行整合，全面建设新型城市化社区，最终实现农村居民向城市居民转变、农村社区建设管理体制向城市社区建设管理体制转变的工程。

该工程建设包括22个新居点建设和4个场镇改造以及公共设施和市政配套。

至2008年底，“新居工程”累计竣工面积已达500万平米；

（2）“成都东郊惠民工程”，该工程是成都东郊五个片区内企业生活区进行改造，改造危旧房和低洼棚户房屋面积约86.2万平方米，住户约1.8万户。

工程的实施将使该区域职工、居民住房条件得到明显改善，并为城东地区第三产业的发展创造良好条件。

目前，已完成近1.5万居民的搬迁，约60万平方米安置房建设正加快进行。

（3）“赖家店场镇”改造工程。

赖家店场镇改造是市政府确定的重点城中村改造项目，总投资约12.7亿元,目前，项目已完成拆迁，城市基础设施和安置房建设正稳步推进。

2、投融资平台

城投集团是省、市政府指定的融资平台，除承担自身项目的融资外，还承担了成都市教育项目、地铁一、二号线一期工程、6个工业园项目、大熊猫生态园项目、卫生项目及“5.12”地震应急及灾后重建项目的融资，截至2008年6月城投集团融资总额为285.535亿元，其中自身项目融资229.33亿元（其中灾后重建贷款19亿元），为其他项目融资56.205亿元（其中地震应急贷款5.5亿元）。

城投集团贷款偿还情况良好，银行信用评级逐年升高，持续融资能力较强。

为充分发挥融资平台的作用，城投集团除建立和加强了与国家开发银行、中国工商银行、中国建设银行建行、中国银行等金融机构的良好合作关系。

四、