常用房地产销售培训Word文档下载推荐.docx
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五、销售能力：
1、创造能力；
2、判断及察言观色能力；
3、自我驱动能力；
4、人际沟通的能力；
5、从业技术能力；
6、说服顾客的能力。
第一章
房地产基础知识培训
一、房地产的概念
▲房地产的含义
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
a）土地
b）建筑物及地上附着物
c）房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；
地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a）实物形态上看，房产与地产密不可分；
b）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：
a）二者属性不同；
b）二者增值规律不同；
c）权属性质不同；
d）二者价格构成不同。
二、房地产的特征
▲房地产的自然特征
a）位置的固定性；
b）使用的耐久性；
c）资源的有限性；
d）物业的差异性。
▲房地产的经济特征
a）生产周期
b）资金密集性
c）相互影响性
d）易受政策限制性
e）房地产的增值性
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型
按用途划分：
a）居住房地产
b）商业房地产
c）旅游房地产
d）工业房地产
e）农业房地产
房地产住宅的层数划分的规定：
a）低层住宅为1-3层
b）多层住宅为4-6层
c）小高层住宅为7-11层
d）中高层住宅为12-16层
16层以上为高层住宅
房地产土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
即：
居住用地七十年；
工业用地五十年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
商业、旅游、娱乐用地四十年；
综合用地或者其他用地五十年。
三、房屋建筑结构分类标准
类
型内
容
编号名称
1钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。
2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
3钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造
5砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
6其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
1、常用名词（阴影部分应重点掌握）
◆五证：
a.建设用地规划许可证；
b建设工程规划许可证；
c.建设工程开工证；
d.国有土地使用证；
e.商品房预售许可证；
◆两书：
a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》；
◆房地产证：
是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；
◆房地产市场：
主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三级市场；
◆一级市场：
是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；
◆二级市场：
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；
◆三级市场：
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；
◆房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；
◆土地使用权：
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；
◆三通一平：
是指水通、电通、路通及场地平整；
◆七通一平：
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；
◆红线图：
又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；
◆总用地面积：
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；
◆建设用地面积（净用地面积）：
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；
◆总建筑面积：
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；
◆容积率：
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
（如：
在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）
◆建筑面积：
指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。
◆建筑覆盖率（建筑密度）：
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；
在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）
◆绿化率：
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）
◆绿化覆盖率：
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；
◆房屋销售面积：
房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；
◆套内建筑面积：
房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；
◆套内使用面积：
指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；
C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；
D、住宅使用面积包括：
卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。
单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
◆公共建筑面积：
各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；
◆实用面积：
它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；
◆层高：
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。
它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
◆净高：
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；
◆公摊面积：
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。
◆得房率：
是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
◆道路用地：
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆道路红线：
道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆玄关：
玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
◆期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。
购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
◆现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。
在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。
◆毛坯房是指没有装修的房。
◆业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，
可让人免费使用；
超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；
如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。
会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。
作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。
◆入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
◆契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。
征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。
（1）国有土地使用权出让；
（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；
（3）房屋买卖；
（4）房屋赠予。
2、房子的种类
◆安居房指实施国家"
安居（或康居）工程"
而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。
◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。
◆产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。
使用，收益和处分的权利。
这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。
◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。
由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权；
一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。
其产权界定为经济适用住房产权。
另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：
由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。
◆房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。
这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。
房改房产权分为三个级别：
成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。
五、房地产面积的测算
1、计算全部建筑面积有哪些？
1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；
多层房屋按各层建筑面积总和计算。
2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。
5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。
6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。
8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。
10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。
11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；
在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。
13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。
女
性
公司有统一制服时必须穿工服上班
服装：
女性服装以职业化为准，大方得体，不穿奇装异服，不得穿拖鞋。
装饰：
女员工要化淡妆，不得浓妆艳抹，不得留长指甲、涂色油。
忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水，头发不染夸张颜色。
佩戴首饰不要多多益善，首饰选配得当，不戴炫耀饰品。
男
男性必须穿西装打领带，夏天穿浅色衬衣配深色西裤，皮鞋保持光亮。
头发：
头发要常修剪，发脚长度以保持不盖耳部和不触衣领为度，不得留胡须。
二、名片递、接方式
名片的递接也是非常有讲究的，下面我们就来讲诉一下有关名片的递接：
1．首先，我们来讲诉一下接名片，当客户主动给你递名片时您要面带微笑双手去接过客户给你的名片并说谢谢！
将接过的名片在短时间内注视一下名片上的公司名称和客户姓名及职务时间不宜过长。
男士看完后将放在上衣口袋，女士如果衣服没有口袋的将名片放在随身携带的笔记本或资料夹里千万不能掉在地上，切记不要拿着客户的名片在手里捏来捏去。
2．在递名片的过程中,先检查随身是否配带名片夹。
不要想到了再去办公室或去销售前台去拿，你要主动的给客户递名片不要等到客户主动向你要就不好了并面带微笑的说您好！
双手拿着名片二角正面朝上字体要正面对着客户这样一来可以让客户在第一时间内认识你。
千万不能将字体弄反。
先生或小姐（女士）我姓张请多指教，不知有什么可以为您效劳等礼貌用语。
销售员首要具备的条件是一副亲善的笑容及一份对工作客户的热诚。
诚挚热情是打破客户之间障碍的唯一良方，礼貌亲切的笑容散发出的化学作用，会使销售员如有如天赋神力。
使客户做出认购决定。
即使客户不能成功认购，相信也会留下信任及难忘的印象，为下次认购铺垫了管线。
笑容能给工作带来方便，家庭带来幸福，给生意带来兴隆。
你对别人皱的眉头越深，别人回报你的眉头也就越深，但如果你给对方一个微笑的话，你将得到10倍的利润。
在一个恰当的时间、恰当的场合，一个简单的微笑可以制造奇迹。
微笑绝不会使人失望。
获得特别的“微笑知识”的话，有几条简单的规则：
1）当你不想笑的时候就笑，把烦恼留给自己，让别人相信你是快乐的；
2）和别人分享你乐观的思想，微笑是会蔓延的。
当你笑的时候，人们会认为你感觉很好，就会快乐；
3）用你整个脸微笑，一个成功的微笑是包括整个脸让人看起来很高兴，微笑布满整个脸，可以点燃别人的自信心，可以引起别人的信赖；
4）把眉头舒展开来，微笑时眉头是舒展的，如紧着眉头笑是苦笑，要从心里笑，看上去一脸开朗的、快乐的微笑；
5）运用你的幽默感，幽默感不是指那种低格调的笑话，或是寻别人开心的恶作剧，而是指那些好的真正有趣的故事，当玩笑开在你身上的时候你只要跟着笑，对别人微笑，但永远不要冷笑。
6）大声地笑出来，假如微笑是具有魅力的，那么发自肺腑的大笑就具有超级魅力，大笑是会传染的。
7）笑容，是向对方传达爱意的捷径；
8）笑，具有传染性。
所以，你的笑会引发对方的笑或是快感。
你的笑容越纯真、美丽，对方的快感也越大；
9）笑，可以轻易除去二人之间厚重的墙壁，使双方门扉大开；
10）笑容是建立信赖的第一步，它会成为心灵之友；
没有笑的地方，必无工作成果可言；
笑容可除去悲伤、不安，也能打破僵局；
将多种笑容拥为己有，就能洞悉对方的心理状态；
11）笑容会消除自己的自卑感，且能补己不足；
12）笑容会增加健康、增进活力。
（一）提高语言的表达能力
人交往的目的，就是为了沟通思想、情感，明确交往的主题，达到自己的意愿。
通过语言的交谈，使双方思想趋于接近、感情融洽、排除误会和干扰，实现各自的意愿。
在与客户进行交谈时要注意以下三个原则：
语调要和缓，表达要热情，语气要充满信心。
与客户谈话的目的是为了感染客户、打动客户。
销售人员通过语言表达向客户传递一系列有关自身、产品、公司的信息，让客户感觉到销售人员对自己、对产品、对公司的信心。
对于生意人来说，有一句俗话：
不怕货卖不出去，就怕话说不到家，可见表达能力之重要。
所以，销售人员要不断提高自己的表达能力。
加强自己的表达能力，须注意以下几点：
第三章电话礼仪及技巧
1、销售人员应在电话铃响三声内拿起听筒，并首先亲切问候：
“您好！
×
花园！
”
2、销售人员在接听电话时应面带微笑，声音清晰、自信而亲切，耐心、细心的回答客户所提出的问题，主动询问对方知道的途径，通话结束时应诚恳邀请对方前来参观，挂断电话时应听到对方的挂断声方可放下电话。
3、接听过程中可运用赞美或第三者赞美之词，使对方消除戒备。
4、接听电话中不要太注重使客户接受所推物业，只需要尽量说服客户来现场看楼即可。
5、如接听电话对方是明确表明是同行调研时，销售人员不得敷衍，但不能向其透露销售机密。
6、接听电话后，销售人员应立即详细填写《电话登记表》。
做为一个从事销售岗位的从事人员首先个人的业绩决定着销售人员的能力和个人的收入。
下面我们就要讲诉一下有关电话跟踪的技巧：
A、电话跟踪中客户与时间的选择？
1、
客户一般分为两大类：
上班族、无业族。
上班族：
上班族客户不要选择早上电话跟踪，因为早上是上班族最忙的时候一般来说他（她）们都不会和你用心在交谈。
中午也不是最佳的时机，由于中午休息的时间比较短而且都在急急忙忙的赶回家吃饭，所以通常都不选择在此时间段跟踪。
那什么时间是最佳时间段了？
根据从事多年的销售员经验在这一类的客户上他（她）们通常在晚上7—8点钟是比较闲的时候，因为他（她）们在忙碌着一天的工作下终于可以在家放松一天紧张的神经。
这时候如果你给他（她）电话他（她）都会和你用心交谈。
无业族：
一般来说无业族客户早上都在睡懒觉这时你给他电话他（她）们都敷衍你几句。
晚上也不是很好的时间因为晚上通常都是约了一帮朋友在一起喝酒聊天不会和你聊这些问题。
那么什么时间比较合适了？
午后的时间是他（她）们比较闲和理自的时候。
这个时候交谈较佳。
B、电话约见要达到的目的？
在给客户电话之前首先要明确自己的意图和目的。
切记千万不要拿起电话不加思考的就给客户打过去。
C、电话约见的要求？
在给客户打电话时，必须事先精心设计好自己的开场白，要做到谈话的时间短、口齿清楚、语调平稳、言辞恳切、理由充分、陈述约见事由时，简明扼要、切记心浮气躁、口气逼人、尤其是客户不愿接见时，更要心平气和、好言相待，在约定的时候要积极、主动、不给客户拒绝、托辞的机会。
D、电话约见语言艺术有以下几点：
1．表达自己丰富的感情：
当自己融入妙语之中，所产生的力量才会凝聚起来，如演员的表演一般，说妙语也是如此，必须带着丰富的感情，将自己的体会一并传达给你的听众，否则“妙语”只是一句话，或是一则文章而已，没有任何作用。
2。
避免说教的口气：
妙语就是巧妙的语言及文词在传递个人的思想与观念。
因此，不要带有任何说教的语气，以免破坏了妙语应有的功能。
3．擅用肢体语言：
虽然手势、眼神、微笑是无言的一种动作，却散发着无比的魅力，能抓住听众的眼光，让听众在不知觉当中随着你的手势或是微笑了解你所要表达的意念。
记住，肢体语言的表达在说妙语的时候占有80%以上的重要性，所以请不要吝啬活动的双手，双脚及眼、耳、鼻、口、舌。
4。
谁是听众：
有人听，妙语才能起作用，但是谁要听？
听什么？
必须对事物有一个概括性的了解，以确保妙语能够产生预期性的效果。
掌握住这些基本概念，从现在开始马上进入学、做、教的学习方法之中，假以时日，你将是一位说妙语的高手。
第四章房地产销售的业务流程与销售策略
第一节
寻找客户
一、客户的来源渠道
要想把房子销售出去，首先要寻找到有
升级会员 