大唐策划二Word格式.docx
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但对商业物业必须考虑两方面的基本因素：
一是体量和布置方式均以可能实现的市场销售条件和客户使用倾向为判断，二是尽可能减小对主体科技园生产环境的影响。
⏹考虑既定的地价关系，物业价格水平已处于目前市场较高水平，同时结合项目固有资源及区域板块发展的前瞻性价值，项目品质及形象档次定位应是能和周边区域环境乃至整个福鼎商务服务市场形成突破性的提升优势。
2）产品开发思路
1中高端目标客户群心理特征
⏹本项目所针对的中高收入群体的企业主，企业管理人员，其他企业的外贸人员等中高端产品需求者。
从动机的角度出发，高端需求是可以不断被激发的。
由于产品的特殊性，这种激发特性可能在一定时期内是有限度的，但总体趋势依然如此。
⏹本项目的主要目标客户群以内在导向型为主，他们在表象上没有表示出强烈的攀比心理，略为保守，更加重视自我。
当然，这并不意味着他们不需要更好、更顶端的产品，恰恰相反，更顶端的产品在他们潜意识当中意味着更能符合他们内心规范。
这种规范包括：
不直白和张扬的、含蓄的、文化的、内在的、有品位的产品。
因此，在满足消费者产品需求的开发思路上，应以品质为导向。
⏹对于商务式公寓或酒店，意味着“品位”、“经济”的观念。
这种“品位”的观念不一定和价格有直接关系，主要是从各种载体中得到的综合印象。
因此在本项目的开发定位上，无论价格走势如何界定，都应超越目前市场上一切同类产品的定位。
⏹超越目前市场上同类产品，最主要的体现是更完美的产品和服务。
产品推广时需要运用一些含蓄、文化且隐性的营销手段，间接地表明“品位的、有身份的、有地位的”观念。
2开发思路
⏹产品研究中消费者对追求产品档次的反映也可以理解为：
在中高端需求者的普遍潜意识中，有一种需求：
那就是无论属于哪一类型的中高端需求者，都非常需要把自己同“暴富”的区分开来，这种需求可能是本项目的目标客户群当中最重要的潜意识需求。
⏹目标客户群认为，尽管他们不一定很有学识，但非常有主见，对生活的品位和档次有自己一套成熟的看法，有自己成功的理念，对很“俗”的观念和作法基本持否定态度。
因此在表象上，他们不会表现出强烈的攀比心理。
对于这样一个目标客户群，通常的尊容显贵的营销诉求方式不一定适用。
营销主题上直接表现出来的应该是对品味和内涵以及生活方式的追求，而他们潜意识中攀比追求的心理应该通过其它间接的营销暗示的手段来完成。
⏹本项目的区域优势明显，地理条件良好，生活市政配套完善，文化底蕴足，该定位有充分的地块条件支撑。
⏹特色，是指在产品基本功能上附加的“品位的、有身份的、有地位的”观念，有两个方面：
一是配套增加特色，如在景观、附加设施方面进行考虑；
另一方面是在产品特色上，如利用架空层做成有品位的书房等以供入住的客人或者贵宾休息或者休闲用等都可以构成的特色。
⏹性能质量，主要指在产品本身用材，内外装修上品位特色。
在多方面需要注意：
项目的综合产品指数、景观、入口处的具有内涵的设计、装修等，都可以体现性能质量的要求。
⏹风格，风格最主要是指给客户的视觉和感觉效果，最主要的特点是项目主题：
项目主题主要由文化主题和景观主题构成，文化主题是目标客户群最直观的项目感受，是判断商务公寓或酒店特点的一个依据。
综合以上分析，建议项目商业定位于：
“品位的、有身份的、有地位的”的高品质公寓或酒店
2.价格定位
●本项目初步定位于福鼎市高端商务休闲场所，充当市场领导者，在价格定位上，我们既要看到相对其他公寓和酒店来说，福鼎在这区域还没有成熟的竞争对手，因此我们需要借助成熟的营销推广获得众多消费者的青睐和选择。
因此，建议采取“以我为主”的策略，通过引入有效的推广体系来解决目前高端公寓和酒店的问题。
⏹结论
根据项目所处位置以及整个园区的定位，综合后建议本项目的定位是中高端商务公寓或酒店。
三、项目工业部分建议
项目位置说明：
整个高科技园位于白琳区，项目为项目工业区域，建筑均为厂房、住宿及部分商业部分和生活区域，分为多层与单层，灵活布置于项目地块之上。
总建筑面积70万平方米。
1.规划布局原则
1）规划设计指导思想
⏹特色原则：
在对福鼎的城市特色及文化底蕴研究基础上，对自有资源环境和发展前景进行分析确立规划的整体氛围和风格。
⏹利润最大化原则：
在规划过程中，充分协调周边关系以及工商业的比例，既能满足规划要求和设计规范，又能最大限度地满足市场需求，实现利润最大化。
⏹生态原则：
在规划中合理的、科学的利用自然资源，实现绿化与工业的协调搭配，打造生态型工业环境。
⏹系统原则：
科技园规划应处理好工业、商业、配套及绿化各个系统间的关系，同时由于项目将分期开发，因此还应在规划和管理上考虑项目的持续性发展。
2）规划布局原则
⏹高效率：
利用容积率和多产业联合发展，尽量形成产业链集中区域分布。
⏹大环境：
突出显示区内优质的环境配置，环境集中布置，并达成共享和均衡。
⏹标志性：
利用位置优势，形成福鼎市“地标性”建筑群的外观形象。
⏹工商协调：
在规划上尽量保证商业区和工业区的分隔。
2.厂房建筑设计建议
⏹建筑单体可以考虑：
环保，节能，时尚，高效；
建议不要采用过于现代前卫的风格，主要考虑环保节能。
⏹建议灵活布置厂房，整体风格要有内敛感，与项目商业部分统一。
应该形成略微厚重的视觉感受，而不是夸张、前卫、刺激的感受。
⏹根据建筑总体风格考虑整个高科技园区的其他建筑，对于本项目来说，和谐是整体建筑风格的灵魂，是影响城市天际线和影响目标客户心理的一大要素。
3.厂房建议
⏹主要厂房设计原则
✓平面布局紧凑，交通路线便捷。
减少走道面积，尽可能地减少无谓的浪费，如充分利用各功能区之间的不同时性，让各功能区之间适当进行部分空间共享，功能联系紧密的厂房合设，避免厂房重复建设，提高空间的实用性。
✓完善其他功能，设计如花园，休闲地，衣帽间等多功能空间。
✓设计休憩花园、长凳，绿化带等生态空间，满足人与大自然亲近的需要。
4.景观设计建议
1）景观设计原则
⏹整体性：
在环境设计中达到功能整体性与环境设计整体性的统一。
即达到功能与主题概念的一致；
同时达到概念、空间的连续性、整体与局部、与周边围合建筑的协调与变化的整体性；
⏹系统性——中心花园和园区内分散性景观小品通过景观设计有机地组织在一起，形成系统的景观结构；
⏹生态性——设计中着重考虑中心花园的生态景观营造；
⏹尺度适应性——充分把握景观空间尺度的舒适性，做到景观空间尺度与建筑尺度相适应；
⏹多样性——景观空间及功能多样，空间形态丰富；
⏹参与性——充分考虑人为的参与及不同年龄段人的需求，进行合理的景观空间组织，同时，考虑人的方便达到与参与性；
⏹步行化——环境中各种空间的营造支持人的行为，可使工人和管理人员方便进入、参与，各种空间及景观以为园区工人和管理人员服务为主要目的；
⏹立体化——利用全面绿化、立体绿化等设计手法。
力求为园区提供尽可能多的绿化空间。
2）景观设计
⏹入口园区广场
在园区入口形成一个具有强烈内聚效果的小型广场，在功能上既是园区公共的小型公园，又是园区酒店或公寓的入口。
圆形同心圆的构图具有强烈的向心性，使得广场自然成为这个园区的中心，充分聚集人气。
⏹小区中央公园
中央公园为厂房与生活区域间隔的中部扩大而成的圆形花园，圆心位置可考虑水景（如跌落型水池）、雕塑、小品等。
在水池一侧可设置造型轻巧别致的景观亭，周围是扩展开来的木质平台。
5.配套设施建议
1）园区配套设施建议
⏹室外运动设施设计原则：
应方便园区员工运动，尽量集中设置在生活区域，既能达到运动健身的目的，又能共享环境空间。
⏹健身步道：
也作为一种健身设施，供员工健身运动。
2）智能化系统建议
福鼎的工业建设还没有智能化高科技园区的概念以及设施，智能化实施的引进，将提高整个园区的档次和品质，也可以成为一大卖点或招商热点。
智能化小区特点：
⏹实现园区物业的高效管理，节约能源，保持和改善生态环境；
⏹满足人们现代生活需要，为物业管理中心提供良好的管理与控制方式；
⏹为入住企业提供良好的服务和交流手段。
具体而言，智能化系统主要包括：
⏹安全防范系统
✓出入口管理及周界防越报警；
✓闭路电视监控；
✓对讲/可视对讲与防盗门控制；
⏹信息管理系统
✓对安全防范系统实行监控；
✓远程抄表与管理或IC卡管理；
✓车辆出入与停车管理；
✓供电设备、公共照明设备、供水等主要设备的监控管理；
✓紧急广播与背景音乐系统；
✓物业管理计算机系统
⏹信息网络系统
✓综合布线
✓高速宽带数据网系统
✓宽带光纤接入网
✓电话网
3）物业管理建议
物业管理也是福鼎工业区域的一大缺陷，几乎没有园区有现代物管的观念。
通过引进成熟的现代业管理来提升园区质素，潜力很大。
一般而言，现代物管包括公共秩序维护、公共设施设备维护、环境保洁、绿化园艺、节日布置、车辆管理、物业综合保险等基本职能，此外，还可以提供办公区家政、维修、商务、商业联盟等多种个性化服务。
四、项目工业部分SWOT分析
（一）SWOT分析
1、优势分析：
Ø
本项目处于福鼎市港口交通便利区域，与港口毗邻，是福鼎工业产品通往港口的必经之地。
本项目与福鼎市市目前最便捷高速公路相联，交通极为便利，项目与其共享商业人流的机遇增加，通过延长其商业联系带。
成为福鼎现代工业的城市原点。
本项目处于本来是传统建材的福鼎，很多的商家已经习惯于到福鼎来做建材贸易，这利于本项目迅速被企业接受，缩短经历新工业中心所经历的商业酝酿期。
在福鼎市的城市规划中，本项目将作为承接传统工业中心的新工业中心。
人流与车流将比现在有大幅度增加，为本项目的成功动作提供有利的政策支持。
福鼎现代工业稀缺，目前有的工业在业态布局、动线设计都相当陈旧。
本项目不论在整体规划设计、业态布局等方面都贯穿现代工业设计的理念。
本项目开发商实力较强及其开发产品的认可度较高。
开发商有良好政商、银企关系，从一定意义上讲，有较稳定的政策、资金保障。
本项目独特的定位使之不同与周边工业定位，形成差异化。
本项目内部配套齐全，特点鲜明，且有本土和远程消费支撑，集客能力强。
项目开发跨越式的将最现代的工业开发理念运用到城市工业规划中，使之成为福鼎，乃至宁德的大型工业核心区域开发的代表和城市标志。
项目具有强烈的市场关注度，具有项目营销的热点诉求，有利于项目商业策划和引导。
2、劣势分析：
该项目所处的特殊地理位置和城市的关注度，政治因素成为项目规划设计的敏感因素，项目规划的专业意见能否实现项目的政治认可。
政府在项目规划诉求中的没有明确意图，给工业氛围的形造成障碍，成为本案工业园区成功开发所必须顾及的最大问题。
工业容量和工业现状的对比给本案的工业规模的设计在量的确定上形成了不确定性
福鼎的工业辐射的有限性给项目规模的开发周期带来较大抗性。
3、机会分析：
在福鼎的未来城市规划中，港口的建设发展是作为重要组成部分。
港口高速路建成后，大大地消减福鼎到其他城市的运输成本，大大提高福鼎的经济发展的步伐。
福鼎市经济水平的提高同时也带来了工业发展的空间。
福鼎市将规划成为中等城市，人口增加到80万人，这也对商业的需求增加。
本项目区域内未来几年难以有同等规模和品质的工业项目出现，使项目有一定的培育空间。
福鼎市建材工业的发展将带来巨大的市场潜力。
项目的起点高、配套全、规模大、经营理念新，具有极大的超前性和竞争力，将为促进新的建材生产、引导消费创立典范。
4、威胁分析：
目前福鼎市民消费水平不高，消费档次以中档为主。
但周边城市如温州的高档商品及高价格的商品接受度较普遍提高，而且城市建设正在加快，对建材的需求也越大，尤其是高品质的建材。
福鼎是传统的建材强市，在全国的认可度高，但新建工业园区正在逐步引入新的工业理念，改变传统的工业经营管理模式，渐成为新的建材工业中心，
新建项目正在争取成为新的工业中心，成为传统区域外的次工业带，将打破传统消费习惯。
国家建材生产政策带来许多不确定因素。
（二）项目劣势淡化方案
项目以优秀的建材工业定位规划设计去打动企业，使企业对项目规划设计抱有较高的赞誉。
尽快得到政府的批准，公布本项目的主题与规划，先人一步，先声夺人。
把握好政府规划城市发展的契机，大力宣传本项目的优势之处，引起经营者和投资者的高度关注。
初期以较高的性价比入市，以期迅速获取远见者的追捧，启动市场。
引进核心企业，领导品牌率先入住，形成工业主干。
五、项目工业定位
（一）项目定位
该项目的商业定位在前文已经明确指出，在这不另外做详细解释。
（二）盈利模式定位
本项目正在规划与论证过程中，我们推荐和建议以下多种商业业态盈利模式定位，项目运行至招商阶段将进一步确认盈利模式定位。
商业物业的营销盈利模式
1）直接销售
用于有独立式厂房，开发商在销售厂房以后对厂房的租赁情况不再过问。
优点：
盈利快速、操作简单为首选
缺点：
管理难度加大
1）返租式销售
多用于产权式厂房，这类厂房多是开发商将物业整体租赁给大型的企业，承诺每年给予投资者一定比重的回报。
销售有说词，投资者风险降低，是解决大面积投资难题主要方法之一。
开发商有长期管理经营和时间风险。
2）带租约式销售
即在销售之前已经租赁给经营企业，投资企业在买到厂房后就有租金可收，避免了买了厂房没有人租的尴尬局面，进一步降低了厂房投资者的投资风险。
特点：
有利于销售，但促销能力弱于返租式销售。
4）只租不售
开发商只将厂房只出租不出售。
对于优越口岸，有能力的开发商是利益最大化的的做法，但对项目的前景和管理要有控制能力。
5）企业自营建厂
企业买断某一区域自行建设厂房等，这是开发商直接盈利，但管理协调比较困难。
六、项目卖点挖掘及主题建议
1、本项目规划主题思想为高科技建材生产园区，与现代建材工业设计理念相符，具有超前性、独特性、不可复制性。
2、引入品牌核心企业，打造福鼎第一流工业品牌。
加强福鼎工业服务品质保障。
3、本项目对福鼎工业进行专业化细分整合，形成独立的建材生产区域。
4、规划中的未来工业中心，以此为契机带动福鼎商业的进一步发展。
七、项目设计要点：
⏹本项目位于福鼎市港口区域，是以未来工业核心为主题的特色工业高科技园区。
⏹确保降低销售和招商风险，在规划设计时应该考虑保证项目工业总面积，便于自由分割和组合，保持灵活的空间设计。
⏹规划设计时应同时考虑功能性、独立性、相容性，考虑经济效益、社会效益、环境效益的有效统一。
⏹项目定位为与福鼎市现代工业发展接轨,代表福鼎最高水准的大型工业项目，设计适度超前，保持领导性和鲜明个性。
⏹明确功能分区的要求：
在功能分区以及位置确定时应该充分的考虑吸引眼球和企业入驻。
⏹设计的范围包括：
整个用地的范围、整体规划设计、整体的单体功能分区设计以及单体符合业态功能的设计。
⏹要有独特的设计理念。
八、项目可行性综合分析：
⏹1、发展新型建材及制品是可持续发展战略的要求
对于能源和耕地等资源人均占有量只有世界平均水平1/4的中国来说，国民经济和社会与资源、生态环境协调发展显得更为重要和迫切。
目前我国采用的墙体等建筑材料绝大多数是能耗高、毁田、污染等问题十分严重的材料，同时排放大量的粉尘和二氧化碳。
因此，发展新型建筑材料及制品关系到我国可持续发展战略的实施，同时也关系到建材工业的健康发展。
随着国民经济的发展和人民生活水平的逐步提高，人们对居住和工作场扬要求也不断提高。
许多国家的经验证明，它是经济发展和社会进步的必然趋势。
建筑业的进步不令要求建筑物的质量、功能要完善，而且要求其美观且无害人体健康等。
这就要求发展多功能和高效的新型建材及制品，只有这样才能适应社会进步的要求。
使用新型建筑材料及制品，可以显著改善建筑物的功能，增加建筑物的使用面积，提高抗震能力，便于机械化施工和提高施工效率，而且同等情况下可以降低建筑造价。
作为与建筑业关联性最强，70%的产品应用于建筑业的建材工业来说，发展新型建材及制品纳入到建筑设计、施工规程规范中，以推广应用新型那样工促进新型建材的发展。
推广应用新型建材不仅社会效益可观，而且经济效益显著。
如建筑上应用新型保温材料节能一项的费用，就远大于用新型建材顶替粘土实心砖所增加的费用。
因此，发展新型建材及制品是社会进步和提高社会经济效益的重要一环。
⏹2、新型建材及制品发展展望
按照建材工业"
由大变强，靠新出强"
跨世纪发展战略的要求，发展新型建材将着重在新字上做文章，促进产业结构的调整。
建材工业在2006年达到11534亿元，并保持20％的增长率。
国家发改委提出要加快新型建材的研发和生产，进一步加强产业结构调整，加快节能产业的推广，让新型建材更快地改善我们的生活。
目前外资普遍看好我国建材业，跨国投资兼并重组、整合中国建材市场资源步伐加快。
尽管欧美等国贸易保护主义有所加剧，但国际建材贸易不断扩大，特别是中东、非洲建材市场前景广阔，这对于我们更好的利用两个市场、两种资源，加快发展国内建材业提供了较为有利的条件。
其次，经济内在的增长动力仍然强劲。
特别是与建材业发展密切相关的住、行消费结构升级，基础设施投入的加大和新农村建设、城市化进程加快，一些重大项目的具体实施和推进，都将继续拉动建材工业实现较快增长。
⏹4、潜在风险及对策与建议
风险：
一是国内一大批建材新线建成投产，产能增加，市场竞争压力加剧。
二是结构调整地区不平衡，部分地区淘汰落后进展缓慢。
对策：
确定新型建材及制品为该项目的主体定位，加强招商的导向工作，严格控制入驻企业。
做好品牌宣传及营销工作，政府对企业进行高效的引导，确保水，电等基础设施的全面配套。
九、团队：
1、项目领导小组
组长：
副组长：
组员：
十、顾问团队：
升级会员 