最新xx景观渡假公寓开发思路建议Word文档下载推荐.docx
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卫生间:
三件套并装饰完成(价格在6000元)
b、每套房三种设计标准
现代中式
简约
西欧式
统一装修装修款一并作房款按揭
大楼顶层:
设住户会所,除层顶外以玻璃为主。
内设:
简餐厅及酒吧、健身房、健身休闲中心、卡
拉OK室、自助餐厅、音像及图书店、阅读室、
影视厅、台球、乒乓、网球——会员专用
(住客也不能入内)
2、物管设想
(1)总台:
物管窗口及住客登记(另有详细说明);
(2)保安:
全楼层监控;
裙楼电梯不停,进入电梯必须有证明或会员及住户同意;
(3)水电修理;
(4)住户免费停车证(限一辆);
(5)送餐、洗衣、打扫卫生(收费);
(6)磁性门卡(安全原因);
3、外型设想
针对外地人士为主的中高收入者,年龄20至50间中青
年。
因此外型要有现代感、雕塑感,且色彩亮艳、夸张,造型
前卫。
与环境的配合不是适应环境,而是作为环境的点缀,要显
眼,要跳,要作为环境的点晴之笔。
4、造价设想
以夸张,现代的造型显现大楼,而在用材及造价上,要尽
可能的节省。
因为此楼的买点是:
(1)环境;
(2)休闲、渡假;
(3)便宜;
(4)收益;
四、环境及活动项目
环境是此楼的第一买点,因此这个楼不能象住宅只以环境作
点缀,而应下大功夫,并争取靠环境也能在以后有所收益。
1、室外网球场、小型篮球场;
2、活水鱼塘,是景观也是垂钓区;
3、茶座:
a、室外草坪茶座;
b、三层平台景观茶座;
c、室外简易房;
4、儿童乐园、儿童戏水池;
5、烧烤区;
6、攀岩处;
7、水库的水上活动区;
8、果园;
9、慢跑道;
10、室内游戏池、健身房、洗浴中心(一楼);
11、台球、乒乓球室、游戏房、棋牌室(二、三楼室内);
12、餐饮、娱乐(室内,承包);
13、会议厅、培训中心
14、足浴、美容美发等;
15、小型蹦极台(水库上);
16、室外养殖场
——所有这些项目设在室外或裙楼。
对外营业,与会所可能
重复。
“富春景观渡假公寓”销售设想
一、关于售价的设想
以20至30平方米建面的单间为主,销售均价为2000元。
25平方米×
2000元=50000元
(如加装饰:
8000元卫浴
8000元电器:
空调、电视台、微波炉、小冰箱、
VCD、小型音响、电话机、厨房设备
10000元家俱:
衣橱、厨房工作台、写字楼、床、
床台框、沙发、茶几、窗帘等
4000元其他装修
普遍房价:
50000元或带精装修80000元。
首付:
15000元或24000元,月付250元或390元。
(20年按揭)
(即首付在12000至30000元之间)
优惠:
1、赠送免费停车证一张;
2、赠送价值5000元俱乐部会员卡一张;
3、渡假休闲项目享受一定折扣。
二、谁是我们的买主
1、桐庐人
桐庐的买主可能较少,一般是单身贵族,有钱年青人,在桐庐企业或在桐庐工作的外地人或外地公司;
2、桐庐附近
这会是较大的一个群体,他的家在桐庐附近,但由于工作、
生活上的原因经常会出差桐庐,如住宾馆或当天赶回,不如在
桐庐有一个落脚点省心。
3、杭州人、上海人
杭州是上海的后花园,桐庐已成了杭州人的后花园。
每年
在旅游人口中,上海人、杭州人占了他大部分。
渡假公寓在杭州还是一个新生事物,但其吸引力是可以预
见的。
(1)交通更方便,杭州到桐庐全程一级公路,只需1个半小
时,上海过来也不过三小时。
(2)山清水秀,桐庐政府近年大力推行旅游经济,其旅游优势有目共睹;
(3)地处上海、杭州到千岛湖与黄山的黄金旅游线中段,地理位置优越;
(4)本楼盘自身优势高,地处山腰,封闭性强,森林环绕,正南见富春江,景观丰富;
(5)价格低廉,首付最低可达1.3万元;
(6)后期服务完善,可购房收益;
因此,对上海人、杭州人来说,这种消费可以是实惠的休闲度假,也可以是长期收益,而且是人人可都承受的。
加上现在私人购车的涌跃,这应该是有车族的一个佳音。
4、消费者描述
(1)桐庐富阳附近活跃的青年人士、企业及经常去桐庐人士;
(2)杭州、上海有车族;
(3)中、青年人为主;
(4)好动有活力、有现代气息的人士;
(5)希望有购房收益的人;
三、销售设想
1、分点销售
(1)桐庐
a、以富春公司原有销售点为基础,在桐庐开展销售;
b、现场建立售楼处,并作为处地参观者的接待处;
(2)杭州
a、交通便利处建样板房的售楼处;
b、售楼人员3人,另一个兼财务;
c、杭州办理按揭及合约登记(可否?
)
(3)上海
a、选择几家销售代理公司;
b、如何办理按揭及合约登记?
(4)富阳、新安江
a、选择一房产公司代理;
2、销售重点
a、重点是接待介绍工作;
b、组织艺人进行宣传,宣传对象是旅行者,各宾馆的住客;
a、新闻炒作;
b、有针对性的广告宣传;
c、专车接送桐庐看房;
d、主要的销售地;
a、专人促销;
b、销售需桐庐的配合;
b、提供宣传资料;
四、销售步骤
1、前期准备工作;
(另有详细说明)
2、新闻炒作;
新闻点:
(1)浙江首批度假式公寓,将单身公寓的概念发展;
(2)广告公司与开发商的风险合作;
(3)桐庐房子杭州销;
(4)负面:
渡假公寓的管理;
(5)有个性的房子一定好销;
3、广告攻势;
4、人员促销;
5、旅游旺季的大型促销活动——争取绿化先行完成;
6、桐庐市长来杭、沪促销桐庐旅游;
(旅游广告——市长做演员)
7、结顶仪式
免费请潜在客户在桐庐旅游。
8、发售会员卡
桐庐为主,富阳、新安江、上海为辅。
9、新闻炒作
(1)在外地安个家;
(2)城市人真的要回归山野吗?
(3)渡假公寓销势火爆;
10、广告后的攻势,杭州发行会员卡。
五、建造建议
1、先行建造户外部分及绿化;
2、室内设计先行;
六、销售前景
估计公寓房约300至400间。
杭州拥私车人数约二万,而私车族大部分为年轻人,加上部
分私用公车,可自由支配车辆的年轻人应在2万以上,而这部分
人大都已有住房,并生活富裕、相信只要广告宣传得当,达到
2%的销售是不成问题的。
而这2%,就有400人。
加上上海保守估计30人,桐庐保守估计20人,桐庐附近保
守估计50人,总人数应在130人以上。
此楼盘应是供不应求的。
(类比数据:
梦湖山庄会员卡,售价3万元。
五年前销售,不能做广告,只靠人员促销,在杭州售量为200张。
杭州大厦会员卡,限用一年。
住二天,可打折,价1888元,每年销售数为2000张以上。
杭州此类会员卡约有十家左右在发行,总数量应在3万张以上。
“富春渡假公寓”合作设想
一、分工与合作
甲方为富春房产公司,独立负责房产的开发建设工作。
双方已商定并由广告新闻等媒介宣传的项目、设施及服务,甲方应尽量做到。
乙方为风巢企划,主要负责房产的包装、各类广告的设计制作及发布工作,同时组织人员促销,并具体负责杭州的销售工作。
合作:
1、对楼盘的外型、结构、户型、配套设施、物业管理、室内装
修、户外绿化、休闲设施等,双方共同商定,但最后决定权在
甲方;
2、在销售上,以杭州的销售为主,并由杭州进行客户管理,但
总体上应由甲方负责,并以甲方为主负责财务、公关、与政府部门协调,与工程部等内部协调;
3、工程进度及各类政府批文、财务情况应双方公开,但乙方有
义务为甲方保守商业秘密,并不得以甲方名义作任何甲方未成
文的承诺;
4、所有用材由甲方决定,乙方只有建议,并不承担有关责任;
二、资金责任
甲方:
承担除广告外的一切费用,包括在桐庐的销售人工、房租,并应严格按商定进度施工。
如有影响销售的事故,甲方应承担乙方损失。
乙方,承担此楼盘销售及广告所需的一切房租、人工、设计制作、宣传、媒介发布费用。
工作包括:
1、各地人员促销;
2、各类广告品的设计、制作、印刷、发布等费用;
3、新闻宣传的费用,桐庐政府方面的支出由甲方出面解决;
4、在杭售楼处的各项开支,及样板房的建立;
5、在杭房交会的参加及各项费用;
6、售楼人员工资、奖金(桐庐公司除外);
三、奖励及资金按排
奖励按销售额提成:
3%广告支出;
2%销售费用;
2%工资资金;
10%公司提成;
(1)裙楼及休闲设施销售不计乙方提成;
(2)所有公寓部分,不管是谁销售,都计入乙方提成;
(3)按月提取,以按揭数为准。
四、权益
1、乙方有一定名额数的房子可以2个百分点的打折,但需说明理由并有甲方总经理签字,另有重要客户需打折的,说明原因,并报清甲方抵准;
2、乙方在广告设计、制作、发布应有一定的自主权;
3、任何一方中途悔约,都必须赔偿另一方相应损失。
“富春景观渡假公寓”广告设想
一、广告主题
“富春江畔XX山,你的私人疗养院”。
二、吸引点
a、首付1.8万元的渡假公寓;
b、富春景观度假公寓,4万元卖给你;
三、支持点
a、交通
b、休闲项目
c、景观
四、广告要求
此类消费,并不是生活必须,而是属“冲动型销费”,因此一
定要在宣传品味上做足功夫。
五、广告项目
1、印刷类
a、楼书;
b、宣传页;
c、大型喷图;
d、度假公寓VI系列;
2、电子媒介类
a、电视广告
30秒、15秒创意广告;
3分钟介绍广告,并制成VCD;
b、广播广告30秒15秒
3、其它广告类
a、报纸广告
整版、半版、通栏、半通
b、户外路牌
c、广告牌(桐庐各宾馆)
4、公关活动
a、开盘新闻发布表;
b、市长做广告,开发桐庐旅游业;
c、结顶嘉年华会;
d、组织关于“私人疗养院”或休假日公寓的市场前景的专家
研讨会;
e、上海新闻发布会(看销售情况是否需要);
5、现场展示
a、杭州售楼处及样板房;
(1:
1)
b、各地代理处及展示;
c、工场接待处;
d、杭州房交会;
6、人员促销
a、各地针对有车族的宣传页的分发;
b、针对企业经理层的DM(直邮);
c、各地宾馆住宿人员的宣传;
六、广告文案及策略
由于时间紧,未作进一步的创意。
七、效果预计
由于广告费用有一定的局限(本楼盘本身营业额不大,且广告费比例是一般房产公司的一半),因此会有一定的知名度,而真正要引起轰动,主要靠新闻炒作。
可能存在的几个问题
一、景观的先行问题
希望在土建的同时,先行搞好景观的绿化及部分休闲项目的建设工作,这对以后的销售工作会有很好的帮助。
但也要考虑到费用问题,希望不要因此有二次绿化或较大的浪费,这要求甲方、设计单位、施工单位及景观施工单位的良好协调及配合。
二、门锁的问题
由于要用于出租,希望开发商能使大门一次到位,而不能让住户更换,同时要赠送磁卡电子锁,并在总台建更改系统,以利于住户安全。
三、电话问题
电话费是要户主承担的,而有可能住户的使用量较大。
为避免以后物管与户主的纷争,应有一个解决的方法,锁码或另用技术解决。
四、物管多一些临时收费项目,减少常规物管费用
如:
打扫卫生、洗衣、停车费、经营部分休闲项目、代理出租费等项目收费,以尽量减少常规物管费用。
同时将绿化、园林等项目与果园、养殖一起外包,争取在户外
管公司不用出钱,最好还有收益。
五、会所建在楼顶以临时建筑形式出现,会员活动、以自助为主,目的是提供一个相对高尚的人员环境,不以营利为目的,对房产公司的效益,可能只是用部分会员卡赠送当地重要客户及有关人士,体现房产公司的品味。
因此,报价5000元,有宣传,但不作促销活动,不低价倾销,而且这5000元只代表一种会籍,不能用于消费,消费需另付钱,会所也不要为赢利而做任何有违法规的活动。
会所收费以收回投资为目的。
会所要严格执行非会籍人员邀请不得入内的规定。
有违法行为人员的会籍,一经发现,马上取消。
赠送的会籍,不作补偿,如购买之会籍,原款退回。
六、按揭问题
a、应与银行商定,装修费一并进入按揭;
b、外地人士在按揭上的问题;
c、杭州人在杭州办理按揭;
d、装修费只有三种选择,房产公司与物管公司只协助监理,不
承担相应责任。
七、各项室内设计先行,要在销售前有效果图,费用由甲方承担,乙方对设计有建议权。
八、裙楼问题
裙楼销售的可能性大不大?
估计有一定的难度。
因此很大可能性是房产公司的利润就在裙楼上,如是这样,就一定要事先考虑到裙楼的经营问题。
能出租,由他人经营,这是最好的一种方式;
如要由房产公司装修,由他人承包经营,就要考虑到尽量小而全,空出多余的空间来作为办公出租。
三楼的用途要考虑好。
从而决定裙楼是否要装中央空调。
九、电梯问题
电梯不到一楼车库。
二楼作底楼,步行人直接上二楼,这样二楼到三楼也不装自动扶梯之类。
电梯直上四楼以上,以便于管理。
十、游泳池
游泳池一定要有。
室内的最理想,但要考虑一下投资及桐庐的市场。
“富春景观度假公寓”会员卡设想
一、会员卡说明
1、售价
8600元
2、优惠
a、赠俱乐部会员卡一张,价格5000元;
b、各项消费享受一定的折扣;
c、每年免费用房20天,可用20年,除饮料、长话外不收
任何费用(即每天房租金21.5元);
d、节假日、旅游旺季需预定;
3、可行性
其实是将价格10万的房,分别卖给12个人;
总价为103200元(其中应有0.5万元为促销奖励);
物管公司承担这些房子的物管,水电、清洁、市话费用,但物管公司拥有这些房子的产权。
20年后使用权仍属物管公司或甲方。
二、销售说明
这是为了提高销售额而开发的项目,目的是针对各地的中产人士,及桐庐本地的企业及个人。
这个项目的吸引力可能较大,会影响正常销售。
因此一定要保密,并作为销售后期结尾期间推出的项目。
三、销售方针
以桐庐及桐庐周边为主,杭州为辅。
四、销售方式
以电话促销为主。
五、问题点
是否算变相集资?
中国银行是否会干涉?
不过有产权在物管公司,应能解决这个问题,但也不要做广告了。
【答案】B六、网络
会员的电脑管理系统。
三、简答题(共30分)
C.在表尾插入一条记录D.在表头插入一条记录
casen=1
D.SELECT学号,姓名,性别FROMSWHERENOTEXISTS
13.如果X=10,Y="
X=20"
,则TYPE("
Y"
)的值是________。
【答案】B
“富春景观度假公寓”代理出租设想
一、价格
参考当地三星宾馆房价,以七折为挂牌价,并可按旅游情况升降。
A.永久性关联B.永久性关联或临时性关联住户需授权物管公司再有20%的打折权(低于普遍团体房价)。
二、分成及相关责任
●四六分成。
●房主六或物管公司四成。
●
●5、4,传输层、应用层6.存储转发式、B/S7.128.0.0.0—191.255.255.2558.点对点方式,多点方式,中继方式9、信息交换方式10、同步传输房主:
承担水、电、市话及物管费用,并承担家俱的折旧及破
坏损失的风险。
●【答案】DELETEFORSUBSTR(分类号,1,1)=”I”物管:
承担租户一次性用品费用,及床上用品的提供及清洁工作,负责打扫卫生,监督家俱及家电的恶意及事故性破坏,并协助要求赔偿。
并承担租户身份证登记、个人安全责任,及公共安全责任。
负责与政府部门的协调。
●有关税收各自承担,并由物管公司代扣代缴,收入按月结算,划入住户专用卡号。
三、帐目:
所有帐目公开,记入电脑,房主有权查询,但考虑到财务公司的工作程度,房主每季有一次查询权利,其它查询次数需付费。
四、帐产分明:
哪些场地是物管的,哪些场地是房产公司的,这一定要帐产分明。
物管公司的收入划入物管经费,而房产公司的项目收入是公司的产权收入,与物管无关,以免在以后的经营中出现纠纷。