土地增值税政策讲解Word文件下载.docx
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（三）规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入，为经济建设积累资金。
目前，我国涉及到房地产交易市场的税收，主要有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、教育费附加、教育地方附加等。
这些税对转让房地产收益只起一般的调节作用，对房地产交易因土地增值所获得的过高的收入起不到特殊的调节作用。
开征土地增值税，能够对土地增值的过高的收入进行调节，并为国家增加财政收入开辟新税源。
土地增值税属于地方财政收入，地方可以集中财力用于地方经济发展，同时，开征土地增值税可以规范土地增值收益的分配制度，统一各地土地增值收益收费标准。
简单地说，我国当初出台土地增值税的目的在于：
针对房地产市场过热，炒买炒卖房地产盛行的状况，对单位和个人有偿转让房地产的收益，在现有税种的基础上，再征收土地增值税，对其过高收入进一步加大调节的力度。
这是国家运用税收手段，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进土地资源的合理配置，引导房地产业健康有序发展的需要。
二、基本政策
（一）纳税人、征税范围
1、土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。
包括：
各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人，也包括外商投资企业、外国企业驻华机构、外国驻华机构、外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。
其内涵为：
第一，不论法人还是自然人；
第二，不论经济性质；
第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；
第四，不论部门。
只要有偿转让房地产，都是土地增值税的纳税人。
2、征税范围
凡转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品）并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。
这样界定土地增值税征税范围有三层含义：
（1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。
集体土地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。
（2）土地增值税只对转让的房地产征收，不转让的不征税（例如出让土地、房地产出租的行为）。
出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增值税只对转让房地产的行为征税。
房地产是否转让要以其权属是否发生变更为准。
（3）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税（例如继承赠与等方式）。
下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税：
（1）房地产抵押的在抵押期间不征税，抵押期满后如房地产权属未转移的不征税；
如以房地产抵债而发生房地产权属转移的应征税；
（2）房地产交换的（不含个人自有住房交换的）应征税；
（3）以房地产进行投资联营的，当房地产转让到投资联营企业（该企业必须是非房地产开发企业）中时，暂免征税；
当投资联营企业将房地产再转让时，应征税；
对于以房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均应按规定征税。
（4）合作建房的，房地产建成后合作各方分房自用的暂免征税，建成后转让的应征税；
（5）开发公司代建的房地产不征税。
（二）计税依据
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。
转让房地产所取得的增值额就是土地增值税的计税依据。
增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。
1、转让房地产收入
房地产转让收入是指房地产的产权所有人、土地使用权人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态（如现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券）、实物形态（如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产）、其他形态（主要指无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权等）等的全部价款及有关经济收益。
对于纳税人隐瞒、虚报房地产成效价格的或转让房地产成效价格低于房地产评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估（市场比较法），地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入。
2、扣除项目金额（是计算增值额和征收土地增值税的关键）
扣除项目有下列六项
（1）取得土地使用权所支付的金额。
包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
取得土地使用权支付的地价款具体为：
以出让方式（协议、招标、拍卖等方式）取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
按国家统一规定交纳的有关费用，是在取得土地使用权过程中办理有关手续，按规定缴纳的有关登记、过户手续费。
（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）。
包括土地征用及拆迁补偿费（含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”【通水、通电、通路、平整地面】等支出）、建筑安装工程费（是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，纳税人自己建房所发生列入开发项目工程施工图预算内的各种建筑安装工程费用）、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）、公共设施配套费（包括不能有偿转让的开发小区内公共设施发生的支出，如建造开发小区内的居委会、派出所、公共厕所等设施的支出）、开发间接费用（是指纳税人内部独立核算单位直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）。
这些成本可按实际发生额扣除。
这里需要强调几点：
一是如果土地的征用和拆迁补偿是由政府或他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地的征用和拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
二是如果纳税人取得的是已经进行了土地开发的“熟地”，即已搞好“三通一平”，则前期工程费已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分的前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许扣除。
三是如公共配套设施项目是由政府投资完成的，则纳税人在计算开发成本时不得扣除这一块支出。
四是如果纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除，不应在此扣除。
（3）、开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）。
包括销售费用、管理费用和财务费用。
根据现行财务会计制度的规定，三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊。
故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按下列标准扣除：
房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出，凡能够按转让项目计算分摊，并能提供金融机构证明的允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
除利息支出以外的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除（江苏省规定扣除比例5%）。
凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，所有房地产开发费用的扣除按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除（江苏省规定扣除比例10%）。
（4）、旧房及建筑物的评估价格。
指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格（重置成本法）。
对旧房和建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额，主要是考虑到旧房和建筑物的转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分。
如果按照建造时的造价作为扣除项目金额，则对因通货膨胀而带来的增值也征了土地增值税，这不尽合理。
重置成本价的含义是，对旧房及建筑物按转让时的建材价格和人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
需要注意的是：
关于旧房及建筑物的评估，是用市场比较法来确定其成交价格，用重置成本法来确定房产的扣除项目金额，用房产取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。
苏地税发【1999】087号文规定：
鉴于一些地区房地产评估机构尚不健全不少纳税人转让旧房不愿意进行评估的实际情况，对纳税人转让旧房可按转让收入的50％至80％作为扣除项目金额计征土地增值税。
根据省局要求我局徐地税发【2002】124号文规定：
对纳税人转让旧房可按转让收入的80％作为扣除项目金额计征土地增值税。
尽管我市按照最高80％扣除，即按20％计算增值额，纳税人税负在6％（增值额未超过扣除项目金额50％的税率为30％），也显得偏重。
对此，我们也多次向省局反映，建议适度提高扣除比例，力求负担率在3％左右。
（5）、与转让房地产有关的税金。
包括营业税、城市维护建设税、印花税（不含房地产开发企业缴纳的印花税，因其已在管理费用中列支）。
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
对省政府开征的教育地方附加费，可比照教育费附加予以扣除。
（6）、加计扣除。
即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
（三）税率
土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
具体税率见《土地增值税税率表》
所谓超率累进税率，是指以征税对象数额的相对率为累进依据，按照超累方式计算应纳税额的税率。
开征土地增值税的目的是为了合理调节土地的增值收益，对增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，以发挥税收的经济杠杆作用，增加对房地产市场的调节力度。
在回报率相同的情况下，投资与开发规模大的获利就多，增值额也大；
而投资少开发规模小的，获利就少，增值额也小。
在这种情况下，增值额与投资开发的规模成正比。
增值率则不同，在增值额相同的情况下，投资与开发规模大的，增值率却小；
投资与开发规模小的（如炒买炒卖房地产的），增值率反而大。
在房地产投资与开发规模相差悬殊的情况下，按照超额累进办法设计税率显然是很困难的，也是不尽合理的。
而按超率累进的办法设计税率（无论开发投资规模），就能有效地调节因土地增值而带来的过高收益。
在一定程度上抑制炒买炒卖房地产（往往投资少获利大）的行为，鼓励从事正常的房地产开发。
土地增值税率表
级数
计税依据（增值额）
税率
1
土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分
30%
2
土地增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分
40%
3
土地增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分
50%
4
土地增值额超过扣除项目金额200%的部分
60%
说明：
表中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
（四）应纳税额的计算
应纳税额=土地增值额×
适用税率
凡土地增值额超过扣除项目金额50%以上，即应同时适用两档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。
为便于计算，可利用速算公式，具体如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的
土地增值税税额=增值额×
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
40%-扣除项目金额×
5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的
50%-扣除项目金额×
15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%的
60%-扣除项目金额×
35%
土地增值税的计算步骤如下：
（1）确定房地产转让收入；
（2）计算确定扣除项目金额；
（3）计算增值额（增值额=转让房地产收入-扣除项目金额）
（4）计算增值额与扣除项目金额之比即增值率；
（5）确定适用税率计算应纳税额
应注意：
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
（五）纳税项目登记、纳税义务发生时间、征收方式、纳税申报、纳税地点
1、纳税项目登记：
从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，向主管地税机关填报《土地增值税项目登记表》，办理纳税项目登记。
房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。
成本核算单位一经确定，在土地增值税未清算前，不得变动。
2、纳税义务发生时间：
直接转让房地产的，为取得收入的当天；
以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收到价款日期的当天；
采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天。
3、征收方法：
（1）按实际征收
纳税人于项目转让后一次性取得价款的，应按规定计算缴纳土地增值税。
（2）预征
《实施细则》第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
因此，为简化手续，便于控管，省局1996年（苏地税发[1996]063号）、2004年（苏地税发[2004]58号）规定，对从事房地产开发的纳税人，其转让的房地产可按取得收入的1%-3％预征土地增值税。
项目峻工结算后，必须进行土地增值税清算，多退少补。
我局也进一步明确了我市的预征率（徐地税发[2004]56号）：
普通住宅按1％的预征率实行预征；
营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2％的预征率实行预征；
对房地产开发企业既开发建造普通住宅，又开发建造其他类型商品房，其销售收入未分别核算的，按2%的预征率实行预征。
（3）、清算
对预征的商品房进行清算时，纳税人除按照《实施细则》第十五条规定，提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房地产买卖合同，房地产评估报告外，还须向主管地税机关提供下列有关资料：
（一）项目投资计划文件；
（二）项目可行性经济分析报告；
（三）土地征用协议书；
（四）招投标书（包括建安工程、水电工程、装饰工程项目等）；
（五）房产管理部门核发的商品房销售面积明细表；
（六）工程竣工决算报告；
（七）物价管理部门下发的商品房销售价格批复；
（八）成本核算资料（包括帐册、报表等）；
（九）其他资料。
去年底国家税务总局下发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187），从清算条件、收入确定、扣除项目、应报送的资料等都作了进一步明确，省局近期将加意见后予以转发。
等文件到后，我们就清算问题再作专题讲解，请大家关注。
4、纳税申报：
（1）纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内或在税务机关核定的期限内（一般在次月10日前，但一次性转让的应在转让并取得收入后的7日内）办理纳税申报，并提供有关资料；
（2）纳税人（如房地产开发单位）经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
国税函[2004]938号规定：
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况。
徐地税发[2004]56号：
房地产开发企业土地增值税实行按月预征，申报纳税期限为次月的10日内。
5、纳税地点：
《条例》规定纳税人应当自转让合同签订之日起七日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报。
这里所讲的房地产所在地，是指房地产的座落地。
纳税人转让的房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
（六）减税、免税
1、纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅，是指一般民用住宅。
高级别墅、公寓、度假村等不属于普通标准住宅。
1996年，我省规定：
普通标准住宅是指按当地政府规定的建筑标准建造，按商品住宅房价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户，解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解危解困房、拆迁安置住房、落实私改房等。
2004年，省局对这一标准又作了调整，是指由政府指定的房地产开发公司开发按照当地政府部门规定的建筑标准建造建成后的商品房实行国家定价或限价为解决住房困难户住房困难由政府指定销售对象的住宅（实际上就是经济适用房）。
这里要特别注意普通标准住宅与普通住宅的区别。
对普通标准住宅的税收优惠，主要考虑到从事普通标准住宅开发往往是投入大、收益小，有些项目甚至无利可图。
因此，这一规定体现了国家的产业政策。
此外，对纳税人建造及转让的是否属于普通标准住宅，也不能由纳税人说了算，而应由纳税人提出书面申请及相关材料，报经房地产所在地主管税务机关审核后，才能确定是否予以免税。
2、因国家建设需要而依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
一方面由于房地产的拆迁是为了公共利益的需要，对原拥有人而言带有一定的强制性，且国家对原拥有人的经济补偿通常低于正常的市场交易价格，是一种非完全的补偿。
另一方面，为了鼓励单位和个人支持国家建设和城市改造，保证国家重点项目建设，减少拆迁的阻力及降低拆迁的费用，因此，条例和细则作出了上述规定。
3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。
在现实经济生活中，除因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用房产或收回土地使用权的情况外，由纳税人自行搬迁转让房地产的情况也很多。
如对一些污染扰民的企业，政府往往让其在规定的期限内搬出市区（政府行为），但并不征用它们的房产及收回土地使用权，而由这些企业自行转让。
对这种情况，如果征收土地增值税，这些企业就没有能力异地重建或重购房地产。
财税【2006】21号文规定：
“因城市实施规划而搬迁”，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；
“因国家建设的需要而搬迁”，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
对上述规定在实际执行时应注意两个问题：
一是对因国家建设需要依法征用收回的房地产，应注意审核该房地产的征用和拆迁是否确实是因城市实施规划、国家建设的需要，并符合有关法律法规的规定，对于不属于上述范围的如商业购买或开发行为，则不应免征土地增值税。
二是对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产免税的规定，在执行时应注意审核这些企业是否是政府要求其搬迁的，转让房地产后是否异地重建或重购新的房地产，并要采取在转让时先征税，另行购置或新建房地产后再退税的处理办法。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地地税机关提出书面申请，经税务机关审核后，免于征收土地增值税。
4、财税字【1999】210号文规定：
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
无论征免税项目转让，都要按规定办理纳免税手续。
否则土管、房管部门不得办理土地使用权、房屋产权变更手续。
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