伊犁哈萨克自治州物业管理条例.docx

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伊犁哈萨克自治州物业管理条例

《伊犁哈萨克自治州物业管理条例》

伊犁哈萨克自治州人民代表大会常务委员会公告（第3号）《伊犁哈萨克自治州物业管理条例》于2015年2月6日伊犁哈萨克自治州第十三届人民代表大会第四次会议通过，并经2015年5月28日自治区第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准，现予公布，自2015年8月1日起施行。

伊犁哈萨克自治州人民代表大会常务委员会

2015年7月7日

第一章　总则

第一条为了规物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民国物权法》和国务院《物业管理条例》及有关法律、法规，结合本州实际，制定本条例。

第二条本条例适用于自治州行政区域物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条县市住房和城乡建设行政管理部门负责本辖区物业管理活动的统一监督管理工作，并接受自治州人民政府（地区行政公署）人民政府住房和城乡建设行政管理部门的指导与监督。

发展和改革、财政、国土资源、规划、市政市容、工商、公安、民政、园林、环保、行政综合执法等部门应当按照各自职责，协同做好物业管理的监督管理工作。

供水、供电、供气、供热、排水、通信、有线电视等专业经营单位应当配合各级人民政府及行政主管部门做好物业相关告知、服务工作，并依法开展经营活动。

第五条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。

第六条社区居民委员会依法参与首次业主大会会议筹备工作，指导、监督业主委员会工作，依法调解社区物业管理纠纷。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会的职责。

第二章物业管理区域

第七条县市人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当以土地使用权证确定的用地围为基础，遵循相对集中、便于管理的原则，结合物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域。

具体划分方法如下：

（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的围确定，但已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域，但已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）不同物业管理区域地理上自然连接的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

第八条规划、设计新建物业项目时，开发建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的比例在物业管理区域配置物业管理用房。

（一）房屋建筑总面积不足二十万平方米的，物业管理用房按照房屋建筑总面积千分之二的比例配置，总建筑面积五万平方米以下的不得低于一百平方米；

（二）房屋建筑总面积在二十万平方米以上的，物业管理用房的配置以三百平方米为起点，除按照二十五万平方米的千分之二提供外，超过部分再按千分之一的标准提供；

（三）业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，物业服务区域房屋建筑总面积不足十万平方米的，不得低于三十平方米；房屋建筑总面积在二十万平方米以上的，不得低于五十平方米。

第九条物业管理用房的所有权属全体业主所有。

未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第十条城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在其附图上载明配套建设的物业管理用房的位置和建筑面积。

住房和城乡建设行政主管部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业管理用房房号。

第三章业主、业主大会、业主委员会

第十一条房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）查阅业主委员会会议资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问；

（八）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

第十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；

（五）按时缴纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第十三条物业管理区域全体业主组成业主大会。

同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十四条物业管理区域，已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的百分之五十以上且业主入住率达到百分之五十以上的；

（二）自首位业主入住之日起满两年且业主入住率达到百分之二十五以上的。

第十五条物业管理区域符合本条例第十四条规定的，开发建设单位应当及时向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请，并在物业管理区域公告。

开发建设单位未及时提出筹备业主大会书面申请的，业主可以向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府提出筹备业主大会书面申请。

第十六条街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到筹备业主大会书面申请之日起三十日，指导成立首次业主大会会议筹备组。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位、住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，组成人数应为单数且业主代表人数不得少于总人数的二分之一。

其中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）和居民（村民）委员会组织业主以栋或单元推荐。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

筹备组成员应当由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域进行书面公告。

第十七条业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和容；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定业主委员会选举办法；

（五）提出业主委员会成员候选人；

（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第

（一）项至第（五）项的容在物业管理区域公示。

首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业管理区域共有部分收益中支出；如果没有物业管理区域共有部分收益的，由开发建设单位承担。

第十八条业主大会决定以下事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（三）制定物业服务容、标准以及物业服务收费方案；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）改变共有部分的用途；

（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；

（九）法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，每年至少召开一次。

召开业主大会会议，应当于召开前十五日通知全体业主。

同时告知居民（村民）委员会列席会议。

有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

第二十条业主委员会由业主大会选举产生，由五至十一人单数组成。

业主委员会应当自选举之日起七日召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会主任、副主任、委员应当是本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（三）身体健康，能胜任工作，任职时年龄一般不超过70周岁；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。

第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日，持业主大会会议决议、议事规则、管理规约等资料向社区居民委员会提交备案材料，由社区居民委员会核实资料后，上报物业所在地的县市住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

第二十二条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）组织并监督维修资金的筹集和使用；

（六）定期向业主公布物业管理相关情况和资料；

（七）调解业主之间、业主与物业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（八）业主大会赋予的其他职责。

第二十三条业主委员会实行任期制，每届任期不超过三年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会任期，委员出现空缺时，应当及时补足。

业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。

业主委员会任期届满前三个月，应当召开业主大会会议进行换届选举。

逾期不改选的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主进行换届选举。

换届选举结束后，业主委员会应当在十日将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交，拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。

第二十四条业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；不及时移交的，社区居民委员会应当协调督促其移交，拒不移交的，物业所在地公安机关应当予以协助。

第二十五条