房屋及设备维修养护管理方案.doc
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一：
楼宇的维护
质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完成的实施措施。
序号
指标名称
国家
标准
管理
标准
测算依据
管理主要措施
1
房屋及配套设施完好率
98%
98%以上
完好房建筑面积+基本完好房建筑面积/房屋总建筑面积
建立日常检查制度；定期进行全面分项检修；严格日常管理，无人为损坏事件。
2
房屋零修、急修及时率
100%
100%
及时维修次数/应计报维修次数
建立严格的修缮制度，维修人员接到《维修通知单》后需带工具10分钟内到现场，小修8小时内完成，并建立回访制度和回访记录。
3
维修工程质量合格率
99%
99%以上
维修合格工程项次/维修工程项次
建立合理有效的工作质量监督机制和回访制度、考核制度和奖罚制度。
回访率
25%
25%以上
维修工程回访次数/维修工程项次
照明灯及疏散灯完好率
95%
98%以上
完好照明灯、疏散灯数量/照明灯、疏散灯总数量
4
主要机电设备完好率
99%
99%以上
完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计
完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，所有机电保养维修人员全部持证上岗；实施24小时专人值班；出现故障及时排除。
5
消防设备完好率
100%
100%
完好消防设备/大学城消防设备总数
实行巡查制度，建档记录。
6
火灾发生率
1‰以下（年）
1‰以下（年）
发生火灾面积/大学城内物业使用
大学城管理部经理为责任消防员下属全体员工均为义务消防员；落实防火安全三级检查制度；消防中心24小时值班，统一调动人员。
7
有效投诉率
2‰以下（年）
2‰以下（年）
有效投诉次数／使用人总数
做好做细日常工作，采取措施，加强与使用人的沟通，定期走访使用人，征求管理意见，强化服务意识，提高员工素质；投诉处理有结果、有记录、有回访。
有效投诉处理率
95%
100%
处理的有效投诉数量/有效投诉总计
8
管理人员专业培训合格率
100%
100%
培训合格人员/培训人员总计
人员培训自学与培训相结合；抓好上岗培训、在职培训、特殊岗位人员培训；培训考核制度与奖罚相结合；强化培训结果。
9
服务回访率
25%
25%以上
回访次数/服务次数
建立健全回访制度，做好服务回访记录，加强服务队伍服务意识。
10
使用人满意率
95%以上
96%以上
对管理满意人数+基本满意人数/使用人总人数
采用现代化的科学管理手段，努力完善服务体系，在日常工作中广泛收集使用人意见，加强双方交流及沟通。
二：
设施的维护
一、设备的定期维护保养方案和标准。
（一）、每日巡视保养项目。
1、电力变压器（干式）
序号
部位
内容
要求
1
外壳
1、查低压连接母线；
2、检查壳体。
低压母线不发热、无变色，外壳清洁、无杂物、无放电痕迹
2
温度计
1、检查是否完好；
2、观察温度指示。
显示正常、无损坏、温度不超过140℃
3
声响
监听变压器声响
发出均匀的“嗡嗡”声，无异常杂音
4
变压器室
1、检查门窗、地面、四壁；
2、检查通风道、通风设施；
3、检查室内照明设施；
4、检查室内消防设施
无杂物、不漏水、能防止小动物进入、干净整洁、功能正常、通风良好、无锈蚀、开关灯具功能正常、消防设施功能正常
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检查仪表指示及运行参数；
3、检查空气开关
4、检查闸刀开关、操作机构；
5、检查分闸、合闸指示灯。
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流、电压在正常范围，工作状况符合运行要求，指示灯指示正常
2
柜背面
1、观察母线、连接点、引出线；
2、检查电度表
连接良好、接点无发热变色，电度表铝盘转动正常
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
柜正面
1、清扫（擦拭）柜正面；
2、检查仪表指示及运行参数；
3、检查自动补偿器；
4、检查各组电容指示灯；
无灰尘、污迹，仪表工作正常，电流电压在正常范围，补偿器功能正常，指示灯完好
2
柜内
1、观察电容器壳体、套管；
2、检查导线及其连接点；
3、检查柜内温度。
电容器无膨胀、无渗漏油，连接导线无过热变色，无焦熔现象，柜内温度不超过45℃
4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1
机身
清扫机身及周围地面
无灰尘、杂物
2
控制屏
1、检查信号指示；
2、检查各控制形式、状态。
机组处于正常备用状态，符合运行规程要求
3
蓄电池
1、检查浮充电压、电流值；
2、检查蓄电池液比重及液位。
浮充电压26±1V，浮充电流1—2A（观察充电电流表），电池液比重1.26~1.30（采用吸式比重计），液位不低于极板
4
冷却水箱
检查水位
水位在正常刻度范围
5
储油箱
检查油位
保证储油至少能供机组运行24小时
6
润滑油
检查润滑油位
润滑油位高度应在油尺有效刻度范围内
7
通风
检查机房通风设施
风机运行正常、室内通风良好。
5、强电井
序号
部位
内容
要求
1
插接箱
1、清扫外表面；
2、检查空气开关；
3、检查内部接线；
无灰尘、污迹，状况符合运行要求，无过热变色现象，连接无松动。
2
强电井室
1、检查房顶、四壁、地面、门；
2、检查室内照明设施；
3、检查电缆、母线槽
无损坏、无杂物、无漏水，能防止小动物进入，干净整洁，开关、灯具功能正常，无损伤、无放电痕迹、无过热。
（二）、每周保养项目
1、电力变压器
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
无灰尘、污迹
2
接地线
1、检查接地线
2、检查连接点
无断股，无锈蚀，接触良好。
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
柜背面
检查闸刀开关
检查自动开关
检查保险丝具
检查电缆及电缆头
检查母线支撑固定装置
不过热变色，三相闸夹到位，灭弧罩牢固不松动，接线桩头无发热变色，无焦糊异味
无发热，容量符合规定，固定可靠，不过热，固定可靠，无破损，无松动
3
地线
检查接地线，接线头
接地线无锈蚀断股，接线桩头紧固
4
地下电缆室
检查室内环境
检查电缆托盘
检查电缆
无杂物、垃圾，无积水，电缆排列有序，整洁无杂物，固定可靠，无损坏，无放电痕迹
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视项目
2
柜正面
手动（用转换开关）逐组投切电容器
控制正常功能良好，指示仪表及信号正确
3
接地
检查接地线
无松动，无断股
4
柜内
检查熔断器、接触器、热继电器及其接线
接触良好，无过热，无损坏
4、柴油发电机
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
冷却水系统
检查冷却水箱水位
检查各管路及连接部位
水位距注水口约50连接良好，无渗漏
3
燃油系统
检查油箱油位
检查各管路及连接部位
油位正常（保证24小时运行）
联接良好，无渗漏
4
润滑系统
检查油尺、油位
检查机油油质
检查润滑系统各接头
油位高度应在油尺有效刻度范围内油质应清洁、无杂质，连接良好无渗漏
5
空气流阻指示器
检查空气流阻指示器
色标应为绿色
6
控制系统
手动空载试运行
1、按操作规程要求手动启动机组
2、检查发电机控制屏上各类仪表及信号指示灯。
启动迅速，开关正常，运转无异常声响
电压、频率正常，信号灯指示正常
油压、水压正常，油温、水温正常
（三）、年度保养项目
1、电力变压器
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
变压器
1、全面清扫、擦拭
2、全面紧固螺栓连接部分
3、测量绕组直流电阻
4、测量线圈绝缘电阻
5、相间绝缘电阻
清扫，无油垢
牢固无松动
三相电阻应平衡（相间差别不大于三相平均值之4%，线间差别不大于三相平均值之2%）采用2.5兆欧表，阻值符合有关规定
3
电气联接
1、调压联接片
2、一次电缆接头
3、二次母线槽接口
调压联接片联接良好，电缆接头及母线槽接口紧固、良好
4
变压器室
全面清扫
清扫、检查高压负荷开关
检查修理室内照明、通风、消防设施
清洁，无蛛网、积尘
清洁，动作正常，安装牢固，无损坏缺失
功能正常，无故障
2、低压开关柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
仪表
校验仪表、校验电度表
3
柜内
全面清扫灰尘
整理二次线
补齐、更换二次线接线号
检修闸刀开关
检修自动开关
全面检查紧固螺栓连接点
补刷相位漆
无灰尘、油质、杂物、整齐、美观、清晰
三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活无缺损件牢固，无松动，颜色符合规定
4
地下电缆室
全面清扫、整理
无垃圾、杂物、电缆排列整齐
3、电容器柜
序号
部位
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
柜内
全面清扫灰尘
整理二次线，更换字迹不清晰的接线号
检修控制元器件
无灰尘、油垢、杂物、整齐、美观、清晰
完好无缺损、动作可靠
3
电容器
检查电容器壳体及瓷瓶
测量电容器二极对外壳及二级间绝缘电阻，测量电容器容量，更换失效的电容器
壳体无凹凸，无破损，绝缘电阻值不作规定，使用1000V摇表用微法表测量或用电压流表法测量，容量不超过额定值±10%
4、柴油发电机
序号
内容
要求
1
完成每日巡视保养项目
2
检查紧固各连接部螺栓
检查连接导线
更换冷却水
更换机油滤清器，检查机油油质，老泥浊变黑，应更换机油，清洗或更换油水分离器，更换或清洗柴油滤清器
无松动
连接完好
手动试机，观察各种参数是否符合运行规程
5、供配电接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地线
检查接地线螺栓及连接情况
紧固良好
2
接地体
检查接地体焊接头
焊接良好、无锈蚀
3
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
系统的接地电阻小于4Ω
6、防雷接地系统
序号
部位
内容
要求
1
接地体
各金属管网的防雷接地焊接
无松动、焊点无锈蚀
2
接地电阻
用接地电阻测量仪测量接地电阻
接地系统的接地电阻小于10Ω
二、供电系统应急抢修、处理方案
（一）、供电系统抢修限时规定：
为了保证供电系统发生意外事故后，能及时抢修，特制定本抢修限时规定：
1、变压器发生故障后，运行值班人员5分钟内到达现场，按变压器环网柜急停按钮并及时通知维修人员前来排除故障，在零配件齐全情况下故障排除时间不得超过3小时。
2、变压器在3小时不能排除故障的，向供电局申请更换备用变压器，并在最短时间更换备用变压器。
3、配电室内的配电柜发生故障后，运行人员5分钟内赶到现场，排除故障。
4、配电柜单一抽屉柜发生故障时，维修人员及时修理，若60分钟内不能排除故障，尽快更换备用抽屉柜。
5、楼层配电箱发生故障时，维修人员在5分钟内赶到事故现场，30分钟排除故障。
6、公用设备、设施、电器发生线路故障时，维修人员在10分钟内到达故障现场，排除故障。
7、对所有设备设施故障抢修情况都要进行详细记录，包括故障发现时间、故障部
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