酒店写字楼项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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目前，该商圈有某城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。
由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。
本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了某区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动某区新一轮发展规划的实施。
3.项目建设有利于较好地发挥土地效益
根据某北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。
本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了某北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了某北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。
（七）主要经济技术指标
主要技术经济指标如下：
占地面积3697+2679+1593=7969平方米
其中：
地上建筑面积7969﹡7=55783平方米
商业部分16800平方米
写字楼部分15000平方米
酒店部分23983平方米
容积率7
建筑密度0.7
绿化率30%
停车位400辆
三、鹊桥五星级酒店
（一）目前某五星级酒店的运作情况
某目前已开业有7家五星级酒店（已正式挂牌），未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们的开业时间和简要情况如下：
挂牌五星级酒店
序号
酒店名称
地理位置
开业时间
客房数量
01
中国大酒店
某流花路100号（越秀区）
开业时间1984年,2005年新装修
楼高18层,1013间客房及套房。
02
广东国际大酒店
某市某市环市东路339号（越秀区）
1992年7月8日开业，2004年局部装修
楼高63层，共有客房总数200余间套。
03
某东方宾馆
某流花路120号（越秀区）
1961年开业，2004年重新装修
楼高11层，共有客房800余间套。
04
白天鹅宾馆
某沙面南街1号
1983年开业，2000年重新装修
楼高28层，共有客房总数842间套。
05
广东亚洲国际大酒店
某市环市东路326号
2002年开业
客房数目422间，位于25-38层
06
碧桂园凤凰城酒店
某市广园东路新塘路段凤凰城
2003年11月开业
楼高6层，共有客房总数621间套。
07
某香格里拉大酒店
某市海珠区琶洲新区
2007年3月26日开业
楼高36层，704间豪华客房及套房，另设26间设计精巧的服务式公寓，面积均超过42平方米。
八间风格各异的餐厅及酒吧,两间宴会厅和八间多功能厅。
08
某天誉威斯汀酒店
某区林和中路6号（中信广场后门）
2007年5月开业
楼高40层,共有客房总数448间（套）,标间面积50平米。
09
长隆酒店
某市番禺区大石迎宾路（长隆夜间动物世界旁）
楼高6层，共有客房总数333间套。
10
鸣泉居度假村
某市白云大道南1068号
1998年开业，2005年重新装修
楼高5层，共有客房总数200间套。
正在申请中的五星级酒店
某鼎龙国际大酒店
某某某大道北63号（某区）
2008年5月开业
楼高20层，客/套房288间。
某嘉逸国际酒店
某北路468号
2007年7月
酒店楼高20层，拥有251间不同类型的客房。
某天伦万怡大酒店
某林和中路172号
2006年开业
395套装修豪华、设计新颖、设备完善的客房。
广东南洋长胜酒店
某区某大道北兴华路38号
开业时间2008年9月29日
主楼高25层，副楼多栋高7层，拥有各类豪华客房468间/套，标间面积38平米。
南沙大酒店
某市南沙海滨新城商贸大道南二路1号
2007年9月28日
楼高15层，拥有314间精雕细琢的豪华客房，标间面积46平米。
某地中海国际酒店
某市某路518号
2009年3月开业
楼高50层,共有客房总数400间（套）,标间面积33平米。
颐和大酒店
某白云区同泰路颐和山庄内
2007年
酒店由东、西、中座三部分组成，拥有高档标准客房、商务套房、公寓、别墅以及总统套房180余间。
正在建设中的酒店
计划开业
时间
正佳万豪
某正佳
2012开业
正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有360间客房，其中标准间不超过140间，其余均为豪华商务套房、总统套房、副总统套房以及高级行政套房。
富力丽思卡尔顿酒店
珠江新城
主体分为酒店客房和服务式公寓两部分,160米高的塔楼，其中包括了350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。
富力君悦大酒店
总建筑面积为7.7万多平方米，楼高75米，由君悦酒店管理。
皇冠假日酒店（海景集团）
某员村
五星高41层，占地面积3.2万平方米，总建筑面积14万预定2006年平方米，客房及预定2006年投入运营豪华客房约500间。
太古汇香格里拉
某路
六星级的豪华酒店，酒店建筑面积约8万平方米，拥有500到600个客房。
整个太古汇项目总投资约40亿元。
（二）行业人士对某高级酒店业的发展看法
五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。
某市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在亚运会之后，五星级酒店由原有的7家基础上新添10到15家，由此可见政府对五星酒店建设的重视程度。
市旅游局认为，随着某城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。
2011年某共接待游客1.27亿人次，旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为某酒店业带来巨大市场需求。
目前，某星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，某五星级酒店严重不足。
据某市外经贸局副局长孙雷介绍，某市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展：
一是扩大选址区域。
鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都、南下南沙、东进黄埔、萝岗、增城；
二是欢迎不同国家、不同风格的酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地的品牌；
三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求；
四是合作方式灵活多样，可投资自建、也可品牌输出或并购方式进驻某市场。
孙雷表示，某是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，某周边地区县市酒店也是高入住率。
这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。
某五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。
目前某共有十万间酒店客房，2012年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季的行业特点，仍需维持一定缺口。
某有宾馆、饭店、招待所等各类住宿设施1400多座，客房约10万间，床位近20万个；
其中星级饭店205家，五星6家，四星24家，三星89家，二星80家，一星6家。
某正筹建的30多家五级星酒店中，有10多家将在未来3年内建成并开业。
未来几年内，某将新建50家四、五星级豪华酒店、增加8000个房间。
根据规划，到2011年某的4星级以上酒店数量将达到60家，其中五星级酒店在现在的基础上还会新添10至15家，某星级酒店总数会从现在的205家增加到300家。
经济型酒店3年的预期数字也将过百，未来3至5年内，经济型连锁酒店客房超万间。
以白天鹅为例，目前其入住率都在75%～79%之间，平均房价今年增幅了近14%，入住率增长了3%，在国外，五星级酒店的入住率也就60%左右。
营业收入方面，比如东方宾馆，2011年上半年，公司的营业总收入为12,141.93万元，比上年同期增长了16.04%，公司的净利润为198.30万元，比上年同期增长了111.01%，经营活动产生的现金流量净额为1,828.18万元，比上年同期增长了209.95%。
由此可见，某市目前的星级酒店的市场空间还很大，我们选择在2012年进入五星级酒店市场正是较好的投资时机。
（三）五星级酒店的标准要求及楼层规划
1.定位五星级酒店的标准要求
五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下：
（1）酒店总体基本要求
①酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。
②酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。
③酒店内部公共信息图形符号符合LB/AT001标准。
④有中央空调系统。
⑤有背景音响系统。
⑥有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。
（2）酒店接待大厅基本要求
①接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。
②有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、24小时有工作人员在岗。
③提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、18小时提供外币兑换服务。
④总服务台提供酒店服务项目宣传品、酒店价目表、中英文本市交通地图，全国旅游交通地图、本市和全国旅游景点介绍、各种交通工具时刻表、报刊杂志等。
⑤可8小时直接接受国内、国际客房预订，有酒店和客人同时开启的保险箱、设门卫应接员、专职行李员、值班经理、大堂经理。
⑥在非经营区设客人休息场所、提供店内寻人服务和安排出租车服务、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配备轮椅。
⑦至少能用2种外语提供服务（英语为必备语种），总机至少能用3种外语提供服务（英语为必备语种），各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。
（3）客房基本要求
①至少有40间（套）可供出租的客房，70%客房的面积（不含卫生间和走廊）不少于20平方米，至少有5个开间的豪华套房，有残疾人客房。
②客房装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜、床头灯，台灯，落地灯、全身镜，行李架等高级配套家具。
③卫生间用豪华建筑材料装修地面、墙面、顶棚，用良好的排风设施，110/220V电源插座，电话副机，吹风机和体重称。
装高级座便器。
梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，24小时供应冷热水。
④有直拨的国内、国际电话，有彩色电视机、音响设备、并有闭路电视系统，播放频道不少于16个，自办节目至少有2个频道。
⑤有与五星级相匹配的文具用品，提供开夜床服务，24小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，24小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。
⑥提供叫醒服务，留言服务、衣装湿洗、干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。
⑦客房、卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。
（4）餐饮基本要求
①有布局合理、装饰豪华的中餐厅，至少能提供2种风味的中餐。
②有布局合理、装饰豪华的西餐厅，配专门的西餐厨房。
③有独具特色格调高雅的咖啡厅，能提供自助早餐、西餐正餐。
④有适当的小宴会厅，有封闭的酒吧间。
⑤餐厅、酒吧的主管、领班和服务员能用英语提供服务。
⑥厨房冷菜间、面点间独立分割，有足够的冷气设备，冷菜间有空气消毒设施，粗加工间与操作间隔离，有足够的冷库，有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭。
（5）公共区域基本要求
①有足够的停车场，有足够的高质量客用电梯，轿箱装修高档，并有服务电梯。
②有公用电话，并有市内电话簿。
③有男女分设的公共卫生间。
④有商场，出售旅行日常用品，旅游纪念品、工艺品等商品。
⑤有商务中心，代售邮票，代发信件，办理电报、电传、传真、复印、国际长途电话、国内行李托运、冲洗胶卷等。
提供打字服务。
⑥有医务室。
⑦提供代购交通、影剧、参观等票务服务。
⑧提供市内观光服务。
⑨有应急供电专用线和应急照明灯。
（6）选择项目（共78项，至少具备35项，具备项目越多，酒店越高档）
客房（10项）
①客房内可通过视听设备提供帐单等的可视性查询服务，提供语言信箱服务。
②卫生间有饮用水系统。
③不少于50%的客房卫生间淋浴与浴缸分设。
④不少于50%的客房卫生间干湿区分设。
⑤所有套房分设供主人和来访人使用的卫生间。
⑥设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用的商务中心及休息场所。
⑦商务楼层的客房内有收发传真或电子邮件的设备。
⑧为客人提供免费店内无线寻呼服务。
⑨24小时提供洗衣加急服务。
⑩委托代办服务。
餐厅及酒吧（8项）
①有大堂酒吧。
②有专业性茶室。
③有除西餐厅外的其他外国餐厅，配有专门厨房。
④有饼屋。
⑤有风味餐厅。
⑥有至少能容纳200人正式宴会的大宴会厅，配有专门的宴会厨房。
⑦有至少10个不同风味的餐厅（大小宴会厅除外）。
⑧有24小时营业的餐厅。
商务设施及服务（5项）
①提供国际互联网服务，传输速度不小于64kbit/s。
②封闭的电话间（至少2个）。
③洽谈室（至少容纳10人）。
④提供笔译、口译和专职秘书服务。
⑤图书馆（至少有1000册图书）。
会议设施（10项）
①有至少能容纳200人会议的专用会议厅、配有衣帽间。
②至少配有2个小会议室。
③有同声传译设施（至少4种语言）。
④有电话会议设施。
⑤有现场视音频转播系统。
⑥有供出租的电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。
⑦有专门的复印室、配备足够的复印机设备。
⑧有现代化电子印刷及装订设备。
⑨有照相胶卷冲印室。
⑩至少5000平方米的展览厅。
公共及健康娱乐设施（共计42分项）
①歌舞厅
②卡拉OK厅或KTV房（至少4间）
③游戏机室、棋牌室、影剧场。
④定期歌舞表演。
⑤多功能厅，能提供会议，冷餐会、酒会等服务及兼作歌舞厅。
⑥健身房、按摩室、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴室。
⑦室内游泳池（水面积至少40平方米）。
⑧室外游泳池（水面积至少100平方米）。
⑨网球场、保龄球室（至少4道）、攀岩练习室。
⑩壁球室、桌球室。
多功能综合健身按摩撑。
电子模拟高尔夫球场、高尔夫练习场。
高尔夫球场（至少9洞）。
赛车场、公园。
跑马场、
射击场、射箭场。
实战模拟游艺场。
乒乓球室、
溜冰场。
室外滑雪场。
自用海滨浴场。
潜水、海上冲浪、
钓鱼。
美容美发室。
精品店、独立的书店、
独立的鲜花店。
婴儿看护及儿童娱乐室。
安全设施（3项）
①电子卡门锁。
②客房贵重物品保险。
③自备发电系统。
2.定位五星级酒店的规划
（1）整个项目功能的总体规划
①酒店设施
酒店将设有餐饮，休闲及其他设施高于平台层；
而中餐及西餐厅将分别设于二楼及五楼；
咖啡厅及酒吧将于三楼提供，另一间酒吧将会设于顶楼天台；
会议设施将于五楼提供；
大部分的休闲设施将于六楼提供，这包括了男/女士桑拿，健身室及游泳池。
酒店将会提供充足的泊车位置。
现时共规划了200个停车位，其中180个为位处于地库三层的有盖车位，其余20个则设于一楼。
②裙楼设施
楼层
餐饮设施
面积（平方米）
L1
L2
L3
L4
夜总会
咖啡厅
中式餐厅
西式餐厅
宴会厅
450.03
353.17
209.03
175.44
157.97
288.27
小计1，633.91
会议厅设施
L5
L
会议室
商务中心
76.45
292.03
48.74
小计417.22
娱乐设施
L6
桑拿
健身房
露天游泳池
露天网球场
455.03
85.11
138.21
小计678.35
其他设施
商场
美容厅
花店
保健中心
165.84
116.54
47.30
小计
329.68
③后勤设施
后勤设施包括大堂、厨房、接待处、保安及控制室等。
其他后勤服务如员工餐厅及厨房、员工更衣室、房间等均位于地库的一及二层，机电设备室、冷库房、水箱、冷浇灌设备室及泵房等，均位于地库及顶数天台的位置。
（2）酒店车位规划
五星级酒店的车位一般按1：
1的比例配车位。
由此推算本案车位约需：
15589÷
65=240个
（四）本项目定位五星级酒店的成本运营测算
1.测算基础
（1）本五星级酒店物业面积构成：
在酒店设计中，各类设施的面积是有一定的比例配套要求的。
这个比例越科学，就越能符合经营需要，更有利于产生更大的平方米产出。
这个比例也要与酒店的定位、目标市场相匹配。
酒店类型不同，比例差距明显。
（2）酒店常用两组面积数据来描述规模和状况：
一是占地面积和建筑面积，二是对客服务区面积（又被称为公共区面积）和后台工作区面积。
第一组数据涉及建筑容积率、建筑密度等技术指标，也关系到酒店客人的舒适度。
第二组数据涉及到酒店的可经营面积、盈利能力等经济指标，既关系到酒店客人消费过程中的舒适度，同时关系到酒店的收益与寿命。
酒店的各类面积比例决定了将来酒店收入的比例。
面积构成分为营业面积及非营业面积，计算时采用以两者占总楼地板面积的一半位一半原则。
计划商业裙楼部分为四层（不包括一楼酒店大堂），酒店整体建筑为六层，其中顶层为游泳池及酒吧。
（3）酒店客房面积：
通常来说，客房的总面积占酒店总建筑面积的65%以上
23983﹡65%=15589m2
2.投资成本（以下投资成本未计算财务成本）
（1）土地成本：
500万×
40÷
7969m2＝25097.3元/m2
酒店土地成本：
25097.3元/m2*3697m2＝9278.5万元
（2）建安与装修设备成本（包括土建部分）
包含地上与地下部分，取最小经济值（见下表）：
分项工程名称
计算依据
单方造价（元/m2）
1
桩基工程（受力桩）
总建筑面积
190-210
2
地下室工程、基坑围护及支撑
地下室建筑面积
4560-5040
3
结构工程
地上建筑面积
1320-1560
4
建筑工程（除外墙玻璃幕墙）
900-1000
5
新型节能幕墙
外立面建筑面积
1440-1800
6
给排水（含洁具，锅炉房管线）
420-456
7
喷淋、气体消防
120-130
8
污水处理（含管线）
42-48
9
空调工程
660-720
10
地下室通风工程
204-228
11
照明、防雷、动力、变配电
960-1080
12
电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传
600-660
13
煤气工程
54-60
14
电梯、自动扶梯
384-432
15
室外总体
120-138
16
室内精装修连家具
3840-4200
17
杂项工程
336-396
18
洗衣房设备
180-204
19
厨房设备
300-336
总建筑面积为23983平方米，其中地上建筑面积为15589平方米，地下建筑面积约8394平方米，外墙面积约10000平方米。
成本合计：
2690*23983+5850*15589+3970*8394+1200*10000=20113.4万元
管理成本与不可预见费用：
300元/m2*25000m2＝750万元
酒店总开发成本：
20113.4+750+9278.5＝30131.9万元
3.酒店运营成本
（1）运营费用
营业费用（含营业税费、财务成本直接费用、人工费用）：
占总收入20%。
管理费用（经营管理费用、水电、维修保险、装修和设备更新等费用）：
占总收入的20%。
（2）管理提成
引进世界著名五星级酒店管理公司占总收入的25%。
如果自组管理公司管理，成本相对低很多。
4.本项目定位五星级酒店的运营收入测算
（1）推算依据
本酒店面积约23983
升级会员 