网格化管理物业管理方面难点问题的政策建议.docx

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网格化管理物业管理方面难点问题的政策建议

网格化管理（物业管理方面）难点问题的政策建议

在华阳地区网格化管理试点中，我局华阳房地办事处参与了网格化物业管理方面的工作，通过实践，最突出的问题是擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋。

对此市民意见大，而问题长期得不到有效解决，久久困扰着物业管理企业和行政管理部门，阻碍了本市物业管理水平的进一步提高。

为促进这些问题的有效解决，在此提出以下政策建议，供立法部门参考。

一、主要问题简述

1、违章搭建的处理

小区业主私自在天井和其他公用部位违章搭建一时难以处理，根据现行法规的处罚程序太长，强制执行手续繁杂，效果不佳。

物业管理单位往往不能第一时间内不能掌握第一手资料。

2、高层住宅居改非问题

一些公司未经任何部门批准，在高层住宅内开办公司营业的居改非行为，给广大业主利益带来侵害。

例如进行“居改非”的业主和其他业主一样的标准支付维修基金和电梯费、水泵费，引起了业主之间的矛盾；公司客户过于频繁进出住宅楼给其他业主带来不安全隐患等。

同时由于工商部门已对部分住宅内的公司颁发了工商营业执照，物业管理单位只能劝阻而无权采取强制措施，给物业管理单位管理工作带来了难度。

二、关于改变住宅用途立法建议

这几年，本市“居改非”的问题比较严重。

许多市民对“居改非”办企业（餐饮、仓库）、办公司（贸易、中介）等引起的人员进出增多、货物上下搬运、电梯等公共设施使用频繁和人声嘈杂、环境恶化等情形有很大意见，要求政府主管部门采取有效措施予以解决。

但也有不少市民包括一些政府部门对“居改非”从事新型的经营业态（例如软件、翻译）和家庭小作坊类型持容许态度，认为此类“居改非”并不影响或者很少影响相邻业主、使用人，而且这是扩大就业的一条途径。

针对现状，我们认为解决“居改非”问题，不宜一刀切，而是既要严格禁止，又要正确引导。

在现阶段，既要运用政府的行政手段，也要发挥业主大会的自主管理作用。

并逐步淡化政府对“居改非”的管理职能，逐步增强并发挥民事主体解决物业使用纠纷的作用。

为此，可以提出以下管理措施：

（一）严格限定不得改变住宅用途的范围：

一是封闭住宅区内的住宅；

二是法律、法规、规章规定的其他不得改变使用性质的住宅。

（二）规定允许改变住宅用途的条件：

符合城市规划、文物和优秀历史建筑保护、房屋安全使用、环境保护、治安管理等规定以及正确处理相邻关系。

（三）规划确定改变住宅用途的区域：

允许改变住宅用途的区域由区（县）规划管理部门提出，经组织听证后报区（县）人民政府审查，经市规划管理部门批准后，将允许改变住宅用途的区域范围、经营业态、房屋安全使用、环境保护、治安管理等要求向社会公布。

（四）在允许改变住宅用途的区域范围内，具体房屋单元的业主需要“居改非”的，持“居改非”申请书、业主委员会开具的证明，向区（县）房地产管理部门备案，区（县）房地产管理部门出具备案证明，当事人凭备案证明向工商管理部门申领营业执照。

（五）依法“居改非”从事经营活动的业主、使用人按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。

业主大会另有约定的，从其约定。

该项费用扣除物业服务成本后，主要用于补充房屋的专项维修资金。

（六）在禁止改变住宅用途的区域范围内，工商管理部门不得将住宅视为经营场所颁发营业执照。

（七）物业管理企业切实履行物业管理职责，应当经常巡查物业管理区域内的房屋使用情况，发现擅自“居改非”的，应当采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定期限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。

物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（八）擅自改变住宅用途从事经营活动的，由区（县）房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款;拒不改正的，区（县）房地产管理部门申请人民法院强制执行。

（九）擅自改变住宅用途从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

（十）本《规定》实施前的擅自“居改非”，应本着事实求是、适当从宽的原则处理。

一是经业主大会讨论允许“居改非”的，当事人应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。

业主大会另有约定的，从其约定。

二是经业主大会讨论不允许“居改非”的，区（县）房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的规定处理。

在“居改非”行为人未改正之前，应当按照该物业的物业服务费标准的十倍支付物业服务费。

业主大会另有约定的，从其约定。

三是“居改非”从事经营活动影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

二、关于违法搭建、违法装饰装修房屋的立法建议

经本市多年来对住宅违法搭建的整治，违法搭建情况有了较大的改观。

但是，部分高档别墅区的违法搭建出现蔓延且难以遏止的现象；随着住宅商品化、产权多元化进程的加快，违法装饰装修房屋的现象比较严重。

为了加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度，可以采取以下措施。

（一）物业管理企业切实履行物业管理职责。

除了在业主、使用人装饰装修房屋前，事先告知房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项外，应当经常巡查物业管理区域的装饰装修活动。

发现违法装饰装修、违法搭建建筑物、构筑物的，及时采取相应措施予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在规定的时限内（例如两天）报告区（县）房地产管理部门和业主委员会。

物业管理企业不报告或者报告不及时的，区（县）房地产管理部门依据《规定》予以行政处罚。

（二）区（县）房地产管理部门加强对违法搭建、违法装饰装修房屋的惩罚力度与查处执法力度。

发现或者接到举报违法行为的，可以采取以下措施：

一是对正在实施违法搭建、违法装饰装修的，应当责令立即停止施工，拒不改正的，可以组织强制拆除。

二是违法搭建、违法装饰装修已存在的，应当责令限期改正，可并处一万元以上十万元以下的罚款；其中对损坏房屋承重结构的，责令限期恢复原状，并处一万元以上十万元以下的罚款；拒不改正的，可以组织强制拆除。

三是附有违法建筑并结构相连的房屋，房地产登记机构不予办理房地产转移、抵押登记。

（三）违法搭建、违法装饰装修房屋影响相邻关系的，相关业主、使用人可以依法提起民事诉讼。

其中损坏房屋承重结构的，该幢房屋的所有业主可以诉请赔偿。

三、关于执法队伍的配置

本市房地产管理部门在物业管理中，对擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的查处执法任务十分繁重，但是，由于市和区（县）房地产管理部门缺乏相应的执法队伍，难以实施上述各项管理措施。

因此，可以提请市人民政府委托市城市管理综合执法大队实施对擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的查处执法工作。

在具体实施中，物业管理公司或者举报人可以直接向市城市管理综合执法大队报告擅自“居改非”、违法搭建、违法装饰装修房屋的情况，也可以向区（县）房地产管理部门报告。

区（县）房地产管理部门接到报告或者举报后，应当通知市城市管理综合执法大队，由市城市管理综合执法大队组织查处。

在县委、县人民政府的正确领导和全县人民的共同努力下，我县教育事业有了长足的进步。

为了使县委、县政府全面了解教育，更好地决策教育，办好****教育，现将有关情况报告如下：

>一、教育的基本情况：

>1、教职员工数及其结构>①全县共有公办教职员工6094人，其中8月份进入财政工资统发人员5120人（教育局机关88人，电大10人，教师进修学校33人，养正中学89人，湘粤学校26人，中小学校4874人），未纳入工资统发人员12人，离退休教职工962人。

社会力量办学校（含幼儿园）聘用教职工714人。

>②中小学校编制及人员结构情况如下表：

>注：

以上人员男55周岁以上，女50周岁以上人员计483人。

>2、中小学生数（2003年上期人数）：

>全县现有在校学生数102476人，其中高中生6111人（含六中），我县每万人口与在校高中生之比为1：

113（我县与郴州其他10个县市区比，排列第5位），初中生39989人（含民办学校6012人），小学生56376人（含民办学校3486人）。

>3、教育投入渠道情况。

目前，我县教育投入主要有五条渠道：

①国家拨款（主渠道）；②政策征收（学杂费）；③社会捐资（自愿性）；④学校自筹（勤工俭学）；⑤其他投入。

>4、县级财政对教育的投入。

2002年教育经费总预算为5850万元，其中县财政对教育的预算为4980万元。

1997年－2002年县财政对教育投入逐年提高，列表如下：

>5、教职工工资发放情况。

从2000年5月起，全县教职工工资纳入财政工资统发中心，统发后，教师工资能按时足额发放。

现全县教职工人平月档案工资为795元，加上政策性补贴人平月收入为930元。

>6、教育欠债情况。

>教育欠债，主要是基建欠债。

截至2003年7月底，全县中小学历年来基建、改危等欠债总额仍有5888.6万元。

>7、学校基础设备设施情况：

>公办学校部分：

>①校点所数。

全县现有公办中小学校（点）328所，其中普通高中5所，县属初中3所，矿、场中学3所，乡镇初中28所，小学和幼儿园290所。

>②校舍情况。

全县公办学校校舍总面积为76.12万m2，生平8.19m2，校园面积4271.92亩。

教职工校内住房面积16.45万m2，约人平22m2，中小学成套标准住房1283套，其中城区学校519套，已全部出售，农村836套。

目前，全县农村中小学住房制度改革已取得阶段性成效。

>③电教、仪器设备设施情况。

全县共有电教设备设施总价值1860万元，有68所中小学校建起了电脑室并开了课，共有电脑2193台，22所学校建有了语音室，12所学校建有多媒体教室。

仪器设备设施总价值为602.4元，其中中学457.8万元，小学144.6万元，全县有18所学校仪器配套达到一类标准，有228所学校达二类标准，有50所学校达三类标准。

>④图书资料情况，全县中小学图书资料64万册，总价值528万元，生均图书6.4册，其中中心小学生均12册，初中生均14册，高中生均20册，村小生均3册。

>⑤体卫器材情况。

全县中小学校配备体育器材达一类标准的学校14所，达二类标准的71所，达三类169所，配备卫生器材达一类标准的学校7所，达二类标准的34所，达三类标准的193所。

>民办学校部分：

>①全县现有民办中小学37所，其中中学17所（主要是初中），小学6教育资源。

三是社会力量办学来势良好，产生了良好的社会效益，缓解了我县初中入学高峰期公办学校校舍和师资等办学条件不足的矛盾，为政府分了忧。

四是目前我县正在进行农村学校住房制度改革，这项改革有利于农村学校消赤减债，盘活教育资产，建立合理的农村学校住房分配机制。

>㈢加大了中小学危房改造力度>自2001年以来，我县按照中央和省市的要求，加大了中小学校危房改造力度，全县掀起了中小学危房改造的热潮。

到目前为止，共改造中小学危房47栋，面积29993m2，占改造前危房面积的53.8％，使危房率由改造前的7.9％降至3.65％，由于我县中小学危房改造工作成绩突出，2002年我县被省人民政府评为中小学危房改造工作先进单位。

>㈣加强了教师队伍建设，教师整体素质有所提高>多年来，我们按照“树师德，提师能，争师位”的思路狠抓教师队伍建设，教师队伍不断壮大，教师结构不断优化，*业务素质不断提高。

一是立足树师德，狠抓师德建设。

每年8月份，全县教育行政干部和全体教职工都要分批分层次举办暑期学习班，重点学习时事*、教育法规等。

2001年我们重点开展了“三学三比”活动和“三个代表”、“三个倍加”学教活动，在端正教育思想、办学方向、规范教育行为、提高领导班子合力和干部队伍素质等方面取得了一定的成效。

我们还制定印发了《****县教育系统干部职工“三十个不准”》，要求教职工严格遵守，执行以来，反响较好。

近五年来，我县涌现了200余