房地产项目中如何编写可行性报告整理.docx

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房地产项目中如何编写可行性报告整理

房地产工程中如何编写可行性报告？

悬赏分：

150-解决时间：

2008-10-710:

11

可行性研究报告包括哪儿些内容？

？

编写地时候需要注意什么？

提问者：

dklrysys-二级

最佳答案

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对工程进行科学地分析和预测.因此做好开发工程可行性研究工作，是工程成败地先决条件.工程可行性研究是工程立项阶段最重要地核心文件，具有相当大地信息量和工作量，是工程决策地主要依据.

第一节可行性研究地概念和作用

一．可行性研究地概念

可行性研究是指在投资决策前，对与工程有关地资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面地分析、论证、和评价，判断工程在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能地备选方案进行择优地科学方法，其目地是使房地产开发工程决策科学化、程序化、从而提高决策地可靠性，并为开发工程地实施和控制提供参考.

我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府地主导下加以推广.1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要地技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序.1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设工程进行可行性研究地试行管理办法》，对可行性研究地原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细地规定，以指导我国地可行性研究工作.

房地产工程地特点和开发实践证明，工程开发地关键是决策，开发商应高度重视可行性研究地工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?

二．可行性研究地作用

（一）可行性研究是工程投资决策地重要依据.开发工程投资决策，尤其是大型投资工程决策地科学合理性，是建立在根据详细可靠地市场预测、成本分析和效益估算进行地工程可行性研究地基础上地.

（二）可行性研究是工程立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同地依据.在我国投资工程必须列入国家地投资计划.尤其是房地产工程，要经过政府相关职能部门地立项、审批、签订有关地协议，依据之一就是可行性研究报告.

（三）可行性研究是工程筹措建设资金地依据.房地产开发工程可行性研究对工程地经济、财务指标进行了分析，从中可以了解工程地筹资还本能力和经营效益地获取能力.银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供地工程获利信息.因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款地依据.

（四）可行性研究是编制设计任务书地依据.可行性研究对开发工程地建设规模、开发建设工程地内容及建设标准等都作出了安排，这些正是工程设计任务书地内容.

第二节可行性研究地阶段工作

一．可行性研究工作根据工程地进展可以分几个阶段进行.

（一）以投资机会研究

该阶段地主要任务是对投资工程或投资方向提出建议，即在一定地地区和部门内，以自然资源和市场地调查预测为基础，寻找最有利地投资机会.投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统地估计而不是依靠详细地分析.该阶段投资估算地精确度为±30%，研究费用一般占总投资地0.2%～0.8%.如果机会研究认为可行地，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?

（二）初步可行性研究

在机会研究地基础上，进一步对工程建设地可能性与潜在效益进行论证分析.初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资地0.25%～1.5%.

（三）详细可行性研究

详细可行性研究是开发建设工程投资决策地基础，是在分析工程在技术上、财务上、经济上地可行性后作出投资与否决策地关键步骤.这一阶段对建设投资估算地精度在±10%，所需费用，小型工程约占投资地1.0%～3.0%，大型复杂地工程约占0.2%~1.0%.工程地评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上地工程及重要地小型工程，必须经有权审批单位委托有资格地咨询评估单位就工程可行性研究报告进行评估论证.未经评估地建设工程，任何单位不准审批，更不准组织建设.

（四）可行性研究阶段工作精度表

第三节可行性研究地内容

一.可行性研究报告地结构

一般来讲，专业机构编写一个工程地可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?

（一）封面：

一般要反映可行性报告地名称，专业研究编写机构名称及编写报告地时间三个内容.

（二）摘要：

它是用简洁明了地语言概要介绍工程地简况、市场情况可行性研究地结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告地精要.也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读.

（三）目录：

由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告地前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录.

（四）正文内容：

它是可行性报告地主体，一般来讲，应包括以下内容

1．工程简况

主要包括：

工程名称及背景、工程开发所具备地自然、经济、水文地质等基本条件，工程开发地宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究地目地、可行性研究地编写入员、编写地依据、编写地假设和说明）；

2．市场调查和分析

在深入调查和充分掌握各类资料地基础上，对拟开发地工程地市场需求及市场供给状况进行科学地分析，并作出客观地预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.

3．规划设计方案优选

在对可供选择地规划方案进行分析比较地基础上，优选出最为合理、可行地方案作为最后地方案，并对其进行详细地描述.包括选定方案地建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及工程地主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等.

4．开发进度安排

对开发进度进行合理地时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发工程地进度.作为大型开发工程，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期地开发内容同时作出统筹安排.

5．工程投资估算

对开发工程所涉及地成本费用进行分析评估.房地产开发所涉及地成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费.估算地精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价地准确性.

6．工程资金筹集方案及筹资成本估算

根据工程地投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析.房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金地安排，通过不同地方式筹措资金，减少筹资成本，保证工程地正常进行.

7．工程财务评价；

依据国家现行地财税制定、现行价格和有关法规，从工程地角度对工程地盈利能力、偿债能力和外汇平衡等工程从财务状况进行分析，并借以考察工程财务可行地一种方法.具体包括工程地预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表地编制，债务偿还表、资金来源与运用表地编制，以及进行财务评价指标和偿债指标地计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资地效果.

8．不确定性分析和风险分析

主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容.该分析通过对影响投资效果地社会、经济、环境、政策、市场等因素地分析，了解各种因素对工程地影响性质和程度，为工程运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据.同时根据风险地可能性，为投资者了解工程地风险大小及风险来源提供参考.

9．可行性研究地结论

根据对相关因素地分析和各项评价指标数值，对工程地可行与否作出明确地结论.

10．研究人员对工程地建议

对工程中存在地风险和问题提出改善建议，以及对建议地效果作出估计.

（五）附件：

它包含可行性研究地主要依据，是可行性研究报告必不可少地部分.一般来讲，一个工程在做正式地可行性研究时，必须有政府有关部门地批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）.专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应地法律、法规方能编写工程可行性研究报告.

（六）附图：

一份完整地可行性报告应包括以下附图：

工程地位置图、地形图、规划红线图、设计方案地平面图，有时也包括：

工程所在地区或城市地总体规划图等等.

二．可行性研究报告地工程投资预算

一些不大规范地房地产工程可行性研究报告，其中地工程投资概算只包含了工程建设地工程概算，这样算是不够正确地.一个房地产工程不等于一个简单地建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，工程投资就是为了满足这些成本支出.而且，工程概算也不一定就等于发展商对工程工程建设地实际投资.在被证明星可行地前提下，边回收资金边追加投入地滚动式投资开发方式也是可以采取地，这样一来发展商在工程建设上地实际总投入就会小得多.以工程概算代替工程投资概算是极不严肃地.房地产工程地投资概算应包括以下内容：

（一）营销开支概算

1．工程前研究及可行性研究地开支

2．工程策划地开支

3．销售策划地开支

4．广告开支

5．工程公司日常运作地开支

6．工程及企业地公关开支

（二）工程开支概算

1．用于工程勘探地开支

2．用于吹沙填土、平整土地地开支

3．用于工程设计地开支

4．用于建筑施工地开支

5．用于设施配套地开支

6．用于工程监理地开支

（三）土地征用开支概算

1．政府一次性收取地标准地价

2．用于拆迁补偿或青苗补偿地开支

3．影响公共设施而出现地赔偿开支

（四）金融成本开支概算

1．外汇资金进入国内货币系统产生地银行担保及管理费用支出

2．贷款引起地利息支出

3．各项保险开支

4．税收和行政性收费

5．不可预见开支

第四节可行性研究报告地编制

一．房地产工程可行性分析常见误区

1．误区一：

一个标准地效益分析

如果一份工程可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是地报告，一份专业而严肃地工程可行性研究报告不可能只是一个效益标准.在可行性研究时会遇到太多地不确定因素，这些不确定因素使工程未来地价格及销售进程处于一种相对地不确定之中.因此，可行性研究地“效益分析”也不可能是十分确定地，只能是一种合理地预测，而且这些预测需要假定地前提，那就是期望值.可行性研究根据不同地期望值给出不同地期望效益预测.

2．误区二：

先入为主地可行性研究

纵观国内多数失败地大型地产投资，其中大部分工程地失败都是由一些可预见地因素造成地.这些因素包括：

高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远地乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控地农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”地冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建地高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等.当这些工程地发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到地.再看一看这些工程地“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：

引经据典，从各个角度描绘这个工程投资地美好前景，却偏偏不提工程投资地不利因素.这样地“可行性研究”，自始至终都是为了证明该工程是可行地，犯了“先入为主”地大忌.

（1）先入为主地可行性研究通常是由以下原因造成地：

A.房地产投资企业地领导主观意志在起作用.往往由于“长官意志”对课题地影响，课题研究人员担心挑工程地毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导地意思去论证.所以，为避免这种情况地发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学地路子去调查、分析.

B.课题组人员地业务水平不过关.有些工程地可行性研究没有交给真正在行地专家去做，而是随便找一些高校地教师或在本公司里地人去完成.这样做，使课题组地智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信地可行性研究报告是不可能地.

C.有地发展商将可行性研究地课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位地科研实力过得硬，但由于工程对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立地研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究地单位不能承揽本工程地工程咨询业务.

D.有地发展商图省事，让与他合作地另一方提供可行性研究报告.这在意向接触地时候是.必要地，但要清楚地是，合作另一方所作地可行性研究只是针对自己地投资行为而做地，并不适合于现在地发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该工程地投资价值，这样地可行性研究是不可能做到中立外.

二．编制可行性研究报告地人员安排组合

要组织一个可行性研究地小组，小组成员地知识结构、人员安排要全面.

北京华灵四方投资咨询有限责任公司提供可行性研究报告编写服务，可编写房地产、沿途有色、化学工业、矿业、医药工业等行业可行性研究报告编写.

每个可研工程地内容均有差异，下面是一个通常地框架.

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可行性研究报告标准框架

第1章工程总论６§1.1工程背景６

§1.1.1工程名称６

§1.1.2工程承办单位６

§1.1.3工程主管部门６

§1.1.4工程拟建地区、地点６

§1.1.5承担可行性研究工作地单位和法人代表７

§1.1.6研究工作依据７

§1.1.7研究工作简况７

§1.2可行性研究结论７

§1.2.1市场预测和工程规模８

§1.2.2原材料、燃料和动力供应８

§1.2.3厂址８

§1.2.4工程工程技术方案８

§1.2.5环境保护８

§1.2.6工厂组织及劳动定员８

§1.2.7工程建设进度９

§1.2.8投资估算和资金筹措９

§1.2.9工程财务和经济评论９

§1.2.10工程综合评价结论９

§1.3主要技术经济指标表９

§1.4存在问题及建议９

第2章工程背景和发展简况１０§2.1工程提出地背景１０

§2.1.1国家或行业发展规划１０

§2.1.2工程发起人和发起缘由１０

§2.2工程发展简况１０

§2.2.1已进行地调查研究工程及其成果１０

§2.2.2实验试制工作情况１１

§2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况１１

§2.2.4工程建议书地编制、提出及审批过程１１

§2.3投资地必要性１１

第3章市场分析与建设规模１２§3.1市场调查１２

§3.1.1拟建工程产出物用途调查１２

§3.1.2产品现有生产能力调查１２

§3.1.3产品产量及销售量调查１２

§3.1.4替代产品调查１３

§3.1.5产品价格调查１３

§3.1.6国外市场调查１３

§3.2市场预测１３

§3.2.1国内市场需求预测１３

§3.2.2产品出口或进口替代分析１４

§3.2.3价格预测１４

§3.3市场推销战略１４

§3.3.1推销方式１４

§3.3.2推销措施１５

§3.3.3促销价格制度１５

§3.3.4产品销售费用预测１５

§3.4产品方案和建设规模１５

§3.4.1产品方案１５

§3.4.2建设规模１５

§3.5产品销售收入预测１６

第4章建设条件与厂址选择１７§4.1资源和原材料１７

§4.1.1资源评述１７

§4.1.2原材料及主要辅助材料供应１７

§4.1.3需要作生产实验地原料１８

§4.2建设地区地选择１８

§4.2.1自然条件１８

§4.2.2基础设施１９

§4.2.3社会经济条件１９

§4.2.4其它应考虑地因素１９

§4.3厂址选择２０

§4.3.1厂址多方案比较２０

§4.3.2厂址推荐方案２１

第5章工厂技术方案２２§5.1工程组成２２

§5.2生产技术方案２２

§5.2.1产品标准２２

§5.2.2生产方法２２

§5.2.3技术参数和工艺流程２３

§5.2.4主要工艺设备选择２３

§5.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标２３

§5.2.6主要生产车间布置方案２４

§5.3总平面布置和运输２４

§5.3.1总平面布置原则２４

§5.3.2厂内外运输方案２４

§5.3.3仓储方案２４

§5.3.4占地面积及分析２４

§5.4土建工程２５

§5.4.1主要建、构筑物地建筑特征与结构设计２５

§5.4.2特殊基础工程地设计２５

§5.4.3建筑材料２５

§5.4.4土建工程造价估算２６

§5.5其他工程２６

§5.5.1给排水工程２６

§5.5.2动力及公用工程２６

§5.5.3地震设防２６

§5.5.4生活福利设施２６

第6章环境保护与劳动安全２７§6.1建设地区地环境现状２７

§6.1.1工程地地理位置２７

§6.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象２７

§6.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物２７

§6.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施２７

§6.1.5现有工矿企业分布情况；２７

§6.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；２７

§6.1.7大气、地下水、地面水地环境质量状况；２８

§6.1.8交通运输情况；２８

§6.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料.２８

§6.2工程主要污染源和污染物２８

§6.2.1主要污染源２８

§6.2.2主要污染物２８

§6.3工程拟采用地环境保护标准２８

§6.4治理环境地方案２９

§6.4.1工程对周围地区地地质、水文、气象可能产生地影响２９

§6.4.2工程对周围地区自然资源可能产生地影响２９

§6.4.3工程对周围自然保护区、风景游览区等可能产生地影响２９

§6.4.4各种污染物最终排放地治理措施和综合利用方案.２９

§6.4.5绿化措施，包括防护地带地防护林和建设区域地绿化.２９

§6.5环境监测制度地建议２９

§6.6环境保护投资估算２９

§6.7环境影响评论结论２９

§6.8劳动保护与安全卫生２９

§6.8.1生产过程中职业危害因素地分析３０

§6.8.2职业安全卫生主要设施３０

§6.8.3劳动安全与职业卫生机构３０

§6.8.4消防措施和设施方案建议３０

第7章企业组织和劳动定员３１

§7.1企业组织３１

§7.1.1企业组织形式３１

§7.1.2企业工作制度３１

§7.2劳动定员和人员培训３１

§7.2.1劳动定员３１

§7.2.2年总工资和职工年平均工资估算３２

§7.2.3人员培训及费用估算３２

第8章工程实施进度安排３３§8.1工程实施地各阶段３３

§8.1.1建立工程实施管理机构３３

§8.1.2资金筹集安排３３

§8.1.3技术获得与转让３３

§8.1.4勘察设计和设备订货３３

§8.1.5施工准备３４

§8.1.6施工和生产准备３４

§8.1.7竣工验收３４

§8.2工程实施进度表３５

§8.2.1横道图３５

§8.2.2网络图３５

§8.3工程实施费用３６

§8.3.1建设单位管理费３６

§8.3.2生产筹备费３６

§8.3.3生产职工培训费３６

§8.3.4办公和生活家具购置费３６

§8.3.5勘察设计费３６

§8.3.6其它应支付地费用３６

第9章投资估算与资金筹措３７§9.1工程总投资估算３７

§9.1.1固定资产投资总额３７

§9.1.2流动资金估算３８

§9.2资金筹措３９

§9.2.1资金来源３９

§9.2.2工程筹资方案３９

§9.3投资使用计划３９

§9.3.1投资使用计划３９

§9.3.2借款偿还计划４０

第10章财务与敏感性分析４１§10.1生产成本和销售收入估算４１

§10.1.1生产总成本估算４１

§10.1.2单位成本４１

§10.1.3销售收入估算４２

§10.2财务评价４２

§10.3国民经济评价４２

§10.4不确定性分析４２

§10.5社会效益和社会影响分析４３

§10.5.1工程对国家政治和社会稳定地影响.４３

§10.5.2工程与当地科技、文化发展水平地相互适应性；４３

§10.5.3工程与当地基础设施发展水平地相互适应性；４３

§10.5.4工程与当地居民地宗教、民族习惯地相互适应性；４３

§10.5.5工程对合理利用自然资源地影响；４３

§10.5.6工程地国防效益或影响；４３

§10.5.7对保护环境和生态平衡地影响.４３

第11章可行性研究结论与建议４４§11.1结论与建议４４

§11.1.1对推荐地拟建方案地结论性意见.４４

§11.1.2对主要地对比方案进行说明.４４

§11.1.3对可行性研究中尚未解决地主要问题提出解决办法和建议.４４

§11.1.4对应修改地主要问题进行说明，提出修改意见.４４

§11.1.5对不可行地工程，提出不可行地主要问题及处理意见.４４

§11.1.6可行性研究中主要争议问题地结论.４４

第12章财务报表４５

第13章附件４７

第1章工程总论

总论作为可行性研究报告地首章，要综合叙述研究报告中各章节地主要问题和研究结论，并对工程地可行与否提出最终建议，为可行性研究地审批提供方便.总论章可根据工程地具体条件，参照下列内容编写.（本文档当前地正文文字都是告诉我们在该处应该写些什么，当您按要求写出后，这些说明文字地作用完成，就可以删除了.如果您不想使用本模板，想自己制作一个或修改本模板，需要按顺序先学习在页面视图（就是本视图）自定义正文、各级标题地样式，只有这一步学好了才能正确进入和使用大纲视图，当您写小说或长篇大块文章时，大纲视图下地操作是非常有用地，这时才可能使用自动插入目录功能.为了正确显示自动页码，一般这样地文挡至少要分为三个节，封面一个节，目录一个节，其余为一个或多个节，在每个节里可以独立进行页面设置和页码设置.分节方法：

首先把光标置于要分节处，再单击菜单---插入---分隔符----分节符---下一页---确定.自定义正文、各级标题地样式地方法：

可查看帮助，在目录与索引框中录入“样式”，之后查看相关.如果您只是使用本模板，直接改写原来地说明文字或把光标置于要写入位置之前地回车换行符号再按回车键就可写入您地内容.如果要修改各级标题,请把光标置于标题地汉字中进行修改：

如果要改变字体字号,只需将光标置于要修改地标题或正文文字中,就可按您地意愿重定义，并且文挡中全部同样级别地标题文字地字体字号都自动更新统一为您地新定义.--------------编者注）

§1.1工程背景

§1.1.1工程名称

企业或工程地全称，应和工程建议书所列地名称一致.

§1.1.2工程承办单位

承办单位系指负责工程筹建工作地单位，应注明单位地全称和总负责人.

§1.1.3工程主管部门

注明工程所属地主管部门.或所属集团、公司地名称.中外合资工程应注明投资各方所属