临潼酒店可行性分析报告团队报告Word下载.docx
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60.06
集体企业
902
8.46
16.54
66.05
58.69
股份合作企业
334
3.31
6.29
26.13
58.65
联营企业
71
0.88
1.66
6.67
58.72
有限责任公司
2278
27.86
52.37
284.41
62.17
股份有限公司
593
7.58
14.33
84.12
64.03
私营经济
1871
15.25
28.63
118.11
58.87
其他企业
285
2.78
5.29
16.73
58.41
港澳台投资经济
329
7.49
12.7
162.99
66.34
外商投资经济
256
5.79
9.5
118.2
65.71
按规模划分
客房数500间以上
113
7.48
12.02
185.67
65.38
客房数300－499间
471
17.3
30.17
297.95
64.13
客房数200－299间
1014
24.39
44.49
280.79
63.8
客房数100－199间
3978
53.77
103.75
426.88
60.97
客房数99间以下
7175
43.05
88.12
291.56
57.62
按饭店星级划分
五星级
302
11.52
18.47
347.15
66.38
四星级
1369
29
52.24
440.18
64.32
三星级
4779
59.85
114.99
466.73
61.33
二星级
5698
42.41
86.34
217.76
56.94
一星级
603
3.21
6.51
11.04
53.06
当今世界相互联系日益紧密，经济全球化加速发展，全球性的市场迅速形成，各个国家需要相互协调、共同解决的问题也越来越多，世界第三产业经济日趋重要，中国越来越重视第三产业的发展，中国旅游业的地位也越来越突出。
中国要在20年内成为世界旅游强国，很重要的一方面是中国的旅游酒店业成为强势产业。
旅游酒店业被誉为改革开放的窗口行业，从中央到地方都很重视，旅游酒店业的兴盛与否，直接反映出一个地方经济的繁荣与衰弱。
中国旅游酒店业自改革开放以来，对促进中国旅游业乃至整个国民经济的发展都做出了很大贡献。
2007年中国旅游业总收入将达10000亿元左右，增长10%。
国家旅游局局长邵琪伟在全国旅游工作会议上说，预计2007年中国入境旅游人数达1.29亿人次，入境过夜游客达5360万人次，外国人达2400万人次。
旅游外汇收入达370亿美元，增长10%。
国内旅游达15亿人次，增长8%；
国内旅游收入达6820亿元，增长10%。
旅游业总收入达10000亿元左右，增长10%。
出境旅游达3740万人次，增长10%
。
政府把扩大内需、促进消费确定为促进国民经济发展的长期战略方针，强调要大力发展旅游等需求潜力大的产业，全面提升服务业的比重和水平。
这将为旅游业发展带来新的机遇。
我国将在继续做好黄金周长假旅游工作的同时，进一步完善假日旅游协调功能和机制，并在此基础上，完善休假制度，鼓励发展奖励旅游，鼓励有条件的地区制定国民旅游计划，推动落实带薪休。
二、市场分析
由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。
酒店业与政治、经济互动过程，需要我们对于市场的分析必须考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们国内、陕西省内的旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、推断出我们酒店未来的经济、市场，并估算出我们酒店的发展前景和投资收益。
1．经济方面
1.1世界经济从2003年下半年开始回升，全年增长2.5%。
2004年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到3.5%，其中美国经济增长4%，作为世界上人口最多的国家中国和印度经济也持续保持高速增长，增长率分别达到8.5%和6.25%。
1.2.2006年GDP现价总量为210871亿元，按不变价格计算，比上年增长11.1%。
其中，第一产业增加值为24737亿元，比初步核算数增加37亿元，增长速度为5.0%。
第二产业增加值为103162亿元，增长速度为13.0％，比初步核算数提高0.5个百分点。
第三产业增加值为82972亿元，增长速度为10.8％。
按初步核实数计算的三次产业结构，第一产业占11.7％，第二产业占48.9％，第三产业占39.4％。
继续走高态势。
今年我国经济总量的盘子不断增大，把经济的重点从投资转向消费，增加人们的收入，进一步鼓励消费增长，增强消费需求对经济增长的拉动作用。
并针对当前经济运行中出现的盲目扩大投资等，增强调控的科学性、预见性和有效性，将使我国的经济保持在良好的发展轨道上。
目前，随着祖国大陆大开发的进程，台商投资方向也逐渐向大陆中西部进发。
一些跨国公司如沃尔玛、迪斯尼、博世等在中国上海、深圳、北京追加投资，还有日本的NEC公司将与上广电共同开发中国最大的投资中心。
由此可见，中国的经济会继续沿着“上升通道”乘势而上，稳健前行。
2006年，陕西省经济总体上呈现出“经济增长快、结构调整优、宏观效益好、居民收入增、市场物价稳、对外开放水平提高、社会各项事业发展加快”的态势，全年宏观预期目标基本完成，实现了“十一五”规划的良好开局。
2006年陕西生产总值4383.91亿元，比上年增长12.7%。
其中，第一产业增加值488.48亿元，增长7.4%，占生产总值的11.1%；
第二产业增加值2318.17亿元，增长14.9%，占生产总值的52.9%；
第三产业增加值1577.26亿元，增长11.4%，占生产总值的36%。
人均生产总值11762元，比上年增长12.3%。
今年以来，各行业在上年快速增长的基础上继续保持健康的运行态势。
1.3工业生产较快增长。
1—8月份，全省规模以上工业完成增加值1328.13亿元，比上年同期增长138.6%，利税总额505.31亿元，增长8%，其主要特点：
一是股份合作制、股份制企业生产增长幅度较大。
高于全省工业增速；
二是轻工业增长明显加快，轻重工业增速差距缩小。
三是支柱产业高速增长，拉动作用明显。
四是主要产品产量较快增长。
上半年，我省城镇固定资产投资完成1478.43亿元，同比增长38.6%，在城镇投资中，房地产开发投资完成298.4亿元，增长22.9％。
投资运行呈现以下特点：
1、产业投资全面提速，第三产业投资领先。
第三产业投资占城镇投资的77.3％，比重比上年同期提高1.2个百分点。
1.4基础设施、支柱行业投资增势强劲。
交通运输、仓储和邮政业投资增长1.3倍。
1.5消费品市场持续升温，餐饮业生意红火。
1—2月份，全省社会消费品零售总额达1126.52亿元，同比增长16.8%，再创近多年新高。
城市市场繁荣，农村市场平稳。
餐饮市场生意红火。
随着人们饮食消费观念的转变，在饭店、酒店会亲聚友等节日聚餐已成为一种时尚，餐饮业生意格外红火，在上年高增长的基础上持续呈现快速增长态势。
1.6对外贸易迅速扩大，利用外资成倍增长。
1.7财政收入较快增长，1—8份，全省完成财政总收入594.14亿元，同比增长25.9%。
1.8金融运行平稳，贷款增加较多。
8月末，全省金融机构各项存款余额8149.72亿元，总的来看，今年全省经济开局良好，尤其是投资继续保持强劲的增长势头，消费品市场繁荣活跃，增长速度达到近几年的最高水平，投资与消费对经济的双重拉动进一步增强。
2旅游方面
2006年,我国旅游业依旧保持了较快增长，三大市场全面增长。
全年共接待入境游客12494.21万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%；
国内旅游人数13.94亿人次，收入6230亿元人民币，分别比上年增长15.0%和17.9%；
中国公民出境人数达到3452.36万人次，比上年增长11.3%；
旅游业总收入8935亿元人民币，比上年增长16.3%，相当于国内生产总值比重的4.27%。
旅游商务人流大幅增长，为酒店业创造了巨大市场需求。
2007年1—2月西安市接待海外旅游者同比增长31.64%。
1—2月，西安市接待海外旅游者46185人次，同比增长31.64%，其中台湾同胞2110人次，同比下降22.88%，澳门同胞727人次，同比增长13.95%；
香港同胞5290人次，同比增长1.73%，外国人38058人次，同比增长43.57%，创汇2343万美元，同比增长33%，接待国内游客220万人次，同比增长12.2%，国内旅游收入15.6亿元，同比增长6.8%。
1—2月位于我市客源国前十位的国家：
位次
国别
接待人数
同比增长（%）
1
韩国
10909
51.94
2
日本
9232
79.54
3
美国
3227
22.84
4
英国
2322
27.37
5
法国
1599
47.10
6
澳大利亚
1500
61.12
7
加拿大
768
11.30
8
德国
586
86.62
9
西班牙
367
227.68
10
瑞典
364
39.46
从上述数据可看出,我市主要客源国市场较去年同期均有较大幅度增长,特别是韩国、日本市场，较去年同期分别增长51.94%、79.54%。
东亚市场的恢复，特别是日本市场的恢复，将对我市今年客源市场增长起到积极的带动作用。
随着度假游，自助游和汽车自驾游等旅游方式日益受到普遍欢迎，此类旅游客源将有快速增长。
为适应这些客源的需求，一些设计、产品和服务均专业化的酒店将会应运而生。
一些酒店将更加趋向于专一性客源定位，其产品也更加细化，更有深度。
主题酒店、经济型酒店和一些专题酒店如会议酒店和度假酒店将在市场上以其鲜明的市场形象拥有更强的竞争力。
而2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，将会大大的推动我国酒店业的发展，所以我国酒店行业在未来几年的前景将看好。
西安市十一五规划确定了西安旅游发展的战略，以自然景点、人文景点等主题区域的规模化发展必将促进临潼的温泉旅游和世界级景点的旅游。
3西安游客旅游消费习惯调研
3.1来西安的目的
在访问的游客中，来西安的目的是以观光旅游为主，占到52%，16%是商务活动，9%是参加会议，还有探亲访友和文化交流，健康医疗等等。
3.2来西安旅游的次数
有48%的被访者是第一次来西安旅游的，27%的被访者已经是第三次来西安旅游了，25%的被访者是第二次来西安了。
从以上比例分析，相对较高的“回头”游客与西安这个城市本身的文化底蕴和景点的吸引力不无关系。
3.3在西安旅游的时间安排
54%的被访者在西安旅游的时间安排在3天以下，36%的被访者时间安排在3-7天，6%的被访者时间安排在7-15天，只有4%的被访者时间安排在15天以上。
从以上数据可以发现，游客在西安旅游的时间安排相对较少，这也与目前西安旅游配套设施不完善，不成熟有关系，这也说明，西安的旅游市场仍具有较大提升空间。
3.4旅游形式
在本次访问中有79%的被访者是自助旅游，21%的被访者是旅行社组织。
自助游客具有很大的随意性，在时间和空间上没有相对的限制，因此建议给予项目特色塑造以足够重视，充分利用项目自身及周边优质、独有的资源，建立项目高品质的个性形象。
3.5选择景点主要考虑的因素
自然风光是大多数游客首先考虑的因素，占到了37%；
其次考虑的因素是交通条件，所占比例为19%，再次是民俗民风，所占比例为18%，其他考虑的因素包括消费水平，配套设施，旅行团安排等等。
根据以上数据分析，景点本身的吸引力是影响游客选择景点的最主要考虑因素。
3.6去过或准备去的景点
兵马俑是92.7%的游客已经去过或准备去的景点，其次是大雁塔，所占比例为72.3%，再次是华清池，所占比例为41.3%。
真可谓应了一句话：
没到兵马俑就等于没到过西安。
兵马俑从某种意义上说已经成为西安乃至中国的“代言人”，其巨大的品牌号召力、品牌价值不可忽视。
3.7印象最深想再次前往的景点
在您印象最深的想再次前往的景点测试中，兵马俑再次位居第一，所占比例为57%；
其次是华山18%，再次是华清池，所占比例为11%。
再一次验证了兵马俑景点本身的巨大吸引力，从另外一个层面上讲，兵马俑存在着巨大的商机。
3.8旅游信息来源
被访者旅游信息的来源有30%是听曾到过西安旅游的朋友推荐；
20%是从旅游的相关刊物查看旅游的信息，15%是从地图上查看旅游信息的，随旅行社安排决定的和向西安本地人征求旅游意见的各占13%，另有9%的被访者是上网查阅相关旅游信息。
通过以上数据分析，游客的旅游信息来源无明显的特征，比较繁杂，因此建议在项目推广中应多媒体组合，形成立体的传播网络。
值得提醒的是，有30%的游客是听曾到过西安旅游的朋友推荐的，因此，在服务等各方面应该从长远的利益考虑。
4旅游资源
截至2004年底，西安涉外旅游饭店增加到63家，其中五星级4家，四星级10家，三星级38家，二星级8家，一星级3家，共有床位2.8万张,加上社会招待所、旅馆共计17万张。
拥有国际航线10条，各类旅行社181家，旅游业从业人员18万人。
2005年，西安市实现国内旅游收入超过200亿元，旅游附加值占地区生产总值超过15%。
西安地区高星级酒店情况
酒店名称
西安喜来登
西安香格里拉
西安凯悦
西安城堡
华清爱琴海
地理位置
西安市西郊
西安市东郊
西安市中心
西安市中心
临潼
星级
五星（预）
投资方
中信
兴业公司
西安
商贸委
陕西
旅游集团
碑林区政府
陕西阳光
管理方
美国喜达屋
香格里拉集团
凯悦集团
全日空
开业时间
1991
1986
1992
客房间数
418
315
333
上年入住率
70%
73%
67%
平均房价（RMB）
515.66
511.63
533.6
388.68
客房收入（RMB万元）
5543.7
5660.92
4139.79
3180.23
竞争者评估
除华清爱琴海外，其他酒店均位于西安市，具有较高的国际知名度。
三、项目定位
陕西九州映红实业发展有限公司拟开发一座五星级休闲文化主题的温泉度假酒店，占地面积80亩，建筑面积755800㎡，计划投资人民币63546万元。
酒店地处西安市临潼区兵马俑国际旅游广场近邻兵马俑博物馆，位于西安兵马俑专用高速公路出口处，紧邻兵马俑博物馆。
酒店集客房、餐饮、娱乐、商务、会议于一体。
设客房1200套，设有全新理念的美食天堂，其中设有中餐厅、西餐厅、扒房、大堂酒吧等。
此外还设有可满足各类高中端商务会议、宴会所需的大型多功能宴会厅以及世界领先水平的泡汤浴馆与护理中心。
秦兵马俑以其巨大的规模，震撼的场面，和高超的科学、艺术水平，使观众们惊叹不已。
西安是我国最重要的旅游城市之一，国内外游人纷纷慕名而来。
来我国访问的外国元首和其他贵宾，多数都要把参观兵马俑列入日程。
自1979年10月1日开馆以来，沐浴着国家改革开放的春风，经过艰苦创业，取得了辉煌的成就，成为举世闻名的大型遗址性博物馆。
秦兵马俑已被誉为“世界第八大奇迹”，“二十世纪考古史上的伟大发现之一”。
1987年12月，联合国教科文组织已将秦始皇陵（包括兵马俑坑）列入“世界文化遗产名录”。
它不仅是中国人民、也是全人类的一份珍贵文化财富。
秦始皇兵马俑博物馆开馆以来，观众如潮，在全球形成了一股秦兵马俑热。
秦始皇兵马俑博物馆开馆以来的二十年间，已接待国内外观众近4000万人次。
另外，兵马俑还到世界上二十多个国家和地区的60多个城市展出，累计观众近1000万人次。
兵马俑以它雄浑的气势、丰富多彩的文化内涵，给人们以知识和美的享受。
五星级酒店位于兵马俑国际广场，凭借世界级景点的品牌效应和临潼丰富的温泉资源，以秦文化为主题，通过多方论证，周边酒店市场严重滞后、文化主题不彰显、休闲泡汤文化和国际会议的主办呈主流趋势，因此定位为五星级主题文化温泉度假休闲酒店，另外为了适应国内消费群体的特点以及旅游度假的发展趋势，开发适量的三星级和假日式客房。
1．功能定位
主题博物馆主题艺术长廊主题泡汤文化主题休闲娱乐
2．战略目标
战略远景目标的设定是制定酒店经营战略的出发点，同时，也是酒店经营战略实施应达到的终点。
战略远景目标一旦设定，就支配和控制了酒店全部战略经营活动，贯彻于战略经营活动的全过程。
既是酒店今后长期奋斗的目标，也是全部战略管理工作的核心，其重要性无庸置疑的。
温泉酒店核心问题的关键：
--与专业管理公司、顾问公司（或个人）、职业经理人长期合作，缺一不可；
--产业经营的脆弱性；
—市场竞争压力依然较大；
--市场销售费用较大；
--特定消费群体，市场相对狭窄；
—可能出现较低的住房率、相关消费降低的战略风险；
--特色服务综合型主题文化酒店；
--人力成本、能源成本大。
3.酒店竞争战略
1．思维差异
不随流俗，进行逆向思维，找准市场的“空白点”，并及时去填补，赢得消费者的青睐。
2．功能差异
功能效用是满足消费者潜在需求或显在需求的载体。
酒店应以产品的功能差异去满足消费者的需求差异，在两者的结合中形成、发展自己。
3．质量差异
质量是产品的生命，“零缺陷”的产品质量无疑是消费者所追求的。
产品质量又是具体而实在的。
以质量的差异来满足顾客群的需求差异。
4．品牌差异
品牌的基本功能是辨识酒店的产品或服务，以便同竞争者及其产品相区别。
品牌是一种知识产权，更是酒店宝贵的无形资产。
借助世界级景点提升酒店品牌效应。
5．文化差异
以秦文化和温泉文化突出酒店的主题性。
6.突出饮食泡汤文化
利用自身的服务水准和强大的国际厨师群体，定期举办秦主题饮食节。
酒店确定目标—西北地区最成功的白金五星级主题休闲温泉度假酒店。
4.项目SWOT分析（略）
SWOT分析表（略）
内部
外部
优势S
1、
劣势W
机会O
SO战略
发挥优势，利用机会
WO战略
利用机会，克服劣势
威胁T
1、酒店过剩，竞争激烈，经营成本加大，盈利空间解决亏损临界点；
2、餐饮社会化、会议中心、及公寓楼出现，酒店客源流失；
3、政府会议、接待减少；
4、酒店负担较重；
5、人力成本加大，人员流失加重；
6、新酒店不断加入，服务功能服务设施更加完善。
ST战略
利用优势，回避威胁
WT战略
减少劣势，回避威胁
酒店客房
五星级：
200套；
三星级：
400；
经济型：
600套；
配置和功能设施；
酒店各功能及设计效果：
楼层
剧院
主题博物馆
艺术长廊
泡汤温泉
其他服务（略）
会员服务
商务服务
信用卡服务
教练服务
工艺美术制作服务
拟建星级酒店项目概算
容积率1.60
一、土地征用费3200万元
1、92亩92亩×
30万元/亩=2760万元
2、缴纳的契税2400万元×
3%=82.8万元
3、办证手续费及成本357.2万元
二、酒店建设直接成本42974万元
拟建酒店建筑总面积98060㎡
其中：
客房建筑总面积：
72960㎡
客房面积：
200套×
48㎡×
（2.1）=20160㎡
三星级：
400套×
36㎡×
（1.8）=25920㎡
经济型：
600套×
28㎡×
（1.6）=26880㎡
其它建筑面积：
25120㎡
大堂建筑面积2500㎡
餐饮建筑面积3500㎡
会议厅、多功能厅建筑面积4200㎡
行政区域建筑面积2200㎡
服务区域建筑面积2500㎡
娱乐休闲建筑面积10200㎡
1、建安工程造价：
98060㎡×
2000元/㎡=19612万元
2、装修成本：
23362万元
20160㎡×
5000元/㎡=10080万元
25920㎡×
3700元/㎡=9590万元
26880×
1000元/㎡=2688万元
公共配套部分：
25100㎡×
400元/㎡=1004万元
三、室外整体配套设施费用7735万元
取费标准：
42974万元×
18%=7735万元
包含内容：
1、强、弱电系统工程费用。
2、景观、绿化、灯光、游泳池、雕塑及小品等工程费用。
3、室外道路工程费用
四、策划及市场推广费2535万元
（42974+7735）×
5%=2535万元
五、资金运营成本9983万元
（42974+7735+2535）×
7.5%×
2.5年=9983万元
六、不可预见费用1597万元
3%=1597万元
拟建酒店总投资：
68026万元。
收益分析祥见附表（附件）
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