土地增值税法规汇编6Word格式.docx

土地增值税法规汇编6Word格式.docx

《土地增值税法规汇编6Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税法规汇编6Word格式.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

　　条例第二条所称个人,包括个体经营者。

二、征税对象

（一）、增值额

（条例）第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

（二）、核算对象

（细则）第八条　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

　　（细则）第九条　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

配套文件一：

《关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函[1999]112号）

土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下:

　根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。

在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。

因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即:

可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

《关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复》（国税函[2003]922号）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”的规定，对武汉宝安房地产开发有限公司一次性购入的土地，分别转让土地的行为，应按最基本的核算项目，分次分别计征土地增值税。

配套文件三：

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）　　一、土地增值税的清算单位　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

配套文件四：

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；

对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；

对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

解读：

明确了项目清算单位，以审批、备案的项目为单位进行清算；

以分期项目为单位清算；

对不同类型房地产须分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

纳税人不能自行选择项目单位来避税。

三、应纳税所得额

（一）、总述

（条例）第四条 

纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

（二）、收入种类

（条例）第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括

1、货币收入、

2、实物收入

3、其他收入。

（1）、视同销售收入

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）　第十九条本准则所称清算项目的收入，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称房地产）并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　第二十三条纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

　　第二十四条收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

配套文件三：

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十九条非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<

土地增值税清算管理规程>

的通知》的通知》（川地税发[2009]60号）　四、对房屋销售价格明显偏低又无正当理由的，主管地税机关对其计税价格按下列方法和顺序确定：

（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。

（二）由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

　　（三）由主管地税机关按当地政府部门公布的近期房地产转让市场指导价格确定。

（2）代收收入

《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）　第二十五条对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：

（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。

实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

4、评估收入

（条例）第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收:

（细则）第十三条　条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

（细则）第十四条　条例第九条

（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

（2）提供扣除项目金额不实的；

条例第九条

（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。

税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

　　提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。

税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

　　转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知》（川地税发[2007]21号）二、对取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管地税机关在清算土地增值税时，按销售（预售）房地产的全部价款及有关的经济收益作为房地产收入。

（三）、扣除项目

1、扣除原则

（1）凭证合法原则

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；

不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）

　　第二十九条审核各项扣除项目分配或分摊的顺序和标准是否符合下列规定，并确认扣除项目的具体金额：

（一）扣除项目能够直接认定的，审核是否取得合法、有效的凭证。

A建安发票开具地原则

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）　第二十五条审核建筑安装工程费时应当重点关注：

（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

B拆迁补偿费扣除非必须发票

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）

第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

（2）实际发生原则

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）　第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：

（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

　　（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。

会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

（3）预提费用不得扣除原则

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）　　四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　（4）符合条件核定成本原则

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）　　四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

《四川省地方税务局转发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的通知》（川地税发[2007]21号）三、房地产开发企业办理土地增值税清算提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由县以上（含县级）地税机关按照当地建设工程造价管理部门公布的建安工程造价定额，结合房地产项目的结构、用途、区位等，核定其开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。

《成都市地方税务局转发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（成地税函[2007]30号）　一、房地产开发企业办理土地增值税清算提供的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由各区（市）县地方税务局按当地建设工程造价管理部门公布的建安工程造价定额，结合房地产项目的结构、用途、区位等，核定其开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除。

（5）共同费用分摊依据

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）　四、土地增值税的扣除项目属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

土地增值税共同费用分摊标准单一，明显区别于企业所得税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条 

企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。

其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：

（1）占地面积法。

（2）建筑面积法。

（3）直接成本法。

（4）预算造价法。

（6）正确区分开发成本和开发费用原则

　《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）

第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：

（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

2、开发项目的成本

（细则）第七条　条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

⑴、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　⑵、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）　第二十三条审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　⑶、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

⑷、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

⑸、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）　四、土地增值税的扣除项目房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

　　建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

　　建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　⑹、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

3、三费

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　⑴、财务费用中的利息支出，

①、凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

②、其他房地产开发费用，按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

⑵、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《川财税政（1995）42号》规定：

关于房地产开发费用的具体扣除比例：

凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按

（一）、

（二）之和的10%计算扣除；

财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按

（一）、

（二）之和的4%计算扣除。

普通标准住宅：

套房建筑面积90平方米以下，层高3米以下，没有安装空调设备、吊顶、墙裙，没有铺大理石、花岗石地面。

（此项只适用于计征土地增值税，不适用于契税政策，契税只区分“普通商品房”与“高档住宅”）。

《川地税函（2000）348号》规定：

为了支持住房制度改革，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和省委办公厅川委办（1996）58号文件有关规定，我省居民拥有的普通标准住宅在其转让时，暂免征收土地增值税。

普通住宅标准，暂按套房住宅面积不超过125平方米执行。

八､关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题　　

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除｡　　

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除｡

《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）　第二十七条审核利息支出时应当重点关注：

（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

解读：

A、非金融机构的贷款利息不能税前扣除。

对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，在土地增值税计算中不可扣除，在企业所得税中可以扣除（依据《企业所得税法实施条例》第三十八条

（二）规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，企业所得税前允许扣除。

）

B、开发项目的利息支出，它土地增值税的清算中，不能够资本化处理，即不能计入开发成本，更不能作为加计扣除基数，只能作为（土地增值税规定）财务费用处理。

企业在会计上已经将开发成本完工前的利息实行资本化处理的，在计算土地增值税时需要调整出来单独计算（国税发[2009]91号）第二十七条第一款：

是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

区别于会计核算：

《〈企业会计准则第17号———借款费用〉应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。

这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。

这就是说，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前，应计入有关房地产的开发成本。

在房地产完工后，应计入财务费用。

区别于企业所得税：

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

4、旧房及建筑物的扣除项目

（1）评估价格

（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以