小产权房Word文件下载.docx
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凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。
市场价也就是住宅市场的行市价格或牌价价格。
国家和地方政府不予压低和抬高，随行就市，任由买卖双方商定，只要双方能接受，即可成交。
按照市场价购得住宅的房主，也就拥有了住宅的各项支配权利，也就是拥有了房屋、住宅的占有权、使用权、收益权和处分权。
在这里，房屋的全部产权与房屋的所有权是等同的，只不过是二者的提法有所不同。
相对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在的意义。
2、部分产权（小产权）
根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。
职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。
从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。
部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。
购买乡产权房会有什么风险
第一，法律风险
前面已经详细论述了由于乡产权房的特殊法律属性，使得乡产权房的流通转让存在很多的限制，因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。
所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对乡产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及乡产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。
同时，由于购买乡产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。
而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。
由于乡产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。
最典型的案子就是1994年全国各地的画家入驻通州宋庄，逐渐形成全国最大的画家聚集地。
但由于房价飞涨等多方面原因，陆续发生卖房农民因反悔卖房起诉画家的案件，至今已经形成13起讨房诉讼。
2007年7月，画家李玉兰第一个接到了一审败诉判决书，法院判决合同无效，要求原房主按照评估价给李玉兰9.3万元补偿款，李玉兰于判决生效90日内腾房。
李玉兰遂向市二中院上诉。
2007年12月，二中院终审首次认定“画家村”农村房屋买卖合同无效，但判决中指出合同无效主要责任在于农民反悔，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
第二，政策风险
在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
第三，开发建设的监管同样存在缺位
目前，乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。
而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。
如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
第四，购买后也不能合法转让过户
第四，由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。
同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
乡产权房屋有可能变成大产权房吗？
律师个人观点
有不少人认为随着《物权法》的出台，公民的财产权利全面被肯定，乡产权房也会被法律所认可，最终可以转化为合法的产权房。
那乡产权房屋究竟能转化为真正意义上的产权房吗？
从我国目前的相关法律规定来看，乡产权房屋转化为产权房还缺乏法律依据。
而从我国对土地的管理理念与土地管理的价值取向来分析，短期内我国还不会放开集体土地的流转。
因此，乡产权房屋向产权房的转化还需要一段较长的时间。
同时，即便今后乡产权房屋可以转化为产权房，从现有的土地制度来看，购房人还会需要缴纳土地出让金。
如此一来购房人购买乡产权房屋的费用也就与购买商品房相差无几。
因此，我们建议最好不要购买乡产权房，已经购买了也应尽早退房。
如果你认为自己能够承担文中所述的风险，或确实需要购买乡产权房屋，我们建议你最好能购买现房，并注意考察项目是否办理了相应的审批手续及开发商的资质和信誉，从而尽量降低购房风险。
如果你既无法或不愿承担前述风险，又想购买乡产权房屋，就目前而言你只有将户口转到乡产权房屋所在的村集体。
中央明确不许再建小产权房
已购者利益受保护对于民众普遍关心的农村小产权房问题,陈锡文明确表示,小产权房违法,绝对不允许再建设。
对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
中央财经领导小组办公室副主任中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文:
很多消费者购买的时候,他不可能对国家的法律有这么多的了解,因此糊里糊涂就买了,觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。
小产权房”的产生是违法的，因为它违背了城乡土地规划利用的总体布局，也违反了关于农地转为城市建设用地的法律程序，所以它本身是不合法的。
热销原因
背景解析
在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。
小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，但现在北京摊大饼式的发展，以及道路公交的延伸，这种小产权房还是具有不小的吸引力。
但是由于小产权房是在集体土地上建设，没有经过国有化收购，因此建设部最近还是提醒人们注意小产权房的风险。
建设部新闻发言人表示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。
为此，建设部提醒消费者，不要购买在集体土地上建设的房屋。
“小产权”实际上并不是真正的产权，这种房屋既没有土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。
如果非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
合同法第五十四条规定，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的权利：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
问：
什么是重大误解，如果有重大误解，在举证时怎么能证明自己是因重大误解而订的合同呢？
还有，如果法院不受理，我该怎么办呀？
最佳答案
定义：
《最高人民法院关于贯彻执行<
中华人民共和国民法通则>
若干问题的意见（试行）》第七十一条规定：
“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
”
根据上述司法解释，具体到合同法上重大误解包括以下几种情况：
1、对合同性质的误解。
当事人针对同一物订立合同，但对合同标的物本质或性质认识错误，可以构成重大误解。
比如将出租误认为出卖，将借贷误认为赠与，将镀金的物品当成是纯金的，不过，当事人自愿承担错误的风险的，不宜按重大误解处理。
2、对当事人特定身份的误解。
如将甲公司误认为乙公司而与之订立合同，尤其在以信任为基础的合同中，如信托、信贷、委托、寄存等；
在以感情及特殊关系为基础的合同中，如赠与、无偿借贷等；
在以特定人的技能为基础的合同中，如演出，在上述具有人身性质的合同中，对当事人的误解更是属于重大误解。
而在不具有人身性质的合同中，如现实买卖，有时对当事人的误解不会给误解者造成损失，甚至不会造成较大损失，则不构成重大误解。
对要求特定履约能力的合同（某些承揽合同、技术合同），对身份发生认识错误也可以认定为重大误解。
特定履约能力是一个很难把握的问题，一般应指当事人拥有某种特定技术、特定设备、能够完成特定的行为。
比如，甲方欲获得乙方的某项专有技术的实施许可，而丙方的单位名称与乙方相近，故甲方与丙方订立了专有技术实施许可合同。
丙方虽然也拥有该项专有技术但实施条件太差，且没有后续开发能力，履行的后果将使甲方遭到惨重的损失，此时甲方可以对主体产生误解为由，要求撤销合同。
3、对标的物的误解。
对标的物的误解，包括对标的物的品种、质量、规格、数量等误解。
（1）对标的物品种的误解，如误把轧铝机当作轧钢机购买，将二锅头当作茅台酒购买等。
对标的物品种的误解，会使合同的目的落空，使误解者遭受重大损失，当属重大误解。
（2）对标的物质量的误解，如将赝品当原作购买，将钻石当作普通石头出卖等。
倘若标的物的质量直接关系到当事人的订约目的或重大利益，则产生误解时，必使误解者的订约目的不能实现或者使其利益受到重大损失，故应作为重大误解对待。
非此情况，则应认为一般误解。
（3）对标的物规格的误解，如误把千吨水压机当作万吨水压机等。
这种误解也可以视为对标的物品种、质量的误解，在给误解人造成较大损失时，构成重大误解。
（4）对标的物的数量、包装、履行方式、履行期限等内容的误解，会给误解者造成重大损失时，也构成重大误解。
三、构成重大误解的条件
1、重大误解与合同的订立或合同条件存在着因果关系。
误解，导致了合同的订立，没有这种误解，当事人将不订立合同或虽订立合同但合同条件将发生重大改变。
与合同订立和合同条件有因果关系的误解，才属于协议错误，构成重大误解。
否则，不构成因重大误解订立的合同。
如果一方的误解是由另一方欺诈造成的，误解不是合同订立的直接原因，而应认为欺诈导致合同的订立，对这类合同应按欺诈处理。
一方的错误陈述可以导致另一方的误解，在英美法里，误解分为欺诈性的和非欺诈性的。
对非欺诈性误解致另一方误解而订立的合同，可以构成我们所说的重大误解。
2、误解是合同当事人自己的误解
当事人双方的意思表示构成了合同，因此误解应当是当事人自己误解。
第三人的误解或错误（如误传）可导致合同不成立，但不能导致合同的撤销，如果第三人的错误转化为当事人的错误时例外。
也就是说，当事人一方或双方有过失，才可构成合同上的错误。
这种错误可以是单方错误，也可以是双方错误，在大多数情况下，必须是双方错误才可导致合同撤销，对某些特定的合同，单方错误（对当事人特定身份的认识错误）也可导致合同的撤销。
第三人的错误可使当事人对合同内容发生误解，如邮电局工作人员将甲方当事人的要约内容译错，乙方接电后予以承诺，受《德国民法典》的影响，多数学者主张，对第三人造成的误解，应认定为重大误解，对合同予以撤销。
笔者认为，因第三人的原因造成的误解，不是我国《合同法》所说的重大误解，不应按可撤销的合同处理。
以发电报误译电报稿为例，甲方发电要约，其意思表示与其真实意愿是一致的，乙方表示承诺是因为看了内容错误的电文，应以意思表示不一致认定合同未成立（甲方对乙方的承诺不表示反对时除外）。
因为，承诺人并未受领要约人的意思表示，双方的意思表示无从取得一致。
这与重大误解是有区别的，因重大误解订立的合同，违背了当事人的真实意愿，当事人自己的意思表示与真实意愿是不一致的，但双方当事人在意思表示上取得了一致。
3、误解必须是重大的
在合同订立过程中当事人可能发生各种各样的误解。
如果存在误解就否认合同效力，那么，有违合同法维护交易安全和公正的要求。
只有构成重大误解，才能使当事人产生变更和撤销合同的诉权。
重大误解是对与合同履行后果有密切联系的合同基本条件的错误理解。
上述观点中的“基本条件”，也就是合同成立的基本要素。
误解是否“重大”应当从两个方面来考察：
其一，对什么产生误解，如对标的物本质或性质的误解可以构成重大误解，对合同无关紧要的细节的误解不构成重大误解。
其二，误解是否造成对当事人的重大不利后果。
如果当事人对合同某种要素产生错误认识，但并不因此而产生对当事人重大不利的履行后果，这种错误理解也构不成重大误解。
这种重大不利后果，可以在两个方面表现出来：
第一，合同对价不充分，权利义务关系显著失衡；
第二，仅从双方的对价关系来看，比较公平，但由于误解，达不到订立合同的目的或与订立合同的意图完全相反，当事人为此遭受了重大损失。
法官解析：
城镇居民购小产权房的案例分析
2005年12月，王强所在的村进行旧村改造，村委会跟王强签了房屋拆迁货币补偿协议和房屋拆迁安置合同。
随后，王强得到两套二居室楼房。
王强妻子曾经的同事孙林（化名），听说王强拆迁得了两套房子，就与王强协商购买其中的一套。
王强一想，反正也住不了这么多房子，卖了还能赚点钱。
虽然王强是农村户口，孙林是城镇户口，但王强所在的村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有做出禁止性规定，对王强卖房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王强与孙林签订《房屋转让合同》，约定：
王强为原房屋产权人（小产权）。
经双方协商，产权人王强愿将本套房屋的所有权卖给孙林。
本房屋的出售价格为135000元。
本房屋属于小产权房屋，买受人应遵守当地村委会的有关制度和规定。
随后，王强与孙林履行了该合同，房款两清。
哪知天有不测风云。
房子卖了以后，当地的房价却一路飙升。
2008年4月，王强以国家禁止城市居民购买农民房屋，且孙林是城市居民，故房屋转让合同属于无效合同为由，起诉要求法院确认双方签订的房屋转让合同无效，让孙林腾房。
孙林对于被诉一事认为，签订合同时，双方明知该楼房是小产权房。
而且，双方签订合同时是完全自愿的，房屋已经交付完毕；
经过两年的时间，该房子已经有很大的升值。
孙林辩称：
“王强是受利益驱动才起诉我。
法律不应支持这种见利忘义、背信毁约的行为。
我保留进一步追究王强的滥用诉权的行为给我造成的经济损失的权利。
庭审中，法官问孙林房屋的现状如何，孙林气愤地说：
“我买房后进行了简单装修就把房子出租了。
王强想把房子要回去，我不同意，他就骚扰租房的人，说他才是真正的房东，要把租我房的人赶走。
现在，租房的人都不交房租了。
自愿买卖小产权房被法院认可
法院经审理后认为，公民合法的民事权益受法律保护，王强与孙林在签订《房屋转让合同》时，已经明知该房屋为小产权楼房；
对小产权楼房是否可以转让，当地村民委员会并没有具体的限制性规定。
王强与孙林在双方自愿基础上签订的《房屋转让合同》，内容并未损害国家、集体及第三方的合法权益，且双方在合同签订后，已各自履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，该合同所约定的内容已实际履行完毕。
在此情况下，王强要求确认其与孙林签订的《房屋转让合同》无效、孙林退房的请求，理由不充分，对其诉讼请求，法院不予支持。
法院依据《民法通则》第五条之规定，判决驳回原告王强的诉讼请求。
一审宣判后，王强不服判决，提出上诉。
二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。
法官释法——城里人买农民的小产权房在一定条件下有效
近几年来，随着旧村改造、小城镇建设步伐的加快，以及国家基础设施建设用地的需求猛增，征房占地现象较为普遍，由此导致的城市郊区小产权楼房层出不穷。
其中很大一部分是农村村民拆迁后以优惠价款购买的自住楼。
这些小产权楼房中的一部分通过买卖等方式被城镇居民购买。
随着小产权楼房的升值，部分卖房人在利益的驱使下，起诉要求确认双方的买卖合同无效，让买房人退房。
对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题，目前尚没有任何一部法律对此作出明确的规定。
鉴于法官不得拒绝裁判的法理精神，法院在没有明文规定的情况下，仍然必须作出裁判。
一般而言，法官在裁判此类案件时需要综合考虑以下几个因素：
一、当事人之间的行为是否符合民法的基本原则：
平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则；
二、是否存在导致合同无效或者可撤销的法定情形，即能否适用合同法第52条至第54条的内容；
三、基层组织比如村委会、党支部的意见。
由于我国实行村民自治，因此，村民委员会的意见至关重要。
在本案中，王强与孙林在签订的《房屋转让合同》中明确写明“本房屋属于小产权房屋”，因此，对于这一事实，双方均明知，不存在欺诈或者重大误解的情形。
另外，双方对于买卖房屋一事，也是自愿进行的，没有任何胁迫或者乘人之危的情形。
而且，王强从村委会买房时花费11.6万元，而几天后王强就以13.5万元价格将房屋转卖给孙林，王强获利近2万元。
因此，双方之间的交易也是公平的。
最后，该村村委会、党支部两委班子对于村民出售拆迁所得的小产权楼房并没有作出禁止性规定，表示不予干涉。
也就是说，双方买卖房屋的行为没有损害国家、集体或者第三人的利益。
值得一提的是，农民在其宅基地上建设的房屋与农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房不可同日而语，二者之间存在比较明显的差别。
农民在其宅基地上建设的房屋与宅基地使用权紧密联系，宅基地使用权是土地管理法、物权法明确规定的由农村村民专享的一项用益物权。
而农民通过旧村改造、拆迁安置而得到的小产权楼房并不是建设在自己家宅基地上的，因为旧村改造后宅基地使用权消灭，小产权楼房是建设在该村集体土地上的。
城镇居民购买农民在宅基地上建设的房屋无效
农村宅基地使用权的性质？
宅基地使用权主要有以下四个特点：
1.身份性。
只有拥有集体经济组织成员这一身份，才有权利享有宅基地使用权。
2.无偿性，宅基地使用权农民可无偿取得。
3.有限性，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。
但是，如果宅基地使用权因为自然灾害等原因灭失的，村民可通过重新分配获得宅基地。
我国虽然禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。
根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。
如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。
但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有，因此，一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋，就会侵害集体经济组织的合法权益。
所以，对于城镇居民购买农民的宅基地房屋纠纷，法院判决买卖无效。
在法律适用问题上，由于并没有任何一部法律明确规定禁止城镇居民购买农民的宅基地房屋，因此，在判决书引用法条时经常出现尴尬局面，法官不得不援引合同法第五十二条关于合同无效的条款来制作判决。
不过，民法通则第六条规定：
“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
”就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。
比如，1999年5月6日，国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：
“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
”2004年11月2日，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：
“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
”这样来看，目前国家的政策是明确反对城镇居民购买农民的宅基地房屋。
对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定
农村房屋可以买卖。
但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。
因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。
笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。
根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：
一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；
二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；
三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。
因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。
因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。
１.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。
因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
２.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。
因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。
因此，笔者主
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