交通运输业Word下载.docx
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（Ａ）存在滞后确认收入、成本的现象，有调节利润故意。
（Ｂ）存在把不同性质的业务一并核算，没有分别进行帐务处理，这样核算的后果是检查人员从帐面上无法判断哪些收入是联运收入、哪些收入是自营和代理收入，哪些抵扣的是联运成本、哪些是代理成本，企业可能存在从低适用税率，少交营业税及相关税费。
究其原因：
（Ａ）滞后确认收入主因是对方企业可抵扣的运输发票开具滞后会导致企业当期利润虚增，所以财务将收入确认滞后，从全年来看，对税款的交纳影响不大;
（Ｂ）财务未将不同性质业务的帐务处理分开核算是由于对运输业的有关规定不熟知。
５、其他问题：
（Ａ）企业存在“固定资产”帐面上无自购车辆;
（Ｂ）联运业务中有委托其他运输企业运输货物，而该单位开具的是代理业发票，营业税按运输业申报。
由于该行业的经营特点和企业出于对经营成本的考虑。
另外，发生的运输业务开具的成本单据是代理业发票，是由于对方企业是代理企业且其委托的运输企业报价更低廉，使企业有利可赚，归根结底是经营的需要。
税收调查问题建议：
１、各运输企业要严格对照货运自开票纳税人管理要求，进一步规范财务核算，特别是成本资料及相关合同的归集。
对挂靠车辆的管理应与自有车辆同等处理，明确挂靠车辆的利润分配方式，成本费用核算方式，联运业务企业要妥善保管联运合同，并一一对应,同时征收分局在考虑运输企业实际经营业务特点的同时也要严把发票关。
２、不同性质的运输业务收入、成本应分别核算，否则从高税率征收。
３、多抵扣的装卸费、其他费用应调整，补交营业税及相关税费。
４、财务人员应严格按照权责发生制原则，及时确认当期收入与成本。
杜绝人为调节利润的现象发生。
５、外地企业特别是浙江、江西方向提供的运输发票真伪难辨别，是否能建立与兄弟部门的定期沟通平台，正确辨别真、假发票，避免税款流失
建筑安装和房地产行业税收管理问题研究
2005年01月27日
课题组指导：
陆明亮
洪和平
柯建忠
课题负责人：
陈红伟
于
力
陈清吉
课题组成员：
熊
鹭
詹蔚蓉
徐美妹
蔡贵平
尤兵兵
林宛东
总
撰：
陈红伟
一、厦门市建安、房地产业发展及税收收入概况
二、建安、房地产业的基本特点及其对税收管理的影响
三、建筑安装企业和房地产企业的税收政策与具体管征办法
四、税收征管存在的主要问题、发票管理问题
五、对策建议
附件：
典型案例分析—厦门市福康经济发展公司涉税案
近年来，我国的建安、房地产业得到了前所未有的发展，为地方财政作出了重大的贡献，同时也给现有的税收政策和税收管理带来的新的挑战。
本文从厦门市建安、房地产业税收征管现状入手，提出有关税收政策和管理措施的一系列建议。
一、厦门市建安、房地产业发展及税收收入概况
（一）厦门市建安、房地产业发展概况
从上世纪90年代后期开始，厦门市建安、房地产业进入快速发展阶段，投入与产出均呈现持续高速增长的态势，对全市经济增长、社会进步，特别是对加快城市建设、改善居民住房条件等方面发挥着重要作用。
表一：
厦门市2000-2003年房地产业、建筑业增加值一览表
2001-2003年，全市房地产业增加值三年年均增幅为9.63%，建筑业增加值三年年均增幅为10.54%，在二手房交易市场方面也比较火爆，2002年交易额15.2亿元，2003年为32.5亿元（代征各种税收5564.49万元）。
随着海湾型城市建设的全面铺开，岛外土地的成片开发，岛内旧城改造步伐的加快，厦门市建安、房地产行业还会继续快速增长。
（二）厦门市建安、房地产业税收收入概况
1、两行业税收占地税税收总收入的四分之一强
2001-2003年，厦门市建安、房地产行业缴纳的各项地方税收总额为388,749万元，占同期地税税收总收入的28.41%，对地税税收收入乃至全市财政收入都至关重要，对完成各年度税收收入计划起了决定性的作用（见表二）。
表二：
2001-2003年厦门市建安、房地产纳税总体情况表（单位：
万元）
2、两行业的营业税已达到地税营业税收入的一半以上
多年来，两行业缴纳的营业税一直占地税营业税总收入的40%以上，到2003年已经过半（见表三）。
表三：
建安房地产行业营业税与厦门地税营业税总收入（单位：
3、建安行业缴纳的不同税种增幅各异
表四：
建安行业2001-2003纳税情况一览（单位：
三年来，房地产行业缴纳税收总额呈现出强劲的增长势头，其主要原因：
1999年房改政策延续和集团购买商品房参与房改、国家出台扶持房地产市场的优惠政策、假日经济、我市提出建设海湾型城市的战略构想、外地资金的进入等。
分税种看：
营业税的增长强劲。
企业所得税却是大起大落，主要是由于我市这两年来实行土地公开挂牌出让、建安成本上涨，增加了房地产企业的开发成本，导致利润率下降，同时也与中央出台所得税的分享制度有关。
个人所得税和印花税也在不断增长，但与房地产市场的火爆相比就显得微不足道，房地产行业的个人所得税2003年仅比2001年增加1201万元，从实践中看，对房地产行业高层管理人员和营销人员（含代销人员）等高收入个人的个人所得税征管仍不到位，且其从业人员的工资增长水平，并没有随房价的上涨而同步提高，以致于市场的火爆对个人所得税的拉动不明显。
二、建安、房地产业的基本特点及其对税收管理的影响
（一）建安、房地产业的基本特点
1、开发和生产项目的流动性、单件性和长期性
建安、房地产业与国民经济的发展一样具有周期性，并且投入到产出的周期比较长。
2、产业的关联性
两个行业与国民经济的其它许多行业或产业（如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等）密切相关，具有很强的产业关联性。
因此它们对国民经济的贡献率很高，统计资料表明我国房地产业对国民经济的贡献率为1-1.5个百分点，也就是说目前我国GDP7%-9%的增长速度中，有1%-1.5%是由房地产业贡献的。
3、对政策的敏感性
政府政策对房地产业的影响：
政府对土地资源的开发和使用计划直接影响土地的供应，从而影响房地产业的开发状况；
各项税费影响房地产价格，从而影响房地产的销售状况；
房地产交易政策会影响房地产的流通状况。
政府政策对建筑安装业的影响：
政府投资规模直接影响建安业规模；
各项税费影响建安业成本核算，进而影响建安业的利润回报率。
（二）行业特点对税收管理的影响
1、所得税管理难度大
开发项目持续时间多在一年以上，若以会计年度为单位计算征收企业所得税，在准确确定收入、配比结转成本等方面确实有一定的难度。
许多建安、房地产企业就利用这一特点，打时间差的牌，延迟申报以达到推迟纳税的目的。
开发项目的流动性也给个人所得税的管理带来了极大的不便。
2、税务稽查工作比较麻烦
由于涉及许多行业，一些建安、房地产企业就在成本费用中做文章。
加上各地执行税收政策不一致，有些建筑商到税负较低的地方申请代开发票，还有些建筑商干脆使用假发票，建安的材料票是增值税发票，从而给地税部门的稽查带来相当大的难度。
3、税源变动难以把握
建安、房地产业受产业政策影响大，税收收入预测和计划很难做到准确无误，进而影响到决策和征管。
三、建安、房地产企业的税收政策与具体管征办法
（一）现行税收制度
涉及到的税费主要包括：
营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。
1、营业税
（1）建安行业
税法规定，从事营业税税目“建筑业”项下建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等经济活动的单位和个人属建安营业税的纳税义务人，以实际取得的建安营业收入（含价外费用）或税务机关依法核定的金额为计税营业额。
在纳税地点方面：
A、纳税人提供建筑劳务，应当向劳务发生地税务机关纳税，即从事建筑安装业务，应当在所承包的工程所在地缴纳营业税。
B、纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的（以下简称跨省工程），向其机构所在地税务机关纳税。
C、纳税人承包省内跨县（市）工程的营业税纳税地点，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
其他重要规定：
A、对自建自售建筑物要征收营业税。
B、对价格明显偏低的，主管税务机关有权依据相关规定确定营业额（不限建安行业）。
（2）房地产行业
“转让土地使用权”或者“销售不动产”的单位和个人，以及“赠与不动产”的单位为营业税纳税义务人。
纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天；
转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天；
将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
A、以销售有限产权、永久使用权方式销售建筑物的行为视同销售建筑物征税。
B、以不动产投资、入股、参加接受投资方利润分配，共担投资风险的行为，不征收营业税。
但转让该项股权，应按“销售不动产”税目征税。
C、借款者无力归还贷款，以抵押的房屋抵贷，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。
银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
D、对合作建房行为的税务管理规则。
2、企业所得税
适用的税法规范主要包括：
《企业所得税暂行条例》及其实施细则（适用于内资企业）；
《企业所得税税前扣除办法》（适用于内资企业）；
《外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则，以及《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（［2003］83号文）等。
3、个人所得税
《建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法》对建安行业个人所得税的征收管理基本规范作出了统一规定，自1996年开始执行。
各省、自治区、直辖市地方税务局可据此制定更具体的征管办法。
对于取得与房地产使用和处分有关权益的其他个人（非建筑安装行业从业人员），则涉及到某些个人所得税征免政策，例如：
个人出售自有非住房性质的房地产，应按照“财产转让所得”纳税；
转让自用达5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。
4、城市维护建设税
以增值税、消费税、营业税为基数，按所在地相应税率计算缴纳（外资企业不征收）。
5、教育费附加
按增值税、消费税、营业税的3％缴纳（外资企业不征收）。
6、印花税
房地产开发企业在其生产经营活动中，经常需要签订各种合同、书立产权转移书据、建立营业账簿、领取有关的权利许可证照，从而成为印花税纳税义务人。
（二）具体的管征办法
1、关于建安行业
营业税计税依据为全部预收备料款、工程款金额之和，对已结算但款项未实现的工程项目未及时申报缴纳营业税，在税务处理时一般仅作补税处理，不认定为偷税。
企业所得税征收方式有查帐征收、核定所得率征收和定期定额征收等，若实行核定所得率征收，计税金额以按申报营业税的营业额依带征率（核定所得率）予以带征。
个人所得税通常采用查帐征收，个人承包工程则依栋号按带征率带征、对企业的员工工资由企业代扣代缴。
厦门市地税局《关于建安企业实行带征率征收的通知》（厦地税政二[1995]003号）规定：
对帐证不全或核算不实、不足为查帐征收的建安企业，其所得税和代扣代缴的个人所得税可实行带征办法。
企业所得税带征率为0.5%；
个人所得税带征率按不同工程项目设置，从0.5%-1%不等，不能按项目分清的一律按1%带征率代扣代缴个人所得税。
为加强对外地驻厦建工公司的税收管征，《关于驻厦建工公司“包清工”税收征管问题的通知》（厦地税政二[1995]005号）规定：
营业税由建安企业（总承包人）依法缴纳；
企业所得税按0.5%由驻厦建工公司带征；
个人所得税按0.5%由驻厦建工公司带征。
在建安总、分包人征税方面，我局有成功的做法，如对海沧大桥、环岛路、会展中心建设项目采用由建设单位统一缴税的做法。
海沧大桥、环岛路、国际会展中心建设工程是我市重大的项目，工程由路桥建设投资总公司、厦门国际会展新城投资建设有限公司投资建设。
由于工程投资额大，建设周期长，建设期间涉及的各个单项工程及施工企业多，为了从源头上加强对工程项目的税收征管，经市政府同意，对海沧大桥、环岛路、国际会展中心建设期间的各类施工企业应当缴纳的营业税及附征的各种税费，实行汇总缴纳的办法，即由建设单位在向各个单项工程支付工程价款时统一扣缴税收，而后按月汇总向我局办理申报纳税。
实行对建筑安装总包、分包工程的税收由建设单位统一扣缴，从源头上杜绝了建筑安装业营业税的流失。
2、关于房地产行业
房地产业牵涉到产权的登记、确认，其运作方式及程序相对规范。
因此对于房地产业营业税的税收征管一般采用查帐征收，根据开票金额计算征收营业税。
房地产业税收征管的难点、重点是对企业所得税的征管。
厦门市地税局《关于房地产开发企业企业所得税征收问题的通知》（厦地税政二[2000]24号）主要规定有：
（1）对实行查帐征收的房地产开发企业，均按已结转的营业收入和未结转预收售楼款收入以及购房定金1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴。
（2）实行按年度分项目汇算清缴。
跨年开发项目，年底尚未完工的，不进行汇算清缴，不做纳税调整。
待项目竣工并实现销售90%以上（按面积计算）的，由企业根据该项目核算资料,在年度终了两个月内，按规定程序先进行自核自缴。
成本和费用按已售建筑面积占项目总建筑面积的比例，在已售房与未售房之间分配结转，计算应纳税所得额，按15%税率计算应纳企业所得税。
若到规定的汇算期时，发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。
并按规定将预征期内少征税款补征入库。
等。
鉴于一家企业同时开发多个项目或实行多种经营，按开发项目分摊费用在核算上有一定困难，《关于房地产开发企业预征企业所得税有关问题的补充通知》（厦地税政二[2000]32号）做了补充规定。
从2004年起，开始执行《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）。
对房地产开发企业预售方式销售开发产品的，按当期取得的预售收入（预售帐款）总额的2.25%比例预征企业所得税，实行按月申报预缴。
同时，对兼营多个房地产项目或多种不同经营业务，均以房地产销售收入作为划分预征或据实计征企业所得税的依据。
据实计征企业所的，以当期销售收入，扣除当期与收入配比的成本、费用及损失后的余额，作为当前应纳税所得额，依法计征企业所得税。
当期预售收入转销售收入预征的企业所得税予以抵扣。
对于房地产开发企业开发产品竣工结算或房地产产权转移或销售收入实现时，按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，依法进行纳税调整后，进行企业所得税清算，多退少补。
对于在纳税检查或汇算期间，发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能准确核算应纳税所得额及无正当理由不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额4%的比例核定企业所得税或个人所得税，并按规定将预征期内少征税款补征入库。
房地产三级市场的税收管理措施主要有：
（1）将房地产二手房交易的税收委托产权交易中心代征，并积极协助代征单位（土房局）开发税收代征软件，实现了通过房地产交易价格等信息自动生成应缴纳税费。
（2）与市国土资源、房产管理局、财政局共同研究，适时调整房地产二级市场税收政策，激活房地产交易二级市场（3）为鼓励个人购换住房，积极为购房者及时办理个人所得税纳税保证金退还手续，做到当天申请，符合条件的当天办理退还。
（4）为代征单位和纳税人提供有关房地产税收政策咨询全面周到服务。
（5）及时结算并支付代征单位代征税收手续费，调动代征单位代征税收积极性。
四、税收征管存在的主要问题、发票管理问题
（一）建安业税收征管中存在的问题
1、营业税征管方面存在的问题
第一，计税金额不足：
包工不包料的企业，计税金额只申报工费部分；
配套工程及零星工程如绿化、水泥路、木门、铝合金门窗、路灯、铁门、防盗门等工程，以各种建筑材料等发票直接入账减少计税金额；
向建设单位收取的临时设施费、劳动保护费和施工机机构迁移费，不计入计税金额；
挂靠经营的建安企业，挂靠其名而根据汇款额提取管理费和代扣税款，但挂靠单位向承建单位直接领取现金时不入帐，减少了计税金额。
第二，纳税时间滞后：
垫资工程，有的工程垫资时间跨度较长，垫资款难于及时收回，因属未收到工程款，纳税义务时间尚未发生，致使有的工程已经完工投入使用，而营业税仍未征收；
已经竣工但尚未办理结算的工程，因建设单位拖欠工程款施工单位不主动申请验收或因工程质量等原因而不能办理验收以致工程款久拖未结，营业税纳税时间滞后。
第三，某些情况的纳税义务时间难于把握：
对于建筑安装企业具有房地产开发经营权，并直接从事房地产的开发自建自售建筑物的行为，其建安营业税的纳税义务时间难于准确把握。
第四，转包工程中总包人未严格履行代扣代缴义务：
建筑业总承包人将工程分包或较包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额，但总承包人对分包、转包工程没有严格执行代扣代缴的有关规定。
2、企业所得税征管中存在的问题
第一，征收期存在提前或推后：
对于按核定所得率征收和定期定额征收的企业，因大部分在征收营业税时即按申报营业税的营业额依带征率（核定所得率）予以带征，以致对于所得额的确认存在偏高或偏低、对企业所得税的征收期存在提前或推后的现象。
第二，工程成本难以进行准确复核：
实际工作中企业最常用的结算方式是按月结算（因为按施工企业会计制度的规定，建筑安装企业必须按月编制各种会计报表，这就要求其必须每月都进行工程价款的结算）。
由于工程项目多、工作量大等原因，查帐征收户的会计因怕麻烦，往往采用估算方法，致使计税依据准确度不够,或者在计税工资方面采用班组统一领用而后私下发放的方法，难于对工程成本进行准确的复核。
第三，税收难以征足：
对于挂靠单位，企业所得税中的工程材料成本等本该在挂靠单位中核算，却在被挂靠单位核算，因为已含挂靠单位利润在内，成本中有虚假成份，使企业所得税难以征足。
另外，比较突出的问题是跨地区缴税问题：
包括不同地市之间和同一地市不同区之间两种情况（这里着重分析前者）。
根据《企业所得税暂行条例》及省局的有关规定，对建筑安装业企业在我省范围内承接建筑安装工程项目的，应按规定向企业所在地主管税务机关申请开具“外出经营活动证明”及“企业所得税联系单”送项目施工所在地主管税务机关核查，企业所得税回企业所在地一并缴纳。
我局严格执行企业所得税有关规定，对外来建安企业来我市承接建筑安装工程项目的，对企业能够提供上述证明材料的，只征流转税，所得税由企业回所在地缴纳。
但我市一些建安企业反映到省内其他地市，如泉州一带施工并已出具外出施工经营许可证明，企业所得税本应回机构所在地（厦门）缴纳，但是当地税务部门拒不执行，在开具建安发票时一并扣缴。
其理由是当地政府下达文件规定：
外来施工单位，不论任何情况，企业所得税一律在当地缴纳；
如施工单位企业所得税要回所在地缴纳，就不予开具建安发票。
造成企业工程款难以结算，企业经营发展受到影响。
3、个人所得税管征方面存在的问题
第一，代扣代缴义务时间滞后。
第二，分包工程经常遗漏：
企业承接分包工程取得的收入虽不计征营业税，但应计入企业所得税及个人所得税扣缴的计税金额，此项经常遗漏。
第三，收入难以把握：
以班组的名义统一领发工资，其中谁有超过征税定额难于准确掌握。
第四，逃避税问题严重：
个别承包人或挂靠人为了偷逃税收等原因，以开具材料发票等办法抵帐，不仅加大了工程的成本，而且逃避了工薪所得的个人所得税；
对于股份制企业的分红所得，企业往往以增加人数减少个人所得或开票抵帐的方法逃避个人所得税，或成立建工公司，将一部分劳务所得或其他所得转移到该公司。
4、印花税管征方面存在的问题
对于有通过公证的合同，我局主要通过委托合同公证部门代征的办法；
但对于未通过公证的合同（尤其是小额的合同、三资企业的工程合同），其印花税往往容易存在偷逃现象。
对于注册资金印花税，因只对资金增加的部分贴花，故企业以各种理由转移资金时，企业注册资金增加数少于实际或只减不增，从而偷逃印花税。
5、城建税管征方面存在的问题
城建税依附于营业税，除存在营业税方面的问题外，还因为税率有三档（不同的纳税地点，适用税率不同），纳税人为减少产生城建税而转移纳税地点。
（二）建安业税收征管存在
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