登封市房地产市场研究Word格式.docx
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旅游直接收入8328万元,同比增长51.4%;
旅游总收入12亿元。
“十五”与“九五”的比较:
生产总值是“九五”末的2.6倍,年均增长14.2%;
财政收入是“九五”末的3.7倍,年均增长30.6%;
城镇居民人均可支配收入是“九五”末的3.7倍,年均增长30.6%;
城镇居民人均可支配收入比“九五”末净增3068元,年均增长11.2%;
农民人均纯收入比“九五”末净增1405元,年均增长9.4%;
综合经济实力由“九五”末的全省13位跃升至第3位。
2003年,综合经济实力位居河南省县(市)第4位,2005年综合经济实力由95末的全省第13位升至第3位。
2004年、2005年连续两年财政收入总额位居全省县(市)第2位。
财政状况
登封地方财政收入2001年-2005年分别为:
1.9亿元、2.1亿元、3.19亿元、5.1亿元、7.07亿元,年增长幅度分别为:
10.53%、51.9%、59.87%、38.63%。
2004年登封市的财政收入增幅郑州市县市区第一,财政收入总额全省县市第二位。
2005年的财政收入总额为全省县(市)第二位。
2004、2005年连续两年增收2亿元,今年财政增收有望突破3亿元。
2005年,登封有10个乡镇财政收入超千万元,比04年增加3个;
有3个乡镇超2000万元。
2006年截止7月底,登封地方财政收入达到5.3亿元,预计将超过10亿元,成为继巩义市后全省第二个突破10亿元的县(市)。
总论:
通过对登封市各经济指标可以看出,国民生产总值、财政收入等指标都以二位数的速度在增长,这充分说明登封市经济增长速度非常快,人民生活水平比较高,居民消费水平逐步在提高,这些现象可以充分说明当地居民有着较强的购买能力,对于房地产发展来说,有着良好的发展契机。
三、登封市房地产市场分析
(一)登封市房地产市场综合概述
本次对登封市房地产市场进行调研,主要调研的项目有目前在建、在售项目鑫地华府、四季花城、秀丽王府、郑煤小区、白坪小区等,及部分2006年开发目前已基本售罄的项目,还有一部分私人开发的项目。
通过本次调研,对照2006年,深蓝地产机构对登封的市场监控情况不难看出,目前,登封市房地产市场发展迅猛,且随着政府土地出让金的征收,房价在2007年一年内增幅较大,目前在售项目多层房屋销售均价大多在2300-2400元/平方米,主力总价基本在25-35万元之间,小高层售价目前直逼3000元/㎡大关。
根据近年的统计结果看,房屋价格成上扬走势,每年的上涨幅度不等,尤其是今年内房地产价格涨幅较大,而且每隔一段儿时间,都会做出一次价格调整。
而且销售情况普遍较好。
(二)楼盘个案
2006年度在售楼盘调研
NO.1
楼盘名称建欣小区
项目位置嵩高路和嵩阳路交叉口向北100米
总套数130套左右
销售均价2000元/平米
销售率
物业形态多层、复式住宅、商业
销售价格
主力户型复式:
270平米
四室二厅:
169平米
三室二厅:
135.52平米
二室二厅:
115平米
户型配比复式:
四室:
三室:
二室=54:
21:
28:
26
备注没有正规售楼部,此资料从工地销售人员所获。
此项目复式楼已定向销售。
NO.2
楼盘名称南街新区(鑫地华府)
项目位置嵩山路与颖河路交叉口向南100米
开发商河南鑫地房地产开发有限公司
总套数500套左右
销售均价1840元/㎡
物业形态住宅、商业
交房时间已建到地面二层,整体07年底交房。
项目概况项目分南北两块地,共11幢多层物业。
小区规模约50亩左右,户型种类有四室二厅、三室二厅、三室一厅、二室一厅。
销售价格住宅:
一梯两户:
3F-4F:
1880元/平米;
5F:
1820元/平米;
6F:
1780元/平米
一梯四户:
2F-5F:
1860元/平米;
1800元/平米;
7F:
1680元/平米
商业:
1F:
6000元/平米;
2F:
4500元/平米
户型配比四室∶三室二厅∶三室一厅∶二室=1∶68∶10.8∶4.8
客户情况客户主要多为本地人,占到九成左右。
主力户型四室:
180平米
三室:
139平米∶134平米∶121平米∶116平米∶110平米=12∶17∶2∶8∶11
二室:
85平米∶81平米=1∶1
车位情况设有地上车库,地表设有停车位;
车库价位:
3000元/平米
备注
NO.3
楼盘名称金色家园
项目位置登封大道和中岳大街交汇处
开发商河南宏丰房地产开发有限公司、中国银行合作开发
销售均价1900元/㎡
销售率90%
交房时间
项目概况占地面积约30余亩,建筑面积约4万余平米。
项目分两期开发,一期为两幢多层物业,二期为三幢多层物业。
销售价格一期:
7F:
1888元/平米
6F:
1988元/平米
5F:
2088元/平米
2F-4F:
2188元/平米
二期:
价格未定
销售情况
面积区间及配比四室:
153平米
134平米:
140平米=4:
3.5
94平米:
126平米=0.5:
1
户型配比四室:
二室=2:
8:
3
车库情况车库:
70000元/个(车库单位面积小于20平米)
备注此项目因与中国银行合作开发,因此提供与中国银行的按揭贷款。
NO.4
楼盘名称人保公司家属楼
项目位置中岳大街西段
总套数50套
销售均价1800元/㎡
物业形态住宅
交房时间2006年年底
项目概况此小区共二栋住宅楼,为7层多层住宅,其中临街楼共2单元,里面楼体为3个单元4室户型。
销售价格2F-5F:
1850元/㎡
1600元/㎡
付款方式本项目付款方式为一次性付款。
没有优惠。
主力户型主力户型:
四室二厅面积为:
160㎡以上
户型配比四室二厅占60%;
三室二厅占20%;
二室二厅占20%
景观规划/物业配套无
NO.5
楼盘名称洧乐花园
项目位置登封市区洧河路与谷路街交叉口西南角
总套数104套
销售均价2200元/平米
工程进度
项目概况该项目由三幢多层建筑组成。
总建筑面积两万平方米,共100多套商品房。
此项目设计分别为二室一厅一卫,二室二厅一卫,三室一厅一卫,三室二厅二卫,四室二厅二卫。
每户均设有空调板,飘窗,伙房,卫生间设有排烟,排气管道。
临街两层为商业门面房。
销售价格6F:
2000元/平米
2-5F:
2300元/平方
车库情况65000元/个面积:
6米*4米。
客户情况多为本市购房人群。
主力户型二室:
97平米-99平米
99平米-147平米
四室:
159平米
二室=5:
12:
9
NO.6
楼盘名称豫龙花园
项目位置护城河与颖河路交叉口
开发商登封腾开房地产公司
总套数约230套左右
销售均价约2100元/㎡左右
项目概况此小区共5幢多层住宅楼。
配有安全监控和天然气。
客户情况客户80%来自于本地,主要是本地居民。
户型面
积区间
及配比住宅:
四室:
155平米
133.3平米:
139平米=15:
2
73.3平米:
90平米=3:
80平米-90平米
7:
8
车库情况小区内2号楼、3号楼、5号楼一层为地上车库;
价位:
70000元/个,面积:
4.2米*6米。
NO.7
楼盘名称卧龙花园
项目位置阳城路与颖河路交汇处西北角
总套数约146套
销售均价2400元/㎡
项目概况共4幢。
其中2幢为小高层(12层),2幢多层(7层)。
商业为地上两层门面房(小高层物业下)。
其中,多层为精装修价位。
小高层带中央空调(室内机)。
小区内通天然气。
及配比四室:
167平米
110平米:
133平米:
137平米=7:
37
111平米
三室一厅:
三室二厅:
二室=10:
44:
7
车库情况
70000元/个
NO.8
楼盘名称嵩汉花园
项目位置少林大道西段南侧
总套数约220套
销售均价多层:
1700元/㎡
项目概况此项目包含5幢多层、1幢小高层。
项目处没有正规售楼部,项目销售分由开发商和建筑商共同销售。
户型面积区间
及配比三室:
122平米:
136平米=2:
户型配比三室:
车库情况分大小面积销售。
大面积80000元/个;
小面积60000元/个。
备注项目地理位置较好,且价位相对较低。
此资料为从开发商获知,建筑商方面价位相对比开发商销售较高。
总结分析
本次调研了十多个楼盘,但是成规模的楼盘只有8个左右,其他的开发的楼盘多为私人开发的小型楼盘,我们主要对建欣小区、南街新村、金色家园、人保公司家属楼、洧乐花园、豫龙花园、卧龙花园、嵩汉花园等这几个项目进行了比较详细的调研,其他一些私人开发的楼盘不做为调研重点。
从销售价格上来看,登封市住宅的价格保持在1700---2400元/平方米之间,其中建欣小区、卧龙花园、豫龙花园、洧乐花园的房价最高,价格均保持在2000元/平方米发上,其次是金色家园、嵩汉花园(多层)、人保公司家属楼、南街新村,价格保持在1700-1900元/平方米之间。
从销售情况上来看,登封市住宅销售形势良好,截至调研时间,在售楼盘,大部分已销售65%以上,销售较好的楼盘销售已经达到95%以上,所以,从以上数据,可以看出,登封市的房地产销售情况良好。
从购房客户上来看,目前,登封市场上的主要购房群,主要来自于本地客户,本地客户占到购房客户群的80%--90%以上,还有一部分购房客户群来自于周边的县市地区,所以说,登封市房地产市场的主力购买群是登封本地人。
其他购房客户群占到一小部分。
从主力户型上来看,登封市房地产市场上的主力户型,以三房二厅为主,二房二厅与四房二厅为辅。
其中三房二厅的户型面积主要集中在110—140平方米之间,但主力区间在130—140平方米之间,二房二厅的户型面积主要集中在70—120平方米之间,但主力区间在90—110平方米之间,四房二厅的户型面积主要集中在140—180平方米之间,但主力区间在140—160平方米之间。
三房二厅为登封房地产市场上的主力户型,户型面积主要集中在130—140平方米之间。
从付款方式来看,登封市房地产销售的付款方式主要有两种,第一种:
一次性付款,第二种:
分期付款,银行按揭销售的项目几乎上没有,主要是受当是房地产市场还不规范及当地居民的消费观念影响。
2008年度在售楼盘及当时销售情况
1、鑫地华府
位置:
嵩山路与颖河路交叉口
开发商:
河南鑫地房地产开发有限公司
项目定位:
嵩山路十万平米国际社区
项目体量:
总建筑面积10万平米,10栋7层多层建筑,其中临街4栋含两层底商
户型:
84平米两房两厅一卫、125平米三房两厅两卫、142平米三房两厅两卫,一梯两户、一体四户设计
工程进度:
已全部封顶,部分已出外立面
交房时间:
2008年10月
销售状况及优惠:
均价2400元/平米,一梯两户4层以下三房无房源,一梯四户剩余房源较多。
按揭优惠2%。
项目配套:
天然气、有线电视
付款方式:
一次性、公积金贷款、银行按揭贷款
综合评价:
该项目为颖河路以南目前唯一在售商品房项目,户型设计紧凑,但容积率较高,楼间距不开阔,多为一梯四户设计,且产品设计无亮点,又沒自身配套,销售不甚理想。
2、四季花城
少林大道行政服务中心东200米
郑州正豫置业有限公司
登封首席宽景花园洋房
占地24000平米,建筑面积40000平米,10栋多层住宅,1栋快捷酒店
90—150平米,两房两厅一卫、三房两厅一卫、三房两厅两卫、四房两厅两卫,208套
销售状况:
意向登记中
配套:
商业、快捷酒店、会所、洗浴中心、托儿所、天然气、地暖(不含采暖炉)
项目将欧式建筑引入登封,同时也将一种全新的生活方式引入登封,大绿化、水景、多重配套等满足生活,并由代理公司介入,销售案场整体氛围胜于市场其他项目,因此虽然项目离市区较远,但仍吸引了不少看房客户。
3、卧龙花园
阳城路与颖河路交汇处西北角
尾盘销售中
130平米三房两厅一卫(剩2楼一套),160平米三房两厅两卫(房源可选择)
售价:
130平米2层2200元/平米
160平米10层2600元/平米
现房销售中,一次性付款优惠2%
中央空调(室内机)、天然气、地下停车场、社区喷泉
一次性、公积金贷款
尾盘、现房销售中。
项目体量较小,不能形成社区居住感,无绿化,项目配置较差。
所剩房源户型配置不合理,造成滞销。
4、秀丽王府
中岳大道中段(原机械厂院内)
嵩基房产
7栋楼,2栋小高层,5栋多层
100-115平米两房、142-178平米三房
小高层:
5层118平米三房2930元/平米
多层:
5层102两房2680元/平米
地理位置优越,城中心大宅。
享城市中心便利配套,小区配套匮乏,楼间距有限。
项目运作较松散,尚有提升空间。
总结分析:
本次调研仅针对在售商品房项目展开,因此仅接触了4个项目。
其中,鑫地华府、卧龙花园、秀丽王府3个项目的共同特点如下
1、项目规模较小
2、容积率高
3、社区配套匮乏
4、楼间距较小
5、社区景观规划较少
6、案场管理松散,缺少体验感知
由此看来,其集中代表了登封目房地产发展水平和现状:
起步期,市场拉力小,消费者没有紧迫感,开发商尚未进入真正的竞争时代,在产品规划上以多出面积为出发点,无法为置业者提供先进的、舒适的居住感受。
而四季花城,作为一个入市时间不长、客户积累期的新项目,距离市区偏远,但从设计开始聘请专业合作伙伴共同参与,制定出适合市场的产品,并在景观规划、社区配套方面胜人一筹,销售案场采用现代管理方法,也在开放这段时间,吸引大批购房者看房。
这是市场上出现的对立的现象,也对登封房地产市场提出严峻质问:
科学化、专业化、规范化!
在价格方面,作为尾盘销售的卧龙花园,在经历近2年的市场考验后,价格走势不明显,这也说明了产品自身问题,尤其是所剩房源的缺陷。
而鑫地华府,从2006年至今,销售价格实现了从1840元/平米到2400元/平米的提升,每平米售价提升560元,涨幅高达30%以上。
小高层方面,秀丽王府在没有系统运作的情况下,以地段的单一卖点,均价达3000元/平米左右,可以看出登封房价在两年内的涨幅和跨度。
在产品方面,也集中呈现出户型不是一味求大,面积更合理,户型多样化等发展趋势,这是近年来全国房产市场的大现象,也是国家宏观调控下呈现出的合理局面,在登封房产市场也有所体现,这对登封房产市场来说是利好现象,说明开发商已经对市场需求有所关注,并根据需求设计产品。
在如此不规范的市场上,售价直线上升,由此可以看出,市场容量之大,且产品仍停留在圈地建房的层面上,没有形成真正的商品房居住核心竞争力和明显优势,若从政府的土地出让环节,到开发商根据市场竞争来规划,到代理公司的专业操作都规范运作,登封的自建房将会逐步退出房产市场,真正实现商品房的正当竞争,推动登封房产的规范发展。