某旅游度假别墅项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作用，对房地产的有效需求，出现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好进展态势。

〔二〕旅行度假别墅市场分析

1、别墅市场

从近十年进展来看，我国别墅市场的进展呈曲线上升的势头，经历了高潮——低谷——升温——热潮四个过程。

目前正处于别墅开发的第二个热潮。

别墅市场从沉静中清醒过来，要紧是近年随着二次置业者的增加，造成了别墅市场的升温。

别墅物业作为一种高档商品，现在差不多成为人们身份、地位、财宝的象征。

别墅市场的区域分布要紧集中在深圳、广州、北京、上海、杭州等几个大都市。

别墅的空间分布特点有一定的相似性，要紧集合在交通比较便利的一小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依山傍水，空气清馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。

南京的别墅市场近两年也已启动，要紧集中在亚东和江宁等城郊结合地带。

从销售情形看具有较好的市场前景。

2、旅行市场

随着人民生活水平的提高和对生活质量的追求，必将带动旅行市场的进展和繁荣。

因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度，我们要充分利用溧水县闻名景点无想寺和丰富的山水资源，通过宣传山景、水景、树景、寺景及野趣，突出山的灵性，水的动性，人的和谐性。

估量无想寺旅行景点在今后几年内将建成为南京的闻名景点，会集聚一定人气，对本项目产生一定促进作用。

〔三〕差异化竞争策略

可整合旅行资源，是该项目区别于南京市别墅市场的特点。

应把握好以下几个要点：

一是市场定位。

在经济型精品别墅、豪华别墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。

档次定位为中高档，目标消费群市场细分为IT、金融、房地产等行业的新兴的〝中产阶级〞、白领、金领人士和企业家、高级经理人等。

客户群既但是南京溧水及周边地区的高收入阶层，也但是苏南、浙江、上海、安徽等地区的高收入阶层；

二是产品定位。

集居住、旅行度假、投资于一体的别墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为主；

建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林的高贵风范又具有现代建筑的新潮时尚；

户型面积大小取决于别墅形状以买家需求，联排别墅为180——220平方米，独立别墅为250——350平方米；

三是价格定位。

别墅价格不能走高与低的极端，太高曲高和寡，太低〝有失身份〞，关键是适度抬高。

别墅不易采取降低策略，应预留一定的升值空间。

关于滚动开发的别墅来说专门重要。

建议每幢房款在60——120万元。

四、项目实施的总体构想

（一）项目名称

南京六朝皇家公园别墅

（二）开发形式

①自主开发

②合作开发

（三）筹融资及启动资金

资金来源渠道一是自有流淌资金，要紧是金陵世纪花园、江宁等开发项目的投资收益；

二是银行贷款；

三是本项目滚动式开发的回笼资金。

该项目首付款为500万元，启动资金为2000万元。

（四）时刻安排

项目实施打算分3年、5年、5——10年的近中远期,分期滚动开发。

（五）房地产开发思路

房地产开发从2004年开始，一期土地200亩，当年建成，估量销售40%，打算共分四期运作。

每栋别墅占地一亩，建筑面积250平米，开发建筑成本3000元/平米，售价4500元/平米。

2020年全部建成，2021年销售完毕。

A．启动资金

2002年投入1000万，2003年贷款5000万，至2005年总共贷款2.2亿元。

B．项目前三年投入资金

2002年投入500万，2004年贷款5000万。

C．投资回收

估量到2005年下半年，达到收支平稳，2005年后项目进入自行滚动的良性循环时期。

估量开发周期12年，按动态分析，假设基准收益率10%，总利润为4.42亿元，年收益率约16.5%〔详见表一〕。

五、经济测算〔见附表一〕

六、房地产风险分析

1．盈亏平稳点分析

按销售价格4500元/平米，建筑成本3000元/平米，回报期10年，差不多收益率10%〔折现率〕

土地平稳点MAX=21万/亩

详见附表二

2．敏锐性分析

销售价格变化

NPV（10%）

振幅

4000

28.6

-1

4100

2002

-0.8

4200

3975

-0.6

4300

5949

-0.4

4400

7922

-0.2

基准线

9895

4600

11869

0.2

4700

13842

0.4

4800

15816

0.6

4900

17789

0.8

5000

19763

1

土建成本变化

2500

20809

-1.1

2600

18626

-0.88

2700

16443

-0.66

2800

14261

-0.44

2900

12078

-0.22

3000

3100

7713

0.22

3200

5530

0.44

3300

3348

0.66

3400

1165

0.88

3500

-1017

1.1

土地成本变化

5

14197

-0.43

6

13337

-0.35

7

12477

-0.26

8

11616

-0.17

9

10756

-0.09

10

11

9035

0.09

12

8175

0.17

13

7314

0.26

14

6454

0.35

15

5594

0.43

容积率变化

0.25

2081

-0.79

0.33

7096

-0.28

0.37

0.41

1195

0.21

0.5

17593

0.78

项目

变化温度

-10%

销售价格

10%

土建成本

土地成本

容积率

11995

从上述图表可看出，销售能否顺利完成是项目的关键之处，经核算，10年内销售必须达到90%以上，项目才能达到盈亏平稳点〔NPV=0〕。

对投资收益直截了当阻碍最大的是销售的价格，其次为开发成本。

接下来是建筑面积和土地费用，相比而言前期投入关于投资回报的阻碍较小。

七、结论与建议:

1.经上述综合分析，〝六朝皇家公园别墅〞项目可行。

至2021年，房地产项目累计净现值2.2亿元左右。

2.本项目的市场风险为最大的风险，具体表现为市场销售率、商品房销售价格与商品房成本三个方面。

建议项目之初应开展市场调研与市场挖掘，提早锁定目标客户群。

3.本项目成功与否，能否起到〝四两拨千金〞，即以较少资金投入获得较大利润的作用，关键在于2004年一期房产开发是否成功，其资金的回笼决定了前期投入资金的多少和风险的大小。

4.按照基准表运算，盈亏平稳点的土地挂牌竞标价格为21万/亩。

5.争取更多政府优待政策和扶持，用无偿划地、抵押贷款的方式，能够大大减少前期资金投入，降低风险。

6.旅行项目与大学项目可作为营销策略和手段，带动房地产服务。

房产项目可利用真山真水和大学人文景观，成为销售时的卖点与亮点，增加房地产项目的外延价值。