第三节房屋面积的测算规定Word下载.docx

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（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

（15）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

（二）计算一半建筑面积的范围

（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

（5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的范围

（1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

（3）房屋之间无上盖的架空通廊。

（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

（四）部分特殊情况的建筑面积计算方法

（1）外墙墙体

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。

各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

（2）斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

（3）不规则围护物

阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

（6）楼梯下方空间

楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

（7）公共通道

临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

（8）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行。

（9）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。

（10）室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

第四章共有建筑面积的计算与分摊

第一节共有建筑面积的分摊计算相关的定义

一、共有建筑面积分摊计算相关的定义

分幢面积：

指整幢建筑物各层的建筑面积的总和。

分层面积：

指建筑物某一自然层或某一附属层的建筑面积的总和。

分单元面积：

指建筑物某单元的建筑面积。

共有建筑面积：

二个或二个以上的产权单元共同使用或共同拥有的建筑面积。

功能区：

指一幢房屋内因使用性质的不同而划分的区域。

如：

商业区，住宅区等。

幢共有建筑面积：

指一幢房屋内所有功能区之间共同使用或共同拥有的建筑面积。

多幢房屋的共有建筑面积：

指一定共有建筑面积地域范围内，多幢房屋之间共同使用或共同拥有的建筑面积。

为小区服务的物业管理用房、休闲用房、高压配电用房等。

异产毗连房屋：

系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。

相关建筑面积：

指一幢房屋内，与共有建筑面积相关联的建筑面积。

主要指共有建筑面积在被分摊计算时，与之相关连的建筑面积。

分户建筑面积：

指以一户为产权基本单元的权属建筑面积。

一户可以是一个标准套房，也可以是一个商铺，一个停车位，还可以是房屋内的某一个区域。

套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

下面的叙述定义各个产权单元套内建筑面积以外的面积皆为共有建筑面积。

共有建筑面积从是否可以被分摊的意义上讲，可以分为两大类。

1．不计入分摊的共有建筑面积

（1）作为人防工程的建筑面积（包括地下室内的人防工程、高层建筑的避难室或避难层等）；

（2）独立使用的地下室、半地下室；

地下室或半地下室中独立使用的车库、仓库、杂（储）物间等；

作为机动车、非机动车集中停放的建筑等；

（3）建在幢内或幢外，为多幢房屋服务的变（配）电房、水泵房、值班警卫室、管理用房、公共走廊（走道）、市政设施用房以及为社区服务的公共建筑等；

（4）规划批准的层高在2.2米及其以上的设备（结构）转换层；

房屋中用作休憩、绿化等公共开放的架空部分；

用作公共休憩的亭、走廊、塔等建筑；

（5）物业公司的经营办公用房；

（6）法律、法规规定的其他情况。

2．计入分摊的共有建筑面积

（1）为整幢楼服务的共有建筑面积

共有建筑面积由整幢各产权单元共有，具体包括：

①幢内共有的楼梯间、电梯间、电梯井、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面积；

②幢内共有的门厅、大厅、过（走）道、门廊、门斗等水平通道的建筑面积；

③幢内共有的有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等的建筑面积；

④为本幢服务设在地下或地上的变电室、消防控制室、水泵房、设备间、值班警卫室等，以及其他在功能上为整栋服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积；

⑤位于建筑物外墙中心线外侧的墙体。

套与公共建筑之间的分隔墙以中心线为界，位于公共建筑一侧的墙体计入公共建筑。

（2）功能区共有的建筑面积

专为某一功能区服务，与其它功能区不相关的共有建筑面积。

例如某栋楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、内走道、卫生间、管理用房等。

这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内各产权单元分摊。

（3）层共有建筑面积

同一功能区内，专为某一层服务的共有建筑面积。

专为某一层服务的共有建筑面积，例如各层的卫生间、公共走道等这一类的面积为本层的共有建筑面积，与其它层不相关，应由该层内各产权单元分摊。

（4）其他共用建筑面积。

不属于上述三种情况的共有建筑面积。

例如在一套房屋内，各个业主拥有各自的卧室，客厅、厨房、厕所共同使用，这一类型俗称为“团结户”，户内的共有建筑面积如客厅、厨房、厕所等应该由这几个业主按规定来分摊。

第三节共有建筑面积的处理原则

一、共有建筑面积处理原则

1、共有建筑面积分摊计算，应以幢为基本单位。

2、异产毗连房屋权属分割清晰，不存在共有部位的，各户面积在各自的范围内独立计算；

异产毗连房屋存在有无法分割的共有部位的，各户需要进行共有建筑面积的分摊计算。

3、产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行；

4、无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

二、共有建筑面积分摊的计算公式

按相关建筑面积比例进行分摊，计算各单元应分摊的面积，按下式计算：

=k·

Si

其中：

K=

/

式中：

为各户应分摊的共有公用面积

K为分摊比例系数

为需要分摊的面积

为参加分摊的各户面积之和

共有面积分摊后，各分户权属建筑面积之和应等于相应的栋、区域、层的权属建筑面积（但不排除由于面积分摊计算凑整误差的影响）。

二、共有建筑面积的分摊计算

1、整体分摊

房屋使用功能单一、各户对共有建筑面积共有共用情况基本一致的纯住宅楼、办公（写字）楼、纯商业楼等，适用共有建筑面积整体分摊的方法。

各户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×

套内建筑面积

共有建筑面积分摊系数=共有建筑面积÷

套内建筑面积之和

2、多级分摊

不适用于整体分摊的房屋，如综合楼、商住楼等应采用多级分摊的方法来分摊其共有建筑面积。

多级分摊计算所应遵循从整体到局部，从大到小逐级分摊的原则。

（一）第一级分摊，根据房屋内不同的布局和使用功能，划分若干功能区。

划分功能区时，一般按住宅、办公、商业、地下车库、仓库等不同的功能进行划分。

各功能区域间共有建筑面积按各功能区范围内的自有建筑面积的比例分摊。

功能区分摊的共有建筑面积=第一级分摊系数×

各功能区自有建筑面积

第一级分摊系数=功能区间共有建筑面积÷

功能区自有建筑面积之和

各功能区自有建筑面积为功能区内各层外围水平投影面积之和减去作为第一级分摊共有建筑面积部分。

一级分摊的功能区之间共有建筑面积一般包括：

①整幢房屋的配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层楼梯间以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

②为其它功能区服务，必须穿过某一功能区的垂直通道、水平通道及通风井、管道井、垃圾道等的建筑面积。

（二）第二级分摊，某一功能区内，将一级分摊得到的幢共有建筑面积，加上本功能区内的共有建筑面积，依照整体分摊的方法和公式，按各套的套内建筑面积的比例分摊。

共有建筑面积分摊系数=（一级分摊得到的幢共有建筑面积+本功能区内的共有建筑面积）÷

如果在某一功能区内，各层之间的共有建筑面积的情况各不相同，不能直接计算出各户的产权建筑面积，那么，第二级分摊，就要将一级分摊得到的幢共有建筑面积，加上本功能区内的共有建筑面积，依照各层的自有建筑面积的比例分摊。

层分摊共有建筑面积=第二级分摊系数×

层自用建筑面积

第二级分摊系数=（一级分摊得到的幢共有建筑面积+各层之间共用建筑面积）÷

层自有建筑面积之和

层自有建筑面积为层建筑面积减去各层之间的共有建筑面