绿色建筑战略规划建议.docx
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绿色建筑战略规划建议
关于绿色建筑政策发展趋势与住建部工作重心
政策发展趋势国家和地方层面的政策措施颁布频率显著加大
节能减排程度要求逐步加深
节能设计标准从普及应用到监管督查
节能技术从鼓励引导到强制执行
可再生能源从试点示范到全面推广
住建部明确了民用建筑节能四个工作重心
加强新建建筑节能
加强北方既有建筑节能改造
加强大型公共建筑能耗监管
加强可再生能源利用的推广
“十二五”期间，节能减排的重心落在民用建筑节能上。
与既有建筑改造相比，新建项目开发更易实现，中央调控的力度必定进一步加强，其中对地产业影响较大包括科技绿色建筑发展和可再生能源建筑利用两个方面。
积极推进绿色建筑发展
完善评价标准体系
推动地方绿色建筑标识评价工作
组织开展绿色建筑创新奖的评审
加强绿色建筑技术研究
加强能力建设
加大宣传力度
加大可再生能源建筑领域大规模应用
提高太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源在建筑用能中的比重
开展可再生能源建筑应用集中连片推广
进一步丰富可再生能源建筑应用形式，积极拓展应用领域
关于LEED认证
1993年，非盈利组织一美国绿色建筑委员会（USGBC成立，旨在“推动绿色建筑发展，使人类建造的空间更加与自然环境协调，更加有经济优势，能提供更加健康的生活和工作环境”。
LEED（LeadershipinEnergyandEnvironmentaiDesign）又被称作开发能源及
环境设计先导计划，是USGBC为满足美国建筑市场对绿色建筑评估的要求而推出的一个绿色建筑评价标准。
宗旨是：
在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。
目的是：
规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。
截至2011年2月20日，国内获得美国LEED认证的项目总计86个，获认证项目以CI、CS和NC为主。
对于房地产商而言，对整体新建建筑项目使用NC或CS较为普遍。
国内获得LEED认证项目的城市主要集中在上海、北京、广州、苏州和杭州等经济发达城市，可见这些经济发达城市对于绿色建筑的需求较为旺盛。
国内LEEDNC认证以金级和银级为主，其中绝大部分项目为总部大楼和工厂，这些项目业主几乎全为跨国公司。
商业开发的只有一个公寓住宅项目（招商地产开发的深圳泰格公寓）。
国内LEEDCS认证以金级和银级为主，由于LEEDCS认证有在项目前期可获得预认证证书，开发商可拿此证书进行商业宣传，有助于项目的销售，故商业开发项目多选择LEEDCS认证，而几乎不选择LEEDNC认证。
关于住建部绿标认证
绿色建筑评价指标体系是由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、
节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成。
各大指标体系中的具体
指标分为控制项、一般项和优选项三类，其中控制项为评选绿色建筑的必备条款；优选项主要是指实现难度较大、指标要求较高的项目。
按照满足一般项和优选项的程度，绿色建筑划分为三个等级。
国内目前由住房和城乡建设部科技发展促进中心和城市科学研究会审批的绿标认
证项目共有85（截止到2011年3月），其中81个获得绿色建筑设计评价标识，4个获得绿色建筑评价标识。
在81个获得绿色建筑设计评价标识的项目中41个为住宅项目，40个为公建项目。
在4个获得绿色建筑评价标识的项目中1个为住宅项目，3个为公建项目。
在41个获批的绿标住宅项目中一星级、二星级和三星级所占比例几乎相同。
40个获批的绿标公建项目中三星级几乎占了一半，二星级占了三分之一，一星级所占比例甚低。
获得住建部绿标认证项目应用技术汇总（居住类产品）
节地与室外环境：
1.
小区层次丰富的绿化景观
2.
屋顶绿化和立面爬藤绿化
节能与能源利用：
1.
围护结构节能优化设计（屋面和墙体保温系统）
2.
外遮阳卷帘
3.
断桥铝合金门窗
4.
Low—E玻璃（幕墙）
5.
平行外推式幕墙窗户
6.
低温地板辐射系统
7.
带热回收新风系统
8.
太阳能热水系统
9.
太阳能光伏发电
10.复合保温预制外墙板
11.
节水与水资源利用:
节材与材料资源利用:
室内环境质量:
运营管理:
电梯VVVF控制系统、永磁同步无齿轮马达电梯
12.节能灯具、照明声控延时自控装置
13.地源热泵系统
14.光导管将太阳光导入地下室照明
1.中水收集处理及回用系统
2.高效节水器具
3.市政中水
4.生态透水砖、植草砖
5.雨水收集处理及回用系统
6.节水喷灌
1.叠合楼板
2.预制楼梯、预制空调板、叠合阳台板
3.预制外立面装修技术
4.土建装修一体化设计施工
5.核心筒内外全液压爬模技术
6.现浇空心楼板
1.分户新风、加湿、除菌系统
2.辐射制冷制热
3.建筑地面隔音垫层隔音降噪
4.中央吸尘系统
1.水、气、电分户计量
2.智能化安防、车辆管理和设备监控信息网络系统
3.智能照明控制系统
4.垃圾分类收集处理
5.一卡通系统
关于绿色建筑成本增量与溢价空间
美国LEED认证项目，绿色增量成本无明显规律可循，成本增量与认证项目采用的技术途径及其节能预期有较大的关系。
该统计工作持续了五年，获得以下规律：
很多LEED认证项目与同类非认证项目，其投资成本没有明显差异，即使要实现金奖认证，也可以通过简单途径和精细化设计来实现；
统计期间，美国平均建设成本增长了25%-30%而对LEED认证的需求和项目数量不减反而显著增加，说明为获取LEED认证，绿色节能成本增量并非很大的负担；
大量的业主认为绿色节能仅是建筑项目的附加值；
绿色建筑实现过程中，被动式技术策略成本较低，为了实现较高的舒适度采用大量的主动式技术策略，则会增加工程投资，通过对33个项目统计，得
到不同级别的投资增量：
认证级增量成本为0.66%,银奖增量为2.1%，金奖为1.82%,铂金奖为6.5%；
多数项目追求在室内环境环节投入大量精力，保障用户居住和工作环境的高舒适。
我国绿色建筑认证第一批项目于2008年7月公布，到现在不足3年时间，对获评项目的技术应用成本、节能环保效益以及实施状况的总结归纳明显不足。
认证的项目中90%为设计认证，，对于技术措施和产品的应用成本关注较少，部分项目进行了增量概算，数据的准确性与咨询机构的专业水平和申办单位设计人员的经验有很大关系。
由于获得认证项目开发定位、容积率、使用状况以及技术应用规模等存在较大差异，目前仅能通过对少量项目的跟踪以及相关文献资料查找，获得项目增量成本的平均水平，以及个别项目的分项绿色技术增量成本。
单位面积增量成本与星级成正比线性关系，项目设计星级越高，单位面积增量成本及增量成本比例越大。
一星级、二星级和三星级的增量成本分别为<100元/川、150-300元/卅和300-500元/叭增量成本比例分别为<5%5-10%和10-15%=
见P165页表2-59:
不同星级与不同地域的增量成本
增量成本影响因素分析
将增量成本拆分到不同技术体系分析，节能与能源利用的比重最高为60-90%,其次
为室内环境，最后依次为节水与水资源利用、节地和节材。
影响成本较大的技术措施包括围护结构节能、可再生能源利用、中水与雨水利用、
室内环境控制以及建筑智能化，可再生能源比重最高为48.2%,室内环境占7.5%,绿色建筑节能技术的应用是相对集成的系统，增量成本需根据各项目的具体情况综
合考虑。
典型技术增量成本分析
A、计算机模拟辅助设计：
计算机模拟辅助设计通常用于优化建筑的室外环境，包括室外风环境模拟、噪音控
制与日照分析。
小区的规划布局整体考虑通风效果，在设计过程中采用计算机模拟小区风环境，优
化规划布局，取得良好的自然通风效果。
通过声模拟测试，使小区建筑外界噪声满足规范要求。
通过日照模拟分析，使所有户型以及绿地满足日照要求。
一般绿色建筑全程咨询包括以上全部内容，全程咨询收费为5-10元/平米。
B、屋顶绿化：
绿化屋顶有明显的隔热作用，降低热岛效应，增加绿化率，增加公共活动空间。
简
单式屋顶绿化每平米造价为130-235元；花园式屋顶绿化每平米造价在350元以上（其中包括运输、种植等全部费用）。
C、透水地面：
《绿色建筑评价标准》要求，主要非机动车道路、地面停车场和其他硬质铺地采用透水地面，并利用园林绿化提供遮阳。
室外透水地面面积比不小于45%—般技术措施为
渗水人行路面、车位植草砖，该技术成本不高，在市场上广泛应用，有利于防止大面积
水，增强地下水补充，强化地面呼吸功能，降低热岛效应，提高居住的舒适度。
渗水地
面造价为60元/川，普通地面35元/川，增量成本为25元/m20南宁某绿标二星项目，
渗水地面工程量10950川，总建筑面积13万卅，增量成本约为2元/m2o
D中水系统：
中水回收利用存在规模经济的问题，倘若项目规模较小，不建议采用。
相对而言，
采用优质杂排水（空调系统排水、洗浴排水等）作为水源，通过成本较低的人工湿地进行过滤，用于绿化浇灌、景观水体、道路冲洗和消防用水等。
泰格公寓所有的生活污水通过一块人工湿地来处理，污水经花园的植物根系和沙石
层层过滤以后，还原成清水，然后用于浇灌小区的植物，或清洗小区路面。
建筑面积3.45万卅，人工湿地造价为20万元，增量成本为6元/m2o
侨香村所有的洗浴用水被收集到一个3000n3的中水调节池和400n3的清水池中，一部
分经过处理后再返回居民家中，用于冲厕，另一部分则用于室外绿化浇灌，本方案中水处理费用为1.83元/吨。
E、雨水系统：
采用多种渗透措施增加雨水渗透量，收集高层平屋面、低层坡屋面及绿地的干净雨
水进入生态水渠、旱溪、人工湖、人工湿地等。
设置蓄水池，作为晴天的绿化浇灌，道路冲洗用水。
雨水回收成本较低，一般成本不高于1元/吨，远低于自来水价格。
F、节水器具：
主要包括节水龙头、节水淋浴设备、节水型便器、管道节水，目前市场上节水器具
供应丰富，基本不增加成本。
G窗户与玻璃节能
低辐射镀膜Low-E玻璃，在玻璃表面镀上具有极低的表面辐射率的膜层。
普通玻璃
的表面辐射率在0.84左右，Low-E玻璃的表面辐射率在0.25以下。
目前欧美发达国家
Low-E玻璃使用率高达80%国内多用在公共建筑上。
Low-E玻璃价格约250元/卅，普通玻璃约150元/川，倘若窗地比为20%那么增量成本为20元/卅。
断热铝合金窗的原理在铝型材中间穿入隔热条，将铝型材断开形成断桥，阻止热量的传导，热传导性比非隔热铝合金型材门窗降低40-70%断热铝合金窗价格平均约为
1000元/川，普通铝合金性价格约为500元/川，折合到建筑面积增量成本约为100元/m20
不同的遮阳设施热工性能与增量成本差异较大，室内百叶遮阳仅可当去约15-20%的
太阳辐射，而室外遮阳可以遮去60-70%勺太阳能辐射。
一般而言外遮阳百叶窗价格为1500-2000元/平米。
H、太阳能设施：
太阳能集热器：
户式系统太阳能热水器增量成本为4000元/套，集中式太阳能热水系统单位集热面积成本为1500元。
一般而言，折合到总建筑面积上，增量成本约为5元/m2o
太阳能照明设备，太阳能路灯8000元/杆,太阳能草地灯180元/台，埋地灯100元/盏。
太阳能光伏发电系统：
30-40元/Wp,发电成本为1.5-2.5元/度。
溢价空间
次贷危机2007〜2008年间，美国房价持续下跌到1992年以来最低。
但消费者对绿色建筑的需求却持续上涨，绿色房屋行业知名品牌ICYNENE平均业绩增长22%LEED官方统计，美国通过LEED认证的项目取得经济和环境上的5点好处：
建筑价值提升7.5%;
降低运营成本8〜9%
租金提高3%
入住率提高3.5%;
投资回报提高6.6%
通过对国内绿色住宅项目的分析，可以得出以下定性结论：
A、绿色住宅溢价幅度在5-30%左右：
万科四期2008年6月开盘，均价12900元/卅（带1500元精装），同期万科城三期
二手房价格10000-11000元/卅（毛坯），价格增长4-14%,易9除装修因素，溢价在5流右；
2010年2月朗诗绿岛公寓项目，均价在15363元卅，与同区域产品相比，提出装修
因素，溢价幅度约10%
中鹰黑森林与同区域万里板块相比，房价几乎翻了一倍，剔除装修和增量成本后，溢价空间在30流右。
B、绿色住宅认证在中国认知度有限，消费者对不同级别认证，以及星级敏感度不高，认证是反映住宅品质的因素之一，认证级别与产品价值无明显关系。
C、目前绿色建筑产品在高端项目中被广泛应用，绿色建筑技术是高档住宅提高自身档次和品质的常用手段，通过绿色建筑主题促进销售。
一方面市场竞争越来越激烈，节能环保科技已成为提高自身档次和销售的主要手段；另一方面，政府不断推出相关政策，强化绿色节能在地产开发的比重。
D短期内绿色认证还不能成为规划设计的出发点和限制框架，绿色认证目前仅起到辅助性作用，但在可以预见的将来，绿色开发与认证必将成为项目成功的先决因素之一。
关于知名房地产企业绿色建筑实施策略
万科、招商、绿地等，为确保集团战略落实到各个项目公司
有清晰地、系统地绿色战略
有明确的产品标准和企业标准
有完整的人力资源支持
朗诗、锋尚、当代等
设计了“独特”的企业技术路线在某项节能技术的应用上比较成熟
朗诗地产
公司较早地进入了绿色科技地产这一细分市场，并积累了开发节能绿色环保小区的经验和能力，具有市场先发优势。
2003年，围绕南京河西的奥体中心地块开发策略的制定，经过反复调研、分析、论证后认为，科技舒适住宅有利于满足消费者的需求升级，地产绿色升级能够带动多产业的巨大商机，节能减排有利于健康环保的时代需求，决定通过尝试低能耗的住宅产品，走差异化竞争之路，以高舒适度、低耗能的住宅取得竞争优势。
成立专业研究团队
2006年6月，在技术研发部的基础上，朗诗地产成立了产品研发中心，承担住宅产品性能研究、建筑技术研发、住宅产品设计以及建造标准制定等重要职能。
2008年9月，朗诗地产正式成立了上海朗诗建筑科技有限公司，共有近70名员工，主要将原集团研发中心的设计管理（尤其是建筑节能计算和技术应用，精装修配套建筑节能技术）、研发成果应用以及相关政府资源、专家和科研机构资源进行优化整合应用，同时将节能系统调试服务、节能系统运行管理服务等有机结合为一个技术集成系统，从而能为把地产公司项目建设服务将来逐渐扩展到市场上，展开符合企业战略的集成服务经营。
2010年9月3日，朗诗欧洲技术有限公司（LandseaEuropeR&DGmbH在德国法兰克福成立。
公司制定了《朗诗绿色产品指引》；
每年投入到绿色科技研发费用占公司年度销售额的比重不低于2%
郎诗开发项目有着共同的特点：
全部以地源热泵、太阳能等可再生能源作为主要能源供应方式，项目综合节能率高达80%全部是精装修住宅项目，室内温度、湿度、空气清新度等反映居住舒适度的指标均符合相关要求。
总经理田明说：
“我们的盈利模式主要是靠提供产品附加值来获取盈利。
当然也有
土地增值的贡献，但朗诗地产并非以此为主。
很多地产商靠每一块地增值多少进行开发赚钱，这是土地运营模式；但我们是产品经营模式。
所以我们不需要买一块很大的地，也不需要拿出太多资金去投，这保证了我们充足的资金流。
”
“通常，我们只拿开发周期三、四年间的土地。
土地面积大小并不是最重要的，大城市我们的需求量大一点，需求小的城市我们的开发面积少一些。
我们特别强调企业营销，从组织拿地到打造产品都会强调我们的绿色科技产品。
而且除了常规的物业体系，我们还通过建立技术合作体系，加大对集团的整合，提升竞争优势。
”
招商地产
国内“绿色地产技术”的领跑者
早在2002年，公司就将走“绿色地产”之路确立为公司的发展战略。
经过多年努力，已经确立了在业内的领先地位。
公司通过采用温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、集中新风系统等节能技术，建造出像深圳泰格公寓、南海意库等一批高舒适、低能耗的绿色建筑，并获得了行业认可和高度的评价。
公司设立了绿色技术标准，包括必选技术和可选技术，实现了绿色技术应用的标准化。
此外，公司于2004年至2010年连续举办了七届“中外绿色地产论坛”。
作为目前中国绿色开发领域学术水平最高、影响力最大的公益性国际会议之一，论坛的举办极大地增强了公司“绿色地产”品牌的影响力。
招商地产的“绿色地产”开发模式，基础是先进的开发理念，实现手段是理念的可操作性和可复制性，得到的成果是绿色地产为企业增值，为品牌和产品增值，为客户和
员工增值。
公司将绿色地产的开发策划作为重中之重，每个项目伊始必须编制详细的绿色全程策划书，根据项目自身特点确立绿色目标、实施方案、技术手段及评价体系，这是招商地产所特有的。
招商在蛇口开发的泰格公寓、南海意库3#写字楼，在广州正在建设中的金山谷花园等项目，均代表了国内绿色地产开发领域的先进水平。
总经理胡建新说“绿色地产不是一个简单的概念，而是一个从规划、设计、施工到使用的全过程，包括生活方式的节能问题。
连节能设备也要适应生活方式的节能。
我们在做节能建筑的过程中，也是节能不断优化的过程。
”。
公司定位于一线城市和重点二三线城市中高端住宅的开发，在开发过程中招商人一
直扮演着两种不同角色：
“园区开发商”和“绿色地产商”。
“园区开发商”主要体现于一级土地开发上，以产业、居住互动为核心的社区综合开发模式，形成了功能丰富又相互支持，具有高度自我调节能力的社会生态系统。
“绿色地产商”则主要体现在土地二级开发上，招商地产以保护环境生态、降低资源消耗和减少污染排放为目标，将绿色生态的理念与实践贯穿于各个项目开发的始终。
伴随着招商地产广州金山谷、清华科技园等项目的建成并投入使用，一套独具特色的绿色生态地产体系将展现在世人面前，这是招商地产的“绿色地产”之梦，更是中国房地产业践行绿色地产的共同愿景。
万科地产
公司绿色发展战略综述
绿色建筑“三步走”战略一
2010年所有新建住宅全部实现精装修
2014年全部实现住宅产业化
2020年都要达到绿色三星建筑标准
实施情况：
2001-2004年，单项技术研发：
南京金色家园遮阳技术
2002-2004年，多项技术实施：
深圳东海岸
2002-2004年，万科首个生态实践：
天津东丽湖项目
2005-2009年，绿色公建实践：
深圳万科中心
2005-2008年，国内首个绿色三星住区实践：
深圳万科城四期项目
2006年，第一个工业化住宅项目实践：
深圳万科第五园工业化公寓
2010年，绿色建筑实践：
上海世博会万科馆
中宏天科技绿色地产发展战略建议
科技绿色的需求分析
目前尽管用户对绿色建筑的认识还停留在比较浅层面的认识，大多仅集中在节能、
节水两个基本层面，对于能效提高、绿色建筑星级等更多的内容并没有充分的认识和敏感度。
绿色科技与节能技术还没成成为购房置业的决定性因素。
随着中央宣传与调控力度的加大，市场透明度的增加，获取信息渠道的扩宽，普通购房者越来越感到绿色环保与节能的重要性，绿色环保与建筑节能的理念也深入人心。
中国普遍人群对于绿色建筑的态度，正处在从认识向接受并进而主动要求的快速转变阶段。
居民对节能电器、节水器具、可再生产品等泛绿色产品的关注度正逐步提高，购房者变得更加理性和成熟，置业时关心的问题越来越多，建筑节能是否成为一个不可或缺的参考指标。
绿色节能项目在项目宣传过程中都会将科技节能的卖点体现出来，无疑直接带动了
销售，对开发商而言，其品牌效应和社会效应也很快形成。
绿色节能项目在后期运营中的优势能体现出来，居住者体会到建筑节能的好处，包括房屋维护管理的费用降低、居住的舒适度高等。
科技绿色地产发展必然性
随着中央关于发展节能省地型住宅相关政策的发布，以及与之相配合的技术规范文件相继出台，科技绿色日益成为中国房地产从资本外延型向技术内涵式的产业转化过程中，一个重要的产品发展方向。
由于政府产业导向和市场竞争环境的演变，地产向市场提供产品的质量必须进一步提升，才能在更为激烈的竞争中生存发展。
因此，以绿色建
筑为核心的“科技地产”成为房地产企业产品转型中的一支新军。
无论大型开发商万科、招商、绿地，抑或中小型地产企业朗诗、远洋、当代等，开
发绿色节能建筑的出发点可归纳为如下四点：
顺应国家政策发展
推出新竞争力的新型产品提升企业形象提升溢价空间和促进产品销售
科技绿色地产的发展困境及如何走出困境
科技绿色地产先行者实现了一定程度的溢价空间，产品项目获得了热烈的市场反应，然而科技绿色与节能低碳的豪华路线却离广大消费者越来越远。
科技地产项目过度地依赖“舶来”技术产品，科技措施千篇一律与生搬硬套，使科技绿色地产陷入困境。
以“科技绿色”为卖点的商业性项目存在一个共性：
为了实现特定的绿色理念，常规的技术手段无法适应需求，必须引进依靠先进的技术，而新技术带来造价的提升，最终使得绿色建筑是昂贵的奢侈产品。
绿色科技给人们的印象变成了“绿色=昂贵”，绿
色科技变成了开发商玩地产的手段之一。
对于绿色建筑的“贵族化”定位，目前的解释大致分为两种：
意识定位：
在中国购买绿色、节能住宅的基本都是外国人、有国外生活经历的中国人或是成功的商务人士，他们的节能意识更为超前，愿意为节能和可持续发展的环保概念化更多的钱，而普通消费者对于住房的要求价格仍是第一位的。
技术定位：
不得不启用昂贵的国外设计师、应用国外的技术，降低项目技术风险系数和赢得高端客户对于高品质的要求，是节能住宅陷入困境的原因。
政府机构和行业专家一致在呼吁，建筑绿色科技目标可以在投入增加很少的情况下实现，采取经济适用、切合实际的节能措施，节能效益通过5年内回收。
科技地产发展战略的合理规划、综合技术体系的研究、保障措施与管理制度的建立，初期产品的示范，是突破目前发展困境，促进科技绿色地产可持续发展的有效途径。
科技绿色需要科技，而这仅仅是科技的一部分，不是前提，更不是全部。
我们倡导科技绿色是适度的运用低碳技术，不应对高科技过度依赖。
中宏天地产的技术弱势
缺乏成套的、系统化的节能技术应用
缺乏太阳能（光伏和光热）建筑应用方面的尝试和技术积累
缺乏浅层地热等可再生能源建筑规模应用的应验
缺乏区域化层面技术的应用
缺乏区域水资源规划，例如雨洪管理方面的技术应用
景观规划设计方面缺乏对降低热岛效应的考虑
缺乏材料使用方面的创新
代表性项目宣传力度较弱，项目与科技绿色的结合度不够，缺乏亮点
中宏天科技绿色发展展望
科技绿色与低碳环保是世界未来的发展趋势，发展科技绿色产品，是中宏天地产顺
应社会发展的需求、促进产品销售的需要，提升企业形象的需求。
房地产企业越来越关
注企业的社会责任感，此番中宏天通过科技绿色地产的发展，旨在绿色建筑建设上树立品牌，在某种程度上实现企业与行业对社会可持续发展的贡献。
建议中宏天地产制定中短期和远期科技绿色地产发展战略，分析绿色建筑需求、制
定科技绿色发展战略，在技术标准和技术准备上大量投入，快速储备专业人才，搭建保障措施和技术支撑平台。
科技绿色地产战略规划的核心是“技术一一产品一一模式”，对核心产品背后技术的追求，是本战略规划的突破点，包括以下几部分内容：
化被动式为主动思考，主动实现绿色科技。
确立
升级会员 