莱山区现状规划发展Word文档格式.docx
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在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下,莱山区发展潜力巨大,备受开发商与购房者的关注,已成为烟台市房地产开发热土。
✧2烟台城市的建设发展方向是:
东上,南下,西改,北造;
✧烟台市城市向东西两翼拓展,在城市规划大局的指引下,莱山区、开发区具有更强劲的发展潜力。
一、城市建设现状
近几年,烟台市加快城市化可持续发展战略。
2005年,城市对旧居民区环境综合整治扎实推进:
对市区14个社区、7.1平方公里范围进行了全方位、立体化综合整治,城市形象大大提升。
2006年是烟台市城市建设主要包括“六路、四片、三厂、两场”共计30多项重点工程,总投资达74亿元,年度投资超过51亿元。
二、城市规划
(一)城市发展战略部署原则
1、壮大中心城市,发展八大组团
✧加强城市基础设施建设和环境综合整治,壮大中心城市,加快五区融合,膨胀中心区规模和实力。
✧充分发挥资源和区位优势,继续按照城市总体规划,拓展东西两翼,贯通南北山海,发展八大组团,形成组团式滨海城市格局。
2、膨胀发展莱山区、完善提高芝罘区、壮大开发区
✧膨胀发展莱山区,完善提高芝罘区,加快建设福山现代化工业城区,强化牟平综合发展区,壮大烟台经济技术开发区,完善城市功能,规范城市管理,提升城市形象。
(二)规划年限
自2003—2020年。
(三)城市规模
规划烟台中心城区2010年城市人口规模为170万人,城市建设用地为200平方公里。
2020年城市人口规模为230万人,城市建设用地为255平方公里。
(四)规划范围
莱山机场东西方向以北至海滨,东到牟平沁水河和养马岛,西至福山区八角乡和蓬莱市大季家镇,总面积470平方公里。
、区域规划及未来发展
(1)城市定位及规划原则
根据烟台市十一五计划,莱山区将被定位于行政、文教科研、高新技术功能区域。
规划依托高校云集的大学城为背景,将城建工程穿插其中,既提升了城区文化内涵,又以高校科技推动产业建设,实现城建双赢。
(2)具体规划
莱山区中心城区:
莱山行政中心位于体育公园西侧,北接烟台大学和工商学院,由区政府办公楼、行政审批中心楼为规划轴线主体,沿东西两翼建筑高度由低到高逐渐变化。
以滨海路为背景、在烟台大学、工商学院、滨州医学院和中国农业大学等高校环绕下,莱山行政中心、世贸中心和体育公园等建设让未来莱山中心区充满了现代、文化气息。
观海路、迎春大街大道区域规划:
沿观海路和迎春大街建筑高低错落,形成富有节奏的空间序列。
东侧紧邻体育公园建设烟台新城市中心标志———世贸中心,南临烟大三期、三校科技园和滨州医学院,直面黄海和凤凰山,辅以滨海路、观海路和银海路三条交通干道,交通便利。
世贸中心规划5星级酒店一座,超高层写字楼和高级住宅公寓2楼,并拟建烟台会展中心和商业娱乐设施。
中心居住区规划:
为避免莱山区现有狭长地貌造成的人口密集度不高,并疏散芝罘区过高的人口密度,莱山区中部将规划建设一处占地602.7公顷的中心居住区,预计容纳人口8万,从而实现对区域内的商业辐射和拉动消费,尤其是大学城。
小结
三产比例日趋合理,投资、消费、出口三大需求全方位拉动烟台市经济持续快速增长,促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高,进一步奠定了房地产发展的经济基础。
在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下,而莱山区房地产正处于快速上升时期。
如此,整个烟台市及莱山区房地产必将迎来新的发展契机。
一、莱山区房地产市场情况
受区域发展、居住环境等因素影响,莱山区房地产已成为开发热土,房价每年都水涨船高。
莱山区近10年商品房价格一览表如下:
年份
1994—1996年
1997—1999年
2000—2002年
2003—2005年
销售均价
约1000元/m2
约1800元/m2
约2600元/m2
约3800元/m2
(资料来源:
政府部门网站)
短短10年,莱山区房价已由1000元/平方米上升到数千甚至上万元,全市房价最高就在莱山区产生。
该区房价高差很大,价高者如海天名人及黄海城市花园等,小区每平方米已达万元左右,而在初家附近区域的楼盘就只能卖到3000元左右。
莱山区房价突涨,主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系,同时大量投资者对莱山区非常关注。
在这些因素共同影响下,莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。
(一)板块划分原则
根据楼盘集中区域位置、档次、价格等,将莱山区分为观海路以东、观海路以西两个板块进行分析。
(二)观海路以东板块
1、板块范围
红旗路以南,观海路以东至滨海路以西范围,楼盘集中分布在滨海中路地段。
2、板块现状
该板块滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一。
作为依山傍海发展起来的大型聚居区,目前已经形成一个具有功能聚集性(住宅、商业和服务)、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。
该板块主要以海景房为主,尽管项目较多,但都定位于高档海景住宅,高层、多层、别墅等多种物业形态并存,该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。
在众开发商的共同努力,该板块房价在短短10年内上涨了500%以上,目前该板块大多数楼盘均价在6000—8000元/平方米,区域也成为烟台市公认的“富人区”,但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足,购物不便、空置率高等问题。
板块发展受到限制,预计今明两年高端市场的供应量在20万平方米左右。
而分期开发的南山世纪城,后续房源将陆续面市。
(三)观海路以西板块
红旗路以南,观海路以西至塔山路以东范围。
该板块从2001年开始开发,2004年进入快速发展阶段,楼盘数量不多,有中高档、中低档产品,市场均价在3300—5000元/平方米不等。
该板块北面由于山景等原因,居住环境相对较好,小区规划、建筑、园林景观设计水平较高,整体销售情况比较理想;
板块南面区域2002年房地产开发处于起步阶段,由于区域配套、环境等原因而使项目销售遇到阻力,随着区域与小区配套等不断成熟,该区域楼盘销售情况逐渐转好,目前整体销售都接近尾声,已交楼的小区入住率比较高。
目前该板块生活配套尚不完善,在一定程度上影响项目销售。
3、客户构成
该板块客户构成比较复杂,有烟台市本地居民,也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人,其中以韩国人和东北人为多。
4、代表楼盘
该板块北面以台湾村、响水湾山庄、佳隆花园为代表;
南面以绿色家园、鑫龙旺源、天合城小区为代表。
5、发展趋势
由于市政府的南迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府,且市政功能配套、居住环境不断改善,该板块具有明显的区位优势和发展前景,其中以市政府周边区域为开发热土,价格呈现较快的增长趋势。
目前沿迎春大街土地已基本批完,2006年已批土地预计总建筑面积达到100万平方米,该板块即将进入激烈的市场竞争阶段,也可以说是一个新的居住板块即将全面建设。