公共租赁住房项目初步设计方案.docx
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公共租赁住房项目初步设计方案
公共租赁住房项目初步设计方案
瓮安县张家坡公共租赁住房项目
初 步 设 计
贵阳建筑勘察设计有限公司
二O一四年十二月
项目名称:
瓮安县张家坡公共租赁住房项目
委托单位:
瓮安县住房和城乡建设局委托单位法人代表:
夏超
编制单位:
贵阳建筑勘察设计有限公司
总经理:
敬亚平
总建筑师:
冯双媛（国家注册一级建筑师）
总结构师:
童印佩（国家注册一级结构师）
项目负责人:
张太宇
设计编制人:
建筑:
刘诚成
结构:
刘磊
给排水:
朱德懿
电气:
张健
第一章总 论
第一节设计依据
一．工程设计有关文件:
1.瓮安县发改局关于瓮安县张家坡公共租赁住房项目立项和可行性研究报告的批复文件;
2.瓮安县规划局对项目规划方案的批复文件
3.建设方与我院签定的<建筑工程设计合同>及设计任务书;
4.建设方提供的<岩土工程勘察报告>（初勘）;
5.有关部门编绘的地形图;
二．有关国家、行业、地方法规、标准:
1.<建筑设计防火规范>GB50016-;11.<民用建筑设计通则>GB50352-
2.<公共建筑节能设计标准>GB50189-;12.<贵州省居住建筑节能设计标准>DB50/5024-;
3.<城市道路和建筑物无障碍设计规范>JGJ50-;13.<住宅设计规范>GB50096-
4.<高层民用建筑设计防火规范>GB50045-95（）14.<建筑结构荷载规范>（GB50009-）;
5.<混凝土结构设计规范>（GB50010-;15.<建筑桩基技术规范>（JGJ94-）;
6.<无障碍设计规范>GB50763-;16.<建筑地基基础设计规范>（GB5007-）;
7.<贵州建筑地基基础设计规范>（DB22/45-）;17.<建筑给水排水设计规范>GB50015-（）;
8.<供配电系统设计规范>GB50092-;18.<建筑防雷设计规范>GB50057-94（）;
9.<建筑照明设计标准>GB50034-;19.贵州省建筑、安装工程定额
10.贵州省有效执行期内造价管理文件规定的取费依据及标准20.瓮安县城镇总体规划
第二节项目背景及概况
一．项目背景:
1、项目名称:
瓮安县张家坡公共租赁住房项目
2、业主单位:
瓮安县住房与城乡建设局法人代表:
夏超
二．项目概况:
1．工程概况
1.1本工程为瓮安县张家坡公共租赁住房项目。
1.2建设地点:
本项目位于贵州省瓮安县瓮水办事处张家坡。
规划用总用地面积22160平方米。
1.3用地范围:
本项目用地总面积22160m²。
1.4市政条件:
本工程场地有市政供水管、市政污水管及市政雨水管。
电力管网、电讯（网络、闭路电视）管网铺设到位。
1.5建设规模和设计范围
1.5.1建设规模
本工程总用地22160m²,将分作两期进行建设。
其中第一期共有建筑单体8栋（1-8#楼）,建筑面积84948.37m²（其中住宅面积61098m²）,含992套公共租赁住房、24套安置房和部分商业用房,公租房套型面积约60m²;项目二期暨瓮安县张家坡（二期）公共租赁住房项目共有建筑单体3栋（9-11#楼）,建筑面积31338.41m²,含360套公共租赁住房、23套安置房和部分商业用房。
建筑物地上最大层数24层,地下1层,地下停车位441个。
1.5.2设计范围
根据设计合同,本次设计范围是瓮安县张家坡公共租赁住房项目的建筑、结构、给水排水、建筑电气等设计。
不包括室外景观等设计。
3．主要经济技术指标:
用地面积
22160m2
总建筑面积
116286.78m2
计容建筑面积
92582.78m2
其中
商业及公共配套房面积
8483.18m2
住宅建筑面积
84099.60m2
不计容建筑面积（地下室）
23704m2
地下车库车位总数
441个
建筑占地面积
6343.29m2
绿地率
30%
容积率
4.18
建筑密度
29%
住宅总户数
1399户
第三节设计指导思想和原则
一．设计指导思想
各专业在符合国家和贵州省现行有关规范、规定和技术标准的前提下,尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求,并完善建设各项配套设施。
同时,应针对该项目的特点对方案进一步深化。
充分体现”以人为本”的现代设计思想,处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。
设计总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐。
二．设计指导原则
1、遵守国家经济建设的有关法律、法规和贯彻执行发展基础教育的方针政策,科学合理的安排规划用地和建筑面积指标,保证公租房建筑的安全、适用、经济、美观。
积极采用经实践证明是成熟可靠的先进技术和材料,同时考虑节约用地,节约能源,以达到科学、经济、实用的目的。
2、严格遵守国家和地方有关城镇规划法规,满足规划要求,节约土地资源,预留发展和改扩建余地。
重视环境保护和卫生,减少污染,创造良好的环境条件,排出的”三废”物质在综合治理后,符合国家规定的排放标准。
3、总体布局要求功能分区明确,将自然环境与安置房建设有机结合,合理布局小区林、路、建筑、商业区的位置和交通关系,营造便捷优美、宁静、舒适的居家环境。
4、坚持实用、经济、美观的建筑设计思想。
采用优化设计方案,在满足法律法规及安全要求的前提下,尽量节约整体投资。
第四节建设内容、投资额及资金来源
1、建设内容为瓮安县张家坡公共租赁住房项目,分两期建设,一期二期合计总建筑面积116286.78平方米,其中住宅面积84099.60平方米,商业建筑面积8483.18平方米,地下建筑面积23704平方米。
合计可安置1399户居民。
2、概算总投资为21198.89万元。
其中:
工程费用18756.72万元,占总投资的88.48%;工程建设其它费1432.70万元,占总投资的6.76%;预备费用1009.47万元,占总投资的4.76%。
各分项投资概算详见概算汇总表。
3、本项目资金筹措方案为:
除申请中央专项资金外,其余由地方政府配套解决。
第五节需说明及需要在设计审批时提请解决或确定的主要问题
1、近期,人工费及建筑主要材料如钢材、水泥等价格处于波动态势,导致按概算编制的项目投资可能会产生一定的差异。
2、我院在进行初步设计时,在满足国家有关规范的前提下,均按常规所了解的现场条件进行设计,未尽事项待施工图设计图时再行调整。
第二章建设地点及建设条件
一、建设地点
本项目位于贵州省瓮安县瓮水办事处张家坡,交通便利。
项目拟建场地基地北及西面为现有道路（计划后期扩宽改造）,南面及东面为规划道路。
基本无现状建筑。
场地内部地势较为平坦;
二、场址地权属类别及占地面积
土地属国有土地,总占地面积22160平方米。
三、建设条件
1.交通位置
本工程建设地点位于贵州省瓮安县瓮水办事处,属城区边沿,交通便利。
2地形地貌及工程地质。
本地块现状为低洼平坦地,原为农田。
据现场调查及岩土勘察报告（初勘）资料显示,出露及下伏地层为二叠系中统吴家坪组石灰岩。
岩体呈现单斜缓倾构造。
场区及临近地段无断层经过,地质构造较简单,区域稳定性较好。
受构造应力及风化作用的影响,场区节理裂隙局部发育,岩体较为均匀完整,边坡岩体类型属Ⅳ类。
场地及四周未发现滑坡、崩塌及泥石流等不良地质现象产生,无区域性断层经过,环境整体稳定性良好,为抗震有利地段,适宜建筑。
3.气象条件
瓮安县属北亚热带,冬春半干燥,夏季湿润型,冬长而暖,夏短而凉。
年平均气温在14.1℃,最冷月1月,平均气温4℃,最热月平均22.5℃,极端最高33.5℃,极端最低-12.1℃,平均无霜期281.1天,年平均降水量1444.1毫米,雨量充沛,气候怡人。
气候条件良好,无需采取特殊措施,可全年施工
4.供水供电
本工程场地位于城区,在西向有市政供水管、市政污水管及市政雨水管。
电力管网、电讯（网络、闭路电视）管网已铺设到位。
5.施工条件
项目建设场地较大,方便施工。
施工用水、用电等条件均具备。
工程建设所需水泥、钢筋、砂石等建筑材料在瓮安县内均有供应,供应量充分,运输方便,施工队伍来源稳定,技术水平有保障,能够满足项目建设的需要。
第三章项目构成及建设方案
本项目分两期进行建设,一期共有建筑单体8栋,合计建筑面积84948.37m²（其中住宅面积61098m²）,项目二期暨瓮安县张家坡（二期）公共租赁住房项目有建筑单体3栋,建筑面积31338.41m²,两期合计总建筑面积116286.78平方米。
将按行业要求进行方案布局,而且将按照国家和地区的现行建筑工程标准和规范要求进行设计和施工。
第六节总平面布置
1、总平面设计原则
1、根据场址风向、地形、地势特点及地质条件,因地制宜,合理布局。
2、充分利用市政交通资源,合理组织地块内单体建筑间的交通流线。
3、建筑场址内的容积率、建筑密度、建筑高度及绿地率符合当地城市规划的规定
4、充分结合场地条件,减少工程量。
2、总平面设计依据
1、<中华人民共和国城市规划法>
2、<城市规划编制办法>
3、<民用建筑设计通则>（GB50352-）
4、<建筑设计防火规范>（GB50016-）
5.<无障碍设计规范>（GB50763-）
6.<贵州省都市区城市建设工程项目配套绿地管理技术规定（试行）>;
7.<贵州省城市规划管理技术规定>;
8.建设方提供的1:
500地形图。
9.建设方所提的设计任务书
3、场地概述
本项目场地原为洼地。
场地无地质、气象灾害情况。
场地内无居民点,现已进行了拆除及场地平整.
4、总平面布置方案
为了体现设计构思,在规划布局中着重体现几个设计要素,就是整洁、动感与流畅。
建筑布局顺应地形,使整个小区显得自由和富有变化。
充分考虑周边环境、项目特点和使用需求,在总图布置上,因地制宜。
建筑单体设计为—小高层2+9层和高层2+15/1+16/24层。
按规定退道路红线5米放置;建筑用地内部设置有环形消防车道,建筑东北和西南面分别设计入户入口,东南面设置地下车库出入口,建筑满足消防登高面的要求。
建筑周围设计4米环形消防车道,在基地四周与市政道路或规划市政路相接,其中北面作为基地入口,在总平面上人流、车流划分明确,互不干扰。
考虑到外围城市道路的商业价值,因此在除南侧外城市主要道路上布置了沿街商业门面,在提升地块价值的同时也将更好地满足人们生活需要,服务于小区居民。
本案设计塔楼住宅部分,采用东西向或西北东南向布置,使得每户均满足日照要求。
本案建筑高度及体量定位综合考虑了日照间距要求和地块容积率及经济性间的平衡关系,以塑造瓮安县城市新景观,创造区域代表性建筑为原则,为瓮安县画上亮丽的一笔。
5、竖向设计
1.根据1:
500地形图所示的地形特征,竖向设计中考虑尽量处理好本场地与周围道路场地的衔接关系,减小填挖方量。
因此利用场地低于周边道路的特点,设置地下室及人防地下室。
地上一层与室外相近道路有机结合,最大限度提升一层商业价值,且节省了投资。
6、交通组织
1.场地内的4米车行道呈环型布置,以满足车辆进出和消防扑救的要求。
总图中在适当位置利用坡道考虑无障碍设计。
2.道路采用城市型,坡度1%,车道宽4m。
小区内各级道路的人行道纵坡不大于2.5%。
场地内部道路最小纵坡为0.3%,横坡为1.0%,均采用单面坡。
3.住宅建筑的出入口全部设置在小区内部环道周围,且高层住宅部分均设置有两个出入口,且有一个位于消防登高面上以
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