都江堰旅游及酒店分析.docx
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都江堰旅游及酒店分析
关于都江堰旅游及酒店投资与定位的
概念性分析报告
一、都江堰旅游市场
1、都江堰市旅游市场概况
从上表可以看出，04-07年都江堰旅游市场逐年增加，都江堰旅游收入高于青城山。
1）、都江堰市旅游经济地位
从上表我们可以看出，整个都江堰的旅游经济占比全市GDP的比例较低，2005年只占比18%左右，2006年占比20.54%左右，经济地位并不高，整个经济的开发并不足。
2）、四川省星级宾馆开房率
2005
2006
2007年1-7月
平均房价
出租率
平均房价
出租率
平均房价
出租率
五星级
552.23
58.93
644.66
58.54
645.25
61.69
四星级
264.41
62.19
284.66
63.17
289.39
62.35
三星级
174.74
63.11
178.83
63.19
170.25
59.62
二星级
112.32
57.82
113.67
59.04
114.72
58.42
一星级
97.08
45.94
88.35
48.57
83.58
56.44
无星级
115.37
47.03
135.61
57.75
151.48
46.98
2、都江堰－青城山旅游市场发展情况
近年来，都江堰市积极实施政府主导型大旅游发展战略，把旅游业作为市域经济的主导产业大力培育，大力实施“四个一体化”（即城区与景区一体化、旅游与文化一体化、旅游与生态一体化、旅游与城市建设一体化），着力推进“旅游业三个转变”（即旅游产品由单一观光旅游向观光与休闲、度假、会展等特色旅游转变，旅游市场由国内游为主向国内游与入境游并重转变，旅游经济从门票经济向综合经济转变）
自上世纪90年代中期以来，都江堰市每年接待中外游客均在400万人次以上，旅游综合收入达10多亿元。
旅游业已成为市域经济的重要支柱产业。
2005年全市共接待游客530万人次，其中，境外游客达11万人次；旅游业总收入达15亿元,其中旅游门票收入达1亿元。
2006年，都江堰全年接待游客661.8万人次，增长24.9%，实现旅游综合收入19.83亿元，同比增长32.2%，景区门票收入1.38亿元，增长40.82%。
1）、旅游资源
人文胜迹众多；都江堰建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着越来越巨大的作用，堪称“举世无双”。
自古即以“幽甲天下”着称于世的青城山是中国道教发源地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。
都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。
生态环境绝佳。
市内地形多样，平原、丘陵、低中高山齐备，地形地貌奇特，植被丰富，是岷江上游和成都平原的重要生态屏障。
拥有“龙溪─虹口国家级自然保护区”有包括大熊猫、金丝猴、珙桐等珍稀物种在内的高等植物和动物14000余种，被誉为“世界天然植物园”、“野生珍稀动物基因库”，并建有亚洲规模最大的杜鹃专类植物园和苔藓园，是中科院全国生物多样性五大基地之一。
国家西部大开发标志性工程—紫坪铺水利枢纽工程，集灌溉、防洪、发电、旅游功能为一体，是开发水体生态旅游的重要资源。
人居环境最佳。
全市森林覆盖率高达59.59％，城区绿化率33％，年平均气温15.2℃，空气质量和水质常年保持国家一级水平，是长江上游重要的生态屏障，人称“天然氧吧”。
全市人均寿命75岁，高出全国平均水平4岁，是著名的“长寿之乡”。
2）、先进的旅游营销
（1）以旅游规划为龙头。
都江堰推进旅游开发整体化，坚持高标准制定旅游规划，构筑精品旅游区基本框架。
制定实施了《都江堰市旅游业发展总体规划》。
《青城山—都江堰旅游区规划建设方案》，《都江堰市旅游业发展全面振兴计划》、《都江堰市旅游业发展十一五规划》、《虹口生态旅游专项规划》、《龙池旅游发展总体规划》、《青城山旅游发展总体规划》等。
（2）推进旅游产业品牌化。
坚持把旅游发展与文化建设相结合、与生态建设相结合，开发建设了青城山道教文化生态旅游区、都江堰水文化城市旅游区、龙池—虹口生态度假旅游区等三大各具特色的著名旅游景区和青城外山、翠月湖、莲花湖等新景区（点），景区面积已达300多平方公里。
推出了“拜水都江堰、问道青城山”、“都江堰灌溉中国、青城山道行天下”等形象品牌，客源市场不断扩大。
（3）推进旅游发展社会化。
坚持大产业、大市场、大旅游的发展方向，全市已建成各类宾馆、饭店、山庄、度假村等214家，总床位达3万余张，其中，星级宾馆13家（四星级3家、三星级3家、二星级7家），正在兴建美伦国际酒店学院五星级酒店、经都五星级酒店、蓝光五星级酒店等高星级酒店。
（4）推进旅游设施配套化。
坚持把“经营城市”的理念贯穿到旅游开发、建设和管理的全过程，旅游基础设施和环境条件日臻完善。
（5）推进旅游产业人本化。
坚持“合理开发，永续利用”的原则，将开发与保护有机结合，实现旅游业的持续协调发展。
3、城市规划打造中国最佳休闲度假旅游区
1）、都江堰的规划
根据《青城山—都江堰国际休闲度假旅游区概念规划纲要》。
都江堰的目标是1—2年的努力，使青城山—都江堰成为在亚洲地区具有一定国际竞争力的中国最佳休闲度假旅游区。
规划中提到，打造休闲度假区时将建设相应的轻轨，为游客提供更良好的交通条件。
重点发展区域
核心区：
包括两组团一轴线，即都江堰组团和青城山组团，一轴线即省道106线（青城山大道）和环山健康通道特色景观带，总面积93平方公里。
拓展区：
包括虹口、龙池和柳街青城湖三大运动体验功能区。
保护区：
包括紫坪埔库区、青城山大熊猫栖息地（邛崃山系）、龙溪—虹口自然保护区和大熊猫栖息地（岷山山系）。
2）、都江堰—青城山的旅游规划
作为成都市旅游最重要支撑点之一的“青城山－都江堰”景区，在顺利列入“世界文化遗产”名录之后，其旅游业更是如日中天，发展迅猛；根据《都江堰旅游发展总体规划》（具体数据见下表），其城市旅游的总体定位是“都江古堰文化观光与生态度假旅游目的地”，预计在十五期间其旅游业年增长幅度均将超过两位数，最终将达到“把都江堰市建成国际旅游城市，创世界旅游精品”的总体目标。
指标
2000年基数
2005年
2010年
2015年
接待国内游客
400万人次
520万人次
670万人次
740万人次
国内旅游收入
43600万元
113360万元
276040万元
464092万元
接待海外游客
2万人次
3.6万人次
6.9万人次
12.2万人次
国际旅游收入
300万元
1086万元
4996万元
20251万元
旅游总收入
4.4亿元
11.5亿元
28.1亿元
48.4亿元
区域旅游规划优势
（1）依据世界各国旅游事业之发展经验分析，以山水及自然风光为最具吸引游客；青城山就具有此其先天优越条件，而青城山谷景区依托于青城山风景名胜区之侧边，更具有其它景区不可比拟之开发优势（如交通便利性、景区知名度、外围可利用资源、旅游产品组合多元化、自然遗产资源、文化遗产资源、开发量体、可规划旅游项目）。
（2）随着社会高度发展，城市化生活和现代节奏对人的相对压力越来越大，使得人们对大自然的追求欲望越来越强，对自然环境和服务质量亦相对有较高之要求。
国内游客旅游之方式亦从走马看花式观光旅游转成以定点度假型为主之旅游方式而发展，其中以江苏省、广东省、上海市、北京市、深圳市等沿海高度发展之省、市最为明显。
而青城山谷景区正可成为以上沿海高度发展省、市的游客最佳之全年型休闲、旅游、度假圣地。
（3）海外游客人数逐年增加，依据《中国旅游业发展十五计划和2015年、2020年远景目标纲要》中预测，中国到2005年、2010年、2020年接待海外游客可达1.436亿人次、2.53亿人次、7.86亿人次；世界旅游组织预测，中国到2005年、2010年、2020年接待海外游客可达1.155亿人次、1.697亿人次、3.664亿人次。
（4）旅游业较快发展；成都市统计局资料：
2006年度全年接待国内游客4003.7万人次，比2004年增长10.6%；国内旅游收入324.1亿元，增长18.9%。
全年接待入境旅游者58.0万人次，增长15.9%；旅游外汇收入2.0亿美元，增长14.8%。
旅游接待设施进一步改善，年末全市三星级以上饭店93家，增加9家。
旅行社256家，增加22家。
青城山、都江堰风景区旅游度假人数可观，且逐年增加：
（人次数/万人）
景区名称
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
青城山
87.0
97.5
71.3
93.2
102.9
150
152
都江堰
95.9
104.5
88.2
125.0
125.4
166
219.6
（表31：
都江堰－青城山近几年旅游人口变化情况）
2005年
2004年
2003年
省份
名次
接待人数（万人次）
过夜人均天花费（元/人天）
省份
名次
接待人数
（万人次）
过夜人均天花费（元/人天）
省份
名次
接待人数（万人次）
过夜人均天花费（元/人天）
四川
1
7068.02
310
四川
1
6090
254
四川
1
4425
226
重庆
2
932.44
346
重庆
2
810
294
重庆
2
553
307
广东
3
642.38
520
广东
3
473
467
广东
3
413
475
北京
4
435.33
627
北京
4
457
463
北京
4
306
443
云南
5
389.10
440
云南
5
363
364
云南
5
271
323
陕西
6
349.01
374
陕西
6
282
378
陕西
6
252
324
上海
7
299.96
614
上海
7
253
571
上海
7
183
593
浙江
8
253.27
514
江苏
8
242
448
浙江
8
163
361
江苏
9
236.76
489
浙江
9
206
452
河北
9
153
367
湖南
10
217.90
424
山东
10
178
421
山东
10
151
329
（表32：
2003—2005年四川主要客源的情况）
（5）全球老龄化人口日益增长，中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出，至2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，2014年将达到2亿，2026年将达到3亿；尤其上海、天津、江苏、北京等二级以上发达城市老龄人口更超出全国平均老龄人口比例；预估养生养老服务事业市场将随国家人民收入增加及老龄人口增长，更形需要及具发展前景。
（6）中国国内尚未有以国家级景区结合养生型度假村、五星级国际度假酒店、高端美术艺术馆群、乡村度假俱乐部、国际青年旅店之复合式、全方位休闲、旅游、度假商品。
4、青城山目前旅游市场开发的局限性与尴尬现状
1）、青城山旅游市场开发的局限性
（1）、成亦“道”，失亦“道”
道教作为我国唯一的本土宗教，在漫长的历史发展过程中，一直是中华传统文化的主要支柱之一。
它与中华传统文化浑然融为一体，但又具有自己的风骨与特色。
青城山作为我国道教的重要发源地，对道教的传播与发扬起到了至关重要的作用，因此也被称作“中国道教名山”。
但随着时代的变迁与现代文明的演进，青城山的文化道统除了道教文化以外，并未从文化生态的角度上进行有力的延续与补充，长久以来，还停留在这单一的、狭小的层面上，以“道”论“道”，造成影响力的匮乏与传播力的式微。
特别是雅俗共赏的青城山道教文化旅游商品，在青城山旅游产业发展中还没有形成独特的市场吸引力。
（2）、成于“自然”，失亦“自然”
“青城天下幽”，青城山早年的旅游推广借助这句言简意赅的口号而传遍大江南北，吸引了来自全国乃至于世界各地的游客，也确实对青城山旅游品牌的建设起到了积极的作用。
但长此以往，却无疑也传达出景区形式单一、缺乏外延的特点，对建立一个特点突出、形象丰满的旅游品牌十分不利。
目前，国内的大多景区都有一个特点，那就是把“资源规划”与“品牌形象规划”混为一谈，把“产品功能”与“市场需求”混为一谈，认为只要有好的产品不怕没人来，那知到再好的产品缺乏好的品牌形象同样得不到市场的认可。
2）、青城山尴尬的现状
（1）、作为“8小时”景区的青城山
青城山旅游产业结构发展不协调，旅游高级化程度滞后，缺乏中高端的体验与享受型旅游产品。
而通常作为旅游景区，在吃、住、行、游、购、娱六大基本要素的协调发展，往往决定了旅游区的发展水平。
六大要素在旅游产业化构件分为基础要素和提高要素。
基础要素包括“吃、住、行、游”四大要素；提高要素包括“购物、娱乐”两大要素。
（2）、作为“季景区”的青城山
青城山景区虽有“避暑胜地”的美誉，但从另一个角度来看，也揭示出其明显具备的“季景区”巨大缺陷。
各地游客大多选在天气炎热的夏天方才到访青城，春、秋、冬季则空山寂寂，渺无人烟
（3）、作为“睡景区”的青城山
目前来看，青城山景区旅游中游人基础要素（“吃、住、行、游”）的消费所占的比例远远高于提高要素（“购物、娱乐”）的消费比例。
为游客提供基础要素的服务机构仅仅以一些近山的“农家乐”为主，无论是服务水准还是硬件档次，都无法与青城山景区作为世界文化遗产的地位相匹配，与目前世界级品牌的一流景区存在着较大的差距，购物、娱乐没有形成相应的优势产业。
于是，每当夜幕降临，这里即成为一座空山，人烟罕至，成为了一个十足的“沉睡景区”。
（4）、作为“被动选择旅游模式”的青城山
游客至青城山的旅游行为还长期处于一种被动选择模式：
一方面，青城山是作为游客来都江堰的必到之地；另外一方面，到青城山的旅游体现为一种“文物旅游”，还未上升到文化层面上来。
因此，在此种局面，可考虑让这种被动的旅游活起来，遵从让游客从被动观光到主动参与体验的创新发展模式（如举办一些体验参与的互动活动、大型场景剧或大型场景歌舞、大型艺术展览与学术交流活动等），完成文物旅游从静到动、从古板到鲜活、从观光到参与体验的系列转变，全面上升到文化旅游的高端层面，提升旅游产品的品位与档次。
二、都江堰酒店调查
都江堰直接和间接从事旅游服务业人员达9万人，其中青城山镇依托旅游资源壮大产业支撑，全镇旅游从业人员达4500人，占全镇农村劳动力总数的75%。
青城山景区最大接待能力在5万人左右，最佳接待能力在3万人左右；青城山周边的农家乐及宾馆供给的床位共计两万余，其中部分星级酒店及相关指标如下表所示：
酒店名称
星级
房间数
标间价格
所在区域
鹤翔山庄
四星
100个
300元（协议价）
青城前山
青青园宾馆
四星
300个
480元（可协议）
青城前山
金叶宾馆
四星
130个
260元（协议价）
都江堰市观景路9号
国宴宾馆
四星
148个
200元（协议价）
都江堰市观景路
二王庙宾馆
三星
102个
298元（可协议）
二王庙景区后门侧
玉华酒店
三星
106个
160-300元
都江堰市观景路三段
翠月湖宾馆
三星
326个
成铁青城山庄
二星
147个
298元（可打8折）
青城前山
鸿雁山庄
二星
280个
160元
青城前山
青城花园
二星
104个
100-140元
青城前山
玉带山庄
二星
100个
280
青城前山
青城山大酒店
二星
60个
散客 224元
团体 160元
青城前山
电信度假村
二星
100个
320元（可打5折）
青城后山
成飞青城山庄
二星
192个
300元（以上）
青城后山
天奥山庄
二星
121个
280-320元（可打5折）
青城后山
银海山庄
二星
100个
160-200元
青城后山
（表33：
都江堰－青城山星级宾馆门市价对比情况）
1、都江堰－青城山典型宾馆个案调查
1）、金叶宾馆（四星）
酒店地址：
四川省都江堰市观景路9号。
距离火车站50分钟；距展览中心30分钟；宾馆距成都50公里,青城山16公里,龙池森林公园36公里,卧龙自然保护区76公里。
修建日期：
于1998年，按国际四星度假休闲型酒店计建造。
于2006年五月按照五星级标准重新装修。
建造规模：
宾馆占地面积56.8亩，建筑面积14300㎡，有近20000㎡的自然森林及绿色草坪。
绿化率达65%。
餐饮设施：
香榭餐厅（西餐厅）、乡榭风味厅（中餐厅）多功能宴会厅，能同时容纳600人。
休闲设施：
夏威夷游泳池、网球场、高尔夫球场、兵乓球室、大堂吧、咖啡厅、桑那中心、健身中心、夜总会、水疗中心。
会议设施：
多功能厅，可容纳300人，16000元/天；五楼会议室，可容纳80人；四楼会议室，可容纳20人，三楼会议室，可容纳50人；西三楼会议室，可容纳30人；西二楼会议室，可容纳30人；商务会议室，可容纳12人；智能会议室，可容纳30人5600/天。
住宿设施：
酒店拥有豪华套间1间，面积70㎡；套间4间，面积58㎡；豪华标准间52间，面积32㎡；标准间41间，面积26㎡；单间8间，面积26㎡；普通标准间42间，面积15㎡。
总共可容纳350人。
部分房间提供私人保险箱，24小时卫星电视，宽贷上网和安全监控等。
标间配置：
单人床两张1.3*2m，椅子两张，茶几一张，25寸液晶电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，宽带接口，独立卫生间，中央空调，全天热水供应。
房间情况：
（1）、标准间：
挂牌价580元/天，实际价格260元/天，可免费上网。
（2）、商务套间：
挂牌价980元/天，实际价格460元/天，可免费上网。
（3）、豪华套间：
挂牌价1380元/天，实际价格46680元/天，可免费上网。
经营状况：
7、8、9、10四个月很好，其余时间一般，节假日一般。
2）、国宴宾馆（四星）
酒店地址：
四川省都江堰市观景路号。
建造规模：
宾馆占地面积22亩，单栋，共13层。
电梯品牌，上海三菱。
中央空调控温。
酒店设施：
有中、西餐厅、咖啡廊、棋牌室、大堂吧、夜总会、清吧、KTV包厢、桑拿、商务中心、美容中心、商场、网球、保龄球和全天侯恒温的室内游泳池。
每间客房均配有专用电脑端口，提供宽带上网。
会议中心：
多功能会议厅拥有都有堰市唯一五国语言同声翻译系统，能提供高等级涉外商务会议服务。
580200元/天。
有大小会议室共七个，可同时容纳200个人。
接待能力：
200人住宿。
餐厅能容纳200人同时用餐。
会议中心可可同时容纳200人。
标间配置：
单人床两张1.3*2，椅子两张，茶几一张，25寸电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，宽带接口，独立卫生间，中央空调，全天热水供应。
经营状况：
7、8、9、10四个月火暴，其余时间一般，节假日良好。
3）、二王庙宾馆（三星）
酒店地址：
宾馆位于古堰景区，位于著名的二王庙景区后门侧。
与道教圣地青城山、龙池国家森林公园遥相呼应，是游黄龙、九寨的必经之路，距成都市区仅30分钟车程，距机场距离70KM,距火车站距离58KM,距市中心距离1.5KM
建造规模：
宾馆占地面积20余亩。
无电梯。
餐饮设施：
大厅-古堰堂包间8个，能同时容纳150人。
休闲设施：
棋牌,歌城美容,美发,按摩健身房,乒乓球
会议设施：
三号楼A,B,C会议室,一号楼多功能厅，能同时容纳120人，提供投影，宽带等。
客房设施：
共有102套房间（套）能同时容纳200人。
分为标准间，商务标准间，套间等。
标间配置：
单人床两张，椅子两张，茶几一张，21寸液电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，饮水机，独立卫生间，挂式空调，全天热水供应。
经营状况：
7、8、9、10四个月很好，其余时间冷清，节假日一般。
4）、玉华酒店（二星）
酒店地址：
都江堰市景观路三段，局成都市30公里，距都江堰景区3公里，句青城山15公里。
开业时间：
1997年开业，2006年从新装修。
隶属于四川华能太平驿水电责任有限公司。
建造规模：
宾馆占地面积20余亩。
庭院式布局。
餐饮设施：
大厅面积600㎡，四个包间，两个豪华包间。
能同时接待300人。
休闲设施：
保龄球，桑拿，KTV，夜总会等。
综合楼总面积600㎡。
会议设施：
三号楼A,B,C会议室,一号楼多功能厅，能同时容纳120人，提供投影，宽带等。
可房设施：
共106间客房，包括标准间，单人间，豪华套间，别墅套房等。
标间配置：
单人床两张，椅子两张，茶几一张，21寸电视机，电视柜，衣柜，落地台灯，独立卫生间，中央空调，全天热水供应。
经营状况：
7、8、9、10四个月很好，其余时间一般，节假日一般
（1）星级特征：
都江堰城区以三星级居多，青城山区域内数量最多的是二星级酒店，占所有酒店的80％，属于面向大众消费的中档酒店，区域内的高档酒店主要是少数四星级酒店。
（2）房间数:
区域内的酒店房间数从60个到300个不等，其中绝大多数的酒店都是100余个房间。
（3）价格：
四星级酒店一般标牌价在400多元/间/夜，折扣一般是5－7折，二星级酒店一般标牌价在300元左右，一般能打5-8折。
由于受旅游季节性的影响，房价的变化幅度很大，一般在淡季最低折扣可达到5折，会议是区域酒店淡季的重要客户来源。
旺季可8折，在旅游黄金周时段一般很少打折，出现客满的状况。
（4）产品特征：
由于这些酒店大多在都江堰及青城山区域休闲度假地产起步阶段就已经形成，地价相当便宜，所以区域内的酒店都体现出占地面积很大而建筑面积很小的特征，建筑密度也相当小。
绿化率较高但绿化水平较低是区域内酒店的重要特征。
四星级酒店中的鹤翔山庄以根雕艺术中心为文化主题是区域内主题性较强的酒店。
商务别墅在区域内也有较高的出现频率，标牌价一般在3800元/栋/日。
（5）经营状况：
酒店经营的季节性非常明显，四家酒店均7、8、9、10四个月火暴，其余时间一般，节假日良好。
2、农家乐
都江堰共兴办管理规范的农家乐1200多家，旅游商品、纪念品加工企业21家，青城山镇一共有农家乐100多家，每年为当地农民增收100多万元，还有两家被成都市旅游部门评为“四星级”（全市共20家，其青城山镇有青茂山庄和长寿山庄两家）。
青城山镇每年都要对开农家乐的村民进行培训，包括餐饮技能、服务水平。
今年，又对每家农家乐进行了统一规划，统一包装，通过实施“川西民居”工程，农家乐以全新的面貌亮相。
农家乐的价格一般是包吃住按人头计价，一般价格在20-40元/人/天；山腰上农家乐价格也相当，但进山费和接送车费另计。
农家乐发展到现在已经出现乐星级化发展和特色餐饮化发展，依靠这两个手段来提高自身档次和对客户的吸引力。
在青城山出现乐青茂山庄和长寿山庄2个四星级农家乐，并且涌现出梁鸡肉、罗鸡肉等众多以特色餐饮为卖点的农家乐。
在青城山的半山上出现了专为老年人度假的农家乐，按月计价，每人约400元左右。
三、都江堰－青城山规划中的五星级酒店
1、美仑集团都江堰5年投资战略
1）、生态体育公园：
竞技部分：
高尔夫球会、滑草、攀岩、等其它形式的山地运动项目
休闲养生部分：
SPA水疗中心、中药保健中心、生态茶楼等养生项目
会议接待部分：
五星级会所酒店
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