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百问百答
恒利新苑百问百答
[基本要求]
※本文作为销售人员基本功，必须死记硬背，熟练掌握！
※现场值班人员每天早会（或不定时）组织大家学习，互相提问，达到对答如流的效果
[重要概念]
1.恒利新苑在哪里？
A：
位于瓦窑西路9号，瓦窑菜市入口处。
2：
恒利新苑是哪里开发的？
该公司的发展概况？
A：
是由桂林市恒利房地产开发公司开发的。
3．恒利新苑的开发理念是什么？
A：
创瓦窑片首个食品批发城，创恒利房地产公司品牌形象，成为业界知名企业，打响瓦窑西路两侧改造工程的第一炮。
4.恒利新苑广告语是什么？
A
5．恒利新苑的规划设计公司是？
A：
桂林市建筑规划设计院。
6.恒利新苑全程策划销售代理机构是？
A：
雅涛地产顾问公司，全称：
雅涛房地产营销策划有限公司
7．恒利新苑的施工单位是哪家？
A：
8．恒利新苑的物业管理公司是哪家？
A：
9．商铺物业管理费是多少？
A：
10．商铺由哪家银行提供按揭?
A:
11．恒利新苑规划用地面积多少？
总建筑面积多少？
建筑占地面积多少？
A：
规划用地面积：
2574㎡
B：
总建筑面积：
9324㎡，另计阳台面积：
633㎡
C：
建筑占地面积1277㎡。
12．容积率多少？
绿化率多少？
A：
容积率：
3.0B.绿化率:
25.3%
13.规划多少层?
每层层高多少?
A.商铺二层,住宅5层,地下室1层.
B.商铺一层4.2米,二层3.8米、住宅每层2.8米,地下室3.75米,
14．恒利新苑长多少？
宽多少？
（以大门为基准）
A：
长41米。
B：
宽41米、最短处30米。
15．恒利新苑距周边各多少米？
新建路多少米？
项目距红线多少米？
A：
项目距南面19米，距北面18米，距东面50米，距西面18米。
B：
新建路8米。
C：
项目距红线9米。
16.恒利新苑何时开工、售楼部何时进驻、何时开盘、何时封顶、何时交付使用？
A：
17．恒利新苑外立面设计特点？
A：
中西合璧，咖啡色大理石，米色外立面，深蓝色屋顶。
18．恒利新苑的周边环境特点？
（见策划报告）
19．恒利新苑附近规划用途？
有哪些生活配套设施？
A．西环路修建，旅游批发城重建，旅游批发城后面建一个专业的五金批发城，瓦窑市场二楼花费30万元进行简单装修。
B．生活配套设施：
见策划报告。
20．恒利新苑附近有哪些厂矿、企业、部队等单位？
其位置和路程？
（见策划报告）
21．恒利新苑座向如何？
A．以大门为基准，为南北向。
22．恒利新苑所处位置，将来有何发展性？
A．瓦窑西路两侧旧城改造，此片区旧房较多。
23．恒利新苑是自地自建还是拍买获得？
前期投入是否银行代贷？
投入多少？
A．拍买所得，大约200万左右。
B．前期投入全部是公司资金，大约600万左右，包括购买土地转让费及补偿拆迁户费用。
24．恒利新苑现阶段获取了哪些证件？
A．营业执照、建设用地规划许可证、土地证正在办理过户手续即将完成、4月初获得建设工程规划许可证及开工证。
25．恒利新苑产权证为多少年？
为什么？
A．住宅及商铺产权证年限为50年，因为本项目为商住楼。
B．纯住宅为70年、商铺50年。
26．五证是什么？
A．《土地使用许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》、《商品房销售许可证》（即预售证）。
住宅部分
【环境与总体规划设计】
1.恒利新苑总户数多少？
每层多少户？
A.总户数:
70户B.每层14户
2.恒利新苑有哪几种户型，每种户型有多少套？
怎样区分？
共向个单元?
A．有14种具有代表性的户型。
A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K、L、M、N型
B．其中：
1、三楼：
三房二厅3套（A、M、N）二房二厅6套（B、D、E、H、I、K）
二房一厅1套（L）一房一厅2套（C、F）
单间配套2套（G、J）
2、四～七楼：
三房二厅3套（A、M、N）二房二厅5套（D、E、H、I、K）二房一厅2套（C、L）一房一厅1套（F）
单间配套2套（G、J）；
C.共五个单元。
3．恒利新苑共有几层？
每层高度？
A．共有5层：
3楼～7楼B.每层高度为2.8米
4.恒利新苑最低价是多少？
最高价是多少？
均价是多少？
按什么面积进行计算？
为什么？
A．最低价：
1870元/㎡，最高价：
2200元/㎡，均价：
2036元/㎡。
B．按建筑面积进行计算。
C．增加透明度，使消费者在购买前清楚了解公摊面积有哪些，避免今后造成法律纠纷。
5．每层楼均价多少？
每层差价多少钱？
A．3楼：
2150元/㎡、4楼：
2100元/㎡、5楼：
2050元/㎡、6楼：
1980元/㎡、7楼：
1900元/㎡。
以均价为基准，南北向+30元，其中A、B、C、D+50元/㎡，东西向：
-30元/㎡。
6．恒利新苑公摊面积有哪些？
A.进住宅小区专用梯分摊、单元梯分摊、山墙分摊、阳台一半面积。
7.有无平台花园?
A．有一小型花园。
8．恒利新苑装修标准如何？
（见附件）
9．恒利新苑屋顶如何处理？
有无买高层赠送天面情况？
A．屋顶周边为坡物顶，中间为平台。
B．无送天面。
因为天面为消防通道，高层住户在失火状况下可往天面逃生。
10．恒利新苑贷款年限如何？
首付多少？
由何家银行承贷？
A．贷款年限1-30年B.首付30%C.
11.恒利新苑购买时有何优惠办法?
A.按揭9.8折,一次性付款9.6折。
12.恒利新苑订购时须缴多少订金?
何时签约?
签约时携带何种证件?
在何处办理签约手续?
A.须缴10000元订金
B.楼盘获取预售证，正式开盘后，通过书面或电话通知业主之日起5日内签署全同，逾期视放弃处理，订金不退还
C.携带认购书、身份证、现金在售楼处办理签约手续。
13．何时办理银行按揭？
何时交纳杂费？
A．签完合同，交纳首付现金，再由销售经理带领到指定的银行办理按揭。
B．房屋交付使用时。
14．怎样办理公积金代贷？
A．自行办理。
可能利率会低些，但手续十分麻烦。
到单位开证明，考评标准如工龄、居住条件等等。
例：
三楼F型，一房一厅，面积：
56.7㎡、总价:
12万多,公积金代贷比银行按揭只少3000元左右,最后选择放弃。
15．交房后，阳台可否根据业主的需求进行全封闭？
A．可以，但要到房地局申请报批。
16．买房可否办理城市户口？
如何办理？
标准是什么？
A．可以B.到项目所在地派出所自行办理C.25㎡一个户口，必须是直系亲属。
17．恒利新苑附近有哪些学校？
（幼儿园、小学、中学、高中、大学）
幼儿园：
客车厂幼儿园、银海集团幼儿园
小学：
客车厂子弟小学
中学、高中：
八中
大专、大学：
建筑学校、地区卫校、陆院、空院
18．其他生活配套如何？
（见策划报告）
[交通状况]
1.恒利新苑有多少个临时停车位？
价格？
管理费？
车位月租费？
2.恒利新苑公共交通如何？
A:
有路车经过。
1路车从平山开往八里街
[物业管理]
1.恒利新苑的水电负荷标准？
A：
6千瓦
2.恒利新苑有煤气管道吗？
A：
没有。
3.购房杂费有哪些？
怎样收费？
（见置业计划）
4.恒利新苑的保安设施如何？
A：
智能化管理，每一单元入口处配备先进的电脑安防系统即智能电子对讲防盗门以及高质素的保安人员。
进住宅小区专用梯安装一铁门,有专门保安人员看守。
5.交楼时，电话、有线电视可否暂不开通？
A：
不申请，不开通。
6.阳台面积如何计算？
A：
外阳台算一半，内阳台全部计算。
非典之后，临街不允许设计全封闭式阳台。
8．何时开始正式收取管理费？
怎样收取？
A：
交楼后开始。
9．房产证如何办理？
何时领取？
A：
交楼后60天内，由业主向发展商提供相关资料交由房地局进行办理，发展商逾期办理按合同约定进行赔偿。
B：
交楼后180天领取。
10．物业管理公司负责哪些服务？
A：
清洁、保安、物业维修、业主其他服务。
[购房须知]
1．外籍人士能否购买商铺？
须出示何种有效证件？
支付哪种货币？
A:
可以，须持有他国公证处出具的委托书中文译本及南海户籍联络人资料，并出示有效身份证明，护照，均以人民币支付。
2.购房者不能亲自购买商铺，委托人购买需办什么手续？
A：
签委托书，办理公证，被委托人须持委托书及本人身份证代办。
3.买房若填写未成年孩子的名字，须办理什么手续？
A：
若一次性付款，须父母或监护人代填，分期付款不可以。
4.认购书转名须交费用？
A：
不用。
5房屋使用年限到期，如何办理续约手续？
A：
去房地产管理部门办理，补交地税手续费。
6.单位购房如何交税？
A：
党政行政机关以及军事为目的可不交，作为宿舍和私人住宅按规定交税。
7.外籍人士购房如何交契税？
A：
兑换为人民币后按规定价格付款。
8.签认购书所需资料？
A:
订金，身份证。
11.签合同所需资料？
A：
认购书，身份证，订金收据，现金。
12.买家购房付款转帐或给支票行不行？
A：
可以。
13.申请按揭要什么条件？
要带什么资料？
是不是想贷几年都行？
A:
年满18岁，有独立的经济能力，最长年限30年。
14.按揭所需什么费用？
A:
抵押登记费：
80元/户；贷款合同保管费60元/年；
律师费：
别墅800元/户，公寓600元/户；
房屋保险费：
评估价×1%×年限×50%；
[疑难问题]
1、房价偏高？
A．通过市场调查，本项目的房价比本片区楼盘的房价低100—200元/㎡，今年房价较去年上涨10%（由于建筑材料上涨）。
例如：
同心园新推楼盘:
按揭9.5折扣，最低价2350元/㎡，最高价2520元/㎡。
美林花园:
按揭9.8折,最低价1900元/㎡,最高价2300元/㎡。
安厦世纪城:
9.8折,均价达到2500元/㎡。
B．本项目地理位置优越、交通便利、生活配套成熟。
2、本项目临菜市和瓦窑西路，噪音大?
A.菜市晚上不经营,不会影响睡眠。
路边的房子相对会吵一些，但人有惯性，习惯了也就适应了。
住在铁路边岂不更吵？
B.老人最喜欢住在菜市旁，方便买菜又可排除寂寞。
3、上下班正值菜市高峰期，住宅入口面临菜市，回家交通路线是否顺畅？
安全如何？
A．本项目有物业管理公司，安排保安一天24小时值勤。
项目旁交通路径是本公司修建，菜市不可占道经营。
且路宽8米，不会造成交通阻塞。
4、业主车辆的存放问题？
A．可停放在地下停车场，只需交纳保管费即可。
5、本项目是否有临西面的房型？
商铺部分
【环境与总体规划设计】
1．商铺总数如何？
每层有多少个？
A.商铺总数:
102个B.一层52个、二层50个
2.商铺面积如何？
A．一楼外商铺在11.25㎡～26.21㎡之间，18㎡左右的居多。
里铺10㎡左右。
B．二楼商铺在6.66㎡～28.12㎡之间，13㎡左右居多。
3．商铺最低价是多少？
最高价是多少？
按什么面积进行计算？
A．一楼：
外铺：
最低价：
11200元/㎡最高价：
21500元/㎡
内铺：
最低价：
7200元/㎡最高价：
11200元/㎡
二楼：
最低价：
4200元/㎡最高价：
9200元/㎡
B．按套内面积进行计算。
4．商场内道路的宽度？
A．宽2.5米。
5.外铺是否双开门?
A.是的，前后都安装卷闸门，客人可自然穿越，人流决定财流，也可带动里铺的生意。
7.一楼商铺层高？
二楼层高？
为什么这样设计？
A．一楼4.2米、二楼3.8米，可自行隔断，上层可堆货，节省租仓库的费用。
买一层得二层。
8.商铺面积为什么这样划分?
A.经过周密的市场调查,食品批发商铺面积不需太大,摆一些样品,主要是仓库要大，及配套齐全。
（如货梯\电梯\停车场）
9.商场定位是什么？
A．食品批发城，是瓦窑片区唯一的食品批发城。
10.商铺装修标准如何？
（见附件）
11.商场内的配套设施怎样？
A．大门入口处设一部1米宽的自动扶梯，一个踏步楼梯，一部1000斤的货梯（可直通地下室及二楼），地下室配备仓库及免费的运货用的小推车。
B．地下停车场,中、小型货车可停在地下室卸货。
C．项目西面有一块近百米的空地，早晚可停放大型货车进行卸货。
12.有几个入口，门宽多少米？
A．有三个入口处。
其中只有一个大门，门宽4米。
其它两个入口为通向二楼及地下室的消防通道。
临菜市的宽4米，临地下室入口处的宽1.2米。
13．为何只设置一个大门？
A．我们请风水先生看过，此处财气最旺。
见一楼平面图，空白处如一瓶子，大门如一瓶颈，进财之势。
在聚宝瓶里做生意，想不发财都难。
14．有无空调设备？
有无排风设备？
A．无，食品批发城卖的是中低档货，利润低，使用空调会增加负担。
B．有，室内环绕排风设备。
15．商场内通水、通电吗？
A．通电但不通水。
清洁或用水可到公用卫生间使用。
16．如购买2-3个商铺合作一个商铺经营，分割怎么办？
可否按一个商铺的通电基础设施进行交费？
A．可提前通知销售部人员进行书面提示，再交由工程部，在进行整体商铺分割时，保留此商铺不作分割。
B．不行。
通电基础设施费是按政府收费的总价进行分摊。
17．一楼商铺有哪些在设计方面存在缺陷？
A．13#、14#临街面为剪力墙，门宽最大只可开1.5米。
B．15#、16#商铺因地处地下室入口处，故地面抬高0.6米，实为3.6米。
C．19#、22#、26#商铺内设一通风道，现正与设计院协商修改。
D．41#、42#商铺地处楼梯下面，因层高不够及人防是否能通过，故暂不销售。
18．里铺是否好做？
A．价位低、租金便宜、利润高。
而且外铺均是双通，客人可直视里铺。
瓦窑片区居民消费水平较市中心低，买东西自然斤斤计较，喜欢买较便宜的东西。
里铺什么都便宜，你说会不会有人来买。
19．二楼生意好做吗？
A．二楼除可经营食品亦可经营干杂、日杂、小商货、日用品、化装品等项目。
二楼门面小，总价才十多万，月供才600左右。
瓦窑市场二、三楼非常旺，全是租赁门面，15㎡左右门面大约600元租金左右。
既然如此，不如用租金来还月供，自己当铺主，20年后门面就是自己的，这些购买者全是在那里做生意的老板。
只要他们一进驻，自然会带来大批熟客。
B．本项目通向二楼的有三个楼梯，还有自动扶梯，省力。
现在逛菜市场不仅仅是卖菜，还可买一些生活用品。
这么好的购物环境，能不吸引人来吗？
20．商铺贷款年限如何？
首付多少？
为什么首付这么高？
贷款年限这么短？
由何家银行
承贷？
A．贷款年限1-10年B.首付40%C.因为商铺总价较高，风险也相对住宅要大。
例：
康美大厦，现在部分业主，因购买的商铺无人招租，已放弃首付，停止月供。
银行已付给开发商全部价款，损失只能由银行独自承担。
21.商铺购买时有何优惠办法?
A.按揭9.8折,一次性付款9.6折。
22．商铺订购时须缴多少订金?
何时签约?
签约时携带何种证件?
在何处办理签约手续?
A.一楼20000元、二楼10000元。
B.楼盘获取预售证，正式开盘后，通过书面或电话通知业主之日起5日内签署全同，逾期视放弃处理，订金不退还。
C.携带认购书、认购金收据、身份证、现金在售楼处办理签约手续。
23．何时办理银行按揭？
何时交纳杂费？
A．签完合同，交纳首付现金，再由销售经理带领到指定的银行办理按揭。
B．房屋交付使用时。
[疑难问题]
1.瓦窑菜市是否拆迁?
A.瓦窑市场为工商局产业，瓦窑菜市为工商局下属单位茂成公司租用地，年限大约30年，现仅用2年。
茂成公司旗下还有南溪菜市、西门菜市，仅收租金年收入为3千万，瓦窑菜市在近几十年内不可能搬迁。
2．鑫隆临街门面才12000～13000元，比本项目便宜，为什么？
A．鑫隆临街门面的面积大约在50～60㎡左右，面积大单价自然便宜，但是总价非常高。
加上鑫隆定位不对，经营的是中、高档物品，白天几乎没什么人，只有晚上短短几个小时，生意还可以。
B．本项目临街门面面积小，总价大约在20～30万左右，还可隔二层堆货，平日人流量每小时3500多人，星期天加倍，军车就有十几辆，全部是部队生活采购车。
根本不愁门面租不出去且租金还高。
在瓦窑做生意较早的老板都是开小车的，这么好生意又在菜市旁边的门面在桂林根本找不到，风险几乎为零。
3.瓦窑菜市老门面租金最多可租80元/㎡，如购买恒利新苑商铺，月供比租金高，怎么办？
A．桂林市的新门面比旧门面的租金基本高将近1倍，本项目可隔断得二层，节约租仓库的费用，租金年年都会涨。
B．您可否考虑转让费？
例：
原5#商铺位置的旧门面，店主转让空门面的费用是5万元。
C．随着生活水平的提高，物价也会上涨。
现在1万元购买1㎡的铺面，也许过了10、20年，1万元只能购买1部电话。
10年前二两米粉才是8分钱一碗，现在1.7、1.8元一碗。
现在购买月供多少，今后也是多少。
晚买不如早买。
D．以前这里只是服务本片区的散客，但是本项目定位是食品批发城，服务范围扩大到桂林市及周边部分县、地区。
4．这里规模这么小做食品批发城，怎样与虞山批发城竞争呢？
A．小才好做生意，如果这里一下增加300多个门面，竞争大、利润小，虽然本项目规模小，但是配套全是按正规批发城设计的。
虞山批发城就是因为没有电梯及货梯，二楼才销售30%，食品重，二楼不易搬运，谁会去光顾呢？
B．您知道吗？
进货的人不会看批发城的大小，而是看货是否配得齐全。
本项目购买者大部分是原来就做食品批发的，非常有经验，可留住及吸引很大的消费群体。
C．虞山批发城商铺面积大，租金高，货价自然高，并且不做散客生意。
但本项目租金低，买价低，批发兼零售，有人气才有财气。
D．桂林市任何一家食品批发城都没有做过广告，而本项目则会投入上百万的广告费进行整体形象宣传及包装。
5．现在是房地产房价最高峰期，如现在购买，过两年跌价，不是亏本吗？
还是以后再买吧！
A．房租和转让费年年涨，现在花高价买的是旺铺，以后市中心的地已经没有了。
据土地局透露，现在拍卖的只有市周边地段，如灵桂、灵川等。
城中虽有少量地块，但价格昂贵，发展商根本没有多大的利润空间，没人敢开发。
6．“金三角”效应是什么？
A．指瓦窑片区的旅游批发城、鑫隆置业广场与恒利新苑形成“金三角”，做生意讲究成行成市，可形成链条效应。
[物业管理]
1.商铺的电负荷标准？
A：
6千瓦
2.电梯费用是否算进物业管理费里?
A:
单独核算电费。
3.购房杂费有哪些？
怎样收费？
（见置业计划）
4.商铺物业管理服务项目有哪些?
A:
保安、清洁、维持周边道路秩序，不被进入菜市购物的单车、三轮车、摩托车占道、维修及护理商场内的公共设施等工作。
5.何时开始正式收取管理费？
怎样收取？
A：
交铺后开始。
6．房产证如何办理？
何时领取？
A：
交楼后60天内，由业主向发展商提供相关资料交由房地局进行办理，发展商逾期办理按合同约定进行赔偿。
B：
交楼后180天领取。
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