城市综合体建设项目可行性研究报告.doc

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于都城市综合体建设项目可行性研究报告

某城市综合体建设项目

可行性研究报告

目录

第一章总论 5

1.1项目概况 5

1.2可行性研究依据 6

1.3可行性研究范围 6

1.4可行性研究的结论 7

第二章项目建设背景及必要性 8

2.1项目建设背景 8

2.2项目建设的必要性 15

第三章选址及建设条件 18

3.1项目建设条件 18

3.2项目选址 21

第四章项目市场分析 23

4.1项目SWOT分析 23

4.2项目开发价值的核心支撑 25

第五章项目定位与规划 31

5.1某贡江新区的总体规划 31

5.2城市综合体项目定位 36

5.3项目用地规划指标 39

5.4建设内容和规模 39

第六章工程设计方案 43

6.1指导思想 43

6.2道路交通方案 43

6.3建筑设计方案 47

6.4结构方案 49

6.5给排水方案 51

6.6给排水消防设计 53

6.7电气方案 55

6.8通风设计 58

第七章节能与节水 59

7.1用能标准和规范 59

7.2能源消耗 60

7.3节能、节水措施 60

第八章环境影响评价 62

8.1项目场址环境现状 62

8.2项目建设与运营对环境的影响 62

8.3环境影响分析及保护措施 63

第九章项目组织实施管理 66

9.1项目组织机构 66

9.2项目建设管理 66

第十章质量保证体系及工程招投标方案 68

10.1质量保证体系 68

10.2工程招投标方案 68

第十一章项目实施进度 72

11.1项目实施进度 72

11.2项目实施管理 72

第十二章投资估算与资金筹措 74

12.1投资估算 74

12.2资金筹措 77

12.3分年投入计划 77

第十三章财务评价 79

13.1编制说明 79

13.2总成本估算 79

13.3收入估算 79

13.4财务评价结果 80

13.5敏感性分析 80

13.6财务评价结论 80

第十四章社会效益分析 81

14.1社会影响分析 81

14.2项目所在地区与适性分析 82

14.3社会风险及对策分析 83

结论 84

附表 85

98

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

某县城市综合体建设项目

1.1.2项目承办单位概况

单位名称：

某县城乡规划建设局

项目负责人：

联系电话：

邮编编码：

1.1.3建设地址

某县贡江新区

1.1.4建设性质

新建

1.1.5建设期限

2013年1月—2015年12月，共3年时间

1.1.6建设规模及内容

项目拟占地1480.516亩，建设某县城市综合体项目。

本项目建设有高档住宅、高层住宅、歌剧院、酒店、商业、办公楼及停车场等多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。

1.1.7投资估算及资金筹措

（1）本项目总投资157659.50万元，其中固定资产投资为150144.54万元，流动资金为7514.96万元。

（2）资金筹措：

地方政府自筹2550.59万元，申请国家财政补助50000万元，拟通过招商引资筹措余款97593.95万元。

1.2可行性研究依据

（1）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；

（2）建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房〔2006〕165号）；

（3）《某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

（4）《中华人民共和国城市规划法》；

（5）《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；

（6）《江西省城市规划管理技术导则》；

（7）《某县县城总体规划设计方案》（1999—2020年）；

（8）《江西省某县城市综合体建筑规划设计方案》；

（9）《建设项目评价方法与参数》；

（10）《赣州市城镇体系规划（2006—2020年）》；

（11）《某县城市总体规划（修编）》（2004—2020年）；

（12）国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范；

（13）建设单位提供的有关资料。

1.3可行性研究范围

通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状、某县相关发展规划，研究项目建设的必要性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。

1.4可行性研究的结论

开发建设某县城市综合体项目可以达到下述目的：

（1）符合《某县城市总体规划（修编）》（2004—2020年），有利于某县的城市发展，有利于整治和美化城市环境。

（2）符合《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》文件精神，推动产业与城市协调发展，促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。

科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。

推进数字化城市建设。

（4）本项目将建成某县的城市综合体，为某县城镇居民提供一处独特的生活居住、商业购物、文化娱乐综合场所。

（5）盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展并有利于社会稳定。

该项目财务上具有一定的抗风险能力，既有可观的经济效益，又有较好的社会效益的项目，应尽早组织实施。

第二章项目建设背景及必要性

2.1项目建设背景

2.1.1某县总体概况

某县地处赣州东部，总面积2893平方公里，辖9镇14乡352个行政村。

某地处赣州东部，素有闽、粤、湘“三省往来之冲”之称。

赣龙铁路、323国道、319国道、昆厦高速公路穿境而过，距京九线赣州火车站及赣州黄金机场60公里，距京九线江口货运站（中型）28公里，拥有赣龙铁路某货运站（中型），距广州、东莞、厦门、深圳等港口城市和省会南昌均只需4小时左右车程，构建了以铁路、公路、高速路为主的三位一体现代大交通网络。

一是人口大县，总人口104万，其中农业人口83.7万人，人口规模为江西第四、赣州第一，拥有富余劳动力45万人。

二是千年古县，西汉高祖六年（公元前201年）置县，迄今有2212年历史，是江西最早建县的十八个县和赣南最早建县的三个县之一。

三是资源大县，钨、铅、碳石、锌、稀土等储量丰富，已探明矿种多达27种150处，开采价值较高，开发前景广阔，是赣州市重要的矿产品生产基地，被前苏联专家誉为“东方乌拉尔”。

四是著名革命老区县，为中国革命胜利做出了历史性贡献，诞生过赣南第一支正规革命武装、第一块红色根据地、第一个县级苏维埃政权，是中央红军长征的集结出发地。

1934年10月，中央机关、中革军委和中央红军主力共8.6万人集结某，开始举世闻名的二万五千里长征。

五是国家扶贫开发重点县，先后被列为国家贫困县和国家扶贫开发重点县。

六是建设中的经济强县，2011年，某县全年地区生产总值（GDP）突破百亿元，达107.42亿元，总量为2007年的2.07倍，实现四年翻番，2011年一年全县GDP净增17.9亿元，增量为历史最高，接近于2000年GDP总量。

呈现出经济总量稳步攀升，经济结构不断优化的喜人局面。

五年来，累计获得国家、省、市表彰606项，其中被评为全国民政工作先进县、全国文化工作先进县、全国公安“三基”工作先进县、全省工业崛起先进县、全省利用外资先进县、全省新农村建设综合先进县、全省粮食生产先进县、全省农村危房改造工作先进县、全省强农惠农政策落实先进县；连续四年被评为全市工业发展先进县，连续五年被评为全市推进城镇化工作先进县，连续四年被评为全市住房保障工作先进县，连续四年被评为全市和谐平安县；双拥工作实现全省“六连冠”，民生工程建设实现全市“四连冠”。

2.1.2某在中央苏区的历史地位和重要贡献

某，是一块红色的土地。

在共产党领导的土地革命战争中，不仅是举世闻名的中央红军长征的集结出发地，而且是赣南第一支工农武装、第一块红色根据地的诞生地，是中央革命根据地的全红县和巩固后方，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争也是从某开始的。

一是某诞生了赣南地区第一块红色根据地和第一支工农武装，为中央革命根据的创建奠定了重要基础大革命时期某就有一大批青年参加广州黄浦军校和武汉农运所学习，1926年1月就成立了中共某支部，党员达到56名。

大革命失败后，某中心支部在党的八七会议精神指导下，于1928年元月成立了中共某县委，并相继成立了农民协会、工会和共青团组织。

同年2月，在县委的领导下，发动了历史上著名的声势浩大的某里仁暴动、步前暴动、桥头暴动，为探索中国革命道路做了一次次勇敢的实践。

暴动失败后，某党的骨干分子没有被敌人所吓倒，而是开始着手革命武装的建立。

1928年6月县委决定以农民暴动骨干为基础，吸收“三点会”成员，在某兴国边界地区组建了江西红军第十五纵队，管开炳任纵队长、朱学跃任党代表，钟声楼任参谋长，组建时有八十多人、四十多支枪。

红十五纵队是赣南第一支正规工农武装，它的成立大大推动了于兴边界工农武装斗争的发展，揭开了赣南革命史上的新篇章。

随着红十五纵队活动区域的扩大，革命烈火成辽原之势，红色割据区域发展到某、兴国、宁都、瑞金、会昌五县边界的广大地区，成立了农民协会20多个，会员达数千人，在红色区域内基本实现了“一切权利归农会”。

1928年8月成立了中共于北特区委员会和于北特区革命委员会，由李骏和谢芳圣分别担任书记和主席。

它的成立标志着以某桥头为中心的于北革命根据地的正式形式，某成为“赣南当时最红的地方”和“群众斗争的代表”[陈毅《关于赣南闽西、粤东江的报告》（1929年9月11日）]，对整个赣南乃至江西的工农武装斗争产生了重要影响。

土地革命初期，赣南各地暴发了许多次农民暴动，如南康潭口暴动、赣县大埠暴动，以及信丰、寻乌等县的农民暴动，但暴动失败后都没有及时建立工农武装，更没有形成红色割据。

某的农民暴动在中共赣南特委和某县委的领导下，走上了建立工农武装和在边区形成红色割据的道路，某成为当时工农革命的热点地区和赣南革命热潮的中心，成为赣南工农革命的榜样，中共赣南特委也一度迁入某。

桥头革命根据地是江西全省继井冈山、东固根据地之后的第三块红色区域，随着革命形势的发展，桥头和东固两块红色地区域相互联结在一起，同井冈山革命根据地遥相呼应，互相配合，成为1929年初红四军、红五军转战赣南、闽西的重要条件和前提，也为后来的中央革命根据地的建立奠定了十分重要的基础。

二是某是中央苏区的全红县和巩固后方，为中央革命根据地的政权建设、经济建设、军队建设做出了重大贡献年2月，以红十五纵队和刚成立不久的红十六纵队为基础组建了江西红军独立第四团，全团四百多人，三百多支枪。

同时，彭德怀领导的红五军从井冈山突围到达桥头，得到了突围后的第一次休整。

紧接着红四团配合红五军攻占某城，某县城得到第一次解放。

4月红四、红五军再占某城，成立了赣南第一个县级苏维埃政权——某县工农革命委员会，同时建立了县赤卫大队。

为庆祝县工农革命委员会和县赤卫大队的成立，中共某县委在县城东门沙坝召开了万人大会，毛泽东、朱德、彭德怀、滕代远等到会指导并做了重要讲话。

之后县赤卫大队转战某、东、西、南乡，有力地打击了某境内的反动势力，至1930年4月某全县基本赤化，并成立了某县苏维埃政府，从此以后，某便成为中央苏区的全红县和巩固后方。

某县工农革命委员会成立后，朱毛在某分兵直取兴国、宁都，建立了兴国、宁都工农革命委员会。

三县工农革命委员会的建立标志着赣南革命根据地的初步形成。

而某县工农革命委员会作为赣南最早建立的县级苏维埃政府，无疑为中央苏区其它县苏维