17秋学期《房地产估价》在线作业2文档格式.docx

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A.标准临街宗地

B.标准临街深度

C.标准临街宽度

D.路线价区段

4.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

A.0．5～2．0

B.1．5～2．0

C.0．5～1．5

D.1．0～1．5

A

5.收益法适用的条件是房地产的（）

A.收益能够量化

B.风险能够量化

C.收益或风险其一可以量化

D.收益和风险均能量化

D

6.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可

A.3个以上

B.5个以下

C.3～5个

D.3～10个

7.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

A.市场法

B.成本法

C.收益法

D.长期趋势法

8.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

A.2007年3月15日

B.2006年8月20日

C.签定估价委托合同之日

D.估价人员与委托人商定的日期

9.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

A.37

B.40

C.50

D.43

10.假设开发法的理论依据与（）相同

11.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

A.不可移动

B.供给有限

C.价值量大

D.用途多样

12.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A.600

B.625

C.650

D.675

13.在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（）估价方法

A.一种或一种以上

B.两种或两种以上

C.三种或三种以上

D.四种或四种以上

14.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提

15.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

A.金融制度政策

B.利率

C.经济发展

D.汇率

16.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

A.10.10%

B.7.90%

C.8.40%

D.11.90%

17.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；

相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）

A.下降，下降

B.下降，上升

C.上升，下降

D.上升，上升

18.估价时点是由（）决定的

A.估价目的

B.估价师

C.委托人

D.估价机构

19.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

D.假设开发法

20.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）

A.名义价格

B.实际价格

C.市场价格

D.成交价格

21.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

B.独一无二

C.相互影响

D.易受限制

22.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于房地产的（）特性

A.不可移动性

B.用途多样

23.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

A.100m2

B.50m2

C.60m2

D.80m2

24.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

A.幅度

B.数额

C.比率

D.指数

25.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.二次抛物线趋势法

D.平均增减量法

26.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

A.37．91

B.38．25

C.38．42

D.50

27.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

A.保险理赔案件中

B.期房估价

C.拆迁估价

D.房地产纠纷案件中

28.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8（以2003年1月为100）。

现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为（）元/m2。

A.4367

B.4617

C.4446

D.4161

29.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

A.5190

B.4700

C.5300

D.4790

30.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

A.建筑物区分所有权

B.建筑物共同共有权

C.建筑物按份共有权

D.私有权

二、多选题（共10道试题,共20分）

1.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）

A.在建工程

B.待开发的土地

C.可装饰装修改造的房屋

D.可改变用途的旧房

ABCD

2.市场法适用的对象有（）

A.标准厂房

B.在建工程

C.高档公寓

D.房地产开发用地

ACD

3.明确估价基本事项主要包括（）

A.明确估价对象

B.明确估价内容

C.明确估价目的

D.明确估价日期

AC

4.路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求

A.一面临街

B.两面临街

C.土地形状为矩形

D.用途为所在区段具有代表性的用途

5.最高最佳使用必须同时符合的标准有（）

A.法律上许可

B.价值最大化

C.技术上可能

D.政策上允许

ABC

6.收益性房地产包括（）

A.住宅

B.加油站

C.旅馆

D.酒店

7.累加法求取报酬率的公式为：

报酬率等于无风险报酬率加上（）减去投资带来的优惠。

A.投资风险补偿

B.投资利润补偿

C.管理负担补偿

D.缺乏流动性补偿

8.收益性房地产的价值高低主要取决于（）

A.已经获得净收益的大小

B.未来获得净收益的风险

C.未来获得净收益的大小

D.未来获得净收益期限的长短

BCD

9.房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

共有可分为（）

A.按份共有

B.按权共有

C.共同共有

D.共享共有

10.争取房地产估价业务的措施可以通过（）等方式进行。

A.给予回扣或折扣

B.提高服务质量

C.恰当的宣传

D.提升估价机构的品牌

三、判断题（共10道试题,共20分）

1.有租约限制的房地产，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金，租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。

（）

A.错误

B.正确

2.在影响房地产价格的各种因素中，房地产投机属于经济因素（）

3.在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）

4.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。

5.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

6.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）

7.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

8.通常把市场法求得的价值简称为市场价格。

9.房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）

10.通常情况下重置价格比重建价格低（）