南方国际广场营销策划报告英联房地产策划文案docWord格式文档下载.docx
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销售现场采取统一的现场管理制度,包括考勤、接待、礼仪、合作、业绩考核和不合格服务处置等内容,该制度对双方销售人员具有同样约束力。
(三)统一培训
我司建议在本项目正式进场前一个月,由代理公司统一对所有销售人员进行培训,销售员经统一考核和考评合格后方可上岗。
(四)统一形象
在销售现场淡化销售员各自公司的概念,突出和强调本项目售楼处的整体性和统一性。
务必使所有的销售员经统一培训,统一管理后形成面对客户整体统一、团结协作的团队形象。
三、人员安排建议
我司建议销售现场安排销售人员十六——二十人,开发商南方电建公司出4-5人,其余的由我司派出。
四、代理佣金和销售人员提成
我司建议双方销售人员的底薪由各自公司发放,所有人员成交均计入代理公司,双方销售人员的提成由代理公司根据统一的标准发放。
第七部分代理收费标准和方式
根据项目特点和市场状况,我司建议代理费的取费标准可结合销售进度分段设置,具体见下表。
附表6:
销售率
<
50%
50-70%
70-90%
〉90%
代理费
0.8%
1%
1.2%
1.4%
1、当本项目正式开盘一年后,销售率小于50%时,代理费全部按房款的0.8%结算;
2、当本项目正式开盘一年后,销售率达到50%,不到70%时,代理费全部按房款的1%结算;
3、当本项目正式开盘一年后,销售率达到70%,不到90%时,代理费全部按房款的1.2%结算;
4、当本项目正式开盘一年后,销售率达到90%或以上时,代理费按房款的1.4%结算;
5、代理费的可先按照1%结算,正式开盘一年时再根据当时的销售率补足;
6、代理费的结算周期以月为单位,凡交完足定、首期房款并签定商品房买卖合同的单位即可结算代理费。
第八章其它说明
一、英联置业策划代理部分项目简介
(一)世纪村
1、发展商:
深圳市沙河集团公司、沙河实业股份有限公司
2、项目概况:
位于南山区白石洲,沙河高尔夫球会东侧,侨城西路以东,沙河东路以西。
总占地面积89000平方米,总建筑面积304900平方米,约2000户。
3、销售业绩:
一期64500平方米,2000年11月上市。
上市四个月一期销售80%。
二期2002年初上市,到2003年8月已销售80%,第三期王府9月13日开盘现销售30%。
4、策划思路:
英联置业全程参与,从项目规划设计阶段开始介入。
(1)英联置业在国内首创“国际文明居住标准”并第一个运用到房地产项目“世纪村”中。
从一期的演绎“国际文明居住标准”到二期的感受“国际文明居住标准”,策划思路和项目理念也在不断提升。
★国际文明标准四个基本特征:
以人为本;
以社会为本;
以科技为本;
以可持续发展为本。
★国际文明标准八条准则:
更适宜的居住面积;
更完善的居住功能;
更现代的生活设施;
更科学的建筑构造;
更多样的建筑形态;
更适度的规模配套;
更文明的小区环境;
更全面的社区服务。
(2)举办由市政府、规划国土局、设计部门,房地产开发公司参加的“国际文明居住标准”专家学术研讨会。
(3)开展“国际文明居住标准”专题讨论,借探讨“国标”之名炒作世纪村。
(4)将世纪花园更名为“世纪村”(寓意):
地球村;
回归自然;
亲近自然。
(5)以“国际文明居住标准”创世纪村品牌,以世纪村品牌重塑沙河房地产品牌。
(二)海印长城
1、发展商:
深圳市长城集团股份有限公司
位于南山商业文化中心区西部04-01、02,05-01、02号地块,总用地面积55801.1平方米,总建筑面积20万平方米,商业10730平方米。
海印长城一期2002年5月份开盘,到2003年6月已销售近80%;
二期2003年5月1日开盘,到8月底四个月时间销售近40%。
英联置业全程参与,从项目前期定位和目标客户定位阶段开始介入。
(1)前期工作完成:
住宅、商铺整体定位及目标客户定位。
②项目户型建议及建筑外立面建议。
③南山商业文化中心区及后海片区市场调查。
④商铺发展特别建议。
(2)创办以探讨南山城市规划和产业发展为主题的“海印论坛”;
(3)引入深圳首个以“南山印象”为主题的城市主体化地产开发理念;
(4)采用城市规划的手法,将南山商业文化中心区“青少年活动中心”、商业步行街、“书城”等城市公共设施与小区规划整合;
(5)在营销中结合客户定位,将海印长城营造成深圳硅谷一代的新生活空间。
(三)水云间
深圳祥祺房地产公司
大梅沙海滨住宅。
占地面积4196.8平方米,建筑面积18363.4平方米,总套数249套。
项目2001年5月上市,到2003年初已售85%。
4、策划代理工作:
全程策划代理
①参与规划设计、建筑设计、环境设计等前期工作及策划代理工作。
②给项目准确定位:
大梅沙海滨度假公寓。
③给项目准确户型定位:
小户型,建筑面积50平方米左右,适合度假;
复式结构,户户海景,户型均好性好;
干湿分区,适合海滨气候特点。
④策划推广核心:
引导消费、投资新理念——度假物业。
⑤合理的价格定位:
开发商原来仅仅满足6500元/平方米的均价,我公司经过分析和论证,认为本项目价格可以做得更高,最终实现均价8500元/平方米。
⑥媒体宣传:
打破常规,强化三点,以软性炒作为主,平面广告为辅。
营造媒体热点话题,展开度假物业系列讨论活动。
以电视为主,报纸为辅。
用电视渲染海的气息,产生视觉冲击效果。
以路牌广告为主,其它媒体为辅。
大梅沙沿线路牌广告,锁定去海边的目标客户群。
(四)银座公寓
深圳市南国影联股份有限公司
人民桥附近高层公寓(写字楼改功能)
3、策划思路:
繁华地段小户型,商、住、租三栖房概念,特别导入出租投资概念,地铁上盖物业。
4、销售业绩:
开盘当日销售39套,半年完成开发商的销售任务。
(五)碧海红树园
1、开发商:
深圳泰然股份有限公司
位于国家级红树林生态保护区东,福荣路与滨河路交界处;
占地面积3.82万平方米,建筑面积20.5万平方米。
一期410套,以120—160平方米的三房、四房为主力户型。
(六)俊景豪园
深圳宏威地产发展有限公司。
景田北3栋高层建筑。
(七)壹世界广场
深圳市昱峰投资发展有限公司
该项目位于新洲路与莲花路交汇处,由两座塔楼组成,一座为住宅,一座为写字楼和酒店式公寓,裙楼为商铺,总建筑面积7万平方米,住宅约2万平方米,写字楼2万平方米,酒店式公寓1万平方米,商铺2万平方米。
(八)振业翠城
深圳市振业集团股份有限公司
位于深圳东部干线横岗镇,占地约50万平方米,追寻城市回归文化。
3、项目进展:
该项目已完成全部规划、建筑设计、园林设计等工作,年内动工。
(九)北京莱蒙湖别墅
该项目投资商就项目的策划代理商在北京、香港、深圳三地进行了招标,英联公司中标。
北京康馨园房地产公司
2、投资商:
长河发展有限公司(香港上市公司祥泰行集团有限公司附属公司)
3、项目概况:
北京顺义温榆河畔200多套别墅,建筑面积15万㎡。
(十)深圳国际网球中心(暂名)
深圳市国际网球俱乐部有限公司
位于安托山东地区B303-0025、B303-0026号地块,占地8万平方米,建筑面积约17万平方米。
项目由住宅、别墅等组成。
(十一)中国移动——江胜大厦可行性研究报告
江胜房地产开发(深圳)有限公司
占地面积14316.2平方米,总建筑面积100203平方米,位于深圳市中心区北片区,此区集深圳市未来的政治、经济、文化及商业中心于一体。
(十二)南国娱乐中心大厦(可行性研究)
深圳南国影联股份有限公司
嘉宾路与南湖路交汇处,占地面积5040平方米,建筑面积35000平方米。
(十三)“深圳国际住宅产业科技园”总策划
1、委托单位:
深圳市罗湖区政府
建设部“住宅产业现代化促进工程科技专项”课题。
深圳市住宅产业拟建设集“研发、转化、生产、流通、示范”为一体的综合基地,并成为深圳市高新技术科技园“一区多园”中的“一园”。
(十四)中国数字电视联盟村
中国数字电视产业联盟(DTVIA)、中视联数字系统有限公司、北京经开股份有限公司
项目位于北京经济技术开发区第33号街区(京津塘高速公路大羊坊出口处南侧,距东南三环仅七公里),占地面积近15万平方米,建筑面积约20万平方米。
该项目的基本功能包括:
中视联数字广场、经开国际公寓、软件工厂区(专家公寓)、经开邻里中心、数字示范公园。
(十五)南京星叶林家居广场
南京栖霞建设集团公司
南京兴隆大厦,4层现房,共2万平方米,火车站旁。
二、我司项目参与人员名单
策划总监:
郭建波董事长
·
南开大学经济学博士
著名国际住房政策研究专家
国家注册房地产估价师
综合开发研究地产与金融研究中心主任
首届深圳市中介行业协会常务副会长、秘书长
成功操作项目:
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、武汉汉口春天、北京莱蒙湖别墅等。
项目总监:
宋星慧总经理
武汉大学土地管理工程学硕士
资深房地产专家
国家注册土地估价师
深圳市注册经纪人
深圳市不动产学会理事
原深圳市房地产交易中心副总经理(1994-2000年)
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、电影大厦、俊景豪园、皇都广场、武汉汉口春天、北京莱蒙湖别墅等。
项目组长:
刘小松常务副总经理
上海交通大学工商管理硕士
工程师
深圳市注册评估员
曾任深圳市先科投资顾问公司副总经理
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、水云间、国际网球中心、顺景花园、武汉汉口春天等。
项目副组长:
高明伟、胡庭花
高明伟副总经理
清华大学工程硕士
成功操作项目:
深圳世纪村、海印长城、碧海红树园、振业翠城、顺景花园、彩世界等
胡庭花销售总监
深圳世纪村、碧海红树园、碧海云天、太阳新城、芳邻等
策划执行负责人:
高明伟
策划人员:
梁勇、纪立国、肖海鹏、李向阳、曹阳萍、张欣、徐罡
梁勇策划经理、高级策划师
深圳世纪村、海印长城、水云间、国际网球中心、江胜大厦、大吉祥商业城、南塘商业广场、顺景花园、中山东璟廷。
纪立国高级策划师
海印长城、顺景花园、武汉·
汉口春天、星光之约花园等
肖海鹏高级策划师
海印长城、顺景花园、世纪村、武汉汉口春天、现代之窗等
曹阳萍高级策划师
海印长城、碧海红树园、都市名园、西岭山庄、馨园、知本大厦
销售执行负责人:
胡庭花
销售经理:
吴丽、张明磊(候补)
吴丽
世纪村、碧海红树园、群星广场
张明磊
海印长城、顺景花园
三、全程服务内容
(一)负责本项目的全程策划工作。
(二)负责本项目的全程代理工作。
(三)与设计、广告、媒体、物业等其它合作单位的沟通与联系。
(四)与金融机构及政府相关部门的沟通与联系。
(END)
深圳市英联置业有限公司
2003年9月18日