房地产经纪协理考试复习资料docx.docx

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房地产经纪协理考试复习资料docx

房地产经纪协理资格考试辅导资料

房地产概念：

房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其衍生的权利，是实物、权益、区位三者的综合体。

房地产的特性：

分动产和不动产两类。

不动产的特性：

1、不可移动；2、独一无二；3、寿命长久；4、价值量大；5、流动性差；6、供给有限。

房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。

7、相互影响；8、易受限制；9、保值增值。

房地产的分类：

按用途的分类可分居住房地产和非居住房地产两大类,具体分以下10大类：

1、居住房地产；2、商业房地产；3、办公房地产；4、旅馆房地产；5、餐饮房地产；6、娱乐房地产；7、工业和仓储房地产；8、农业房地产；9、特殊用途房地产；10、综合房地产o

房地产的需求：

由于房地产用途的普遍性，可以根据其需求的性质特点，划分为三种类型：

1、生产性需求；2、消费性需求；3、投资性需求。

、房地产业的分类：

1、房地产开发行业；2、房地产中介服务行业；（房地中介服务行业又可细化为房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪）3、物业管理行业。

国民经济行业分类GB1T4754-2011

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

国有土地其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。

国有土地的范围：

1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征用、征购为国有的土地；3、国家依法征用的土地;

4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

集体土地的范围：

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

（宅基地和自留地、白留山也属于农民集体所有）。

国有土地使用权的取得途径有以下四种：

1、通过行政划拨方式（含征用集体土地）取得；2、通过国家出让方式取得；3、通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；4、通过土地或房地产租赁方式取得。

集体土地不经征用（成为国有土地）不得出让

国有土地使用权出让方式：

1、协议（这种方式适用于高科技项目用地、福利住宅用地、公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地或某些特殊用地）；2、招标；3、拍卖；4、挂牌。

国有土地使用权出让期限：

1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化卫生、体育用地50年。

住房公积金的定义：

指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。

住房公积金的性质是工资性。

缴存住房公积金的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职工都应按月缴存住房公积金。

缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，共有6个部分组成:

计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资。

职工提取住房公积金有两类情况：

1、职工住房消费提取（职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取）；2、职工丧失缴存条件的提取。

房地产产权的种类：

1、房地产所有权；2、房地产占有权；3、房地产用益权；4、房地产处分权。

房地产权属登记概念：

房地产权属登记又称房地产登记，是指由房地产管理部门依职权或应当事人请求，对土地所有权、土地使用权、房屋所有权和房地产他项权利等进行勘测、记录、核实、确认，并向权利人颁发权证的一系活动。

《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。

土地登记类型：

1、土地总登记（在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记）；2、初始登记；3、变更登记；4、注销登记；5、其他登记。

注销登记：

因土地权利的消灭等而进行的登记。

有下列情形之一的，可直接办理注销登记：

1、依法收回的国有土地；2、依法征收的农民集体土地；3、因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人办理注销登记。

自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：

1、国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；2、抵押权、地役权登记10个工作日；3、预告登记、更正登记10个工作日；4、异议登记，1个工作日。

未成年人的房屋，应当由其监护代为申请登记。

发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：

1、买卖；2、互换；3、赠与；4、继承、受遗赠；5、房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；6、以房屋出资入股；7、法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；8、法律、法规规定的其他情形。

房屋所有权变更登记：

1、房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

2、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；3、房屋面积增加或者减少的；4、同一所有权人分割、合并房屋的；5、法律、法规规定的其他情形。

房地产市场：

房地产商品是绝对异质的。

房地产市场是一个专业情很强的复杂市场。

房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制的，房地产市场是受国家严格控制的不完全开放市场。

房地产市场按运行层次划分为一、二、三级市场。

二级市场是指取得国有土地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场。

房地产交易是指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。

房地产转让：

1、房地产买卖；2、房地产互换；3、房地产赠与;4、其他合法转让方式。

宦地产抵押：

是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

现有产权房抵押贷款，是指抵押人为自己或第三人取得借款，以现有已取得房屋所有权证或土地使用证的房地产，以其不转移占有的方式抵押给出借人，作为债务履行担保的行为。

房屋转租的基本流程：

1、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再也租；2、原承租人与承租人签订房屋转租合同；3、将转租合同与原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；4、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费。

房地产价格评估的基本方法:

1＞市场比较法；2、成本积算法;

3、收益资本化法。

房地产税：

城市维护建设税是对缴纳营业税的单位和个人征收，以营业税实缴税额为计税依据而征收。

教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用教育的一种特別目的税。

教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%o

契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税,税率为购买商品房销售额的3%-5%o

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人征收的一种税。

土地增值税以转证房地产所取得的土地增值额为计税依据。

土地增值税实行四级超率累进税率。

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

对于非出租的房产,以房产原值依次减除10%-30%后的余值为计税依据。

对于出租的房产，，以房产租金收入为计税依据。

房产税的税率采用比例税率。

按房产原值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。

国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产、个人所有非营业用的房产和其他经财政部批准免税的房产可以免征房产税。

城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

房地产销售、预售的法律文件：

部门规章：

《商品房销售管理办法》（建设部2001年发布）

为了解决面积误差问题，主要从两个方面进行了规定：

一是增加了新的计价方式，即既可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价；二是规定合同中应当明确约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，并规定了合同未作约定进的处理原则，即3%之内的部分多退少补，超过3%的部分，由房地产开发企业承担，不足3%的部分，由开发企业各购房人双倍返还该部分房价款。

明确了定金的问题的解决办法：

房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人间另有约定的,从其约定。

在商品房现售方面，商品房现售应符合以下条件：

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实。

明确了质量保修的责任及保修期限：

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日起计算；商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

明确了商品房的预售条件：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2、持有建设工程规划许可证和施工许可证；3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

规定了商品房预售合同备案制度：

预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

《城市房地产转让管理规定》）（建设部1995年发布，2001年修正）明确了房地产转让的几种形式：

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

其他合法方式，主要包括下列行为：

1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2、一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4、以房地产抵债的；5、法律、法规规定的其他情形。

《城市房地产转让管理规定》）（建设部1995年发布，2001年修正）强调了房地产不得转让的几种情形：

1、以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

以下房地产不得设定抵押权：

1、权属有争议的房地产；2、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4、已依法公告列入拆迁范围的房地产；5、被依