法院小区商住楼开发工程建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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9.3损益分析31
9.4不确定性分析32
9.5财务评价结论与建议32
10社会评价32
10.1项目对社会的影响分析32
10.2主要社会效益分析32
10.3负面影响33
10.4社会风险33
11结论34
附图：
1、总平面及竖向规划图。
附文：
1、国有土地转让资料；
2、炎陵县中天房地产开发有限公司企业法人营业执照；
3、炎陵县中天房地产开发有限公司企业资质证书；
4、炎陵县人民政府县长办公会议纪要。
1概述
1.1项目名称
炎陵县法院小区商住楼
1.2项目地点
炎陵县霞阳镇井冈路
1.3项目申报单位基本情况
炎陵县中天房地产开发有限责任公司是经炎陵县工商行政管理局注册登记的民营企业，成立于2004年12月15日（原为炎陵县中天实业有限公司），2005年更名为炎陵县中天房地产开发有限责任公司），《营业执照》注册号为4302252000222，执照有效期为2005年7月16日至2014年12月14日止。
2006年被湖南省建设厅核准为“三级”资质的房地产开发有限责任公司。
主要经营：
房地产开发经营、房屋工程建筑劳务分包、建筑装饰、各类石材加工销售、建材零售、温泉（地热）开发经营等项目。
注册资金捌佰万元人民币。
公司法定代表人：
万明，经营办公地址：
炎陵县霞阳镇霞阳路。
公司由自然人万明、万京华俩人出资组成，其中万明出资792万元占公司股份99％，万京华出资8万元占公司股份1％。
2004年、2005年公司分别被湖南省银行业协会、株洲市银行业协会评为“守信用企业”。
1公司组织情况
炎陵县中天房地产开发有限责任公司，现共有30人，其中：
工程技术人员3人，一般员工22人，高级工程师1人，注册会计师1人，工程师3人，公司实行董事会负责制，形成一室四部的组织机构形式。
2公司管理人员情况
法定代表人、董事长：
万明，男，汉族，现年36岁，1971年出行于湖南省炎陵县霞阳镇，大学本科文化，高级工程师。
该同志经商十余年，有一定的组织管理能力和建设技术经验。
目前，在霞阳信用社有抵押贷款140万元，能按季还息，无不良资信记录。
股东：
万京华，男，汉族，现年62岁，生于1945年，住十都镇晓东村，无不良资信记录。
3财务情况
根据炎陵县中天房地产开发有限责任公司2008年底的会计报表（已审计）情况看，该公司资产总额1754万元，其中：
固定资产61万元、流动资金1694万元、负债888万元、所有者权益866万元，全年实现经营收入1028万元，利润32万元，累计未分配利润32万元。
资产负责率50.63％，流动比率3.4％，销售利润率16.67％。
该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。
1.4项目提出的背景及理由
本项目地块系炎陵县中天房地产开发有限公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系县法院办公用地。
根据炎陵县规划办规划和有关部门批准了拟建项目。
项目提出的理由是：
①合理利用土地资源，改善旧城区环境；
②完善小区建设，实现预期目标；
③满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。
1.5项目概况
1.5.1建设内容与建设规模
小区规划占地1603.5平方米，建筑占地997.79平方米，总建筑面积6860平方米，绿化占地面积266平方米。
一次规划，一次建设。
1.5.2进度计划
炎陵县法院小区商住楼开发计划预计开发周期为1年，即2010年1月～2011年12月竣工。
1.5.3投资规模与资金筹措
1）项目估算总投资
项目估算总投资758.46万元。
2）资金筹措
根据项目资金筹措方案，本项目所需758.46万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。
1.5.4主要技术经济指标
项目主要技术经济指标详见表1-1。
1.6申请报告编制依据和编制单位
1.6.1编制依据
1）关于编制炎陵县法院小区商住楼可行性研究报告的咨询服务协议书；
2）《炎陵县城总体规划2006－2015》；
3）《炎陵县国民经济和社会发展“十一五”规划》；
4）《投资项目可行性研究指南》（2002）；
5）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；
6）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
7）其他相关专业设计规范；
8）项目申报单位提供的相关基础资料；
9）《炎陵县法院小区商住楼购买开发协议》。
1.6.2报告编制单位
株洲高盛工程投资咨询有限公司
法人代表：
王楚权
资质等级：
乙级
资质证号：
工咨乙1030123005
发证机关：
国家发展和改革委员会
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
总用地面积
㎡
1603.5
2
总建筑面积
6860
2.1.1
商品住宅
5900
2.1.2
商业门面
622
2.1.3
杂房、车库
338
3
建筑密度
%
62.2
4
绿地率
16.6
5
容积率
3.7
6
最高层数
层
7
总户数
户
37
8
停车位
个
9
估算总投资
万元
758.46
10
预计销售收入
1338
11
利润总额
485.95
12
所得税
163.19
13
净利润
322.76
14
投资利润率
42.55
15
投资利税率
48.6
2市场分析与预测
2.1炎陵县经济社会基本情况
炎陵县2008年度国内生产总值达到20.39亿元，社会消费品零售总额可望达到5.84亿元，财政收入完成20580万元；
城镇居民可支配收入11250元，农民人均纯收入可望达到2808元，固定资产投资完成15.24亿元，2009年发展目标为国内生产总值增长16％，社会消费品零售总额增加18％；
财政收入增长17.5％，农民纯收入增加8％，社会固定资产投资增长25％。
加快城镇建设是炎陵县“二小三大”工作重点之一，该项目是炎陵县扩容提质的重点工程。
炎陵县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。
2.2市场供求分析
2.3.1需求分析
1）需求分析
①炎陵县城乡居民约19万人，县城现有居民约3.4万人。
根据炎陵县城总体规划，城区面积约5.4平方公里，到2025年县城居民发展到8万人；
②城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值的人群也在同步增长；
③农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城购房置业的欲望，加快了农民进城的速度；
④各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房的，现计划在县城置业者甚多。
2）供给分析
炎陵县现有房地产开发公司7家，外来公司1家，公有公司1家，非公有公司5家，其中具有三级开发资质的公司有3家。
2006年炎陵县房地产开发销售情况
年 份
开工面积（万㎡）
竣工面积（万㎡）
已售面积（万㎡）
空置面积（万㎡）
2004
3.2
0.8
2005
6.8
5.78
1.02
2006
7.2
6.4
0.4
2007
7.5
0.5
2008
8.4
7.6
6.9
0.7
2007年炎陵县市场供给能力分析估算
供应总量（万㎡）
销售率（％）
85
83
87.5
90
综上所述，2004年炎陵县商品房销售面积累计达到3.2万平方米，2005年销售率达到85％；
2006年销售率达到83％，2007年达到87.5％，2008年达到90％，采取加权计算回归分析，大致得出2009年市场供给需求情况基本正常。
3）需求分析
①消费者在购买住宅区域选择因素
从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；
在既定价格时要遵循“物有所值，大众价格”的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。
还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。
消费者对建筑的需求特征
从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。
对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。
因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺、户型设计与相关营销推广中着重关注。
②消费者购房户型面积选择
从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的选择取向。
本项目共有门面10个，面积622㎡，住宅37套，面积5900㎡。
门面以小开间为主，住宅以四室二厅、三室二厅为主，迎合了房产市场需求。
2.3项目优势分析
2.3.1外部优势
1）政策支持
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。
针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证炎陵县房地产业持续、健康、稳步发展。
炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展的强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。
当前的政策导向主要是：
以需求为导向，调整供应结构，大力发展普通商品住宅；
进一步激活二级市场，鼓励居民换购住房；
进一步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。
2）区位与交通
炎陵县法院小区商住楼地处炎陵县井冈东路路段，以东山明珠为中心的中心商业区附近，向东向西均是城市发展和功能的辐射区，区位优势十分突出。
离炎陵中学和明德小学以及县中医院只有700米之遥。
2.3.2内部优势
1）雄厚的经济实力
项目的发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高档的精品住宅区。
2）高素质的员工队伍
公司拥有一批房地产开发策划及工程建设的员工队伍，其中，具有初、中、高级工程技术和管理职称的人员占员工总数的70%以上，为项目的开发管理提供智力支持。
3）丰富的房地产开发运作经验
开发公司具有多年房地产开发经验，并主持过较大型项目的策划、设计、评估、施工及运营全过程，确保项目目标的实现。
2.4价格预测
对楼盘的价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。
主要比较楼盘有鑫源世家、东山明珠、中天花园小区、财富大厦小区等。
2008年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在980元㎡—1400元㎡之间。
中天商业广场小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑炎陵县未来2—3年房屋价格仍将保持一定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在1100元㎡—1500元㎡之间。
3相关规划及行业政策
3.1城市规划
项目位于县城井冈东路路段地块。
项目建设用地原为炎陵县法院办公用地，变性为商住用地，一方面有利于市场的建设，另一方面也有利于城市中心区土地资源的优化配置，有利于改善中心城区环境和提高城市品位。
项目符合炎陵县城市发展总体规划要求。
3.2房地产业政策
针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证株洲市房地产业持续、健康、稳步发展。
2006年5月，针对部分地区房价增长过快，国务院常务会议提出了包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房为主要内容的房地产宏观调控政策。
建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》等文件，提出了六条调控房地产业的政策措施以及十五条具体的房地产调控措施和若干硬性的指标，对我国的房地产业产生重要的影响。
如自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；
从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
“稳定住房价格”、“改善住房供应结构”成为当前房地产业宏观调控的重要目标。
当前，当前炎陵县房地产的政策导向主要是：
贯彻中央宏观调控政策措施，保持全县房地产业持续健康发展；
采取积极稳妥的措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格；
以需求为导向，改善市场供应结构，大力发展普通商品住宅，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，限制别墅项目建设；
遏制投机性需求，规范投资性需求，引导改善性需求，控制因拆迁造成的被动性需求；
完善住房保障体系，抓好经济适用住房和廉租住房建设；
发展节能省地型住宅，转变房地产业的增长方式；
稳定各项优惠政策，保持良好的投资环境和住房消费环境；
继续合理控制城镇房屋拆迁规模，完善城镇房屋拆迁法规政策，推进拆迁规范化管理；
4建设规模与内容
4.1建设规模
中天商业广场小区规划用地面积1603.5㎡，规划总建筑面积6860㎡，其中，门面622㎡，车库及杂屋间338㎡，住宅楼面积5900㎡。
4.2建设内容
项目建设内容为高层住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。
采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程，其中，住宅5900㎡，商铺622㎡。
建设内容、面积分配如下表。
建设内容
单位
面积
住宅
商铺
4.3主要市政条件
4.3.1交通条件
项目位于城市主干道井冈东路和内环张之间的地块。
项目建设及交付使用后均有良好交通条件。
4.3.2供水条件
项目的供水水源为城市自来水。
解放路已铺设有完善的供水城市供水干管，管径为DN300。
项目供水接入方便，并能满足要求。
4.3.3供电条件
在井冈路路一侧，距项目不远处，有一变压器，项目供电可从该变压器引入380V220V电源。
5项目场址及土地利用
5.1场址
项目场址位于井冈路与内环线交叉处附近。
5.2用地规模及现状
项目总用地的规模为1603.5㎡。
项目区内原有的建筑物已基本拆除。
场址的生态环境较好。
5.3土地获取方式及土地利用的合理性
拟用土地主要为原法院办公楼用地。
随着该地段的商业、文化教育、服务、居住等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。
变性土地，在原址上开发建设与社会经济发展相适应的商住小区，一方面有利于增加商业设施和住宅房源，满足消费者的需要；
另一方面有利于土地资源的优化配置，发挥县城中心区土地资源的利用价值，以获得良好的经济和社会效益。
2009年中天房地产开发有限公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地的土地使用权。
中天房地产开发有限公司拟准备开发。
6主要工程技术方案
6.1总平面布置
6.1.1规划设计理念
1）以区域总体规划为前提，注重基地与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。
2）以徽派为风格特点，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。
3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。
6.1.2总平面布置
小区主出入口设在井冈路上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，两个地块在此有机联系，融为一体。
6.1.3交通组织
根据用地特点和小区规模，设置1个出入口，开向井冈路。
小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。
车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童，老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。
6.1.4环境设计
小区绿地率为16.6%。
灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。
绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。
6.2结构与基础
6.2.1结构
根据建筑平面布置和使用功能的要求，综合楼建筑拟采用砖混结构，商场、会所应根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架――剪力墙结构形式。
本项目建议采用砖混结构。
6.2.2基础
建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定后选定。
6.3供配电
6.3.1负荷等级
本工程内高层建筑与消防有关的用电设备为一级负荷。
其他建筑的消防用电负荷、高层、小高层客梯、生活给水泵和楼道应急及地下室照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。
6.3.2用电负荷
根据小区住宅类型，原则上6KW户的设计功率考虑，大户型则按8KW户的设计功率考虑，公建基本按每平方米80W考虑。
本小区内用电总负荷约为600KW。
6.3.3供配电系统
供电电源：
380V220V电源从市政管网接入。
6.3.4住宅配电
住宅电源从户外配电箱引入。
每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。
每套住宅单相进线，设置电源总断路器并采用可同时断开相线和中性线的开关。
住宅进户线不小于10㎜2，分支回路线不小于2.5㎜2。
空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。
住宅的公共照明采用节能自息开关。
电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。
6.3.5应急照明
在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。
采用蓄电池作为备用电源。
6.3.6户外供电及照明
户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。
小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。
6.3.7夜景灯饰照明
在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；
在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。
6.3.8防雷接地
户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地。
区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。
6.3.9弱电
住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。
每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。
电视、电话、网络管线必须到户。
住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。
在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。
弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。
6.4给排水
6.4.1给水
6.4.1.1给水水源
本项目供水水源为城市自来水。
6.4.1.2用水量
正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。
根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L人·
日，设计人数为3人户，用水时间按24小时计算，时变系数为1.6。
浇洒道路及绿化用水定额为2L㎡·
日。
经估算，项目日综合生活用水量约为90m3日，最大时生活用水量为120m3小时。
浇洒道路及绿化用水量约为10m3日。
不可预见用水量按上述用水量的10%计算，约为22m3日。
项目最大用水量约为152m3日。
6.4.1.3给水系统
1）室外给水系统
室外给水为生活、消防合一的低压制。
给水从解放路市政给水管引入壹根DN100的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。
并根据消防规范设室外消火栓。
2）室内给水系统
项目建筑1～6层由市政给水管直接供水。
6.4.1.4消防给水
1）消防用水量
室外消防栓40Ls火灾延续时间2小时
室内消火栓50Ls火灾延续时间2小时
自动喷淋36Ls火灾延续时间1小时
2）室外消防
室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。
室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。
3）室内消防
室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险Ⅱ级设计。
设置场所为地下车库、商场、公建。
本工程集中设一处消防泵房和消防水池。
6.4.2排水
6.4.2.1排水量
生活排水量为约120m3日。
生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。
6.4.2.2排水系统
1）室外排水
本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。
室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。
2）室内排水
室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；
生活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。
6.5消防安全
6.5.1建筑消防设计
1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。
2）集中设置消防控制中心，可布置在管理用房首层。
3）小区共设置二个应急消防疏散
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