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场发生变化，都有可能造成项目再次“烂尾”。
更有投机者，以楼炒楼若失算，这风险就更大了。
投资烂尾楼，一定要有雄厚的资金实力。
其次还有金融风险，投资者不能按时给银行兑现，或者竣工后贷给个人的购房按揭款等，对金融机构来说也存在风险。
2.
在我们的项目经验中，投资者除了应该关注的烂尾楼的商业前景以及发展规划之外，烂尾楼存在的法律问题也应该得到充分的考虑。
在烂尾楼项目中主要出现得法律问题主要包括以下几个方面：
（1）原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金（LandGrantFee）问题。
由于在国内，有些地方常常是“先生孩子后取名”。
如果出现没有支付的情况，接盘人就必须支付这笔土地土地使用权的出让金。
（2）土地使用权是否抵押问题（Mortgage）。
土地使用权期限可以有70年、
50年和35年不等，原物权所有人就有可能抵押以获取资金。
如果发生抵押，那银行就对该建筑（烂尾楼）有优先处理权。
（3）面临规划许可、建设许可的问题，即原物权所有人的前期设计、规划
是否取得政府有关部门的许可（ApprovalofAuthorities）。
由于烂尾楼既不是现售房又不是预售房，在建设的前期就很可能没有取得上述的许可证。
即使预售许可证已办理，后期的接盘人也有可能需要变更规划，就存在建设许可证和规划许可证上所记载的内容和实际烂尾楼的工程的现状是否吻合的问题。
（4）烂尾楼的市政配套工程是否已经完成（SupplementaryProjects）。
如果没
有完成，是否已经得到了市政部门的许可。
这个问题涉及到房屋最终竣工的交付使用。
如果房屋的水、电、通讯等没得到开通，那房屋的使用价值将受到损害。
即使后期房屋竣工了，管道也铺设完成，但没有和大市政配套，也会给接盘人带来一定的麻烦。
（5）烂尾楼的绿化、车库和广场等配套设施的原设计的费用和现接盘后改
造的费用会有一定的变动，成本可能会有一定的增加。
（6）烂尾楼这个建筑项目工程本身的负债问题（DebtsIssues）。
其中涉及到
施工单位的数量、各施工单位采取的是分包还是总包的形式，同时要审阅与承建方的建筑工程施工合同，其中包括工程量的完工程度、根据完工程度决定应支付的工程款、有无欠款行为等。
另外还存在原物权所有人以建筑本身为抵押向银行贷款所造成的利息变成的负债、以及向股东、其他社会组织的借款募资。
（7）不动产本身（烂尾楼的已建部分）有无抵押，抵押担保的范围是多少、
还款期限有多长的问题。
也许原物权所有人的抵押在操作上可能不规范，但仍存在发生抵押的可能。
如果存在抵押，抵押权人就具有处理的优先权。
（8）其他因建造不动产而引发的诉讼问题（Litigation）。
如：
建筑质量的诉
讼、预售的诉讼、逾期交房的诉讼、银行机构对逾期还款的诉讼等。
同时还有一些可能存在的潜在诉讼如：
联建参建的问题。
（9）接盘人由于上述问题会影响到其竣工期的问题（DateofCompletion）。
这个问题关系到接盘人的实际利益，如果工期过长，可能会影响到接盘人的资金安排、资金回笼和资金的支付。
（10）盘活烂尾楼是一项很庞大、很系统的工程，开发商在拿下烂尾楼项目
后须将原债权进行公示、到政府有关职能进行登记、对烂尾楼的资产进行审核。
以上仅仅是我们在房地产项目，特别是烂尾楼收购项目中遇到的主要法律问
题所进行的一个简要概括。
具体的收购项目有具体的情况，很多细小的法律问题还需要通过尽职调查（DueDiligence）予以发现。
篇二：
关于处置盘活“烂尾楼”的措施和法律依据
关于处置盘活“烂尾楼”的措施
和法律依据
一、关于“烂尾楼”的界定
1.概念
迄今未发现法律、法规、规章给“烂尾楼”下个定义。
即使是学理上，关于“烂尾楼”的定义也不多见，且表述很不一致。
烂尾楼是一种俗称，笔者认为，烂尾楼是指各种已开工兴建，但因资金、技术、规划等原因已停建缓建达一定期限的房地产建设项目。
2.特征
准确了解烂尾楼的概念，必须了解烂尾楼的特征。
笔者理解，烂尾楼有以下特征：
（1）必须是房地产建设项目。
非房地产项目不能称之为“楼”，即使停、缓建，也不称为烂尾楼，而只能称为“烂尾地块”、“烂尾工程”等；
（2）必须是已经开工兴建，并建成一定的规模。
即便是房地产建设项目，如果一直未开工，或虽已开工、尚未形成一定的楼宇规模，也不称为烂尾楼；
（3）必须是事实上已停缓建达一定期限。
这里有两层含义：
该房地产建设项目尚未完成竣工验收。
烂尾楼之所以“烂尾”就表现于此，这是烂尾楼题中应有之义；
该房地产建设项目已停工待建长达一定期限，如果是短暂的停工缓建，笔者认为不应当属于烂尾楼范畴。
至于停工
待建达多长期限，有的规定1年以上（广西北海市），有的甚至规定6个月以上（成都市），笔者认为规定2年为宜。
二“烂尾楼”现状目前没有全国各个城市总计数据，我们从一个报道可以看出目前“烂尾楼”的情况，[齐鲁网报道201X年2月2日]“烂尾楼盘就像一个个城市疮疤，不仅影响着城市的和谐美观，而且也让成千上万名购房者的乔迁梦化为泡影。
东湖龙城、燕山公馆、广府一号、锦绣花城……在枣庄可以轻易地找出像这样的停工或者烂尾的房地产项目。
记者粗略统计了一下，仅薛城区和市中区就有200多万平米的住宅处于这样的状态。
如果再细算一笔账，这200万平米的住宅假如都卖出去了，一套房子按照120平方计算，作为四线城市的枣庄，这样的状态已经成为涉及这个城16667户家庭的切肤之痛。
据此，在今天整个经济情况不如以前的情况下，根据某网络报道，整个石家庄市95%的开发商参与民间集资或者说借贷。
青岛市也存在部分开发商跑路的情形，我们可以看出，在今天的房地产企业生存发展尤为艰难，房地产行业牵扯千家万户，牵连上下游行业，影响着经济发展与国家稳定。
“烂尾楼”的出现和存在影响社会的发展和稳定（网络报道关于民间借贷导致跳楼等自杀现象及其他极端行为），造成了巨
大的资源浪费。
三、目前处理“烂尾楼”的措施
烂尾楼已成一大公害，严重影响城市形象，损害城市运营，破坏投资环境。
烂尾楼不仅是法律问题，而且也是社会问题。
特别是已经开展预售的烂尾楼，小业主是社会不安定因素，应引起人们高度重视。
对烂尾楼进行治理乃大势所趋。
（一）从政府管理者层面看如何治理烂尾楼（监管式的治理模式）
实践中大致有以下做法：
1.税费优惠政策2.新项目禁入
3.限期自行处臵4.强制性代理处臵5.强制性拆除等措施
（二）从平等主体（烂尾楼业主、债权人和第三人）层面看烂尾楼治理方式（市场化的治理模式）
1.转让（收购）、包括股权转让和资产转让两种模式；
2.合作开发；
3.债转股（债权转开发权）烂尾楼的债权人无非是：
（1）建筑商（业主拖欠工程款）；
（2）建材、设备经销商；
（3）已预售的购房户小业主；
（4）其他债权人。
4.托管续建；
5.破产拍卖；
6.融资盘活等等措施。
从目前我们了解的情况看，上述各种措施和方法，处理的周期有的比较长，有的受市场的影响，特别是公平主体之间的处臵，在今天市场不景气的情况下，很难实现。
四、建议处理“烂尾楼”的措施和法律依据
鉴于，目前，我国大面积的出现“烂尾楼”的情况，我们认为应该采取如下措施和法律依据：
1、建设部和国土资源部联合成立专门工作机构或者要求各县、市建设主管部门对自己辖区内的“烂尾楼”进行拉网式统计，实现动态监管。
2、建议出台管理处臵“烂尾楼”的管理办法，主要内容包含动态管理，统计，作出详细的说明。
对“烂尾楼”进行分类、分级别、如开发投资不到25%，有国家收回土地使用权；
25-50%的由国家按投入资金进行回购；
50-90%以上的按照成本加固定利润的模式收购。
以上各种措施均为要通过法律手段强行进行。
3、根据现有的?
中华人民共和国土地管理法?
中华人民共和国土地管理法第三十七条:
禁止任何单位和个人闲臵、荒芜耕地。
已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；
一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲臵费；
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；
该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行
房地产开发的闲臵土地，依照?
中华人民共和国城市房地产管理法?
的有关规定办理。
和?
第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；
在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
严格执行，杜绝资源浪费和抑制土地腐败。
4、建议修改?
有关条款，土地出让后，受让人没有按照规划用途按时开发的，国家有权按照出让价格收回土地使用权，对地上建筑物的价值根据?
中华人民共和国土地管理法管理细则?
中华人民共和国城市房地产管理法管理细则?
具体条款执行；
建议增加土地出让的建设规划和建设周期条款，防止拖延开发，浪费资源。
建议增加惩罚性条款。
5、或者国家直接立法，对于土地资源的开发利用中的浪费现象出台?
资源浪费法?
。
我们认为出台相关法律与物权法不冲突，土地资源属于社会共同资源，是子孙万代事情。
国家应该对浪费资源进行立法。
五、处理“烂尾楼”的社会效益和经济效益
1、处理“烂尾楼”契机
篇三：
《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的
广州市人民代表大会常务委员会关于广州市人民政府办理《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议
（201X年1月24日广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过）
广州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十八次会议，听取了市人民政府办理《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案（第48号、第50号和第53号）的报告。
经过审议，同意这个实施方案。
会议认为，“烂尾楼”属历史遗留问题，情况比较复杂，原因是多方面的。
市人民政府要按照“一楼一策”的处理办法，采取切实有效的措施，加快推进整治“烂尾楼”的各项工作，积极、妥善地解决“烂尾楼”有关问题，依法保护各方面的利益，特别是被拆迁人的利益，盘活开发建设资源，搞好城市建设与管理。
广州市人民政府办理关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案实施方案
市十一届人大五次会议主席团决定，将市人大代表王则楚、钟棵枝、甘岫云等代表依法提出的《关于建议市政府尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》（第48号）、《清除“都市伤疤”，建设好大都市》（第50号）和《关于整治广州市“烂尾楼”刻不容缓的议案》（第53号）三个议案合并成《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》，交由市政府办理。
市政府对此高度重视，立即布置和落实办理工作。
主办单位和会办单位密切配合，共同努力，深入调查研究、查阅历史资料、广泛征求意见、反复讨论修改，形成了加快整治“烂尾楼”的议案实施方案。
在认真听取市人大常委会意见的基础上，又对议案实施方案作了一些修改。
经市政府常务会议讨论通过，现提请市人大常委会会议审议。
一、办理《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》的情况
整治“烂尾楼”是改善我市城市面貌，维护市场经济秩序的需要，是进一步巩固和发展“三年一中变”成果的重要内容。
它涉及多方面的利益特别是被拆迁人利益，直接关系到我市的社会稳定和现代化建设。
我市一直非常关注和重视“烂尾楼”问题，市人大《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》交办以后，市政府对此更加重视，加快了工作进程，要求有关部门和单位采取更加有力的措施，继续依法妥善处理这一问题。
（一）明确主办单位和会办单位，确定工作思路。
201X年4月29日，市政府召开工作会议，明确了《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》的主办单位为市建委，会办单位为市国土房管局、规划局、市政府法制办等十多个部门，并邀请市中级人民法院、人民银行广州分行营管部协助办理。
在明确各自职责任务的基础上，主、会办单位经过认真研究，提出了“积极面对历史和现状，保护各方面利益，特别是被拆迁人利益；
摸清情况，一案一策；
依法依章，切实可行”的工作思路，有组织、有计划、有步骤地推进了各项工作。
（二）市政府成立了整治“烂尾楼”的组织实施机构。
201X年8月，经市政府11届102次常务会议批准，成立了“广州市处置‘‘烂尾楼‘‘工作领导小组”，由李卓彬副市长担任组长，市政府办公厅、市建委、市国土房管局等十多个委、办、局为成员单位。
领导小组下设办公室，负责具体收集、整理、汇总和研究相关的文件和
资料，并提出解决“烂尾楼”问题的工作建议。
同时，市政府还要求各区政府成立相应工作机构，协助市政府处理辖区内“烂尾楼”问题。
（三）进一步全面调查我市“烂尾楼”的情况。
在过去调查研究的基础上，市政府有关部门对全市1992-201X年批准实施拆迁的项目进行逐项排查。
经过几个月的紧张工作，完成了对“烂尾楼”的全面调查，摸清了我市目前“烂尾楼”的基本情况，为今后依法推进项目的建设和依法处理提供了基础资料。
根据调查统计，目前我市八个老城区范围内共有“烂尾楼”57宗，其中取得预售许可证的有43宗，有23宗已经结构封顶，有20宗被冻结查封；
造成“烂尾楼”的主要原因是开发企业资金不足（详细情况请参阅附件）。
（四）组织有关人员赴外地城市考察。
201X年6月，议案办理领导小组组织了有关同志到北京市、天津市和海南省考察，了解他们处置“烂尾楼”的做法，查阅研究了外地有关处置“烂尾楼”问题的文件资料。
同时，还专门向国家建设部住宅与房地产业司汇报了我市整治“烂尾楼”的情况，听取了他们的意见。
通过这些工作，了解了情况，开拓了思路。
（五）抓紧推进整治“烂尾楼”工作。
在办理议案的同时，继续推进实施整治“烂尾楼”的各项措施。
抓紧修改和草拟了与整治“烂尾楼”工作有关的法规规章，主要是房地产开发、闲置土地处理、拆迁管理、停缓建工程处理等方面。
各有关部门总结了以往开展整治和预防“烂尾楼”工作的经验，采取强有力的措施，加大了监督管理的力度，从规范运作入手，防止出现新的“烂尾楼”，对一些已着手处理的“烂尾楼”，制定了针对性的措施，促使部分“烂尾楼”重新启动或依法转让。
二、1996年以来我市整治“烂尾楼”的情况
一直以来，市政府始终非常重视“烂尾楼”问题。
尤其是1996年以来，采取了一系列整治和预防“烂尾楼”的具体政策和措施，积极处理“烂尾楼”问题，取得了一定成效。
（一）制定有关法规规章，完善城市房屋拆迁管理的政策和制度。
我市从1996年开始起草《广州市城市房屋拆迁管理条例》，1997年9月1日起施行，该法规调整了城市房屋拆迁中的各种关系，重点强化了保护被拆迁人利益的措施。
1997年6月，市政府颁布了《广州市闲置土地处理办法》，是国内最早颁布这方面规章的城市之一。
这一规章的颁布和实施，对我市解决和预防“烂尾楼”问题起了积极作用。
根据市政府1998年9月批转执行的《关于进一步加强我市城市房屋拆迁管理工作有关问题的请示》（穗府〔1998〕75号）的要求，市拆迁管理部门建立落实了拆迁资金监控制度、拆迁跟踪检查制度，建立和健全了拆迁地块档案，有效防止了产生新的拆迁烂尾地块。
（二）采取措施追讨临迁费，全面调查拆迁项目。
针对“烂尾楼”导致被拆迁人补偿安置不能到位、拖欠临迁费问题，1996年以来，我市采取行政手段，通过登报告示、引导拆迁户诉诸法律追讨临迁费等途径，督促拆迁单位支付临迁费。
同时，每年春节前，市政府有关部门都召开催付临迁费大会，要求欠费单位必须想方设法发放临迁费，使临迁户能安度佳节。
到目前为止，共计催付临迁费7亿多元，在一定程度上缓解了“烂尾楼”造成的矛盾。
1999年，我市对当时的拆迁地块进行了清理，通过实施“一地一策”的处理办法，二十多个地块的关系得到理顺。
201X年，我市扩大清理范围，对1992年至201X年批准实施拆迁但没有按期完成拆迁工作的地块进行了调查，调查内容有地块的拆迁规模、目前的拆迁补偿安置状况、资金投入数量、用地手续、开发建设进度等情况，对每个项目进行了初步的收益分析，实施针对性措施，为整治“烂尾楼”提供了较全面的基础资料。
（三）重点处理了矛盾较突出、影响较大的“烂尾楼”项目。
对于这些“烂尾楼”项目，我市的主要措施是：
依法理顺各方关系，收回土地使用权，结合实施城市规划重新调整使用。
如为了保护南越王宫遗址，我市需迁建儿童公园，经比较分析，决定复建地点选在中建广场地块。
市政府依法收回中建广场地块土地使用权后，总共投入3亿元用于儿童公园复建，其中包括解决中建广场地块遗留的
补偿安置问题。
另外如南油公司芳草街地块，市政府1999年无偿收回土地使用权后改作危改项目，享受危改项目优惠政策，目前项目已完工。
盘福新街地块、状元坊地块等在收回土地使用权后，成功拍卖出让，由竞买人接手处理原“烂尾楼”项目的拆迁遗留问题，目前工作进展顺利。
（四）加大协调和督办的力度，解决了一部分“烂尾楼”问题。
主要的方式是：
1.协调建设单位对已拆除房屋进行原状修复，安排拆迁户搬回。
兴华公司恩宁路地块。
2.会同建设单位上级主管部门协商解决办法，重点解决拆迁户的补偿安置问题，如荔湾区城市建设开发公司等开发建设的金花小区，曾拖欠临迁费12亿元，4100户拆迁户居无定所。
荔湾区政府承担主管责任，组织力量首先建设回迁房安置被拆迁户。
到目前为止，金花小区约3410被拆迁户已得到安置，690户正在解决中。
3.按程序批准建设单位调整融资组合，使项目重新启动运作。
4.依法调整项目规划设计条件，使项目能在目前的房地产市场条件下继续运作。
5.通过法院理顺债权债务关系和确认债权债务责任人后，明确项目开发建设主体，推进项目开发。
6.协助完善拍卖手续，加快“烂尾楼”项目的拍卖，使部分“烂尾楼”更换新的业主。
（五）通过清理闲置土地，清理了一批未正常开发的项目。
根据《广州市闲置土地处理办法》，市政府成立了市处理闲置土地领导小组（市收地会），开始依法对全市过期用地批文和闲置土地进行处置。
处置重点是没有发生实质投入或投入很少的项目。
至今，已开展了16批次的收地工作，全市注销过期用地批文和收回闲置土地共946宗、用地面积1844万平方米，其中原来八个老城区有931宗、1466万平方米。
（六）依法调整国有建设用地审批程序，完善商品房预售管理，有效控制“烂尾楼”的产生。
根据修订后的《中华人民共和国土地管理法》和修订后的《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，我市近期依法调整了国有建设用地审批程序，需先办理土地有偿使用手续、领取《建设用地批准书》后，再办理房屋拆迁手续，改变了过去拆迁手续在前的做法。
今后建设单位在进行房屋拆迁等土地利用活动前，必须先缴纳土地出让金，由此提高了建设单位进入房地产市场的“门槛”，有利于减少“烂尾楼”的发生。
我市一直认真贯彻实施省人大1998年颁布实施的《广东省商品房预售管理条例》，进一步完善了商品房预售管理制度，坚决实行商品房预售款监控制度，提高商品房预售的形象进度条件，加强商品房预售许可证的期限管理，有效防止了商品房开发项目新的“烂尾”。
三、进一步加大整治“烂尾楼”力度的对策措施
“烂尾楼”的产生由来已久，情况比较复杂，原因是多方面的。
但从根本上说，是建设单位对项目未作深入的可行性研究、市场风险应变能力低和经营不善等自身因素造成的。
根据我市加快现代化中心城市建设的要求，市政府已将解决和预防“烂尾楼”问题作为我市今后城市规划、建设和管理的一项重要工作，依法继续加快处理进程。
开展这项工作的主要原则是：
严格依法推进，按照市场经济规律运作；
切实落实项目业主负责制，优先解决拆迁户的补偿安置问题；
突出重点，分类处置，逐步消化。
计划用三至五年的时间基本解决现有的“烂尾楼”问题，力争近两年取得突破性进展，重点抓好对群众利益和城市景观影响较大的
“烂尾楼”的整治工作。
具体措施是：
（一）建立和完善处理“烂尾楼”的市场机制。
“烂尾楼”问题应主要通过市场机制来处理消化。
政府将进一步充分发挥市场机制的作用，努力完善国有土地使用权交易制度，促进和培育国有土地使用权二级市场的发展，为“烂尾楼”的依法转让提供更多渠道，实现资源的优化配置。
对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”，可通过有形市场交易等方式，按规定程序调整土地使用单位，并确保接手单位必须先解决拆迁遗留问题，妥善补偿和安置被拆迁户。
（二）对进入司法程序的“烂尾楼”的处理。
对进入司法程序被法院查封的“烂尾楼”，政府各部门将坚持依法行政、依法办事，主动配合法院在处理“烂尾楼”过程中完善手续，加快司法途径解决的进度。
对经由法院判决确认“烂尾楼”债权债务关系的，政府各部门要依据法院生效判决，抓紧办理相应手续，明确投资主体，推动项目实施。
对可以或可能通过司法途径解决“烂尾楼”所引发纠纷的，将引导“烂尾楼”涉及各方通过法律程序解决纠纷，政府及有关部门将在各方面予以支持。
同时，建议市人大督促法院加快此类案件的处理。
（三）进一步完善整治“烂尾楼”工作的法规规章。
根据近年来处理“烂尾楼”的实践和市人大代表议案提出的要求，继续执行以往行之有效的措施，同时根据实际情况进一步健全、完善有关法规规章，做到有法可依、有章可循、执法必严、违法必究。
一是根据国务院颁布的有关法规和广州市近年来的实际情况，对1996年市政府颁布的《广州市房地产综合开发管理办法》和1997年市人大颁布的《广州市城市房屋拆迁管理条例》进行修订。
《广州市房地产综合开发管理办法》修订为《广州市房地产开发办法》，《广州市城市房屋拆迁管理条例》修订为《广州市城市房屋拆迁管理办法》。
目前修订稿已经市政府常务会议讨论通过，并已提交市人大审议。
二是根据广州几年来的工作实践，对《广州市闲置土地处理办法》进行修改，更详细地明确闲置土地的认定标准、处置程序、收回闲置土地的补偿标准和补偿费用的支付方式等，使之更具可操作性。
此项工作现正抓紧进行。
（四）建立和完善整治“烂尾楼”的工作机制。
市政府及各区、县级市和政府有关部门要从整治市容市貌和维护社会稳定出发，继续把处置“烂尾楼”问题作为重要
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