7A文工程项目代建管理指南文档格式.docx

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7.1施工相关手续的办理31

7.2施工许可证的办理31

7.3图纸会审和技术交底34

7.4施工组织设计审查35

7.5第一工地会议组织召开36

7.6分包单位资格和开工报审表的审查37

7.7施工单位现场准备工作的检查39

第八章项目质量管理42

8.1质量控制的程序、内容和方式42

8.2施工质量过程控制43

8.3施工质量验收管理48

8.4项目质量问题和质量事故的处理53

第九章项目进度管理57

9.1项目进度计划的审查57

9.2项目进度实施的动态管理57

第十章项目投资管理59

10.1项目资金使用计划的编制59

10.2工程计量与工程款支付59

10.3工程变更价款的确定60

10.4工程费用索赔的控制60

10.5工程结算62

第十一章安全生产管理64

11.1安全生产管理控制原则64

11.2安全管理机构及各参建单位安全管理职责64

11.3安全管理措施65

11.4安全管理应急预案68

第十二章环境保护及文明施工管理69

12.1环境保护管理69

12.2文明施工管理70

12.3环境保护与文明施工应急预案71

第十三章项目合同管理73

13.1合同管理的目标73

13.2项目涉及的主要合同类型73

13.3合同管理工作的内容73

13.4合同管理的措施73

13.5合同文件资料的管理76

第十四章项目沟通管理78

14.1沟通的层次78

14.2沟通的内容78

14.3沟通的形式78

第十R五章项目风险管理79

15.1风险管理目标79

15.2风险识别79

15.3风险评价与控制80

第十六章项目信息与资料管理81

16.1信息及文件的传递81

16.2信息管理的方法与手段82

16.3资料管理的总体要求82

16.4资料管理的内容83

16.5档案资料的收集83

16.6归档资料的质量要求83

16.7项目文件的整理与归档83

16.8项目归档卷内文件的排列84

16.9归档案卷编目84

16.10案卷装订要求85

第十七章项目竣工验收和保修阶段管理86

17.1项目竣工验收管理86

17.2回访和保修服务管理87

第十八章对设计、施工及监理单位的管理88

18.1对设计单位的管理88

18.2对施工单位的管理88

18.3对监理单位的管理89

第十九章工程建设廉政管理90

19.1法律、法规和规章90

19.2工程建设廉政内容与管理90

前言

随着投资体制改革的不断深入和工程建设的不断发展，工程建设逐步形成投资多元化、管理社会化、经营市场化的新机制。

为加快政府投资管理体制改革步伐，从源头上解决当前政府投资管理体制中项目建设单位和使用单位合一、政府投资约束软化、项目单位基建管理经验不足、超投资风险防范制约机制缺失等问题，在20RR年国务院出台的《投资体制改革方案》中明确规定“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制’”。

为此，公司专门成立了项目管理部从事政府投资项目的代建业务。

目前，为了贯切落实中央领导批示精神，公司上下正在开展工程咨询理论方法创新工程，代建业务咨询指南是十大领域咨询指南之一。

有别于其他咨询指南的编写，由于政府投资项目实行代建制，无论在国家层面，还是在公司层面上，一没有统一明确的法律法规、管理办法和操作规程，二没有相应的实践经验积累，三没有专门从事这方面研究的专家队伍。

虽然，全国各省市相继开展了政府投资项目的代建工作，并从政府投资管理的角度出台了相应的政府投资项目代建制管理办法，但在具体操作上，各省市的情况千差万别。

而且，从全国范围来看，实行代建制的政府投资项目涉及公共建筑、高速公路、污水处理、市政道路等领域，因此，编写一个具有通用性的代建咨询业务指南，这是一项集探索性、专业性、创新性于一体的复杂系统工程，难度是相当大的。

如上所说，政府投资项目涉及的领域广，按照我国和各行业现行的基本建设程序，在工程建设的具体操作上，既有共同之处，亦存在不同的地方。

本代建业务咨询指南，主要基于代建项目可行性研究报告已经政府有关部门批复和政府投资的民用及公共建筑项目，依据国家现行民用及公共建筑的基本建设程序和各项规程、规定、办法，并结合目前我们正在承担的代建项目的实际情况进行编写。

其他领域代建项目可参考本咨询指南和相应行业的管理办法、规程和规定进行操作。

另外，本咨询指南中凡是与当地有关法律法规、管理办法和规程、规定有冲突和不一致的地方，以当地相关规定为准。

由于理论水平和实践经验有限，不当之处在所难免，敬请提出宝贵意见和建议。

第一章项目代建业务的承接

1.1代建业务的承接方式

从目前全国各省市的情况看，政府投资项目代建主要通过公开招标和邀请的方式进行委托。

公开招标就是在报纸、相关网站上发布招标公告，凡是符合投标条件的代建单位都可以进行投标，需要经过资格预审、投标等环节，最终确定代建单位。

邀请招标就是委托方邀请具有相应条件和资格的代建单位参与某项目的代建投标。

一般来说，委托方按照预先制定的代建单位资格条件建立代建单位库，每年对库内各代建单位进行资格审查，包括营业执照、资质年审、在当地从事代建业务的信誉等情况的审查，实行能进能出，动态管理。

一旦有代建项目时，委托方按照一定的规则，从代建单位库中随机抽取4－5名代建单位，邀请他们参与代建项目的投标。

因此，为了获得代建业务，一是要留意报刊和有关网站的信息发布，积极参与投标；

二是争取进入当地政府建立的代建单位库，这样就有机会参与代建项目的投标，获得代建业务。

1.2代建项目投标

代建单位招标，其程序与一般项目的招投标程序基本相同，主要有以下几个阶段：

一、招标公告发布

招标公告一般在国家或者地方指定的报刊、信息网络或者其他媒介上发布。

招标公告载明了招标人的名称和地址，招标项目的性质、项目概况（工程规模、范围、内容、位置、工期、技术要求等）、项目的投资额及资金来源以及获取招标文件的办法等事项。

实行资格预审的招标项目，招标人还在招标公告或者投标邀请书中载明了资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

二、发售资格预审文件

资格预审文件通常由资格预审须知和需投标人填写的资格预审表两部分构成。

资格预审须知包括：

工程概述；

对申请人的基本要求；

申请人应提供的资料和有关证明；

资格预审要求的强制性条件；

各类申请表格等。

资格预审主要是对投标申请人整体资格的综合评定，应包括法人地位、商业信誉、技术能力、类似工程管理经验等。

三、发售招标文件

招标文件是招投标过程中最重要的法律文件。

招标文件通常由投标须知、合同条件、技术规范、工期要求、投标报价要求等。

四、现场考察和招标文件澄清

招标人在组织现场考察过程中，除了对现场情况的简要介绍以外，不对投标人提出的有关问题作进一步说明，以免干扰投标人由此判断做出决策，这些问题一般都留待标前会议中解决。

五、标前会议

在标前会议上，除了向投标人介绍工程概况外，还可对招标文件中某些内容加以修改或补充说明，有针对性地解决投标人书面提出的各种问题，以及会议上投标人即席提出的有关问题。

会议结束后，招标单位按其口头解答的内容以书面补充的形式发给每个投标人，作为招标文件的组成部分，与其具有同等效力。

六、开标、评标

开标在招标文件规定的日期、时间、地点，由招标单位组织举行，所有投标人参加，并邀请当地工程项目有关主管单位、监督部门、公证机关等人员出席。

评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的业绩、信誉和类似工程管理经验进行综合评定。

七、评标结果公示

评标结果出来后，招标单位按照国家和当地主管部门的规定，在指定的媒体、报纸和网络上对招标结果进行公示。

公示结束后，招标人向中标人发出中标通知书。

八、授标

中标人接到中标通知书后，即成为该招标工程的代建单位，中标人按中标通知书的要求与委托方签订委托代建合同。

根据上述招标程序，有投标意向的代建单位应按照招标公告规定的时间购买资格预审文件和招标文件；

严格按照资格预审文件和招标文件的要求和规定，组织人员认真编写资格预审申请文件和投标文件；

积极参加现场考察、标前会议、开评标等活动，了解代建项目招标的相关信息；

及时提交投标保函；

同时必须按照招标文件规定的投标截至时间和地点，携带规定的相关证明材料，提交资格申请文件和投标文件，参加开评标会。

1.3委托代建合同的谈判与签订

“代建制”是社会主义市场经济条件下优化政府投资项目管理的重要举措和新的尝试，对我们来说，也是一项新兴业务。

目前，在国家层面上与“代建制”相配套的法律法规尚不健全，因此，委托代建合同是公司与委托方之间一个重要的法律文件，是开展代建业务和未来双方责任纠纷处理的重要依据。

在委托代建合同中，除规定了双方的权利与义务，同时在代建管理范围、代建报酬的计取、履约保函比例、工程质量目标、代建工期、投资控制目标和安全生产控制目标以及处罚方面都有明确的规定，因此，在委托代建合同谈判时，一是对上述条款的内容的表述要明确具体；

二是在合情合理的范围内，要尽量规避代建单位风险。

具体应注意以下几个方面：

1、代建管理范围。

若委托方除要求代建单位负责代建项目施工过程的管理，还要求代建单位负责办理相关的报建手续，那么在委托代建合同有关代建管理范围条款中，需要注明报建手续的办理须以委托方或使用方为主，代建单位协助。

这主要是目前国家与“代建制”相配套的法律法规尚不健全，对于代建单位在项目建设中的法律地位尚不明确，人防、消防、环保、园林绿化、节水等主管部门对于代建单位尚不认可，因此，对于相关报批手续的办理，还得由委托方或使用方出面办理，作为代建单位只是协助做些具体的工作。

2、投资控制目标。

一是在委托代建合同中应明确投资控制目标和具体内容。

有些委托方只要求代建单位管理建安工程费用，而有些委托方除要求代建单位管理建安工程费用外，还将监理费用、招标代理费用等交由代建单位管理；

二是在建设过程中，发生工程设计变更是不可避免的，也是正常的，对于因设计变更（此设计变更须经委托方的核准同意）引起的投资增加和工期延长，在委托代建合同中应明确约定委托人应追加投资和延长工期，并相应调整代建投资控制目标和工期控制目标。

3、代建工期。

对于在施工许可证办理完毕之前介入代建工作的，由于在工程正式施工前尚有许多准备工作要做，包括施工、监理招标、有关报批手续的办理等，而这些工作的时间存在许多不确定性和不可控性，因此，在委托代建合同中，对代建工期，最好明确从开工报告批复的开工之日起算起，以避免工期延长，引起双方发生纠纷。

4、代建报酬计取。

目前，国家在代建报酬计取方面还没有一个明确的规定，从各地的情况来看，主要有两种计取办法：

一是依据财政部下发的《基本建设财务管理规定》中的确定的建设单位管理费，以此为基础计取；

二是按照约定的基数，以代建单位中标比例计取，计取基数一般为经政府有关部门批复的概算中的建筑安装工程费用，但有些地方将监理、招标代理等工程建设其他费用也纳入代建报酬计取的基数。

因此在代建合同谈判时，对代建报酬的计取办法、计取基数应具体明确。

5、履约保函及处罚的约定。

目前，委托方普遍要求代建单位在委托代建合同签订前提供一定比例的履约保函，并明确规定在代建项目最终投资超出投资控制目标和因代建单位原因造成损失时，超出投资和损失金额从代建报酬和履约保函中扣除。

为了规避代建单位的风险，对履约保函内容格式和代建人在责任期内失职造成损失的认可，在委托代建合同谈判时，应尽量争取对代建单位有利的条件。

第二章项目代建管理组织

2.1代建组织机构的组建

在委托代建合同签订后，根据投标时的承诺，公司应按照有关程序和规定，任命代建项目的项目经理，之后，由项目经理着手考虑代建项目现场组织机构项目经理部和代建团队的组建。

项目经理部的组织结构可繁可简，可大可小，其复杂程度和职能范围主要取决于组织管理体制、项目规模、难易程度和人员素质。

一般项目经理部可下设设办公室、计划投资部、合同管理部、招标采购部、工程管理部、信息管理部等部门，对于规模大、单体建筑数量多的代建项目，在工程管理部下还可设若干专业组。

项目经理部实行项目经理负责制，由项目经理领导、主持项目经理部的工作，明确各部门的职责，同时安排具有相应执业资质的工程技术人员组成项目管理团队，以期实现对本项目的全面有效地管理，确保工程顺利开展和实施。

项目代建的组织机构设置如图2－1所示。

2－1项目组织机构图

项目经理及各部门职责：

1、项目经理职责

项目经理根据公司的授权，代表公司全权负责代建项目的组织实施管理工作，领导项目经理部履行委托代建合同所规定的义务。

具体包括：

●领导和组织项目经理部的工作，对项目进行全过程管理

●负责向委托方、使用方和公司报告项目的进展情况，以及工程存在的重大问题和需要协商解决的问题

●以公司的名义，在招标、开标、评标、定标以及合同谈判过程中，签署文件及其处理相关事务，签发通知、会议纪要等文件

●根据工程需要，向公司提出调入和聘用人员人选

●组织编制项目代建实施方案

●组织编制项目进度计划、投资计划、质量计划、采购（招标）计划等

●组织制定项目经理部的规章制度

●工作界面的协调管理

2、办公室职责

●全面负责现场项目经理部的日常接待和后勤保障工作

●现场项目管理内部会议的组织

●制定项目经理部的规章制度、人事管理和考勤统计

●传达项目经理的指令，协调项目经理部各部门的工作

●编写项目经理交办的专题报告

●项目管理的日常文字处理、行文和档案管理

●与委托方和使用单位的日常协调工作

●协助项目经理做好外部有关建设手续办理等工作

3、计划投资部职责

●注重日常工程情况的搜集整理，掌握工程形象进度，并作出财务、统计分析

●及时、准确地向有关部门报送统计报表、财务报表

●根据委托方和公司的要求，编制有关报表

●根据工程进度和拨付工程款的批准程序，办理拨付工程款

●按照基本建设财务管理办法，进行财务管理

●负责项目经理部日常开支的管理

●协助项目经理制订项目实施阶段的项目统筹规划、阶段性计划及项目总进度计划

●负责项目计划管理、风险管理

●负责工程竣工决算报告的编制

●检查统计每月项目各类计划执行情况

●汇总各部本月（本年、阶段）信息，协助项目经理编制《项目代建月报》

4、合同管理部职责

●负责合同管理，监督施工合同、监理合同和材料设备采购合同的履行

●针对与各单位之间的合同争议、索赔、工期延期等问题，向项目经理提出初步意见

●材料、设备采购价格的审核、咨询，工程预算、结算审核

●工程变更、现场签证的审核与管理

●协助项目总工程师审查工程中发生的设计变更，并就变更涉及到的技术、经济等方面的问题，提出咨询意见

●审核各类工程付款申请并提出初步审核意见，报计划投资部审查

●定期下现场核实工程量

●造价管理

●对工程概算、预算进行审核

●检查统计每月项目合同、造价执行情况，报计划投资部汇总

5、工程管理部职责

●制定工程总进度计划

●协助项目总工程师对初步设计、施工图设计以及重要工程的施工方案进行审查

●负责对工程进度、质量、安全进行控制，并进行现场签证工作

●负责对施工承包单位进行管理

●组织工程项目的设备调试及竣工验收工作

●审查施工单位报送的各类文件并提出审查意见

●负责设备选型和购买国内外设备的技术把关

●检查统计每月项目质量、安全工作情况，报计划投资部汇总

●整理工程项目档案资料

6、招标采购部职责

●负责工程施工、监理和设备材料供应的招标工作

●审查施工单位、监理单位报送的有关招标采购的文件并提出审查意见

●检查统计每月项目招标、采购工作情况，报计划投资部汇总

7、信息管理部职责

●根据本工程的特点建立项目档案资料管理制度

●对整个项目管理资料进行综合管理

●负责项目管理资料收集、管理归档工作

●负责竣工档案的整理、编制

2.2代建团队的组建

作为项目代建管理重要的内容之一，代建项目部内部的人力资源管理尤显重要。

一方面作为项目代建单位手中掌握着监理和施工单位的选择权，同时又掌握着工程款的支付权，因此，组建一支专业、团结、高效、具有职业操守的代建团队，是代建项目最后取得成功的关键之一。

代建团队的组建应充分考虑代建项目的规模、难易程度、专业要求和人员的素质，要求各专业人员配置和分工合理。

对主要人员素质应达到以下要求：

1、项目经理应具有高级技术职称；

拥有注册咨询工程师、注册监理工程、注册造价工程师、一级注册建造师、注册投资管理师、一级注册建筑师等中一项以上（含一项）执业资格证书；

具有一定相关工程管理经验和一定的造价和预算的知识；

思想端正，品行良好，具有较好的组织管理和沟通协调能力。

2、总工程师应具有高级技术职称；

拥有注册监理工程、一级注册建造师、一级注册建筑师等中一项以上（含一项）执业资格证书；

具有8年以上相关工程管理经验；

技术全面，业务能力强，品行良好，具有较强的敬业精神和团结协作能力。

3、土建工程师、结构工程师、给排水工程师、强弱电工程师、造价工程师等主要专业技术负责人应具有中级及以上技术职称；

拥有相应的执业资格证书；

具有5年以上相关工程管理经验；

业务能力较强，品行良好，有敬业和团队合作精神，具有良好的职业操守。

第三章项目代建管理规划

项目代建管理规划文件分为项目代建管理规划大纲和项目代建管理实施规划（亦可称项目代建管理手册）两类。

项目代建管理规划大纲的作用是作为代建业务洽商或投标人的项目代建管理总体构想；

项目代建管理实施规划是项目代建管理规划大纲的具体化和深化，作为项目经理部实施项目代建管理的依据和指导性文件。

3.1代建管理规划大纲

项目代建管理规划大纲具有战略性、全局性和宏观性，显示投标人的技术和管理方案的可行性与先进性，利于投标竞争。

项目代建管理规划大纲应与招标文件的要求相一致。

项目代建管理规划大纲的内容应包括下列方面：

1、项目概况应包括项目的功能、投资、设计、环境、建设要求、实施条件（合同条件、现场条件、法规条件、资源条件）等，不同的项目管理者可根据各自管理的要求确定内容。

2、项目范围管理规划应对项目的过程范围和最终可交付工程的范围进行描述。

3、项目管理目标规划应明确质量、成本、进度和安全生产的总目标并进行可能的目标分解。

4、项目管理组织规划应包括组织结构形式、组织构架、确定项目经理和职能部门、主要成员人选及拟建立的规章制度等。

5、项目成本管理规划、项目进度管理规划、项目质量管理规划、项目安全生产与环境保护规划、项目采购管理规划的内容应包括管理依据、程序、计划、实施、控制和协调等方面。

6、项目信息管理规划主要指信息管理体系的总体思路、内容框架和信息流设计等规划。

7、项目沟通管理规划主要指项目管理组织就项目所涉及的各有关组织及个人相互之间的信息沟通、关系协调等工作的规划。

8、项目风险管理规划主要是对重大风险因素进行预测、估计风险量、进行风险控制、转移或自留的规划。

9、项目验收管理规划包括工程竣工验收、资料收集归档、保修等方面的规划。

对于较简单的项目，代建管理规划大纲的内容可适当简化。

3.2代建管理实施规划

项目代建管理实施规划应以项目代建管理规划大纲的总体构想和决策意图为指导，具体规定各项管理业务的目标要求、职责分工和管理方法，把履行合同和落实项目管理目标责任书的任务，贯彻在实施规划中，是项目管理人员的行为指南。

项目代建管理实施规划编制的主要内容是组织编制。

在具体编制时，各项内容仍存在先后顺序关系，需要统一协调和全面审查，以保证各项内容的关联性。

编制项目代建管理实施规划的依据中，最主要的是委托代建合同和项目代建管理规划大纲，应保持与二者的一致性和连贯性，其次是同类项目的相关资料。

项目代建管理实施规划应包括的内容有：

1、项目概况应在项目代建管理规划大纲的基础上根据项目实施的需要进一步细化。

2、总体工作计划应将项目管理目标、项目实施的总时间和阶段划分具体明确，对各种资源的总投入做出安排，提出技术路线、组织路线和管理路线。

3、组织方案应编制出项目的项目结构图、组织结构图、重点工作流程图、任务分工表、职能分工表并进行必要的说明。

4、技术方案主要是技术性或专业性的实施方案，应辅以构造图、流程图和各种表格。

5、进度计划应编制出能反映工艺关系和组织关系的计划、可反映时间计划、反映相应进程的资源（人力、材料、机械设备和大型工具等）需用量计划以及相应的说明。

6、质量计划、安全生产与环境保护管理计划、成本计划、资源需求计划、风险管理计划、信息管理计划、项目沟通管理计划和项目竣工验收管理计划，为了满足项目实施的需求，应尽量细化，尽可能利用图表表示。

各种管理计划（规划）应保存编制的依据和基础数据，以备查询和满足持续改进的需要。

在资源需求计划编制前应与供应单位协商，编制后应将计划提交供应单位。

7、项目目标控制措施应针对目标需要进行制定，具体包括技术措施、经济措施、组织措施及合同措施等。

每个项目的项目代建管理实施规划执行完成以后，都应当按照管理的策划、实施、检查、处置（PＤCA）循环原理进行认真总结，形成文字资料，并同其他档案资料一并归档保存，为项目代建管理规划的持续改进积累管理资源。

第四章项目勘察管理

根据委托代建合同的约定，若项目勘察工作由代建单位具体管理，在此阶段，代建单位的主要工作内容有：

编制勘察要求、选择勘察单位，与勘察单位签订勘察合同，审查勘察方案并监督实施和进行相应的控制，组织验收勘察成果。

上述工作虽由代建单位负责，但必须请委托方派人参与，并将各项工作的所有材料报委托方备案。

否则，若项目勘察工作由委托方进行选择，则代建单位在此阶段的主要工作是协助委托方完成上述工作。

4.1勘察任务的委托方式及其程序

建设工程勘察任务的委托方式包括招标发包或者直接发包。

工程建设项目勘察招标分为公开招标和邀请招标。

招标人可以依据工程建设项目的不同特点，实行勘察一次性总体招标；

也可以在保证项目完整性、连续性的前提下，按照技术要求实行分段或分项招标。

招标人不得将依法必须进行招标的项目化整为零，或者以其他任何方式规避招标。

一、可以不进行招标的勘察任务

按照国家规定需要政府审批的项目，有下列情形之一的，经批准，项目勘察可以不进行招标：

1.涉及国家安全、国家秘密的；

2.抢险救灾的；

3.主要工艺、技术采用特定专利或