房地产经济学课程论文合肥市房地产价格暴涨原因分析.docx

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房地产经济学课程论文合肥市房地产价格暴涨原因分析

安徽大学

房地产经济学课程论文

题　　目：

合肥市房地产价格暴涨原因分析　　　　　　　　　　　　　　　　　　

学生姓名：

　　　　　学号：

院（系）：

　经济学院专业：

　经济学　　　　　

老师姓名：

　方文超　　　　　

完成时间：

　　　2016　　　年　　　　6　　　月

合肥市房地产价格暴涨原因分析

摘要

近年来全国房价的持续不断上涨,引起政府及社会各界的普遍关注。

合肥市作为二线城市,最近几年房价上涨速度过快,已超出居民的一般支付能力。

引起合肥市房地产价格上涨的原因主要有三点，分别是：

宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。

关键词：

房地产价格；宏观政策；地价

Hefeirealestatepricescauseanalysis

Abstract

Inrecentyearsthenationalhousepricescontinuerising,drawnattentionofthegovernmentandthesocietyfromallwalksoflife.Hefeicityasthesecondtiercities,pricesrosetoofastinrecentyears,itismorethanpeople'sgeneralabilitytopay.ThecausesofHefeirealestatepricesmainlyhasthree,respectivelyis:

macropolicyreasons,thecharacteristicsofHefeiurbandevelopmentandlandpricesrose.

Keywords:

Realestateprices;Macropolicies;Landprices

目录

一、引言1

二、合肥市房地产现状2

（一）2015年房地产市场分析2

（二）2016年房地产前景3

三、合肥市房价上涨的原因4

（一）开发商与投资客哄抬房价4

（二）土地、人口等助推楼市5

（三）不排除限购限贷政策回归5

四、结论与建议6

参考文献8

一、引言

我国房地产业是从20世纪80年代开始兴起，1998年政府出台停止福利分房，开始实行住房货币化政策后，我国城市住宅投资规模逐渐扩大，房地产业得到真正的发展并逐步走向市场化。

随着居民收入水平的提高，住房需求随之不断加大，住房已经逐渐成为我国居民家庭财富的重要组成部分。

房地产业的蓬勃发展能够带动相关产业的发展，具有强大的联动效应，显然对我国GDP的增长具有较大的直接与间接贡献率。

可房价的上涨，房地产市场存在的泡沫令人担忧。

2013年初，国务院在新一届领导即将上任之前，宣布了新“国五条”。

如此急迫的要在新政府建立之前强调房价，可见政府调控房地产业的坚定决心。

“十年九调”，2003年为房地产业正名，2005年房地产业降温，2008年紧急救市，抛出4万亿，2009年至今的“国十条”、“新国八条”、“国五条”，政策越来越追求经济的可持续发展。

2003年初，对房屋转让征收20%所得税，地方政府不得再按房屋总额征收1%的税。

个人转让房屋所得属于财产转让所得，依法用转让收入额减去财产原值和相关费用后的余额，按照20%的税率计算纳税。

2013年2月20日消息一出，全国房地产市场火爆，北京房价骤增，而合肥市房地产市场二手房销售价格相对持衡，新房市场交易价格指数明显增加。

新"国五条"一出台，二手房交易市场持续火爆，买卖双方抢搭政策末班车，签约量猛增。

一些大城市如北京、广州、天津二手房价格明显上升，20%个人所得税税负大部分转移到消费者身上。

但在合肥市，新房交易价格骤增，二手房交易价格停止增长，并有所下降。

综合以上房地产信息和2015年合肥市房地产市场分析以及2016年对房地产市场的预测以及相关数据可以看出，合肥市房地产价格主要受三个方面影响，分别是：

分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。

宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。

若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。

本文就这三个方面分析合肥市房地产价格的上涨。

二、合肥市房地产现状

（一）2015年房地产市场分析

库存持续下滑、新增供应不足，住宅市场量价齐升，改善型产品热销，滨湖区成交火爆。

随着销售形势回暖，合肥九区库存全年呈现明显下滑趋势，截止2015年12月低，九区库存去化周期仅为2.6月，市区库存量告急，市场亟需进一步补货。

2015年合肥九区住宅成交约967.4万/m2，同比上涨4.7%，新增供应明显不足；住宅均价逐年上涨，2015年九区均价再创新高，达8606元/m2。

九区供求表现中，除新站区外，其他各区均呈新增供应不足之势，滨湖区供需两旺，但新增供应缺口较大；政务区取代新站区成为全市的供应洼地，新站区虽然供应形式有所好转，但区域认可度有待提高，成交量为全市最低；成交均价方面，除经开区和新站区，其他各区价格均已突破8000元/m2,政务区成为全市价格高地。

相比2014年，2015年二季度开始各月成交出现反超，市场呈现波动式增长，上扬趋势明显。

住宅均价则全面超越2014年且逐月走高，市区均价“破久”指日可待。

收一系列利好政策影响，2015年市场成交形势逐渐好转，楼市热度持续性上扬，九区成交均价全面突破8000元/m2，并保持稳定增长趋势。

（二）2016年房地产前景

政策走向预判：

宽松政策延续，加快库存去化。

2016年在中央多次强调稳定房地产发展，化解库存问题的主基调上，预计宽松货币政策仍将持续，同时，保障房货币化、户籍制度改革、购房贷款利息抵扣个税、契税等税费补贴以及购房首付调整等刺激楼市需求、加快库存去化的政策可能得到落实。

土地市场预判：

优质地块入市，热点板块升级。

随着库存的快速下滑，补货空间充足，2016年土地市场供应将进一步加大。

从优质地块的推出计划看，主要集中于瑶海、庐阳等主城区及高新、新站、滨湖等重点发展区域。

其中，主城区优质地块主要是百亩以内的小型地块，主城升级改造力度进一步加大；外围区域的多个热点板块将持续发力，王咀湖板块、高铁板块、新站区及滨湖区均有大宗优质地块入市，将引发众多房企争夺，发展方向朝外围区域扩展。

产品结构预判：

产品结构调整，改善需求释放。

合肥住宅产品结构中以90-110㎡刚需及刚改产品为绝对主力，其次为70-90㎡纯刚需产品及110-130㎡改善型产品。

2015年以来，多项利好政策支持改善型需求释放；随着主力购房人群年龄的增长和家庭结构的变化，改善型需求也在不断扩大。

2015年，110-130㎡及130-150㎡的改善型产品占比分别从2014年的13%、7%提高到17%和8%，而70-90㎡的产品占比从28%降至22%。

首置需求逐渐压缩，改善型需求得到释放，预计2016年大面积改善型产品的市场占有率将进一步扩大。

三、合肥市房价上涨的原因

在每一波楼市疯涨的背后，开发商和投资客往往扮演着关键角色.

　　房价疯涨主要有三大因素，分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。

宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。

若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。

（一）开发商与投资客哄抬房价

　在价格上涨过程中，合肥众多开发商采取半夜开盘方式，制造出恐慌性的氛围。

这种开发商制造出来的恐慌，在二三月份开盘的项目占比很大，其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家，有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样，万人抢几百套房源，这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常见。

此外，捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。

安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为，最近一段时间合肥房价的快速增长，主要是一些开发商捂盘惜售造成的，特别是政务区等热门区域，地块有限，出现了供求紧张。

为了控制房价过快上涨，今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示，要加强住房价格监管，严格明码标价备案管理，物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。

按照合肥的房价备案制度，每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。

报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。

若要更大幅度调整售价，需等到3个月后再行报备。

为了规避备案制度达到涨价目的，合肥部分开发商在进入2月份后，实施了捆绑销售。

汪菊喜介绍，“如果开发商资金紧张，就想别的办法，如捆绑车位，比如之前的车位大概20万元一个，现在涨到30万元或50万元，通过车位涨价曲线实现房价上涨。

”

除了开发商的参与，投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。

目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主，随着楼市的疯狂，也带动了刚需的提前释放。

一些专业的投资者去年底买的房，其收益大都达到50%，有的甚至更高。

年后滨湖和政务区上涨得特别快，投资客占比很大。

合肥这波价格上涨是非理性的，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。

（二）土地、人口等助推楼市

如果说开发商和投资客助推房价上涨，那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。

合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，在合肥房价的上涨中，土地价格起了巨大的推动作用。

进入2016年，合肥土地使用权竞拍更加疯狂。

在4月28日举行的竞拍中，6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米，溢价率都超过300%，面粉价格超过面包价格。

其中，位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米，但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。

为此，该地块周围的项目纷纷封盘准备调整价格。

统计数据显示，近3年合肥土地出让总面积大幅下滑，其中2015年出让面积仅为2013年的60%，比2014年总量减少了21%。

土地出让量偏少导致了开发商抢地，地王的出现刺激了房价上涨，特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。

此外，人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。

统计数据显示，2015年在合肥的购房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍购房者占比为35.8%，余下的是安徽省内其他城市来合肥的。

数据还显示，合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。

安徽是农业大省，进城买房大部分会选择省会，周边城市对合肥成交量占比较大。

安徽一年有30万大学生，其中有10万人会到合肥找工作，这就需要安家落户。

按照市政府预计，从2016年开始合肥每年人口要增加30万人，合肥在国家战略上占据重要位置，吸引外来人口的能力不断增强。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌亦表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。

南京财经大学教授张健表示，周边城市的购买力向合肥集中是必然的，因为合肥集中了安徽省优秀的教育、医疗等资源，再加上合肥自身的产业基础以及资金量较为充沛，这些都利好房地产市场。

（三）不排除限购限贷政策回归

为了应对合肥房价的过快上涨，4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售;对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。

而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市在意见中明