都江堰柏条河水岸房地产开发可行性研究报告文档格式.docx
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指标值
备注
1
总用地面积
7119.2㎡
2
建筑占地面积
3238.81㎡
3
总建筑面积
18023.1㎡
3.1
住宅
3306.57㎡
3.2
商业
10089.7㎡
4
容积率
1.88
2.0
总建筑面积/总用地面积
5
住宅户数
12户
建筑密度
45%
绿地率
30.8%
估算总投资
8000万元
预计销售收入
14125万元
利润总额
4564万元
所得税
1211万元
净利润
3423万元
投资利润率
35.8%
投资利税率
48%
投资回收期
2年
建设工期
18月
1.5.6编制依据
1）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；
2）《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号）
3）《汶川地震灾后恢复重建总体规划》（国发【2008】31号）
4）《汶川地震灾后恢复重建公共服务设施建设专项规划》
5）《投资项目可行性研究指南》（2002）；
6）四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见（2008年7月10）；
7）《城市居住区规划设计规范》；
8）《城市居住区公共服务设施设置规定》；
9）《住宅设计规范》；
10）《住宅建筑设计标准》；
11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；
12）《城市道路绿化规划及设计规范》；
13）《民用建筑设计防火规范》；
14）其他相关文件。
1.5.7项目提出的背景及理由
本项目地块系都江堰市水利水电工程公司从都江堰市国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商、住用地。
根据都江堰市规划局规划和有关部门批准了拟建项目。
项目提出的理由是：
①合理利用土地资源，改善城区环境；
②完善小区及配套建设，实现预期目标；
③解决该项目周边商业配套稀缺的问题。
2可行性研究结论
2.1经济及市场分析
2．1.15.12地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。
但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。
特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。
都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。
从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。
但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。
而都江堰由于5·
12地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；
同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜
2.1.2、城市规划
以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。
按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市Ⅰ大区（一环路以内片区）、都江堰市Ⅱ大区（天府大道片区）、都江堰市Ⅲ大区（蒲阳路片区）、都江堰市Ⅳ大区（都江堰大道片区）四大部分。
2.2项目地块分析
本项目地块位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2环路与2.5环之间，建设用地呈梯形，北接柏条河滨河路，南面为“中冶堰景”高层住宅小区，东、西为多层砖混商住楼，用地平坦，场内无河流沟渠，无名木古迹，适宜建筑。
道路四通八达，交通便捷。
项目自身设计有一万平方米的商业中心，解决周围只有居住无商业的缺陷，带动附近商业氛围，项目地北边为城市沿河风光带，是城市主要的休闲地带，这些为小区提供了优越的外部环境。
该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。
建设规划用地面积7119.2平方米，建设占地面积3238.81平方米。
规划主要经济技术指标：
建筑总面积：
18023.1m2
其中：
商业用房面积10089.70m2
住宅面积3306.57m2
机动车位119辆
配套设施建筑面积154.66m2。
2.3项目规划方案
2.3.1规划依据：
《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
规划基地地形图及界点坐标
都江堰市规划局提供的规划设计条件
国家及四川省、都江堰市的其他有关规范规定。
2.3.2选址概况及规划定性：
选址概况：
本项目用地位于都江堰市2.5环以内柏条河北路下段临河项目（都江堰市胥家镇桂花村一组），项目建设符合都江堰市整体规划和灾后重建规划，项目建设条件良好，与政府规划现已完善的大型高尚居住小区中冶堰景仅一墙相隔，在本项目附近现有部分小区已建成并入住，如：
高桥新居B1、都江逸家、山水天成、桂花苑等楼盘已成成熟社区。
规划定性：
本项目是以商业与和高端别墅组成的高品质楼盘，该项目由都江堰市水利水电工程有限公司开发，本项目占地面积约10亩,总建筑面积18000多平方米，共12栋庭院养生别墅（含地下室每栋有300㎡左右）和五层临河商铺（带地下停车场）。
本小区是封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式，居住最大的特点是以独门独院的现代中式简约风格为主体，拥有自己独立的前后花园，使建筑本身与园林完美融合。
2.3.3规划设计宗旨及目标：
立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。
从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。
强调空间的丰富性及尺度的适宜性。
突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。
通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。
同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。
2.3.4规划构思及特点：
（1）规划概述
功能：
项目主要功能是活跃该处商业氛围，该区临河主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。
设计理念：
以商业和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。
设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。
提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。
（2）道路交通：
项目用地通过沿河规划道路联系着东西侧城市干道，小区内是以封闭式管理全地下停车位采用人车分流出行方式。
用地东南西侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。
（3）总平面设计
拟建项目由一幢5层商业楼和一幢2-3层的住宅组成，商业楼布置在北侧临滨河路，低层住宅布置在用地南侧。
商业楼北侧控制在50米建筑控制线内，左、右距红线最小距离分别为10米和6米；
住宅楼南退用地红线8米，左右最小距离6米，两楼间距16.6米，满足规划退距和相关规划要求。
设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过商业前方景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。
（4）建筑设计
住宅设计：
地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。
在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。
设计中考虑到都江堰的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。
在住宅间距控制上按照《四川省城市规划管理技术规定》的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。
保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。
公共建筑设计：
本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）小区级来配置，满足规范及规划要求。
（5）道路与交通
本地块路地块是由商业相住宅结合，空间却是相对独立的，小区内是以封闭式管理全地上车库组成，商业采用全地下停车位实现人车分流出行方式。
各邻里单位以3.5米~4米宽道路与之联系。
住宅出口与公共绿地的步行道路连通，结构清晰简洁，出入口都设在北侧，同时也可作为步行入口。
（6）绿化系统
总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在商业前面与河道间的绿化，基于都江堰河道自身的条件，临柏条河天然水带，有利打造优质的滨水生活区，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。
植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。
地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。
线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。
小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。
2.3.5建筑造型
（1）建筑风格
都江堰市为山与水完美结合的小城市，为适应其山水为邻的大环境，建筑风格以现代中式建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。
（2）建筑色彩与风貌
建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。
单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。
虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。
单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。
大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。
基于都江堰市的温湿带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。
2.3.6消防规划设计说明
小区共设两个入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为U状，确保消防登高场地需要。
各单体均设有给水管，并在单体内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。
建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。
2.3.7人防规划设计说明
人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。
人防出入口与车库出入口结合。
人防面积满足人防要求。
2.3.8环保环卫规划设计说明
沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。
小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。
小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。
小区各道路分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。
2.3.9卫生防疫设计说明
大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量
2.3.10通风采光
设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。
住宅的卧室、客厅窗地比>
1/7，其它部分的房间窗地比>
1/8日照对基地周围建筑无影响。
2.3.11经济技术指标：
用地平衡表
编号
用地性质用
地面积（平方米）
用地面积比例（%）
建筑用地
3238.81
45.49
道路广场用地
1687.69
23.71
公共绿地
2192.7
30.80
14209.31万元
4845.22万元
3634.22万元
45.43%
32.18%
2.4投资估算与资金筹措
本项目规划占地面积7119.2㎡。
其中建筑占地面积3238.81㎡，建筑面积18023.1㎡。
项目容积率1.88，建筑密度45％，绿地率30.8％。
2.4.1投资估算
本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和配套设施等四项内容。
根据建筑内容和规模，估算项目总投资为8000万元。
具体投资估算见下表：
投资估算表
单位：
万元
项 目
估算金额
备 注
建安费用
2884
前期工程费用
144
建安2％
2.1
图纸设计费
108
建筑面积40元/m2
2.2
规划审图费
36
基础设施费
360
道路、水电、绿化
建设费用
259
4.1
管理费用
97
4.2
销售费用
162
间接费用
637
5.1
工程监理费
建安3％
5.2
招标代理服务费
65
建安2%
5.3
工程质量监督管理费
7
建安2‰
5.4
白蚁防治费
建筑面积2元/m2
5.5
劳保基金
83
土地成本2.96%
5.6
防雷审核
建筑面积1.8元/m2
5.7
环卫费
建筑面积1.5元/m2
5.8
建筑规费
223
123.3元/m2
5.9
房地产交易费
9
5元/M2
物业维修基金
45
25元/M2
5.11
不可预见费
建安3%
6
土地成本
3200
财务费用
516
合计
8000
2.4.2资金筹措：
建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。
2.5项目经济评价
该项目建设期18个月，销售期为20个月（包括建设期），投资回收期20个月，投资净利润率45.43%，故该项目可行。
3主要技术经济指标
3.1建筑指标：
根据坐标点闭合线测得
18023.1%
机动车库
119辆
非机动车停车
150辆
3.2财务指标：
投资总额（万元）
单位成本（元/m2）
土地获得价款及税费
1775.5
开发前期准备费
79.9
主体建筑安装工程费
1600.16
配套设施费
199.74
开发间接费
353.44
开发成本合计
7225
4008.74
53.82
89.88
399.49
项目总投资
9561
4551.93
4项目存问题及建议
4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。
4.2该项目虽未连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。
4.3项目要规范化运作，细化管理。
在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。
4.4抓紧时间进行项目开发、销售，可获得较好业绩。
4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。
第二章项目建设的理由及必要性
1项目提出背景
1.1所在区域商业发展情况
本地块位于位于临近壹街区居民集中居住地段，紧临城市主干道2环路与2.5环之间，道路四通八达，交通便捷。
项目附近有公交车站台、第二人民医院、农贸市场、文化中心、规划局、环保局等政府机关，方便上班、就医和出行等活动。
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1、宏观政策
同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。
1.1、行政区划
都江堰市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2011年），以著名的都江堰水利工程而得名。
都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。
1.2、交通
都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；
距成都双流国际机场60公里；
213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；
成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；
5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。
市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。
1.3、旅游资源
都江堰市人文胜迹众多。
建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。
自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。
距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。
位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。
位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。
都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。
1.4、历史文化
由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。
诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；
改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；
歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；
以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。
优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使都江堰的经济迅速发展。
同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，都江堰市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。
因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。
据此，我们认为，本项目的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。
1.5项目发起人及发起缘由
本项目的发起人是都江堰市水利水电工程有限公司，公司成立于2002年。
公司地址位于都江堰市幸福大道天然气公司六楼，注册资本为人民币2000万元，由自然人杨洪福独资组建。
公司主要经营范围：
房地产开发、水利水电工程、房屋建筑工程、市政公用工程、装修装饰工程勘察等项目。
根据县城总体规划要求，这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态
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