XX县土地储备项目可行性研究报告Word格式.docx
《XX县土地储备项目可行性研究报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX县土地储备项目可行性研究报告Word格式.docx（38页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
全县人民紧紧围绕建设富裕生态和谐XX目标，全面落实科学发展观，用于创新，扎实工作，全面完成了各项任务，经济社会发展取得了新的成绩：
（1）国民经济稳步增长，综合实力显著提高；
（2）农业产业化建设再上新台阶，农民收入快速增长；
（3）工业经济结构调整取得战略性突破，非公有经济快速发展；
（4）城镇化建设快速推进，承载功能明显提升；
（5）生态环境建设成效显著，可持续发展能力进一步增强；
（6）民生工程扎实推进，干部群众得到更多实惠；
（7）社会事业全面发展，和谐XX建设卖出了新步伐；
（8）依法行政能力明显提升，政府自身建设得到加强；
（9）XX县全县经济社会实现了跨越式发展，人民群众幸福指数明显提升。
总之，在全县人民的努力之下，XX县处处呈现出欣欣向荣的景象。
XX县人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县的经济发展步入了高速发展的时期。
近年来，XX县不断加强县城基础设施建设。
交通邮电等网络四通八达。
南昆铁路穿过XX县的西南部XX镇，在县内有车站3个。
南昆铁路、昆灿高速公路、望安高速公路、南盘江水上运输等交通要道穿越该镇，公路324国道穿过XX县的西南部，312省道横穿XX县。
县到乡镇的公路网状分布，水路红水河由西至东横贯全县。
县内所有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。
另外，县内供电网络遍布全县各个行政村，95%以上的自然村寨也在2007年达到供应照明用电。
随着XX县经济的徐萌发展和县城基础设施的配套完善，房地产项目日趋活跃。
为提升XX县建设的整体水平，按照XX县县城建设总体规划，XX县土地储备交易中心受县委、县政府的委托，拟对XX县者楼镇土地共计683.09亩实行统一征收储备，统一规划后在进行挂牌交易，实行公开招标拍卖，政府所得的土地收益将用于基础设施建设和土地的开发整理。
1.2土地收储规模、原则与土地利用规划
1.2.1土地收储规模
本项目为XX县土地储备项目。
其中2009年第一批城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：
13—01、13—02、13—03、14—01、14—02、14—03、14—04）征收集体土地面积133.50亩。
包括耕地100.50亩，建设用地33.00亩；
2011年第一批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：
17—01、17—2、18—01、18—02、18—03、19—01、19—02、20—01、20—02、20—03、21—01、21—02、21—03）征收集体土地面积336.90亩。
包括耕地240.90亩，园地19.50亩，未利用土地76.50亩；
2011年第二批次城镇建设用地一号地块（城市规划区地块编号：
16—01、21—04、15—01、15—02）征收集体土地面积212.69亩。
包括耕地212.69亩。
按土地类型分，本次土地收储征收耕地共计554.09亩，园地19.50亩，建设用地33.00亩，未利用土地76.5亩。
表1.2.1-1土地征收明细表单位：
亩
名称
耕地
园地
建设用地
未利用土地
合计
2009年第一批城镇建设用地1号地块
100.50
33.00
133.50
2011年第一批城镇建设用地1号地块
240.90
19.50
76.50
336.90
2011年第二批城镇建设用地1号地块
212.71
554.09
76.5
683.09
1.2.2土地收储原则
（1）依法等价原则；
（2）土地效益最大化原则；
（3）公平公正原则；
（4）主动公开原则。
1.2.3土地利用规划
本项目土地征收用于收储，便于统一管理与规划。
1.3项目总投资及资金筹措
1.3.1项目总投资
项目总投资20092万元，其中:
征地补偿费用：
5102万元；
房屋征收补偿费用：
3701万元；
“五通一平”费用7276万元；
预备费1704万元；
建设期利息1344万元;
其它费用965万元。
详见“总投估算表”。
1.3.2资金筹措
初步估算，项目总投资约为20092万元，融资方案：
建设单位自筹资金6092万元，占项目总投资的30.32%，银行贷款14000万元，占项目总投资的69.68%。
1.4主要经济技术指标
序号
项目
单位
数量
备注
一
地块面积
1.1
农用地
606.59
耕地、园地
1.2
二
项目投资费用
万元
20092
三+四***+八
三
征地补偿费用
5102
3.1
征地费
1358
1.99万元/亩
3.2
社保资金
546
8000万元/亩
3.3
青苗补偿费
1278
2.3万元/亩
3.4
新增建设用地使用费
433
0.667万元/亩
3.5
耕地开垦费
554
1.00万元/亩
3.6
契税
102
0.15万元/亩
耕地占用税
720
1.3万元/亩
3.7
征地管理费
109
0.16万元/亩
四
房屋征收补偿费
3701
4.1
框架结构
212
3173元/平米
4.2
粘土砖混结构
1327
2981元/平米
4.3
石混结构
343
2286元/平米
4.4
土木结构
82
1580元/平米
4.5
木瓦结构
352
1353元/平米
4.6
简易结构
513
1069元/平米
4.7
搬迁费、临时安置费（两年）
872
25元/㎡/月
五
“五通一平”费用
7276
5.1
场地平整及边坡工程
2732
4万/亩
5.2
供水、排水工程费用
596
210万/公里
5.3
供电、供气工程费用
767
270万/公里
5.4
通讯及网络工程费用
398
140万/公里
5.5
道路工程费用
2783
980万/公里
六
预备费
1704
10%
七
建设期贷款利息
1344
基准利率
八
其他费用
965
1.5结论及建议
1、结论
搞好环境建设，促进城乡统筹发展，实现人与自然的和谐，是建设和谐社会的客观要求，同时也是推进城乡统筹发展的要求。
该项目通过土地征收与规划，使土地得到集中合理利用，改善社会资源环境，为社会公众提供了良好的公共产品和公共服务，是社会进步的体现，应受到社会各界的广泛关注和支持。
该项目将有力促进和提高XX县现代化水平和文明程度，项目的社会互适性明显，社会效益显著，有利于改善土地资源浪费现状，缓解贫富差距，对促进社会公平与正义，维护社会稳定，促进区域经济社会协调、可持续发展和社会主义小康社会建设，促进和谐社会建设，推进城乡统筹发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。
综上所述本项目符合XX县县城发展的总体规划，项目选址合理，外部建设条件好，报告所提出的项目方案规模适中、合理、可靠。
无论是从项目的必要性和方案，还是从社会效益方面看，该项目均是可行的。
2、建议
（1）项目建设过程中应尽可能的注重环境保护与能源节约。
（2）在该项目实施过程中应建立健全项目区各级项目管理机构，加强组织管理，保证实施进度和建设质量，保证工程高标准建设并及时投入使用，尽快发挥项目应有的效益。
（3）为保证项目能够顺利、稳妥地实施，应积极争取政府在政策、财政等多方面的支持，使本项目能够有足够的资金和政策保证。
第二章待收储地块概况
2.1待储备地块位置和形状、面积
本项目收储土地共计683.09亩，扣除道路及公益事业用地面积后，实际可出让土地面积489.93亩，不可出让土地面积193.18亩。
表2.1.1-1各块土地征收明细表单位：
212.69
2.2项目区内土地权属
本项目收购储备土地权属类别有农用土地及未利用土地。
其中：
农用土地606.59亩，未利用土地76.50亩，共计683.09亩。
2.3地形、地质状况
项目选址位于XX省XXXXXXX自治州XX县。
XX县地处云贵高原向广西低山丘陵过渡的高原边沿斜坡、珠江上游南、北盘江交汇的三角地带。
该县东靠望谟、西接安龙，北部与贞丰县相邻、南面与广西壮族自治区的乐业、田林、隆林三县以南盘江隔河相望。
地理位置东经105°
27′—106°
12′、北纬24°
38′—25°
19′之间。
东西长76KM，南北宽73KM。
全县总面积2596.70KM²
，辖5乡9镇，123个村，11个居委会，994个村民小组。
2.4待储备地块地上附着物
由于待储备地块中有农用地、未利用土地，其中大部分为农用地，所以待储备地块的地上附着物有大量农作物需进行补偿，具体情况见下表：
表2.4-1待储备地块地用地现况
数量（亩）
面积（㎡）
1
404408.69
2
51000.26
2.5基础设施、市政建设条件
XX县的基础设施条件正在发生日新月异的变化。
县内所有行政村都开通有线电话，无线电话也覆盖到所有的行政乡镇。
居民收入稳步增长，物质文化生活条件有了较大的提高。
医疗卫生与社会保障体系初步完善，新型农村合作医疗覆盖面达到95%，城镇居民基本医疗保险、农村低保制度全面建立。
农村水、电、路等基础设施和城乡住房保障、社会治安等领域基本完善，社会安定团结。
第三章土地储备流程
土地储备交易是指XX县土地储备交易中心受县委、县政府的委托，根据土地储备计划，对XX县规划区范围内的土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库的行为。
分为以下三种形式：
1、收购储备
凡规划范围内符合规定的国有土地，均可由XX县土地储备交易中心进行收购。
其基本操作程序见下图：
（1）受理申请：
对土地使用权人提出的收购申请，XX县土地储备交易中心在认定符合收购条件后，正式予以受理。
受理须要求申请人提交收购申请书、法人资格证书、授权委托书、营业执照、土地使用权合法证明、房屋使用权合法凭证、宗地图纸、单位主管部门意见等相关资料。
（2）前期调查：
受理土地使用权人的申请后，搞好土地及地上建筑物与附着物权属、土地与房屋面积、四至范围、土地现状及用途、收购所需费用等方面的调查。
（3）拟制方案：
根据调查的情况，XX县土地储备交易中心在征求规划部门意见并搞好评估测算的基础上，拟制收购方案。
（4）上报会审：
将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。
对特殊地块的收购，报往相关部门批准。
（5）测图确权：
方案批准后，由XX县土地储备交易中心会同国土资源局有关科室进行实地勘测、绘图，明确土地权属。
（6）签订合同：
在完成以上程序后，与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。
合同主要内容包括宗地位置、面积、用途及权属依据，土地收购补偿费用及其支付方式与期限，交付土地的期限与方式，违约责任与纠纷处理方式等。
（7）合同履行：
按照合同约定，双方履行各自的权利与义务。
主要包括收购补偿费的支付，土地及地上附属物权属的变更、土地交付等。
（8）入库管理：
土地使用权人将土地交付后，XX县土地储备交易中心将其纳入政府土地储备库，填写《储备土地入库登记表》，并按《储备土地地块管理暂行办法》进行管理。
2、收回储备
收回储备是指XX县土地储备交易中心将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回，或城镇建设发展调整规划需要收回的地块依法收回，使之进入政府土地储备库的行为。
（1）前期调查：
对应当收回或申请收回的土地，由XX县土地储备交易中心会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。
调查内容主要有：
土地利用现状、地上附着物情况、土地使用权人意见、收回的理由及该宗土地的资料图纸等。
（2）拟制方案：
根据调查的情况，XX县土地储备交易中心会同国土资源局相关科室拟制具体的收回方案。
方案主要内容包括土地利用现状、收回方式及依据、补偿方案等。
（3）上报会审：
将收回方案上报国土资源局集体会审，并按照批准权限，上报上级有权机关审批。
（4）下达决定：
方案批准后，县国土资源局根据政府和上级国土部门授权，向土地使用人下达土地使用权收回的决定。
对无偿收回的土地，由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。
（5）支付补偿：
对有偿收回的土地，由XX县土地储备交易中心向原土地使用权人支付补偿费。
（6）变更权属：
土地收回后，国土资源局注销该地块的土地使用权证，XX县土地储备交易中心将其纳入政府土地储备库，并对外公告。
（7）入库管理：
对入库后的土地，填写《土地入库登记表》，由XX县土地储备交易中心按有关规定进行管理。
3、征用土地（新增建设用地）
征用土地储备是指XX县土地储备交易中心根据土地利用总体规划、县城建设总体规划、土地利用年度计划、土地市场需求，为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内的集体土地，统一征为国有并将其纳入政府土地储备库的活动。
（1）拟定方案：
XX县土地储备交易中心会同县规划部门对拟征用的集体土地进行现场查看，明确拟征土地位置及用途。
根据规划部门的选址意见，由储备交易中心拟制统一征地方案。
XX县土地储备交易中心会同县国土资源局及相关科室对土地进行实地勘测、明确土地权属、对所征用土地的现状及地理位置、征地拆迁基本情况进行调查。
将征地方案提交市国土资源局集体会审并讨论通过。
（4）资料准备：
市国土资源储备中心会同市国土资源局相关科室准备报批图件资料。
（5）上报审批：
储备中心会同县国土资源局相关科室，依据征地审批权限，将征地报批资料报有权机关批准。
重建基地用地资料一并报批。
征地过程中的各项税费项目，由国土资源储备中心一并缴纳。
（6）上缴有关税费：
XX县土地储备交易中心按照审批要求，及时上缴征地相关税费。
（7）征地拆迁补偿：
根据审批文件，XX县土地储备交易中心委托县拆迁事务处对被征用地块进行土地、地上建筑物、附着物拆迁补偿和劳动力安置补偿。
补偿费由XX县土地储备交易中心按财政局投资评审中心征地拆迁项目预决算进行统一支付。
征地拆迁补偿完毕后，征地拆迁事务处将被征用土地XX县土地储备交易中心，进入政府土地储备库，由储备交易中心填写《土地入库登记表》，并按有关规定进行管理。
第四章区域条件
4.1区域基本情况
1、地貌、地质及水文条件
本项目位于XX省黔西南XX县。
。
最高海拔1634米，最低海拔301米。
西北大部分地区海拔在900米—1200米之间，中部900米左右，东南部400—600米之间。
XX县属珠江水系南、北盘江干流区。
全县共有南、北盘江支流流域面积10KM²
以上的河流27条，（其中流域面积在20KM²
以上的河流15条），支流总长363.3KM，流域面积2021KM²
，河网密度为157.7M/KM²
，年径流量13.7亿m³
，常年水资源总量13.33亿m³
这些河流分别向南或东南汇入南盘江、向东北汇入北盘江。
南、北盘江分别从县境南面和东北边沿在双江口会合汇入红水河。
在流域面积在20KM²
以上的15条支流中，主要的一级支流有殃坝河、者楼河和大田河外，其余14条支流均为雨源性河流，洪枯流量变化大，河流穿行于深山峡谷，水能资源较为丰富。
县域东、东南大部属于国家重点大型工程龙滩电站库区，西南部XX镇建有平班电站库区。
2、交通条件
南昆铁路穿过XX县的西南部XX镇，在县内有车站3个。
3、气候
境内气候属亚热带温暖湿润季风气候，年均气温19.7℃，极端最高气温36.5℃，极端最低气温为零下4℃，多年平均无霜期为345天，年均降水量1035毫米。
主要特点是冬无严寒，夏季炎热，夏湿春干，雨热同季，春暖早、秋凉迟。
全年日照时数1514.6小时。
水果品质好，牲畜数量多，林木生长快，除杉木外，主要树种还有细叶云南松、油桐、油茶、丝栗栓皮栎、江南油杉、红椿等。
森林覆盖率14.9%。
4、其他基础设施条件
项目区各项基础设施包括水利、电力、通讯等相关市政基础设施建设完善。
完全可以满足项目需要。
4.2区域经济条件与资源条件
1、经济条件
在州委州政府和县委县政府的坚强领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府团结带领全县人民，认真贯彻落实中央、省州一系列重大决策部署，积极应对经济运行中的新情况、新问题，开拓创新，真抓实干，全面完成或超额完成了县政府确定的各项目标任务，全县经济持续平稳增长，各项事业协调发展，社会和谐稳定。
2012年全县完成生产总值17.54亿元，增长15.3%；
全社会固定资产投资17.26亿元，增长64.8%；
财政总收入2.55亿元，增长40.32%；
公共财政收入1.65亿元，增长96.05%；
全年财政支出12.21亿元，增长28.09%；
农民人均纯收入达3960元，增长19.4%；
城镇居民人均可支配收入14936元，增长19.8%；
社会消费品零售总额2.1亿元，增长19.47%；
金融机构各项存款余额28.19亿元、贷款余额16.8亿元，分别增长25.18%和16.92%。
2012年开工实施500万元以上项目71个，完成投资14.49亿元。
争取国家、省州专项资金5.03亿元，增长37%，确保了一大批民生及基础设施项目顺利实施。
工业园区道路、供电、供水等基础设施不断完善，已入驻我县工业企业9家，其中南华糖厂已开榨投产，岩架造船厂、冗洪石材加工厂、德隆水泥厂、活性炭厂、可降解地膜厂、方解石加工厂等工业项目稳步推进。
2012年工业项目投资达6.1亿元，同比增长42.98%；
全部工业增加值1.81亿元，同比增长17.1%。
完成坡妹至岜达、暗井至交关、丫他至洛省、双江至荣丁4条共41.17公里通村油路和2011年度9条89公里通村公路建设，建成路雄、坝把、板碰等19个便民码头和秧坝客运站；
启动实施10座农村公路桥梁建设，其中八信桥、坝法桥、冗袍桥等6座桥梁已建成投用；
开工建设南俄至茶园（冗渡至庆坪段）、花冗至荣庆、烈士塔至央平、十一公桩至文达、双江至坝纳、丫他至板其、者王至秧亚7条107.5公里通村油路；
完成百口德政桥形象进度96%。
实施了一批水利水保、农村饮水安全、城镇防洪、粮田水利、病险水库除险加固、中小河流治理、冬修水利、节水改造等工程，解决了71个村组26所学校3.43万人农村饮水安全和6523亩农田灌溉；
XX水库、丫他水库、三岔河水库的前期工作顺利推进。
实施“一事一议”项目110个，完成进组路硬化65公里、人行步道硬化33公里，建成便民桥1座、垃圾池13个、文化场所2个，安装太阳能路灯609盏。
建成县城区空气质量自动监测站，完成垃圾填埋场和污水处理工程建设，在者楼镇东风村浪沙组、丫他镇坪位村新建19个垃圾收集池，完成县城者楼河南岸人行道改造、部分屋面小青瓦更换、纳广小区广场改造、布依广场和步行街维修，秧坝小城镇建设初见成效，坡妹小城镇建设稳步推进，城镇化率达21.21％。
移民安置点基础设
升级会员 