万国商城商业项目商业开发案.docx

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万国商城商业项目商业开发案

万国商城商业项目商业开发案

第一时期：

万国商城商业项目的整体商业开发策略计划

1. 万国商整体商业策划的范围包括：

. 万国商项目2期已计划之沿路底商、万国商已计划之公建轴、3-5期待计划之商业物业的整体策划；

. 一期售楼处，公园、学校、道路等相关配套物业及计划整合的建议；

2. 整体策略计划的大体原那么

. 万国商整体商业计划第一需要配合及推动万国商整体造镇的行销，通过塑造新市镇性格、空间意象及生活想象空间为新市镇行销提供区域级卖点与独立形象，从而打破现有住宅购买群体的地域抗性心理、扩大以后销售商圈，从而带动整个造镇项目的升级与销售放量；

. 在项目分解开发的同时，需要部份商店预先营业，形成一个相对独立的商业部份，营造一个生活样板环境，而且在整个造镇推案周期内（3-5年），前期软开业营业部份需要操纵业态及维持一个良好的整体商业形象，不但知足陆续入住业主的生活需求，更需要为整体项目行销提供一个生活样板的销售道具，去化生活抗性因素，强化生活形象。

. 配合万国商整体行销策划，持续渐进的制造行销热点与商铺热销热租气氛，带动案场人潮；

. 创新社区商业概念与意象，进展出一整套适合社区型商业消费需求特点与北京商业市场基础的包括商圈定位、业种配置、业态架构、招商组合及开发行销步骤的住区型商业操作模式/；

. 区别于商业经营主导的开发模式，依照房地产主导开发的短线特性，在维持形象营造商业气氛及操纵业态维持长期收益的前提下，专门需要计划适当比例的销售商铺部份用于回收项目投资与产生短线利润，减少进展商的财务风险与提高关联开发收益；

. 依照项目的实际条件与市场机遇，推动形成住宅、商业及其他衍生物业的互动整合的复合开发。

3. 商圈条件的分析

在市场及区域调查的基础上，分析不同区位概念与时间概念下万国商对应的商圈格局、商圈特性及未来走向，根据整个商圈体系的竞合生态关系、配合万国商项目的城市定位界定万国商商业开发的目标商圈与商圈策略

4. 目标商圈的消费型态分析与消费额估量、竞争策略、商圈治理策略

消费形态分析

消费定位与业态竞争策略；

消费额估计；

5. 市场需求分析与客户定位（商户入驻意愿与投资意愿）

根据目标区域内部消费群体的不同消费形态、锁定特定的消费形态；相应特定消费的消费配比。

设店要求：

商圈容量

坪效指标；等等；

租金要求；

经营选址配置要求；

社区设店意愿与目标商家选择；

6. 不同商业开发模式的比较与建议

7. 万国商项目的swot分析及策略计划

通过对万国商开发特性、商圈条件及环境的SWOT分析，形成对万国商商业开发产业链各环节尤其是优劣势的清晰认识与相应去化策略规划

. 后勤平台、招商；

8. 目标商圈的通路计划及商业面积配置

利于招商的部分，利于销售、互动整合；

商业模式；

坪效定位； 

配坪策略：

商业业态组成聚合力（太少那么业态完整性不够）；保留必然的竞争性；以后扩充（分期开发）街区商业有必然弹性；租金与面积的配比关系；产出计划；业态概念（低租金类型商店）

商业活性化策略；（领跑消费潮流的新新业态）提案能力；

业种业态配比；

经常购买商品或服务；

集客规划

常客规划

坪效估计（不同类型商家的设店意愿）

商圈容量；

租金水平；

外部后勤平台（物流、人力、通勤）

租金策略（开发策略）

定位与卡位策略、竞争策略；

业态组合

9. 商业定位

核心商业定位

竞争机会

大卖场：

吸引交通人口、家庭生活购物、关联消费；社区中心商圈；

后场面积较大的店1、改变布局；2、业态组合设计；

10. 社区商圈通路的开发策略、形态与空间布局 

社区商圈营造：

主力店架构、宅配效劳、休闲育乐事业、家庭外代商业、便利事业（效劳为主）、生活商品；小商圈，若是有一个大卖场，其实连便利店也无法生存；

街区商业营业空间的塑造； 育乐会所型街坊商业

外设生活大卖场的竞合策略；服务导向或定位；特殊商品定位/特殊消费定位；

公共政策的利用；住关联事业、商品定位脱破（高品质小流量商品：

业态的设置：

流量足以保证坪效却无法满足大卖场的流量要求）专门店，跳出日常消费类商品；品质排斥

街区概念（低投资、销售）\box罐式：

集合商店式商场（购物中心）客、货单价范围；购买频率；商品范围；

街区经营空间的预留

社区商业格局/经营条件假设（卫星城的商圈条件足以容纳一个集合日常生活需求的大卖场，如果这家店由发展商主导，则还存在一定经营空间配合规划）

宅配创意；

公建轴商店的汰换或业态调整；（便利店、书店、花店，有一定的人流量，可安排随机消费业态）

人流的稳定性：

人流不稳定；适于商品变化快的店不适于品牌店；

专门店；随机消费；习惯消费；目的消费；

大卖场（目的消费集客带动关联消费）；

. 与整体推案的配合；形象商业；

. 不同商业部份的开发与收益模式；

. 商业/事业投入与开发腹地；

. 商铺形象的操纵策略与形象商铺的操纵比例；

. 各部份商铺租售比例/不同回收方式：

最正确租售组合；

. 各部份商铺的最正确销售机会选择；

11. 商业概念创意

12. 商圈通路的推案分期策略

13. 商圈通路的业态操纵策略

在整个业态控制、管理深度与

外观形象控制、业态控制、内观形象控制，有整体形象而又充满活力的商圈感受；

主题商圈：

改变原有社区商圈的以基本需求为主或过度娱乐的业态面貌；（社区商业的研究：

正反案例）形成一个以社区个性为主题的商圈；

主题层次

主力层次

延伸层次；

包装层次；

14. 商圈通路的招商策略

15. 商圈通路的销售策略

16. 商圈通路与整体造镇推案的配合策略 

第二时期：

2期底商及公建轴计划方案

1. 商场计划方案/商场空间调整方案

（商业街区）

根据不同部分、不同阶段的通路规划，

不同的行销模式：

不同的规模区间/商场单元；

划分商场空间及商场布局规划的组合方式层次（商品组合方式/消费业态组合方式）并进一步确定相应的空间布局规划；独立出消费数量较大的商品；

2期底商先行调整空间，而后配置业种业态；

2. 各分区商业主题的成立与业种业态组合方案

3. 消费者与效劳动线计划

动线特性、空间配置、商品配置；磁力点的配置

4. 整体空间配置建议

5. 卖场效劳辅助设施/后场计划

6. 平安效劳监管系统

7. 街具设施建议 

8. 经营模式（主力店与集合店划分）

9. 内部治理模式

10. 营运定位与打算（自营与招商）

11. 租赁条件 （租金、扣率、租约长度、免租期）

12. 商场包装方案（通路店面形象主题、建筑外观建议、CIS原那么、公共识别、店招标识等）

13. 投资方案

14. 铺位销售划分方案

15. 销控划分方案

16. 销售组价方案

17. 行销企划方案

总体精神

文宣策略

媒体规划

第三时期：

2期底商及公建轴执行业务

18. 经营治理合约设计（商场经营公约、公共事务治理公约、组织章程制定）

19. 主力商店、样板商店预招

20. 招商名册成立

21. 招商打算书制作

22. 招商条件成立

23. 招商会场筹设

24. 招商人员组训

25. 业主经营意向调查及联系和谐

26. 经营厂商及产品数据搜集

27. 商场月刊资料寄送

28. 开店经营咨询顾问

29. 商家会组织筹设

30. 商家会会议召开

31. 案场计划

32. 销控气氛

33. 销售制度设计

34. 销讲编制

35. 人员专训

36. 现场专案

37. 自营店前期经营顾问；

第一阶段：

万国商城商业项目的总体商业开发策略规划

17. 万国商整体商业策划的范围包括：

. 万国商项目2期已计划之沿路底商、万国商已计划之公建轴、3-5期待计划之商业物业的整体策划；

. 一期售楼处，公园、学校、道路等相关配套物业及计划整合的建议；

18. 整体策略计划的大体原那么

. 万国商整体商业计划第一需要配合及推动万国商整体造镇的行销，通过塑造新市镇性格、空间意象及生活想象空间为新市镇行销提供区域级卖点与独立形象，从而打破现有住宅购买群体的地域抗性心理、扩大以后销售商圈，从而带动整个造镇项目的升级与销售放量；

. 在项目分解开发的同时，需要部份商店预先营业，形成一个相对独立的商业部份，营造一个生活样板环境，而且在整个造镇推案周期内（3-5年），前期软开业营业部份需要操纵业态及维持一个良好的整体商业形象，不但知足陆续入住业主的生活需求，更需要为整体项目行销提供一个生活样板的销售道具，去化生活抗性因素，强化生活形象。

. 配合万国商整体行销策划，持续渐进的制造行销热点与商铺热销热租气氛，带动案场人潮；

. 创新社区商业概念与意象，进展出一整套适合社区型商业消费需求特点与北京商业市场基础的包括商圈定位、业种配置、业态架构、招商组合及开发行销步骤的住区型商业操作模式；

. 区别于商业经营主导的开发模式，依照房地产主导开发的短线特性，在维持形象营造商业气氛及操纵业态维持长期收益的前提下，专门需要计划适当比例的销售商铺部份用于回收项目投资与产生短线利润，减少进展商的财务风险与提高关联开发收益；

. 依照项目的实际条件与市场机遇，推动形成住宅、商业及其他衍生物业的互动整合的复合开发。

19. 目的：

通过与进展商项目部门、设计计划部门及市场部门组成策划团队，为进展商

20. 商圈条件的分析与商圈取向

在市场及区域调查的基础上，分析不同区位概念与时间概念下万国商对应的商圈格局、商圈容量及竞争优劣，配合万国商项目所属区域的城市定位，拟定翠城商业开发的商圈取向策略。

. 立地条件分析

. 消费潜力分析

. 外部竞争条件分析

. 主次商圈的取向

21. 目标商圈的消费型态分析与消费吸收值估量

在对商圈不同消费形态的分析与商圈内部竞合生态关系模拟的基础上，界定相应的消费形态区间作为商业开发的主力消费客层，并估计相应消费规模与消费配比范围。

. 消费形态分析

. 内部竞争条件分析

. 消费区间定位与业态竞争策略；

. 消费额估量；

22. 市场需求分析与客户定位

通过调查与分析目标市场各类型商家的设店动向，分析各类商家对开放商圈与封闭商圈的不同设店意愿、设店要求及业态产品，拟定未来招商的潜在商家组合范围；同样通过比较各类投资者对开放商圈及封闭商圈不同的投资需求拟定未来销售的潜在承购者组合范围。

. 开放商圈与封锁商圈的好坏比较

. 开放商圈与封锁商圈的竞合形势（现状、意愿、前景比较与潜力预测类似参考指标）

. 潜在商家与业态策略建议

. 刺激需求的策略；

. 潜在承购者与投资策略建议

23. 不同商业开发模式的比较与建议

以房地产主导与商业经营主导两种代表性开发模式在开发策略、收益特性、管理模式与相应商业形态方面的比较，建议本项目商业开发模式的选择

. 两种开发模式的比较

. 不同情形下两种开发模式的方式结合

. 万国商项目开发模式的建议

24. 万国商项目的swot分析及策略计划

通过对万国商开发特性、商圈条件及市场环境的SWOT总结性分析，形成对万国商商业开发产业链各环节尤其是核心环节的清晰认识与系列策略规划，掌控万国商的商圈开发枢纽及改善整体营商环境。

. swot总结

. 商业开发核心价值取向

. 营商限制瓶颈及去化策略

25. 商圈通路的计划及商业面积配置

在上述分析及取向策略的基础上，提出本项目适合之若干通路类别，并运用相应的集客、活化等策略建立通路主题以展开相关的商业开发及一系列营业规模、面积配置与业态深度的后继策略。

. 通路划分与定位策略

. 通路聚客策略计划 

. 商业/消费活性化策略； 

. 商业计划主题定位与关联配置

. 营业额区间估量

. 商业面积配置策略与开发规模 建议

. 业态业种组合建议

26. 商圈通路的开发策略、形态与空间布局

. 商业通路的开发模式与策略步骤

. 经营形态的计划与业态概念建议

. 商业空间布局与计划概念建议

. 租售选择

. 策略客户合作建议

. 租金结构计划

. 要紧开发收益估量

27. 与整体推案的配合建议:

通过形象商圈、前期治理等要紧方面辅助及推动整体造镇行销的要求。

. 形象商圈营造策略

. 商铺形象的操纵策略与形象商铺的比例操纵；

. 前期治理策略建议

. 配合整体造镇行销的建议

28. 商圈通路的业态操纵策略

配合不同商业部分管理需求与重点，通过权益控制、经营控制、管理控制及行销控制等方面拟定相应的管理深度，引导整个商圈形成一个保证规划意图实现及长期利益保障的业态环境，为下一步房地产商业品牌化行销建立样板。

. 业态操纵需求分析

. 整体商圈营造与宣导

. 商铺权益操纵策略

. 商圈经营核心操纵策略

. 商业治理模式选择

. 业主公关与鼓励政策

. 招商挑选

. 销售制度设计

. 商铺设计治理

29. 商圈通路的招商策略

. 业态产品定位与组合配比

. 承租客户定位

. 招商利基与抗性分析

. 行销概念计划

. 租金模式与增进策略

. 招商步骤与招商机会的选择

30. 商圈通路的销售策略

. 投资产品定位

. 承购目标定位

. 投资利基与抗性分析

. 行销概念计划

. 各部份商铺的最正确销售机会选择；

第二部份：

万国商2期底商及公建轴商品计划及行销方案

目的：

l 确立整体定位、经营主题、统一CI设计，以取得目标承租户入场认同及承购户承购信心

l 针对营业空间与非营业空间之设施、动线计划作建议，提供建筑、景观、装璜设计师设计施工参考。

31. 商业计划方案

. 原有计划方案调整建议

. 商场分区计划

. 各分区商业主题的成立与面积配置

. 出入口配置方案

. 空间格局与商业功能区域配置

. 客流动线计划 

. 业种业态布局方案

. 消费动线计划

. 营业单元划分 

. 商场内外包装主题

. CIS主题与操纵建议

32. 商场设计建议

. 效劳辅助设施建议（消防、电梯、灯光、空调、水电气、停车场、卫生）

. 后场计划建议

. 平安效劳监管系统

. 建筑外观建议

. 店面设计建议

. 店招标识等二次装修位置预留

. 公共导示建议

. 街具设施建议 

33. 商业经营方案

34. 经营模式（自营、招商、加盟）

35. 内部治理模式配置

36. 租赁条件（租金、扣率、租约长度、免租期）

37. 招商配置（主力商户、策略商户、一样商户）

38. 整体营运目标与打算

39. 投资行销方案

40. 铺位销售划分方案

41. 销控划分方案

42. 销售组价方案

43. 行销企划方案

第三部份：

2期底商及公建轴行销执行业务

44. 招商业务 

. 经营治理合约设计（商场经营公约、公共事务治理公约、组织章程制定）

. 主力商店、策略商店预招

. 招商名册成立

. 招商打算书制作

. 招商条件成立

. 招商会场筹设

. 招商人员组训

. 全面招商作业

45. 业主公关事务 

. 业主经营意向调查及联系和谐

. 经营厂商及产品数据搜集

. 商场月刊资料寄送

. 开店经营咨询顾问

. 商家会组织筹设

. 商家会会议召开

46. 销售业务

. 案场计划

. 销控气氛

. 销售制度设计

. 销讲编制

. 人员专训

. 现场专案

47. 治理顾问业务

48. 整体商业治理顾问；

49. 自营店前期经营顾问；