千亩生态农业观光园项目建设投资可行性分析报告.docx
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千亩生态农业观光园项目建设投资可行性分析报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
××千亩生态农业观光园建设项目
1.1.2建设地址：
××1.1.3建设性质：
新建
1.1.4建设单位：
××1.1.5建设单位法人代表：
牛占平
1.1.6联系电话：
1××
1.1.7报告编制单位：
××
1.2建设单位概况
1.2.1建设单位的基本情况
××专业合作社，注册资金1000万元。
现拥有技术人员9人，其中农艺师2人，助理农艺师7人。
聘请××县农业技术推广站高级农艺师××和××水利局工程师××为技术顾问。
目前正在实施的新品种引进与良种繁育基地的建设为民营性质县级科技示范园，具有较强的技术力量和很好的市场前景。
1.2.2法人代表简介
××，男，1967年3月29日出生，××人，高中学历。
经商多年，具有敏锐的市场分析能力和较强的企业管理能力。
2003年投资100万支持家乡枣林建设，积极为家乡贡献力量。
1.3建设内容及规模
1.3.1主体工程：
1.种养区：
园区拟建700亩莲藕种植区，100亩莲鳅混养区以及循环水池；
2.办公、服务区：
项目规划用地40亩作为办公、服务区。
1.3.2附属工程：
1.三通一平；
2.道路、绿化；
3.围墙、厕所、泵站、锅炉房、配电室、蓄水池。
1.3.3建设规模
项目总占地面积1000亩。
其中莲藕种植区700亩，莲鱼混养区100亩，游客接待、办公综合区40亩，道路建设等10亩，所剩150亩作调剂使用。
1.4投资估算及资金筹措
1.4.1投资估算
项目估算总投资1997.01万元，其中：
建设工程费用1485.44万元；设备购置及安装费103.4万元；工程建设其它费用237.99万元；预备费146.15万元，铺底流动资金24.03万元。
1.4.2资金筹措
建设项目所需资金由企业自筹1000万元，剩余资金通过吸收外来资金解决。
1.5报告编制依据
1.5.1任务依据
（1）报告编制委托书；
（2）项目的修建性详细规划；
（3）建设单位提供的基础数据和资料。
1.5.2法律及法规性依据
（1）《国务院关于投资体制改革的决定》，国发[2004]（20号）；
（2）《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]号）；
（3）《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释（财发字[1999]57号）；
（4）《国家农业综合开发项目建设试行标准》【（94）国农综字第28号】；
（5）《山西省农村经济发展“十一五”综合规划》；
（6）《农业部关于创建国家现代农业示范区的意见》，农计发[2009]33号；
（7）《中华人民共和国环境保护法》；
（8）《中华人民共和国土地管理法》；
（9）《中华人民共和国水利法》；
（10）《中华人民共和国水污染防治法》；
（11）《中华人民共和国水土保持法》；
（12）《旅游度假区管理暂行办法》；
（13）《旅游规划通则》；
（14）《旅游安全管理暂行办法实施细则》；
（15）《洪洞县旅游发展总体规划》；
（16）《民用建筑设计通则》（GB0352-2005）;
（17）《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）;
（18）《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）。
1.5.3技术依据
（1）国家发展计划委员会发布的《投资项目可行性研究指南》（第三版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知（国农办字[2002]175号）。
1.6结论
××千亩生态农业观光园建设项目是××县生态农业示范项目和农业产业化龙头建设项目。
该项目符合国家产业政策和××县政府对农业建设的总体规划，有利于促进该县休闲生态农业建设和农业产业化发展。
该项目实施后不仅可提供300个就业岗位，缓和农村剩余劳动力的就业压力，还可带动包装业，运输业、餐饮业等第三产业的发展，同时可带动项目所在区域的经济发展。
该项目具有良好的社会效益、生态效益和经济效益。
因此，该项目的实施既是必要的又是可行的。
1.7主要经济技术指标
主要技术经济指标见表1-1
表1-1主要技术经济指标
序号
项目
单位
数量
一
占地面积
亩
1000
二
建筑面积
m2
5430.05
三
员工定额
1
工作人数
人
300
2
工作日数
d
365
3
工作时数
h
8
4
人均工资
元
800
四
动力消耗
1
电
万kwh
25.57
2
气
万m3
7.5
五
总投资
万元
1997.01
1
建筑工程费
万元
1485.44
2
设备投资
万元
103.40
3
工程建设其他费用
万元
237.99
4
基本预备费
万元
146.15
5
铺底流动资金
万元
24.03
6
年均收入
万元
1534
7
年营业税金及附加
万元
219.36
8
年均营业成本
万元
551.87
9
年均利润总额
982.13
10
投资回收期（税前）
年
2.96
11
投资回收期（税后）
年
3.38
12
内部收益率（税前）
%
34
13
内部收益率（税后）
%
30
第二章发展规划、产业政策分析
2.1产业政策和发展规划
20世纪60年代欧洲的许多农场转向生态耕作，70年代末东南亚地区开始研究生态农业，至20世纪90年代，世界各国开始补贴支持生态农业。
生态农业其用地面积具有一定规模，其产品产值也在不断增加，从而使生态农业有了较快发展。
生态农业发展最快的是欧盟，1986年～1996年欧盟国家生态农业占地面积年增比率达到30%，生态食品和饮料销售额从1997年的52.55亿美元增加到2000年的95.5亿美元。
截止2009年，全球162个国家开始或已经开始发展生态农业，预计2009年～2020年，全球生态农业生产面积将占农业生产面积的20%～35%。
据国际有机农业运动联合会（FOAM）统计，截止2009年，全球生态农地种植用地面积共计3200万公顷。
其中澳大利亚生态农业占地面积最大，拥有600万公顷，占世界总生态用地面积的19%；中国约有450万公顷，仅次于澳大利亚居世界第二；其次是意大利和美国，分别有145万公顷和138万公顷。
若从生态农业占农业用地面积的比例来看，欧洲国家普遍较高。
大多数亚洲国家的生态农业用地面积较小。
据有关方面估算，截止2009年，全球生态产品的销售额已经达到625亿美元，欧洲自产的生态食品早已无法满足市场需求，因此欧洲越来越多的从阿根廷、南非和中国进口生态食品。
同时，除德国外，欧洲生态食品消费较多的国家还包括法国、英国、荷兰、瑞士、丹麦和意大利，产品种类包括农作物产品、奶制品、肉类、水果等。
党的十七大和十七届三中、四中全会提出建立新的农业生产组织形式，促进农户与市场的有效对接搭建新平台；拓展农业功能，在发挥农业食物保障、原料供给、解决就业等传统功能基础上，拓展生态保护、休闲农业、文化传承等新兴功能，走中国特色化农业道路。
2009年农业部发表了《关于创建国家现代农业示范区的意见》农计发[2009]33号，指出从2010年开始，用五年的时间，围绕发展高产、优质、高效、生态、安全农业的总体要求，在全国范围内创建一批具有区域特色的国家现代农业示范区，使之成为现代农业生产与新型农业产业培育的样板区、农业科技成果和现代农业装备应用的展示区、农业功能拓展的先行区和农民接受新知识新技术的培训基地，引领区域现代农业发展，加速中国特色农业现代化进程。
2.2行业准入类分析
2.2.1党中央和国务院于2006年3月17日颁布的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》在社会主义新农村内容中明确提出了“发展休闲观光农业”。
2.2.2农业部于2006年3月20日《农业部关于贯彻落实推进社会主义新农村建设战略部署的实施意见》中提出了拓展农业“观光旅游和文化传承的功能”。
政策的出台标志着休闲观光农业产业已经成为社会主义新农村建设的内容之一。
2.2.3××县政府于2010年6月8日发布《××县池栽莲藕补助办法》，鼓励企业和个人积极参与到莲藕产业开发。
2.3生态观光园概况
2.3.1生态农业观光的涵义
生态农业观光是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。
狭义的仅指用来满足旅游观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同的概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工、把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。
生态农业观光始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。
由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营、成为国际旅游业发展的重点。
它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作及农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。
随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境放松自己。
于是，农业与旅游业边缘交叉的新兴产业—生态观光农业应运而生。
各地掀起发展观光农业的热潮：
有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。
2.3.2分布上的地域模式
地域模式代表的是同一阶段农业观光旅游在不同地域空间上的表现，它反映了开发者的区位与市场策略。
通过对我国现阶段不同地区观光农业旅游开发项目的对比，其主要的类型可归纳如下：
表2-1观光农业旅游开发的地域模式
模式
区位及目标市场
特点
管理形式
例注
依托自然型
①距大中城市20公里以外，但交通便利：
②以多个大中城市为目标市场
①基础条件较好，地貌类型齐全：
②以独立的农业自然景观单元为依托
③范围广阔6平方公里左右
①基本保留农村各级组织
②分散管理
③接近原生自然
江西井冈山观光农业区；
湖北随州观光农业区；
依托城市型
①距大中城市10公里之内
②以一个大中城市为目标市场
①借助一定的农业基础
②主要通过人工构造农业景观，以某一大中城市为依托
③范围较小2平方公里左右
①独立封闭的行政组织
②集中管理
③更接近人工主题公园
苏州“未来农林大世界”
珠海“现代农业工业”
2.3.3生态农业观光园的功能分区
生态农业观光园是以农业观光、农业休闲功能为主兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。
按其功能的不同，空间区划可划分为四个分区：
（1）观光区：
由观赏型农业带、瓜果园、花卉苗圃、珍惜动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。
（2）示范区：
由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成、以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。
（3）休闲体验区：
由当地乡村居民、乡村活动场所构成，营造游客能深入其中的乡村生活空间，使游客参与
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