上海地产市场与分析报告Word格式文档下载.docx
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办公楼万平方米，占6%，比重上升%；
商业用房万平方米，占有量%，比重上升%。
4、商品房新开工和竣工面积下降
2005年，商品房新开工面积万平方米，比上年下降%，其中商品住宅万平方米，下降%。
商品房竣工面积万平方米，比上年下降%，其中商品住宅万平方米，下降%。
二、2005年商品房销售及价格情况
1、商品房销售面积下降
从2005年第二季度开始，上海房地产市场明显受到宏观调控政策的影响，商品房销售的火爆形势迅速得到降温，虽然下半年政策性配套商品房销售量增加较快，但全市商品房销售量仍有所下降。
2005年，全市商品房销售面积蓄万平方米，比上年下降%。
其中商品住宅万平方米（其中配套商品房销售面积为万平方米），下降12%。
2、商品房平均销售价格涨幅回落
2005年，上海商品房平均销售价格为每平方米6842元，比上年上涨%，涨幅同比回落9个百分点。
其中商品住宅平均销售价格为每平方6698元，上涨%，涨幅同比回落%个百分点。
从全年各月平均销售价格走势看，自宏观调控政策出台后，在市场观望气氛浓厚的大环境下，加之配套商品住宅销售面积的增加，商品住宅的平均销售价格及涨幅自6月份起均呈回落趋势，价格从1-5月每平方米7054元下降到全年的每平方米6698元，同比涨幅也相应地从%回落至%。
3、二手住房交易量下降
2005年，二手住房交易面积万平方米，比上年下降%。
从季度看，宏观调控之前的一季度二手住房成交万平方米为全年各季度最高，二、三、四季度分别成效万平方米、万平方米和万平方米。
三、2006年第一季度：
楼市观望气氛有所缓和
2月份，上海商品房成交面积为万平方米，比1月份下跌了％，日均成交套数仅为258套，比1月份下跌％。
而到了3月份，上海楼市成交量突然出现逆转，住宅商品房成交量达到万平方米。
在成交价格方面，3月份普通商品住宅成交均价为9501元/平方米，比2月份上涨%。
而在3月份的最后一星期，上海公寓类商品住宅成交均价突破一万元大关，达到10744元，上涨%。
从目前的情况看，上海楼市虽有回暖迹象，但仍然处于政策监控的重点位置，出现房价大幅反弹的可能性不大。
让业内人士趋于谨慎的，是上海楼市仍不容乐观的形势。
一方面，上海的供需失衡情况并没有改观，相反，还有进一步扩大的趋势。
统计数据显示，截至2005年12月31日，上海可售商品房（不含配套房）为万平方米，其中住宅（不含配套房）为万平方米，如果加上配套房，2005年将有超过2000万平方米的商品房需要转入到2006年继续销售。
而中原研究机构表示，今年前几个月的增量就可能达到800万平方米。
加上累计存量房源，全年的可售商品房势必超过3000万平方米。
在需求难有快速增长的情况，这种供给规模将会给上海楼市带来沉重的压力。
宏观调控后上海房地地产市场的走向
一、宏观调控促理性回归
第二季度以来，受以打击房产投机、投资为目的的宏观调控影响，整体需求受到一定抑制，住宅去化速度放缓，中高档二手住宅价格于4月份出现了自2004年1月以来的首次下跌，一手住宅市场则以少数个案开始，由外围区域向中心城区出现各种形式的降价促销措施。
经历了第二、三季度的调整适应期，上海住宅市场在第四季度表现出平稳发展的态势，自住购房需求不断上升，一手商品住宅每天成交套数从调整之初的一百多套恢复到七八百套，中高档二手住宅成交量也逐步回升。
2005年宏观调控措施成效显着，住宅价格趋于稳定，供不应求矛盾得到缓解。
据泛城研究及开发顾问跟踪监控，一手住宅成交均价在宏观调控后出现较大降幅，从1月份的9250元/平方米降至12月的6238元/平方米，降幅高达%，但去除结构性影响后，同期实际成交价格降幅为3％左右。
上述数字说明宏观调控成效显着，上海住宅价格停涨趋稳，且未出现大涨大跌的不利局面。
更进一步，宏观调控成功遏制住了房价飚升的势头，令2005年一手住宅价格出现小幅回落，而导致均价大幅下跌的主要原因则是成交结构的变化。
换言之，“2个1000万”工程有效增加了中低价房的供应，使供应结构更加合理，拉低均价的同时缓解了连续几年来上海住宅市场供不应求的矛盾。
从存量房市场来看，泛城住宅指数在经过第一季度的大幅上涨后，第二季度出现大幅回调，自第三季度开始逐步平稳，特别自7月开始到11月份这段时期环比波动幅度在±
％以内，显示中高档二手住宅价格趋于稳定。
综合来看，2005年是上海住宅市场的“回归年”，在爆发式发展过程之后，上海住宅市场开始了理性回归的步伐，供不应求的矛盾正在得到缓解，卖方市场一边倒的情况正在得到改善，市场经过调适重整过程后，逐步趋于平稳，正在回归理性的发展轨道上。
二、中心区域仍然供不应求，自住型需求逐渐复苏
中心城区住宅用地日益稀缺，未来供应二手房比例将逐步提高。
2005年1-12月共出让住宅用地万平方米，可建筑面积万平方米，中心城区（静安、黄浦、卢湾、徐汇）无住宅用地出让，显示未来中长期住宅供应将绝大多数分布在相对外围区域。
就中心城区而言，随着新推土地的减少，且在政府限制住宅供应的各种政策背景下，预计未来一手住宅供应总量逐步减少，二手房供应比例将不断上升。
3月二手房市场观望气氛趋淡，自住购房者纷纷入市，成交量逐渐回升。
虽然仍有部分买家还在继续等待，但多数自住购房者认为市场已经比较明朗化，从而走出长时间的观望状态。
公积金贷款政策放松，有助于二手房市场的活跃。
近来沪上银行纷纷推出房贷新业务，尤其公积金贷款对于次新房的松绑，支持了自住购买力的扩大。
此外，由于市场上传言的个税调整政策一直未出台，也在一定程度上提升了市场信心。
二手房市场继续回暖，自住购房者纷纷入市，成交量大幅上扬拉动了价格回升。
预计随着自住需求的启动，二手住宅市场将进入一个平稳上升的发展期，成交量和价格将延
三、海外投资热度不减
受宏观调控的影响，住宅市场总体处于低迷状态，但内环线内的高档住宅市场由于供应稀缺和地段优势，依然受到自住及投资者的追捧。
2005年10月份至2006年1月份，内环线房价逆市而涨，四月内涨幅在5%左右。
两家美国基金在3月份相继收购了位于虹桥地区的服务式公寓，收购价格在7,000万美金以上。
另一交易位于新天地附近的高档公寓，面积15,000平方米左右，成交价在8,000万美金左右。
一家印度尼西亚基金亦收购新天地附近两幢服务式公寓，成交金额约为1亿美金。
06年3月中高档二手住宅市场逐渐回暖,量升价追涨
3月中高档二手房市场继续回暖，量升价追涨。
继2月量升价微涨的趋势之后，3月成交量又出现大幅回升，价格涨幅有所放大。
3月泛城住宅指数点，环比上升％，虽较2005年3月最高峰时下跌％，但是2005年9月份以来的首次显着回升。
从成交量来看，本月也是2005年宏观调控以来最大的一个月，且以自住为主，显示自住客市场信心的恢复。
上海专业地产的走势
一、上海市写字楼季度市场
1、2005年度的变动
租金基本稳定，成交量放大
2005年第三季度，甲级写字楼新增供应迅猛，三幢甲级写字楼物业的完工入市共为市场带来新增供应167，952平方米。
尽管如此，由于此前几个季度市场预租活跃，使得此季度市场剩余供应依然十分紧张。
随着新建物业中租户纷纷入住，此季度市场吸纳量迅猛增加，截至9月底上海甲级写字楼市场总吸纳量约达到159,300平方米。
综合以上因素，本季度市场整体平均空置率基本与上季度持平，约为%。
同时，甲级写字楼市场平均租金报价较上一季度微增%达到平方米/月。
租金上涨幅度减缓的原因主要是由于随着许多公司搬迁进新建物业，一些早期老办公楼开始降低其租金水平。
在此前连续三个季度市场维持约60,000平方米的较低吸纳量之后，2005年第三季度上海甲级写字楼市场吸纳量猛增，约升至159,300平方米。
如此惊人的吸纳量增幅主要归因于在本季度许多新近完工的写字楼物业开始入驻租户，如汇亚大厦、花旗集团大厦及都市总部大楼。
其中两个物业位于陆家嘴区域，使得本季度大部分吸纳量都集中在此，约达到市场总体吸纳量的%。
其他吸纳量比较集中的区域还有黄浦区和徐汇区，分别达到22,300平方米和8,900平方米。
供应增大，但空置率也在下降
随着三幢甲级写字楼物业的完工入市，2005年第三季度是过去一年中甲级写字楼新增供应最多的一个季度。
这三个写字楼物业分别是陆家嘴的花旗集团大厦、人民广场的都市总部大楼及长宁区的龙之梦大厦（长峰中心二期），共为市场带来新增供应167,952平方米。
花旗集团大厦及都市总部大楼从本季度起开始入驻租户。
相对于上海现有甲级写字楼品质来说，这两幢物业的品质极高，而且得益于此前大力度的市场预租推广，已经有60%左右的面积都已经租出。
由本地开发商巴鼎集团开发的花旗集团大厦，约有89,000平方米的面积对外租售，目前已经成交的主要租户有花旗集团、Google,Linklaters及拜尔。
都市总部大楼是由台湾开发商多福房产开发公司开发的，其办公面积约有40,952平方米，目前成交的主要租户包括，百事可乐、DSM及葛兰素史克公司。
尽管2005年第三季度的新增供应巨大，但由于市场持续活跃的预租，使得本季度上海甲级写字楼市场的平均空置率仍然维持在较低的水平，与前两个季度没有显着变化约为%。
在上海的几个大型商务圈中，南京西路和淮海路区域的剩余供应仍然最为紧张，其空置率至9月底分别达到%和%。
在人民广场区域随着都市总部大楼的完工入市，市场紧张局面得到了暂时的缓解，其空置率至九月底小幅上升至%。
在浦东陆家嘴区域，汇亚大厦和花旗银行大厦的强劲吸纳量使得该区域的平均空置率小幅下降个百分点，至九月底达到%。
租金/售价
2005年第三季度，上海甲级写字楼平均租金报价继续上扬，虽然其增长幅度有所放缓。
截至九月底上海全市范围内，甲级写字楼平均租金报价上涨%，达到元/平方米/月。
虽然上海甲级写字楼供应依旧十分紧张，但是由于本季度许多早期物业中的很多租户都纷纷搬走迁至品质更好的新建物业，使得甲级写字楼整体平均租金缺乏上涨动力。
另外，尽管人民币汇率进行了调整，但是许多写字楼仍延续使用美金作为租金报价单位，使得在转换成人民币的过程中减少了租金的涨幅。
截至九月底上海超甲级写字楼平均租金达到元/平方米/月。
目前上海共有14幢超甲级写字楼，其品质已经达到国际甲级写字楼标准，如：
嘉华中心，来福士广场和汇亚大厦等。
上海租金最高的区域仍然在南京西路和淮海路沿线，其甲级写字楼平均租金水平较上季度分别上涨了%达到元/平方米/月，和%达到元/平方米/月。
在陆家嘴，由于汇亚大厦和花旗集团大厦建成入市并开始入驻租户，使得此区域本季度平均租金水平上涨%达到元/平方米/月。
在上海甲级写字楼销售市场，本季度平均销售报价小幅下降%达到27,682元/平方米
2、一季度写字楼市场平稳
鉴于每年一季度是办公楼租赁的淡季，2006年第一季度甲级办公楼的平均空置率较2005年第四季度有轻微上浮到%。
在６个主要的区域，静安区的空置率最低仅为%。
以浦西和浦东来划分的话，浦西为%而浦东则为%。
浦西及浦东的实际租金分别为1美元/平方米/天及美元/平方米/天，有部分的落差。
高力国际最新的研究报告显示，2006年仅有的三幢甲级办公楼入市，带来总计万平方米的新增供应。
而截至目前只有卢湾区的新茂大厦已经完工并上市，给市场增添了万平方米的办公面积。
据了解，该楼由麦格里持有，目前已经吸引了包括麦肯锡咨询公司、百特医疗、Lowe’s、美国希捷等大型公司的入住，新的甲级办公楼非常吸引类似的跨国公司的眼球，一旦投入市场就会被迅速抢占。
二、工业地产
1、上海工业地产连涨八季跨国企业用户为需求主力
上海11个主要工业区的平均售价和租金水平已连续8个季度保持增长态势。
昨日最新发布的戴德梁行年度工业地产市场研究报告指出，跨国企业用户成为上海这场工业园区上扬行情的最大推手。
2005年底，上海工业土地价格上涨近1/3，以美元/平方米的价格告收，比上一季度又微涨美元/平方米。
戴德梁行工业投资部有关负责人表示，旺盛的需求之下，工业土地供应却十分紧缺。
租金也随地价劲涨。
截至2005年末，上海工业物业平均租金突破了1元/平方米/天，其中张江和漕河泾的租金最高，已达2美元/平方米/天左右。
在工业厂房市场，尽管2005年供应量并不低，但仍难满足极大吸纳量的市场需求。
这使得空置量也在不断降低。
全年上海工业厂房空置面积仅万平方米，比上一年的57万平方米空置量下降了四成。
上海工业园区厂房持续增长的需求来自于境内外企业在沪不断落地或升级的办公需求。
去年第四季度以来，跨国大用户在上海工业地产市场的手笔不断：
陶氏化学公司日前宣布将在张江高科技园区成立占地面积超过65000平方米的陶氏中心；
荷兰贮罐公司Vopak在上海化学工业区投资建设万立方米工业化学品仓贮设施，初期投资已达亿美元；
全球知名软件开发商塞贝丝日前在张江高科技园区建立研发中心，计划将全球25%的研发力量集中于此。
三、高档物业租赁市场
2005年第三季度，上海高档物业租赁市场活跃，需求旺盛，服务式公寓、高档公寓及别墅租赁市场入住率都接近或超过90%，租金水平则与上一季度没有明显变化，仅作小幅波动。
秋季是高档物业租赁市场的传统旺季，大批外籍人士在本季度进入中国，但由于近期的高档租赁市场紧张的供应，一部分外企在上季度提前为海外员工预订房间，一部分带家眷来沪工作的外籍员工为了安排子女秋季入学提前租下物业，因此市场能量在夏季提前得到释放，本季度的高端租赁市场出现了部分调整。
本季度，别墅市场入住率在上一季度有所调整后继续微微爬升个百分点，达%，而租金则小幅向下波动，平均租金报价为美元/月/平方米，较上季度下降了%。
由于短租而较易受到季节影响的服务式公寓市场在自2005年第一季度以来租金和入住率持续向上之后，本季度有小幅回调，平均入住率为%，平均租金报价为美元/月/平方米，较上一季分别小幅下降了个百分点和%。
本季度，高档公寓租赁市场需求旺盛，在上一季度的入住率向下调整后出现反弹，本季度入住率较上一季上升个百分点，达到%，是1999年以来高档公寓租赁市场入住率的最高值。
租金报价则与上一季度持平，为美元/月/平方米。
高档公寓租赁市场入住率创新高的主要原因是上海良好的经济大环境，上海经济的持继高速发展和不断开放引致跨国公司及投资机构的纷纷进驻，因业务往来等原因进入上海的外籍人士也不断增加。
上海主要地产公司上市公司调研简报
G中企（600675）
一、经营进入收获期
中华企业在上海的地产开发分布在三个区域，即古北新区的高档涉外房产、浦东新区的商业楼宇，南汇区南郊、宝山顾村的高档别墅区。
古北新区的房地产项目经过约10年的运作先后进入了收获期。
古北国际花园、古北国际广场两个项目总建筑面积为万平米，每平米的投资约为5000元，售价在至万之间，毛利率非常高。
这两个项目在2005年预售40%，没有进入结算，2006结算可提供毛利12亿，06年的销售继续增加，还将增加收入。
中华企业2005年的主营业务利润为亿，2006仅古北区两个项目就可以保证利润的大幅增长。
公司在浦东新区的商业楼宇是财富海景（张杨滨江花园）、财富广场两个项目，总建筑面积为万平米，已经实现了利润，对2006不会有利润贡献。
商业办公楼项目还有公司收购的烂尾楼改造的项目：
中华企业大厦、静安大厦等，这些项目的成本每平米大致为1万，售价在2元左右，非常为国外的房地产基金所看好。
这些项目部分已出售，进入了2005年利润，部分成为公司出租房产。
中华企业目前所拥有的出租房为万平米，以写字数为主。
郊区别墅是公司的后续项目，南汇区的南郊中华园、周浦项目，宝山地区的顾村项目总建筑面积约90万平米，2006年新开面积约80万米，这些项目总投资约38亿，每平米的投资额约为5000元，毛利约30%。
2006年是中华企业开工面积放量的一年。
公司2006年总在建面积为188万平，新开工80万，竣工46平米，都远远超过了2005年数量。
即使没有新增项目，存量项目也足以保证公司在三年内业绩有大幅度的增长。
二、对上海本地市场的运作有丰富经验
中华企业的历史超过50年，在运上海房产有丰富的经验。
古北生活区上海最早的涉外高档生活区，最早是为虹桥开发区配套的生活区，是上海房价最高开始上涨的地区，这个地区的业主以日本、韩国、台湾以东南亚的外籍人士为主。
从1986年开始建设中华企业就在该区开发地产。
古北新区二期为82公顷，基本完成，三期46万公顷开始建设。
古北新三期的开发有较多的外来竞争对手，但公司在古北新区扎实的基础，还有很大的发展空间。
由于对政府规划以及良好的关系，中华企业在上海本土市场寻找机会的能力较强。
中华企业在烂尾楼收购方面显示很强的战略眼光。
公司还收购了上海地产经营集团，上海古北集团，使公司的实力和经营规模急剧扩大。
从运作模式上来，中华企业属于区域地产经营公司，对上海本区域的运作非常成熟，能够以很低的成本进入市场，运作较长的时间，实现高收益。
三、估值水平较低，具有投资价值
中华企业在市场的估值较低，2005年每股收益元，市盈率不足12倍。
这主要是由于市场对公司区域地产的性质尚未认可。
万科、金地集团这些快速扩张，全国布点的公司收入增长较快，周转率较高，可实现连续的增长，容易被市场认可。
中华企业的项目运作时间较长，在过去几的业绩增长体现不是很明显，但公司积累了大量的低价项目，业绩会在未在大幅增长。
并且这种增长主要是通过战略管理和自有资金完成，风险较小，基于这种特征，应该给予公司较高的估值水平，目前的价格严重低，建议投资者现价买入。
G金桥
一、浦东金桥是典型的区域开发地产公司，通过营造环境，引进产业实现了地产增值。
收入来源以高档公寓出租为主，抗风险能力较强。
金桥出口加工区2005年的总产值为1297亿元，利润总额为亿元，在上海的6个国家级工业区中遥遥领先。
金桥出口加工区内进驻了一批有较大规模的国际名知企业，在金桥现代工业园区投资的外商来自世界上18个国家和地区，已有51家跨国公司投资了近60个项目，落户金桥的跨国公司占落户浦东跨国公司总数的一半以上。
跨国公司中来自美国的有通用汽车、通用电气、可口可乐、惠而浦、庄臣父子、柯达、惠普、罗斯蒙特、休斯、莫莱克斯、国际纸业等；
来自日本的有三井、三菱、伊藤、日立、夏普、理光、藤田、京瓷、欧姆龙等；
来自德国的有西门子、费斯托、莱卡、博世、勃林格·
殷格翰等；
还有比利时的阿尔卡特贝尔、瑞士的迅达、英国的国际数字公司、法国的克丽斯汀·
迪奥、罗纳勃朗克、荷兰的飞利浦和韩国的金星等。
据美国《幸福》杂志最新公布的全球前500家企业中有21家进驻金桥开发区。
金桥开发区的产业是比较成熟的制造业，有着比较稳定的收入来源，这一点不同于张江高科等科技园区。
这些大公司的管理人员的房屋租赁较为稳定。
公司有约40万平米的住宅和写字楼出租。
公司所开发的碧云国际社区成为和古北新区并列成为外籍人士住宅区。
碧云国际社区约4万平方公里，主要包括碧云别墅、碧云花园、新金桥大厦、家乐福广场以及国际学校等。
碧云别墅是高档涉外别墅区，主要供出口加工区外籍高管租用。
碧云别墅已经建成四期，共有138栋，每栋以其大小租金在6000-12000美金，常年出租率在90%以上。
碧云花园是公寓式物业，目前共有200多套，月租金在3、4千美金，出租率也在90%以上。
碧云花园二期完成后，可出租公司可达到300套以上。
二、业绩增长点
浦东金桥2005年总收入亿元，其中出租业务亿，占60%，房地产销售亿元，占40%。
出租业务占据了主导地位，公司未来几年的业绩增长将随着租金的上调实出稳定增长。
另外公司出租物业和房产销售在年度之间也有不同的增长。
2006年公司业绩增长点如下：
1、物业出租
公司的物业出租率都在90%以上，租金会稳定增长。
碧云别墅五期2006年建成增加别墅约30栋，可增加收入1400万。
碧云花园二期增加公寓约150套，增加收入约6000万。
2、新金桥广场
位于黄浦区北京路西路、西藏中路，地上总建筑面积万平米，包括商业、写字和酒店。
06年可完工并可对外出租，每年可增加收入8000万。
3、碧云新天地二期
建筑面积14万平米，售价7500元/平米，预计2005可结算亿。
2006公司的收入增长约在30%以上。
三、投资建议
浦东金桥的出房屋出租业务已经形成了公司业绩的坚实基础，公司的租金收入较为稳定，如果宏观经济不出现较大的波动，公司的业绩呈现出稳定的增长，因此应该给予较高的估值。
目前的公司的市盈率为30倍较为合理。
除此之外，公司在2006年仍有增量房产出租，商品房销售也有增长，因此公司股价仍有上涨空间。
G张江
一、科技孵化型园区
张江高科是上海6个国家级开发区中收入最低的一个。
2005年整个开发区工业总产值为261亿，利润总额只有亿，对上海市的财税贡献较小。
但从科技兴国战略出发，张江高科园区的前景是比较好的。
目前园区在生物制药、IT产业、微电子、软件、动画产业、银行卡、信息安全都有一些影响力，有希望发展成我国的一个重要的科技创新基地。
由于科技型企业的经验不稳定性，张江高科的收入一直不高，每年收入不足5个亿，利润也在亿左右。
公司的主营收入多元化，包括有房产销售、出租以及商业服务，公司还参股投资了园区内的一些企业。
这种多元化的发展，分散了企业资源，导致张江高科的业绩增长停滞。
同上海其它的园区公司一样，张江高科也逐渐开始将重点放在房地产出租业务上面，尤其是郊区工业地产和办公楼方面。
张江高科在建三个项目，张江创业源、张江创新源、张江高科苑总建筑面积约万平米。
这些项目将主要以物业出租为主，投入使用后，将大改善公司的收入结构。
二、关联交易增加公司价值
张江高科与集团公司进行关联交易，以亿的总价买入集团子公司的万平米的经营性资产。
这些资产分别集成电路产业园出租地产，上海八六三信息安全产业基地出租地产，上海银行卡产业园出租地产，这些物业通过关联交易划转到张江高名下并继续维持原有出租。
这三块物业的租金为元/日/平方，元/日/平方，日/平方，2006年大约可增加收入4000万。
张江高科近期加大了自有物业的存量，200
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