南京科工园地块调研报告.docx
《南京科工园地块调研报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京科工园地块调研报告.docx（35页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
南京科工园地块调研报告
**海峡两岸科工园地块
调研报告
前言
根据中国交建、中交投资2013年的工作部署，“进一步加大对房地产板块的支持力度，在战略的指引下加快公司地产板块布局，进一步扩大土地储备面积，争取全年再增加超过1000亩土地储备规模”，认真贯彻和落实在**的布局力度，以**科工园项目为依托，超前规划地产布局，深入研究产品形态，有序储备土地，实现在区域房地产的长续经营。
中交江北公司将依托科工园项目，探索研究以土地为核心，推进一、二级联动，推动区域化经营战略，打造集团内领先“城市综合运营区域公司”的经营思路。
为此投资公司计划将收储兰溪公园周边园区内最优质地块共计2000亩作为二级开发储备用地。
2013年下半年，科工园园区将完成计划储备用地中首两宗二类居住用地的整理，实现挂牌上市，净用地面积280亩左右。
中交江北公司建议投资公司摘得此宗用地，为在**启动首次城市综合运营试点工程拉开序幕。
若成功收储则可开展一、二级联动的经营思路。
介于上述情况，结合我司一年半以来在当地一级开发过程中对房地产市场和区域的认知，分析和评估现场宗地条件，特撰写此项目可行性研究报告,以供投资公司决策。
第一章项目背景
1.1项目实施政策背景
**历来有江苏省省会、六朝古都、区域科教文化中心等多个定位。
总体来看，改革开放30多年来，**中心城市功能不断加强，但受发展阶段和行政体制等因素的影响，这些功能受到很大局限。
2010年6月，国务院正式批准实施《长江三角洲地区区域规划》。
根据规划，沪宁线将成为“世界级城市群”主轴线，**被定位为长三角辐射带动中西部地区发展的重要门户、25个长三角城市中唯一的科技创新中心。
1.2项目实施的战略背景
根据投资公司房地产投资板块的区域战略布局，未来将加大一、二线城市的布局力度，加大城市综合开发与房地产的协同发展力度，以珠海、汕头、天津、连云港、**科工园等项目为依托，超前规划在相关城市的地产布局，深入研究产品形态，有序储备土地，实现在相关区域房地产的长续经营。
1.3项目实施的合作背景
在中交建设与**市政府签订《战略合作框架协议》的背景下，海峡两岸科工园土地一级开发项目由**江北城市开发有限公司于2011年6月参与负责实施。
经过一年多的合作，双方理顺了合作关系，进一步明确了开发思路。
首期开发预计将在2013年6月底基本完成，预计三季度对整理地块进行挂牌出让。
我方在一级开发过程中，理顺了与政府、国土局、财政局等多方关系，对**市土地、房地产的政策和市场有了深入的了解。
为了配合投资公司在房地产板块的投资发展战略，拟与政府协商，通过合法合理手续，对科工园首期出让地块进行进一步规划开发。
第二章项目简介
2.1科工园项目位置
科工园项目
**市海峡两岸科工园位于浦口区，北侧紧邻老山国家风景区，南侧与江北副城开发中心-浦口新城相邻，西侧距桥林新城三公里，东侧紧邻江浦街道建成区。
三桥连接线从项目西侧经过，宁合高速公路横贯中部，未来长江五桥立交位于东侧，轨道交通终点站位于园区东南角。
科工园与河西新城仅15分钟车程距离，交通十分便利。
2.2科工园规划分析
科工园项目在江北新城整体规划范围内，占地18.65平方公里，园区遵循生态优先，组团发展战略，形成“一心、一轴、两带、三园、五组团”的空间布局结构。
项目地块
2.3科工园实施情况
目前,一期工程五条市政道路年底将基本贯通，二期项目投资内容已经确定，于2013年7月份开始实施，主要包括南部安置房和“七路两河”的建设，预计2014年年底完成二期投资计划。
一期市政道路和其他基础设施建设完成后，A1-7和A1-8两幅地块将符合“三通一平”的要求，可挂牌出让；二期市政道路和其他基础设施建设完成后，兰溪公园片区出让条件将完全成熟。
2.4项目地块条件分析
项目地块紧邻园区生态空间纽带与功能发展轴（兰溪公园与园区综合服务中心），北侧为科技产业中心，东侧为园区已建成生活居住区和高校区，开发条件成熟。
兰溪公园
A1-7A1-8
项目地块位于环城西路和五华路交界的东南夹角，东侧为兰溪公园。
其中，环城西路和五华路均将在土地挂牌前完成建设通车，兰溪公园将在二期进行初步施工建设。
项目地块周边道路如礼泉路、华山路和卓溪路将在二期进行修建，2014年底完工。
项目预计2014年三季度销售，届时周边道路路网基本建成，兰溪公园也将有了初步的形象体现。
环境：
项目地块位于沿山大道、国家级森林公园老山南麓，东沿千余亩湿地公园、数百米自然水系，内部贯穿水系并可打造中央景观区，内外环境融合，形成自然绿色生态居住区。
交通：
项目地块经五华路到达10号线地铁底站仅2公里；由五里桥立交转宁合高速向东通往纬七路隧道，仅20分钟可实现和**主城河西CBD的无缝对接；贯穿科工园项目的宁合高速，其龙华广场出口通往**市国家级高新开发区区的快速干道（江北大道）正在修建中；正在规划建设中的长江五隧，直通科工园南端五里桥立交，预计2014年开工建设；项目地块由环城西路往西可通往桥林工业园。
配套：
项目地块将配建幼儿园以及居住社区中心，地块西侧为科工园综合服务中心；地块距江浦街道核心区仅约3公里，苏果超市、苏宁电器、浦口区中心医院、中医院、**审计学院、江浦高级中学等生活、教育、文化、医疗配套俱全；除了江浦街道老城区的配套外，地块周边在建的新商业项目有位于宁合高速出口总部大道附近的东方万汇城综合体、新城总部大厦、明发金融大厦、红星美凯龙、浦口新城酒店群等。
浦口新城正在以日新月异的速度打造一个**的浦东新区，越来越多的大牌开发商剑指浦口新城，每一块住宅用地的挂牌都将引起他们的关注。
而科工园依托国家级老山风景区，协同浦口新城，目标是将浦口区打造成为**的后花园。
2.5项目地块指标
项目地块出让用地性质为二类住宅用地，容积率1.6-1.8，建筑控制高度35米，整体出让面积392.6亩，可建面积322.2亩，经营性用地面积281.4亩。
配套居住社区中心和幼托中心需代建，共计建筑面积3.55万平米。
北面研发用地
用地代码
用地性质
地块用地面积（公顷）
容积率
建筑密度（%）
建筑控制高度（米）
绿地率（%）
A1-8
Rb
住宅混合用地
1.86
1.6
35
35
30
R21
二类居住用地
2.57
1.8
25
35
35
Cc
居住社区中心
2.06
1.5
30
24
40
A1-7
Rea
幼托用地
0.66
0.7
30
15
40
Rb
住宅混合用地
2.63
1.6
35
35
30
R21
二类居住用地
11.7
1.8
25
35
35
项目地块指标
2.6项目地块开发优势
项目地块位于江北副城“拥江发展”的核心区域，也是未来建设投资重点区域；交通十分便利，未来可由地铁、过江隧道及长江五桥连接主城区；环境优势突出，北侧为国家级森林公园，东侧为科工园重点打造的千余亩湿地公园；配套可享珠江镇现有资源，另外地块西侧为科工园综合服务中心，配备有医院、中小学教育、行政办公等公共服务设施；地块大小适宜，整体开发条件十分成熟，为园区内非常优质的开发用地。
2.7项目合法合规性
本项目以政府公开市场挂牌的方式进行出让，由公司以摘牌方式获取地块，项目开发也将严格按照政府相关规定进行，项目合法合规。
另外，地块的挂牌公告时间、相应的出让条件、出让底价等可由国土局、政府和我方进行协商。
第三章项目投资模式
3.1项目公司的成立
本项目拟以中国交建名义注册成立全资项目公司。
项目公司通过公开市场挂牌获取土地。
3.2项目地块的取得
根据近期成交的土地价格及楼面地价，初步拟定成交土地价格420万/亩、土地总价款121739万元（含契税）。
合作方江北新城可在项目地块出让时设置相应条件壁垒以增加我方获得土地机会。
3.3出让金的缴纳
项目公司摘牌可实现科工园一、二级联动，由于浦口区财政有财政独立权，可通过部分地价款滚动的方式完成出让金缴纳。
具体细节需与区政府另行商议，以实现项目换土地的操作模式。
第四章**城市介绍
4.1**简介
**位于长江下游，是承东启西的枢纽城市，国家重要门户城市，华东地区中心城市和重要产业城市，长江航运物流中心，滨江生态宜居之城，联合国人居署特别荣誉奖获得城市。
2014年，即将举办第二届夏季青年奥林匹克运动会。
为了突出**“承东启西、承南接北”战略性枢纽的地位，对内，**提出“跨江发展”建设目标，构筑起“以江为轴、跨江发展”的新格局；对外，**提出了“一小时都市圈”的城市发展规划概念。
科工园项目所在的浦口中心区处在浦口区与主城联系的重要轴线上，是**跨江发展的城市副中心和特色滨江城市的重要组成部分，在**市与苏北、皖南的联系中起到门户枢纽的作用，具有显著的区域优势。
4.2城市总体规划
按照2010-2030年新版**城市规划，未来**将打造“一主城-三副城-八新城”的格局。
根据规划，**主城的南部边界将调整到秦淮新河，面积扩大到278平方千米，将南站地区纳入主城范围。
主城将分五个片区分类引导，其中老城区，也就是明城墙以内的部分，将实行人口和建设强度的双控策略。
河西地区则在加速中部区域提升的同时，加快推进南部地区开发。
南部地区则以火车南站建设为机遇，提升其综合服务功能。
北部区域指主城内京沪铁路以北部分，将结合下关车站变迁和纬一路以北的功能调整，提升下关—幕燕滨江城市形象。
东部是指主城内明城墙以东、京沪铁路以南的部分，以钟山风景区为主体，建成以文教、高品质住宅区和风景名胜区协调发展的社区。
根据规划，**将形成“中心城—新城—新市镇”三级城镇体系，其中，中心城为主城，东山、仙林和江北3个副城构成。
4.3城市政策发展方向
**市对投资促进经济发展提供重要的政策扶持，重点任务为：
大力发展创新型经济的要求，落实市委市政府“三个发展”的总体部署，整合要素资源，聚焦关键重点，加大扶持力度，着力增强企业科技资源配置能力，通过自主研发和引进重大科技成果，攻克一批产业核心技术，确立高端产业技术优势；加大投入力度，着力建设创新创业载体，大力推进科技成果产业化，加快科技型重大项目建设，积极培育战略性新兴产业；加快科技创新体系建设，使**产业结构转型、科技成果转化、科技创新与产业结合、领军型高端人才引进及成果孵化成效明显提高，为建设创新型城市奠定坚实基础。
**市成立了全市发展创新型经济工作组织协调机构，对全市重点投资工作的重大问题进行研究与决策，确定全市创新型经济发展战略重点，统筹协调制定相关政策。
4.4城市宏观环境分析
纵观**发展历程，两次发展战略的提出和修订，在拉大城市轮廓指明未来城市发展方向的同时，也带动了区域投资力度的加大。
2003年第一次发展战略，**提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，由此确立了河西新城、江北片区、东山片区、仙林片区率先开发的整体思路。
在此背景下，当年全社会固定资产投资增幅达58.2％，其中，基建投资增幅高达83％。
2009年第二次发展战略，随着**城市外延的扩展，**市在03年发展战略基础上提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。
将河西新城及南部新城并入主城，并提升原来三区分别为江北副城、东山副城、仙林副城，提升区域的综合配套能力。
在此带动下，2010、2011年全社会固定资产投资增幅达到24％、25.4%，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。
伴随着2014年青奥会举办、“十二五”全市轨道交通建设规划的出台，**6条左右的轨道交通建设，南部新城、浦口新城的建设启动，可以预见未来5年内，**将迎来新一轮城市建设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域经济发展的
升级会员 