希望小学开发流程文档格式.docx

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E/03招标办领取申请表

E/04招标办办理审批手续

E/05施工总承包合同运作

E/05.01资格预审文件、招标文件的编制与送审

E/05.02投标预备会

E/05.03发招标文件

E/05.04勘查现场

E/05.05招标文件编制与提交

E/05.06开标

E/05.07组织投标单位答辩，编制评标报告

E/05.08定标、发中标通知书

E/05.09商定总承包合同并签署

E/05.10总承包合同备案

E/06监理合同运作

E/06.01投标资格审查

E/06.02发招标文件

E/06.03勘查现场

E/06.04招标文件编制与提交

E/06.05发标

E/06.06组织投标单位答辩、编制评标报告

E/06.07定标、发中标通知书

E/06.08监理合同签署

E/06.09监理合同备案

E/07执行监理合同

E/07.01项目监理大纲审查

E/07.02项目实施过程的监理业绩评价

E/07.02.01工程进度控制

E/07.02.02工程质量控制

E/07.02.03工程成本控制

E/07.02.04工程变更、费用索赔与价格调整管理

E/07.02.05工程施工风险防范与管理

E/07.02.06工程计量与支付的管理

E/08办理委托质量监督手续

E/08.01办理市监督总站登记

E/08.02政府质量监督部门批准手续

E/08.03交纳监督费

E/09施工单位和其上级主管部门的有关签章

E/10粘土砖限制使用费交付

E/11交纳北京市散装水泥专项基金

E/12市统计局办理手续

E/13向市建委申领开工许可证

F施工准备

F/01拆除

F/01.01市场调研、编制招标文件

F/01.02商务谈判

F/01.03确定拆迁单位、签订合同

F/01.04申办拆除许可证

F/01.05拆除施工

F/01.06探察封堵地下管道

F/02筹组施工项目部

F/03砌筑现场围墙、场地平整

F/04施工用电和给排水敷设

F/05临设搭建

F/06规划钉桩

F/07完成施工准备

G建安工程

G/01降水、土方、护坡工程

G/01.01分包工程合同运作

G/01.01.01文件编制

G/01.01.02工程招标、评标、决标

G/01.01.03签订合同

G/01.02执行合同

G/01.02.01审定土方工程施工方案

G/01.02.02放线、验线

G/01.02.03土方施工

G/01.02.04土方工程验收

G/02地下结构

G/02.01验槽

G/02.02垫层、防水、底板施工

G/02.03-2层施工

G/02.04-1层施工

G/03主体结构

G/03.01首层结构施工

G/03.022层结构施工

G/03.033层结构施工

G/03.044层结构施工

G/03.05……层结构施工

G/03.06结构工程验收

G/04屋面工程及屋面设备安装

G/04.01女儿墙、出屋面管口、设备基础

G/04.02防水及面层施工

G/04.03屋面机房、设备安装

G/04.04屋面工程验收

G/05电梯工程

G/05.01电梯工程合同运作

G/05.01.01施工单位资格预审

G/05.01.02电梯工程招标文件编制

G/05.01.03报业主审批

G/05.01.04确定投标单位

G/05.01.05工程发标

G/05.01.06回标

G/05.01.07评标

G/05.01.08编制评标报告

G/05.01.09业主确定中标单位

G/05.01.10签订施工及供货合同

G/05.02执行电梯工程合同

G/05.02.01设备加工

G/05.02.02设备到货验收

G/05.02.03电梯井道设备安装

G/05.02.04机房设备安装

G/05.02.05其他成组设备安装

G/05.02.06运行调试

G/05.02.07电梯预验收

G/06高压变配电工程

G/06.01高压变配电工程合同运作

G/06.01.01施工单位资格预审

G/06.01.02变配电招标文件编制

G/06.01.03报业主审批

G/06.01.04修改、定稿

G/06.01.05确定投标单位

G/06.01.06工程发标

G/06.01.07回标

G/06.01.08评标

G/06.01.09编制评标报告

G/06.01.10业主确定中标单位

G/06.01.11签订施工及供货合同

G/06.02执行高压变配电工程合同

G/06.02.01设备加工

G/06.02.02设备到货与验收

G/06.02.03设备安装

G/06.02.04试运行

G/06.02.05变配电设备验收

G/07空调工程

G/07.01空调工程合同运作

G/07.01.01施工单位资格预审

G/07.01.02空调招标文件编制

G/07.01.03报业主审批

G/07.01.04修改、定稿

G/07.01.05确定投标单位

G/07.01.06工程发标

G/07.01.07回标

G/07.01.08评标

G/07.01.09编制评标报告

G/07.01.10业主确定中标单位

G/07.01.11签订施工及供货合同

G/07.02执行空调工程合同

G/07.02.01设备加工

G/07.02.02设备到货与核查

G/07.02.03风机盘管安装

G/07.02.04自燃冷热源机组安装

G/07.02.05系统试运行

G/07.02.06空调系统验收

G/08通风排烟工程

G/08.01通风排烟工程合同运作

G/08.01.01施工单位资格预审

G/08.01.02空调招标文件编制

G/08.01.03报业主审批

G/08.01.04修改、定稿

G/08.01.05确定投标单位

G/08.01.06工程发标

G/08.01.07回标

G/08.01.08评标

G/08.01.09编制评标报告

G/08.01.10业主确定中标单位

G/08.01.11签订施工及供货合同

G/08.02执行通风排烟工程合同

G/08.02.01设备加工

G/08.02.02设备到货

G/08.02.03设备安装

G/08.02.04试运行

G/08.02.05通风排烟系统验收

G/09变配电防雷接地

G/09.01设备安装

G/09.02防雷接地验收

G/10热水自引水工程

G/10.01热水自引水工程合同运作

G/10.01.01施工单位资格预审

G/10.01.02空调招标文件编制

G/10.01.03报业主审批

G/10.01.04修改、定稿

G/10.01.05确定投标单位

G/10.01.06工程发标

G/10.01.07回标

G/10.01.08评标

G/10.01.09编制评标报告

G/10.01.10业主确定中标单位

G/10.01.11签订施工及供货合同

G/10.02执行热水自引水工程合同

G/10.02.01设备加工

G/10.02.02设备到货

G/10.02.03设备安装

G/10.02.04试运行

G/10.02.05热水自引水系统验收

G/11初装修

G/11.01隔墙、维护墙砌筑

G/11.02墙地面抹灰、修补

G/11.03初装修验收

G/12精装修

G/12.01委托精装修设计

G/12.01.01设计单位资格预审、评价

G/12.01.02签订精装修合同

G/12.01.03精装修设计方案

G/12.01.04业主审定方案

G/12.01.05施工图设计

G/12.02精装修施工合同运作

G/12.02.01编制施工招标文件

G/12.02.02招标文件讨论

G/12.02.03招标文件报业主审批

G/12.02.04精装修发标

G/12.02.05精装修回标

G/12.02.06精装修评标

G/12.02.07编制评标报告

G/12.02.08确定中标单位

G/12.02.09签订施工合同

G/12.03执行精装修施工合同

G/12.03.01二次设计

G/12.03.02二次设计确认

G/12.03.03样板间施工

G/12.03.04执行精装修施工计划

G/12.03.05精装修成果验收

G/13外装修

G/13.01外装修施工合同运作

G/13.01.01编制外装修招标文件

G/13.01.02招标文件讨论

G/13.01.03招标文件报业主审批

G/13.01.04外装修发标

G/13.01.05外装修回标

G/13.01.06施工队伍考察

G/13.01.07外装修评标

G/13.01.08编制评标报告

G/13.01.09确定中标单位

G/13.01.10签订外装修施工合同

G/13.02执行外装修施工合同

G/13.02.01二次设计

G/13.02.02二次设计确认

G/13.02.03预留预埋施工图

G/13.02.04材料订货、加工

G/13.02.05外窗安装

G/13.02.06玻璃幕墙施工

G/13.02.07干挂石材施工

G/13.02.08外装修验收

G/14消防工程

G/14.01消防工程合同运作

G/14.01.01编制招标文件

G/14.01.02招标文件讨论

G/14.01.03招标文件报业主审批

G/14.01.04发标

G/14.01.05回标

G/14.01.06评标

G/14.01.07编制评标报告

G/14.01.08确定中标单位

G/14.01.09签订施工合同

G/14.02执行消防工程合同

G/14.02.01二次设计

G/14.02.02二次设计确认

G/14.02.03设备订货、加工

G/14.02.04消防系统安装

G/14.02.05安装结束

G/15弱电工程

G/15.01弱电工程合同运作

G/15.01.01系统功能确定

G/15.01.01.01楼宇自控系统

G/15.01.01.02有线及卫星电视系统

G/15.01.01.03综合布线系统

G/15.01.01.04保安监控及广播系统

G/15.01.01.05红机电话手机直放系统

G/15.01.01.06车库管理系统

G/15.01.01.07业主确定系统功能

G/15.01.02编制招标文件

G/15.01.03招标文件讨论

G/15.01.04招标文件报业主审批

G/15.01.05确定投标单位

G/15.01.06发标

G/15.01.07回标

G/15.01.08评标

G/15.01.09编制评标报告

G/15.01.10确定中标单位

G/15.01.11签订施工合同

G/15.02执行弱电工程合同

G/15.02.01二次设计

G/15.02.02二次设计确认

G/15.02.03设备订货、加工

G/15.02.04弱电系统集成

G/15.02.04.01楼宇自控系统安装调试

G/15.02.04.02有线及卫星电视系统安装调试

G/15.02.04.03综合布线系统安装调试

G/15.02.04.04保安监控及广播系统安装调试

G/15.02.04.05红机电话手机直放系统安装调试

G/15.02.04.06车库管理系统安装调试

G/15.02.05弱电系统验收

H市政工程

H/01图纸及报装

H/01.01施工总平面图

H/01.02完善其它报装

H/01.03确定各管口位置

H/01.04竖向平面图

H/01.05市政管线综合图

H/01.06各专业设计单位问题协调

H/01.07完成市政工程设计

H/02市政施工

H/02.01供电工程

H/02.01.01报装

H/02.01.02施工图设计

H/02.01.03施工

H/02.01.04竣工验收

H/02.02排水系统

H/02.02.01报装

H/02.02.02施工图设计

H/02.02.03施工

H/02.02.04竣工验收

H/02.03电信工程

H/02.03.01报装

H/02.03.02施工图设计

H/02.03.03施工

H/02.03.04竣工验收

H/02.04有线电视工程

H/02.04.01报装

H/02.04.02施工图设计

H/02.04.03施工

H/02.04.04竣工验收

H/02.05供水开通

H/02.06热水开通

H/02.07燃气工程

H/02.07.01报装

H/02.07.02工程设计

H/02.07.03燃气内管线施工

H/02.07.04燃气外管线施工

H/02.07.05燃气内外管线连接

H/02.07.06燃气内外管线验收

H/02.08园林绿化工程

H/02.08.01报装

H/02.08.02施工图设计

H/02.08.03施工

H/02.08.04竣工验收

H/02.09室外照明工程

H/02.09.01报装

H/02.09.02施工图设计

H/02.09.03施工

H/02.09.04竣工验收

H/02.10雨污水及道路工程

H/02.10.01报装

H/02.10.02施工图设计

H/02.10.03施工

H/02.10.04竣工验收

H/02.11其它市政工程

I验收、移交

I/01电梯验收

I/02人防工程验收

I/03消防工程验收

I/04项目竣工验收

I/05项目竣工备案

I/06办理结算手续

J项目管理

房地产建设工程开发工程建设流程管理

第一章施工准备阶段工作流程管理

房地产开发建设过程中，工程建设工作早在开发报建时即已展开，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即可介入。

第一节施工准备阶段工作流程

第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述

一.围蔽工程

1.围蔽前应进行的准备工作：

（1）开发中心办理齐全的收地手续后（取得国土证及建设用地规划许可证），由工程部进行收地围蔽工作。

围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。

对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。

（2）明确征地红线。

工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。

若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应联系开发部协调相关部门解决。

（3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。

2.围蔽工程注意事项

（1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。

（2）按已制定的实施方案组织施工。

（3）工程部应与企发部（开发部）、保安部等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。

（4）围蔽完成后，应安排保安部门巡视，防止围蔽遭受恶意破坏。

二.申报临水临电

申报临水临电时，应会同总工室确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。

临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑首期交楼可能采用临时供电的需要，根据广州的经验，很多楼盘交楼后较长一段时间小业主的生活用电仍使用临电系统供电。

三.现场查勘，进一步清理场地

收地后，工程部应对场地内的情况进行详细的了解。

正常情况下，已收地块内的拆迁、坟地迁移、青苗补偿、高压线的迁移等都应在企发部的协调督促下由当地政府相关部门完成。

然而往往因各种原因的影响，收地后仍有部分迁移工作尚未完成，影响工程建设进度，因此，工程部进场后，也应积极协助企发部（开发部）协调当地相关部门解决，进一步清理场地。

企发部应向工程部通报原有地下管网的概况，工程部应探明地块内电信、煤气、给排水管，特别是军用光缆的分布、走向情况，如影响工程施工，应及时协调相关部门解决。

所收地块内的林木砍伐，须协调开发部取得砍伐证后，根据总工室下发的砍伐图组织砍伐，并根据实际地形与总规进行比较，砍伐如果对周边环境破坏大，应及时反馈并进行调整后，再实施砍伐。

四.工程部组织详勘

1.取得总规批复后，工程部可组织勘察单位进场，对阻碍详勘钻孔的障碍物，工程部应提前组织清理。

2.勘察单位根据总工室提供的详勘方案、总规图上的坐标点定出孔位，工程部应复核。

3.根据公司工期要求，督促勘察单位组织足够的钻机进场。

一般一台钻机一个工作日

可钻一个孔（30米计）。

4.所有钻孔工程量必须有两名监理人员进行验收，并在验收记录上签字，及时存档。

5.现场钻孔取样完成后，应督促勘察单位在详勘开钻后15天内出柱状图并按合同要求提供勘察报告。

五.小区分区开发综合策划

小区分区开发综合策划，是小区开发、建设、销售的总纲，须由各外地公司总经理主持，召开由分管开发、招标、设计、工程、销售、资金、合同管理、物业管理的副总经理和各部门负责人参加的小区分区开发综合策划会，策划会讨论和确定的内容包括：

分区开发目标、融资目标、销售目标、工程建设目标，并根据这些目标制定招标计划、图纸需求计划、工程开工及竣工计划、物业移交计划。

六.综合策划方案编制

综合策划方案包含以下内容：

1.施工给水系统：

给水管道走向规划、管道管径、用水量及用水计量等。

2.施工排水系统：

排水管道走向规划、管道管径、排水量等。

3.施工用电系统：

施工用电线路走向规划、用电总容量、用电计量等。

4.施工道路系统：

满足施工需要、安全文明施工需要、与永久规划路的关系等。

5.施工场地划分、围蔽及临时设施的规划：

满足安全文明施工需要、满足销售需要等。

6.施工场地的土方平衡：

考虑场地的竖向布置及标高协调、挖方与填方尽量平衡等。

（适当考虑分期开发之间的土方平衡）

7.小区的公用工程（供电、备用电源、电信、消防、供水、供暖、污水处理等）的建

设是否能满足首期交楼的使用要求。

8.制定各期开发楼盘的分批销售计划。

9.制定各期开发楼盘的分批移交物业管理计划。

10.制定图纸需求计划。

11.制定合同需求计划,制定主体总包、详勘、土方施工、基础检测等前期合同提交计划。

其中除第8项和9项方案的内容外，其他的是属于工程建设范畴，具体由工程部负责编

制。

七.综合策划方案会审

时间：

新开发项目在详规批复后的一周内

组织者：

工程部

负责人：

外地公司总经理

参加人员：

建筑设计院（总工室）、工程部、招投标中心、开发中心、合同管理部、营销中心、物业公司部门负责人（项目负责人）。

内容：

对各部门编制的综合策划方案进行审查，审定后明确落实时间。

八.±

0.000以下图纸会审

基础开工5天前，工程部必须组织召开由主管工程的公司领导主持的，由总工室、预决

算部、开发部、工程部、质量监督部、当地设计院、施工单位参加的±

0.000以下图纸会审。

工程部在图纸会审7天前通知参加会审的单位和工程管理中心，并收集和汇总各部门图纸审查意见，在图纸会审24小时前将意见提交设计院。

九.“三通一平”的实施

1.“三通”

开发部应及时办理临水、临电的报批及施工手续，临时道路出入口报批手续（包括市政道

路绿化迁移报批手续）、办理余泥排放证等。

工程部应马上组织场地平整、临时道路的施工。

2.“一平”

（1）场地平整的主要步骤：

a.场地标高根据审定后的综合策划方案确定。

b.场地及边坡土方量计算

场地土方量计算的方法有两种：

方格网法和断面法。

场地比较平坦时，一般采用方格网

法；

场地地形较为复杂或挖填深度较大、断面不规则时，一般采用断面法。

c.土方调配

对挖土的利用、堆弃和填